Cómo comprar una casa en México siendo extranjero en 2026

Comprar una casa en México siendo extranjero es posible y más frecuente de lo que parece, pero el proceso tiene una particularidad legal que no existe en la mayoría de los países europeos: la zona restringida.

Si la propiedad está cerca de la costa o de una frontera, que es exactamente donde la mayoría de los extranjeros quiere comprar, el mecanismo de compra no es el mismo que el de un ciudadano mexicano. No es un obstáculo, pero sí algo que hay que entender bien antes de empezar a negociar.

En esta guía vas a encontrar todo lo que necesitas para navegar el proceso con claridad: qué es el fideicomiso, cuánto cuestan las propiedades por zona, qué impuestos se pagan, cómo es el proceso paso a paso y qué señales de alerta conviene tener en el radar.

Requisitos para extranjeros para comprar una casa en México

Antes de hablar de precios o de procesos, hay que entender el marco legal. México tiene una restricción constitucional que afecta directamente a cualquier extranjero que quiera comprar junto al mar o cerca de una frontera. Conocerla de antemano ahorra sorpresas.

La zona restringida y el artículo 27 constitucional

De conformidad con el artículo 27, fracción I de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, los extranjeros están impedidos para adquirir el dominio directo de tierras y aguas en una franja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas.

Traducido a la práctica: si quieres comprar en Cancún, Tulum, Playa del Carmen, Los Cabos, Puerto Vallarta o cualquier otro destino costero, no puedes tener el título de propiedad directamente a tu nombre. Lo mismo aplica si la propiedad está cerca de la frontera con Estados Unidos, Guatemala o Belice. Esa franja es lo que se conoce como zona restringida.

Fuera de esa zona, por ejemplo, en Ciudad de México, Guadalajara, Querétaro, Mérida (el centro histórico) o San Miguel de Allende, los extranjeros pueden comprar directamente a su nombre, de forma similar a como lo haría un ciudadano mexicano.

El fideicomiso: la solución legal para la zona restringida

La alternativa legal para comprar en zona restringida es el fideicomiso bancario. No es una figura complicada, aunque el nombre puede asustar al principio.

El fideicomiso es un contrato por el cual un banco mexicano mantiene el título de propiedad, siendo el comprador extranjero el beneficiario del fideicomiso, quien tiene el derecho al control del uso, arrendamiento, mejora, venta o herencia del inmueble en cuestión.

Dicho de otra forma: el banco figura como propietario formal en el papel, pero tú eres el beneficiario con todos los derechos reales sobre la propiedad. Puedes vivir en ella, alquilarla, renovarla, venderla y nombrar a tus herederos. La propiedad está protegida legalmente y, en caso de quiebra del banco, se transfiere a otra entidad sin afectar tus derechos.

La duración del fideicomiso es de 50 años, renovable por períodos iguales. El costo anual de mantenimiento que cobran los bancos oscila entre los 450 y 555 USD anuales, aunque pueden sumarse otros gastos como el cierre de la transacción, impuestos y honorarios de abogados y agentes inmobiliarios.

Los bancos mexicanos que ofrecen este servicio incluyen BBVA México, Banorte, Santander México y Banamex, entre otros. Cada uno tiene sus propias tarifas y condiciones, así que comparar antes de decidir es siempre la mejor estrategia.

Permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores

Para constituir el fideicomiso, el banco fiduciario debe obtener previamente un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE). La resolución debe emitirse dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de presentación de la solicitud. En la práctica, el banco gestiona este trámite y el comprador no tiene que hacerlo directamente, aunque sí debe firmar el convenio de renuncia correspondiente.

Documentación que vas a necesitar

Con independencia de si la compra es en zona restringida o no, estos son los documentos habituales para un comprador extranjero:

• Pasaporte vigente como documento de identificación principal.
• Permiso de residencia temporal o permanente expedido por el Instituto Nacional de Migración (INM). No siempre es imprescindible para la compra en sí, pero sí para algunos trámites vinculados.
• Registro Federal de Contribuyentes (RFC) ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT), necesario para el pago de impuestos asociados a la compra.
• Prueba del origen lícito de los fondos, especialmente si el dinero proviene del extranjero.
• Si la propiedad está en zona restringida, convenio de renuncia ante la SRE que acredita que el comprador se compromete a respetar las leyes mexicanas y renuncia a cualquier intervención diplomática de su país de origen en relación con esa propiedad.

¿Necesitas un abogado?

