Comment acheter une maison au Portugal en tant qu’expatrié en 2026 ?
Guide complet 2026 pour acheter une maison au Portugal en tant qu’étranger. Découvrez conditions, démarches administratives et conseils.
Soyons honnêtes : si vous lisez cet article, c’est probablement un projet que vous envisagez depuis quelque temps. Peut-être avez-vous découvert Lisbonne sans avoir envie de repartir. Ou peut-être êtes-vous tombé sous le charme de l’Algarve en septembre, une fois les touristes repartis, en comprenant pourquoi tant d’Européens décident d’y acheter un bien. Le Portugal possède cette capacité unique à transformer les visiteurs en résidents, puis les résidents en propriétaires.
Ce qui paraît moins évident, en revanche, c’est le fonctionnement réel de l’achat d’une maison au Portugal en tant qu’étranger. Aucune restriction ne s’applique aux acheteurs étrangers et vos droits de propriété sont identiques à ceux des citoyens portugais. Toutefois, il est essentiel de bien comprendre certaines taxes avant de se lancer, notamment le nouveau taux fixe applicable aux non-résidents depuis 2026. Il faut également anticiper les démarches administratives qui, bien qu’organisées, suivent leurs propres délais et procédures.
Dans ce guide, nous détaillons toutes les étapes pour acheter une maison au Portugal, depuis les prix actuels selon les régions jusqu’au processus d’acquisition, en nous appuyant sur les données actualisées de 2026.

Conditions pour acheter une maison au Portugal en tant qu’expatrié
La bonne nouvelle, c’est que le Portugal n’impose aucune restriction aux étrangers souhaitant acheter un bien immobilier. Toute personne physique ou morale, quelle que soit sa nationalité et même sans résidence portugaise, peut acheter une maison au Portugal. La seule formalité administrative indispensable consiste à obtenir un NIF (Número de Identificação Fiscal), le numéro d’identification fiscale portugais.
Sans NIF, il est impossible de signer un contrat, de payer les taxes ou de finaliser l’achat devant un notaire. En d’autres termes, cette démarche constitue la première étape de votre projet.
Si vous êtes citoyen de l’Union européenne, son obtention est simple. Il suffit de vous rendre dans un bureau de l’Autoridade Tributária avec votre passeport ou votre carte nationale d’identité. La procédure est gratuite. En revanche, les ressortissants de pays hors de l’Union européenne qui ne résident pas au Portugal doivent désigner un représentant fiscal portugais pour effectuer la demande en leur nom. De nombreuses agences spécialisées proposent ce service et peuvent généralement gérer l’ensemble de la procédure à distance.
Documents nécessaires
Outre le NIF, les principaux documents requis pour acheter une maison au Portugal sont les suivants :
- Un passeport ou une pièce d’identité en cours de validité. Les citoyens de l’Union européenne peuvent utiliser leur carte nationale d’identité.
- Un justificatif de domicile dans votre pays de résidence.
- Des justificatifs bancaires attestant de l’origine des fonds, notamment pour les virements internationaux. En cas de financement par prêt hypothécaire, des justificatifs de revenus et les documents financiers exigés par la banque.
Faut-il être résident pour acheter ?
Non. Vous pouvez acheter une maison au Portugal tout en conservant votre statut de non-résident aussi longtemps que vous le souhaitez. Toutefois, si vous devenez résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’achat, vous pourrez éventuellement bénéficier d’une exonération du nouveau taux fixe de l’IMT applicable aux non-résidents. Nous détaillerons ce point dans la section consacrée à la fiscalité. Cette possibilité mérite donc d’être étudiée si vous envisagez de vous installer durablement au Portugal.
Qu’en est-il du Golden Visa ?
Depuis octobre 2023, l’achat d’un bien immobilier résidentiel ne permet plus d’obtenir le Golden Visa portugais. Les investissements désormais éligibles concernent notamment les fonds d’investissement, la création d’entreprises générant des emplois ou le financement de projets culturels et scientifiques.
Si votre objectif est d’obtenir un titre de séjour grâce à un investissement, cette option ne s’applique donc plus à l’immobilier résidentiel. En revanche, être propriétaire ou locataire peut faciliter certaines autres demandes de visa, comme le visa D7 destiné aux personnes disposant de revenus passifs ou le visa portugais pour les nomades digitaux.
Faire appel à un avocat : non obligatoire, mais vivement recommandé
La législation portugaise n’impose pas le recours à un avocat pour acheter une maison au Portugal. Pourtant, de nombreux acheteurs étrangers regrettent de ne pas avoir été accompagnés. Un avocat spécialisé en droit immobilier portugais vérifie la situation juridique du bien auprès du Registo Predial, s’assure de l’absence de dettes ou de charges et contrôle les contrats avant leur signature.
Ses honoraires représentent généralement entre 1 % et 1,5 % de la valeur du bien. Dans la plupart des cas, cet investissement se révèle largement rentable.
Combien coûte une maison au Portugal ?
Autre bonne nouvelle : le Portugal reste l’un des marchés immobiliers les plus abordables d’Europe occidentale, même si les prix continuent d’augmenter. Selon les données de l’INE pour le quatrième trimestre 2025, le prix moyen national atteint environ 2 198 €/m² (2 374 $/m²), soit une hausse annuelle de 17,5 %, la plus élevée de l’Union européenne selon Eurostat. Entre 2015 et 2023, les prix ont plus que doublé, avec une progression cumulée de 105,8 %.
Cela ne signifie pas pour autant que tout le pays affiche des prix élevés. En effet, l’écart entre le centre de Lisbonne et un village de l’Alentejo intérieur peut dépasser 4 000 €/m² (4 324 $/m²). Voici les principaux repères selon les régions.
Lisbonne et son aire métropolitaine
La capitale reste de loin le marché immobilier le plus cher du pays. Le prix moyen atteint environ