La ley no te obliga a contratar uno, pero hacerlo sin asesoramiento legal en un mercado que tiene sus propias particularidades es un riesgo innecesario. Un abogado especializado en derecho inmobiliario mexicano verifica el historial legal del inmueble en el Registro Público de la Propiedad, revisa el contrato de compraventa antes de que lo firmes y coordina los trámites del fideicomiso con el banco. Sus honorarios habituales se sitúan entre el 1% y el 1,5% del valor de la propiedad.

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¿Cuánto cuesta una casa en México?

El mercado inmobiliario mexicano es uno de los más diversos de América Latina. Desde propiedades coloniales en el centro histórico de Oaxaca por menos de 100.000 USD hasta penthouses frente al mar en la Riviera Maya que superan el millón de dólares. El precio depende fundamentalmente de tres variables: la zona, el tipo de propiedad y si está o no en un desarrollo turístico orientado al comprador extranjero.

Ciudad de México

La Ciudad de México se consolidó como la demarcación más cara del país, con un promedio de 57.975 MXN por metro cuadrado y un crecimiento anual del 5,4%. Para ponerlo en perspectiva, eso equivale a aproximadamente 2.900-3.000 USD/m² al tipo de cambio actual.

Las colonias más cotizadas (Polanco, Condesa, Roma, Santa Fe) pueden superar los 4.000 USD/m² con facilidad. En cambio, zonas como Coyoacán o Del Valle ofrecen una calidad de vida alta con precios algo más contenidos. Para un extranjero que busca instalarse en la capital, un apartamento de dos habitaciones en una buena zona puede encontrarse entre 180.000 y 350.000 USD, dependiendo de la colonia y los acabados.

Riviera Maya: Cancún, Playa del Carmen y Tulum

Es el mercado que más atrae al comprador extranjero y el que ha experimentado una revalorización más intensa en los últimos años. El impacto del Tren Maya y el nuevo aeropuerto internacional de Tulum han acelerado esa tendencia.

En Playa del Carmen y Bávaro, los condominios orientados al mercado internacional se mueven entre 2.000 y 4.500 USD/m² dependiendo de la proximidad al mar y los servicios del desarrollo. Un apartamento de dos habitaciones en zona de alta demanda parte de unos 200.000 USD. Las propiedades frente al mar o con acceso directo a la playa pueden superar fácilmente los 500.000 USD.

Tulum ha pasado de ser un destino alternativo a convertirse en uno de los mercados inmobiliarios más especulativos del país. Los proyectos en zonas como Aldea Zama o cerca de la zona arqueológica manejan precios que hace diez años habrían parecido imposibles para esa área.

Mérida y Yucatán

Mérida se ha convertido en una de las ciudades más demandadas por compradores extranjeros que buscan calidad de vida sin el ritmo frenético de la Riviera Maya. El precio del metro cuadrado pasó de 30.211 pesos en 2022 a 37.748 pesos en 2024, lo que representa un incremento del 25%. Al tipo de cambio actual, eso equivale a aproximadamente 1.900 USD/m².

El centro histórico sigue siendo la joya para quienes buscan casas coloniales, aunque los precios han subido notablemente. En la zona norte, que concentra los desarrollos más modernos y los fraccionamientos cerrados más demandados, los precios se mueven entre 2.500 y 5.000 USD/m² en proyectos de nueva construcción. Una ventaja clave para el comprador extranjero: buena parte de Mérida está fuera de la zona restringida, lo que significa que se puede comprar directamente a nombre propio sin necesidad de fideicomiso.

San Miguel de Allende y Bajío

San Miguel de Allende tiene una de las comunidades de expatriados más consolidadas de México. Las casas coloniales restauradas en el centro histórico parten de unos 235.000 USD para propiedades pequeñas, con residencias amplias y bien ubicadas que superan fácilmente los 600.000-800.000 USD. Es un mercado con mucha demanda y poca oferta, lo que mantiene los precios al alza.

Oaxaca, Puerto Vallarta y otros destinos

Oaxaca ofrece precios más accesibles en el centro y en colonias como Jalatlaco o Reforma, con propiedades coloniales desde 100.000 USD que han experimentado revalorizaciones importantes. Puerto Vallarta y la Bahía de Banderas tienen un mercado maduro orientado al turismo residencial, con precios entre 2.000 y 5.000 USD/m² según la zona y la proximidad al mar.

Costes de mantenimiento

Las comunidades cerradas y los condominios en México suelen tener cuotas de mantenimiento mensual que varían enormemente según los servicios incluidos. En desarrollos de gama media en la Riviera Maya, estas cuotas oscilan entre 200 y 500 USD mensuales. En proyectos de lujo con club house, piscinas, seguridad 24 horas y jardines, pueden superar esa cifra.

Si tienes fideicomiso, suma los 450-555 USD anuales de mantenimiento del banco fiduciario.

Impuestos de una casa en México

El sistema fiscal mexicano para la compra de inmuebles es relativamente directo, aunque con variaciones por estado que conviene conocer de antemano.

1. ISAI: Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles

Es el impuesto que se paga al comprar una propiedad, equivalente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales español.

Es un impuesto estatal que varía según la entidad federativa. En Ciudad de México ronda el 4,5% del valor de la operación. Por otra parte, en Quintana Roo (donde están Cancún, Playa del Carmen y Tulum) se sitúa en torno al 3%. Y en Yucatán, alrededor del 3,5%. Es un impuesto que paga el comprador en el momento de la escrituración ante notario. 

2. Honorarios notariales y gastos de escrituración

El notario público es una figura obligatoria en cualquier compraventa inmobiliaria en México. Sus honorarios varían según el estado y el valor de la operación, pero habitualmente se sitúan entre el 1% y el 2% del valor de compra. A esto se suman los gastos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad y los derechos de certificación.

En conjunto, los gastos adicionales al precio de compra (ISAI, notaría, registro y honorarios del abogado) suelen representar entre el 4% y el 7% del valor del inmueble. Es una cifra que hay que contemplar desde el principio en el presupuesto total.

3. Costes del fideicomiso

Si la compra es en zona restringida, hay que sumar los costes específicos del fideicomiso: una cuota inicial de establecimiento y los honorarios anuales de administración del banco fiduciario, que como se mencionó, oscilan entre 450 y 555 USD al año.

4. Predial: el impuesto anual sobre la propiedad

El predial es el equivalente al IBI español. En México es notablemente más bajo que en la mayoría de los países europeos, y se calcula sobre el valor catastral del inmueble, que habitualmente es inferior al valor de mercado. En Ciudad de México, el predial de una propiedad de valor medio puede oscilar entre 500 y 2.000 USD anuales, dependiendo de la alcaldía y el valor catastral asignado.

5. ISR al vender

Cuando vendes una propiedad en México, las ganancias patrimoniales están sujetas al Impuesto Sobre la Renta (ISR). Para residentes fiscales en México, existe una exención de hasta cuatro millones de pesos en la venta de casa habitación bajo ciertas condiciones. Para no residentes fiscales, se aplica una retención en la fuente sobre la ganancia.

Los detalles varían según la situación fiscal de cada comprador, y es un punto que conviene consultar con un asesor fiscal antes de cerrar cualquier operación.

España y México tienen un convenio para evitar la doble imposición, lo que puede ser relevante para compradores españoles que generen ganancias en la venta de una propiedad mexicana.

Pasos para comprar una casa en México

Como en todo país, comprar una casa en México implica seguir una serie de pasos que conviene conocer de antemano para no cometer errores por desconocimiento. Aquí tienes una brújula que puede orientarte durante el proceso:

1. Define qué buscas y en qué zona

Antes de ver ninguna propiedad, ten claro si la compra es para uso personal, para alquiler vacacional o como inversión pura. Eso determina la zona óptima y el tipo de propiedad.

Un condominio en Playa del Carmen tiene una lógica muy diferente a una casa colonial en Mérida o un apartamento en la colonia Condesa de Ciudad de México. También te ayuda a anticipar si necesitarás fideicomiso (zona costera) o podrás comprar directamente a tu nombre.

2. Contrata a un abogado especializado

Antes de firmar ningún documento, busca y contrata a un abogado especializado en derecho inmobiliario mexicano. Su primera tarea es verificar el historial legal del inmueble en el Registro Público de la Propiedad: que el vendedor sea el propietario legítimo, que no existan hipotecas, embargos ni adeudos prediales, y que la propiedad tenga todos sus permisos en regla.

3. Obtén tu RFC en el SAT

El Registro Federal de Contribuyentes es imprescindible para pagar los impuestos asociados a la compra. Se obtiene ante el Servicio de Administración Tributaria y el trámite puede hacerse presencialmente en cualquier oficina del SAT en México o, en algunos casos, mediante representante con poder notarial.

4. Firma el contrato de promesa de compraventa

Una vez verificada la situación legal del inmueble y acordado el precio, se firma el contrato de promesa de compraventa. En este momento se paga un depósito o señal, habitualmente del 10% al 20% del precio acordado. Asegúrate de que el contrato incluya cláusulas claras sobre las condiciones de devolución de la señal en caso de que la operación no se complete por causas imputables al vendedor.

5. Inicia el trámite del fideicomiso (si aplica)

Si la propiedad está en zona restringida, es en este punto donde el banco fiduciario inicia el proceso de solicitud del permiso ante la SRE. Una vez que se hayan recibido todos los documentos con la solicitud firmada, el proceso de respuesta tarda alrededor de 12 días hábiles. El banco coordina este trámite, pero el comprador debe firmar la documentación correspondiente. 

6. Firma la escritura ante notario

Con el permiso de la SRE en mano (si aplica) y todos los pagos preparados, se firma la escritura de compraventa ante notario público. En este acto se liquidan el ISAI y los honorarios notariales, y la propiedad cambia oficialmente de manos, o el fideicomiso queda constituido a tu nombre como beneficiario.

7. Inscribe la propiedad en el Registro Público

El notario gestiona habitualmente la inscripción del cambio de titularidad en el Registro Público de la Propiedad. Solo cuando está completada puedes decir, con plena seguridad jurídica, que la propiedad es tuya.

¿Cómo pagar una casa en México?

Hablemos de dinero. El mercado inmobiliario mexicano, especialmente en las zonas de playa y proyectos turísticos, está muy acostumbrado a tratar con extranjeros y, de hecho, la mayoría de los precios los verás directamente en dólares estadounidenses (USD), aunque la moneda oficial sea el peso mexicano.

A la hora de poner los fondos sobre la mesa, tienes varias opciones. Vamos a ver cómo funcionan en el día a día:

1. Transferencias internacionales: cuida el tipo de cambio

La transferencia bancaria es el método más usado. Eso sí, cuando mueves sumas grandes de dinero entre países, los bancos tradicionales pueden darte un buen “mordisco” con sus comisiones y tipos de cambio desfavorables. Para evitarlo, vale mucho la pena usar plataformas de transferencia especializadas (como Wise o similares), que suelen ofrecer condiciones bastante más competitivas.

• Ojo con el papeleo: en México, las leyes de prevención de lavado de dinero son súper estrictas. No hagas pagos raros ni en efectivo. Todo tiene que pasar por canales bancarios oficiales porque el notario, el día de la firma, te va a pedir hasta el último comprobante para demostrar de dónde salió el capital. ¡Trazabilidad ante todo!

2. Hipotecas en México para extranjeros: ¿Vale la pena?

Poder se puede, pero con matices. Algunos bancos grandes (como BBVA México, Banorte o Santander) tienen programas de crédito para extranjeros, pero las reglas del juego son más duras que para los locales.

Por lo general, solo te van a financiar entre el 60% y el 70% del valor de la casa, te pedirán un papeleo infinito para demostrar tus ingresos y, en bastantes ocasiones, te exigirán tener ya la residencia legal en el país. Además, ten en cuenta que los tipos de interés en México son bastante más altos que los europeos o estadounidenses, por lo que el coste de la hipoteca puede salirte caro. Échale números con calma antes de decidir.

3. Compra sobre plano: el rey de las zonas turísticas

Si estás buscando casa en la Riviera Maya, Los Cabos o Puerto Vallarta, lo más seguro es que te topes con la compra sobre plano (o preventa). Es un sistema muy cómodo porque te permite ir pagando poco a poco mientras construyen, sin intereses bancarios de por medio.

• ¿Cómo suele ser el esquema? Sueltas una reserva pequeña (entre 2,000 y 5,000 USD) para congelar la unidad, das un enganche del 10% al 30% al firmar el contrato, haces pagos fraccionados durante la obra y liquidas el resto cuando te entreguen las llaves.
• La regla de oro: entrar al principio te asegura un precio más bajo y ganas plusvalía desde el día uno, pero dependes de la seriedad del constructor. Antes de soltar un solo dólar, investiga al desarrollador: pide ver sus permisos de construcción vigentes y asegúrate de que tenga un historial limpio de proyectos entregados a tiempo.

4. Pago al contado (Cash Buyer): la posición de fuerza

Si tienes los ahorros listos en la cuenta, eres el rey del mambo. Comprar al contado te quita de encima el dolor de cabeza de las aprobaciones bancarias, acelera los tiempos una barbaridad y, sobre todo, te da un poder de negociación enorme. Especialmente en el mercado de segunda mano, un vendedor frente a un comprador con dinero inmediato suele estar mucho más dispuesto a bajar el precio de salida.

Consejos antes de comprar una casa en México

Invertir en el mercado mexicano es una aventura increíble, pero para que tu experiencia sea tan idílica como un atardecer en el Pacífico, vale la pena tener los pies en la tierra. Aquí tienes unos cuantos consejos de “insider” para que te muevas con total seguridad:

1. Conéctate antes, durante y después

Gestionar una compra inmobiliaria a distancia en otro país requiere estar disponible en todo momento. Para visitas de prospección, la eSIM para México de Holafly te da datos ilimitados activos desde que aterrizas, sin cambiar tarjeta ni buscar WiFi.

Para estancias más largas o para tus primeros meses viviendo en México, los planes mensuales de Holafly son la mejor opción. Te suscribes una vez y tienes internet en más de 160 países con datos ilimitados o 25 GB al mes, renovación automática y sin sorpresas en la factura.

Además, con el beneficio Always On, tienes 1 GB mensual automático como red de seguridad en más de 70 países cuando más lo necesitas. Es la tranquilidad de saber que, pase lo que pase, nunca te vas a quedar a oscuras si te llega un correo urgente del notario.

2. Quítate el miedo al fideicomiso

Si vas a comprar en la costa o en la frontera (la famosa “zona restringida”), vas a escuchar la palabra fideicomiso constantemente. No te asustes: no es un invento raro ni una trampa legal. Es simplemente el mecanismo que usa el Gobierno mexicano desde hace décadas para que los extranjeros puedan comprar con total seguridad jurídica a través de un banco.

Lo único importante aquí es que lo tramites con un banco fiduciario de primer nivel y que tu abogado le dé el visto bueno al contrato.

3. El título de propiedad no se negocia

El mayor peligro en México es comprar una propiedad que arrastre problemas legales: dueños falsos, herencias sin resolver, deudas ocultas o terrenos en litigio. Grábate esto a fuego: no entregues ni un solo peso de enganche hasta que tu abogado haya revisado el historial completo del inmueble en el Registro Público de la Propiedad. En esto no valen los atajos.

4. Visita antes de comprometerte

Tulum, Playa del Carmen o Puerto Vallarta se ven espectaculares en redes sociales, pero la vida cotidiana tiene sus propios matices. El ruido de la zona de fiesta a las tres de la mañana, el tráfico pesado en hora punta o cómo se vive la temporada de lluvias son cosas que no salen en los folletos de las agencias.

Date una vuelta por la zona, camina sus calles a distintas horas y, si puedes, alquila algo unos días antes de comprometer tu capital.

5. Cuidado con los proyectos sobre plano sin historial

El boom de la construcción en las zonas de playa ha atraído a constructoras con décadas de experiencia, pero también a aventureros que venden maquetas muy bonitas y entregan puros problemas.

Si vas a comprar en preventa, investiga a fondo al desarrollador. Pide los permisos de construcción vigentes, asegúrate de que el terreno esté a su nombre y busca opiniones de sus proyectos anteriores. Si te ponen excusas para enseñarte los papeles, desconfía.

6. Tus alertas antifraude: si notas esto, ¡para!

El sentido común es tu mejor abogado. Enciende las alarmas si te topas con alguna de estas situaciones:

• El vendedor tiene muchísima prisa por cerrar el trato y te presiona para que firmes ya.
• Te ofrecen una “ganga” que está sospechosamente por debajo del precio de la zona.
• Te dan los contratos solo en inglés (en México, el contrato legalmente válido es siempre el que está en español).
• Te piden adelantos fuertes en efectivo o a cuentas personales que no se pueden rastrear.

Ante la menor duda, frena en seco y llama a tu abogado. Más vale perder una supuesta oportunidad que perder tus ahorros.

Preguntas frecuentes al comprar una casa en México

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Victoria Picco

¡Hola! Soy Victoria y me dedico a escribir sobre lo que más me apasiona: los viajes. Hace algunos años decidí cambiar de rumbo y dejar una profesión que poco tenía que ver con la comunicación. Así fue como descubrí en la escritura una forma de mirar el mundo con más atención y compartirlo con los demás. Desde entonces, he publicado más de mil artículos sobre turismo, cultura y experiencias de viaje, con un enfoque práctico y cercano. Me especialicé en SEO, marketing digital y redacción web, y encontré en este trabajo una manera de seguir viajando, aunque sea desde la pantalla. Vivo en una zona de montaña, rodeada de naturaleza. Me inspira correr entre árboles, respirar aire puro y detenerme en los pequeños detalles, algo que también intento transmitir en cada texto que escribo. ¿Me acompañas a descubrir el mundo, aunque sea de forma virtual?

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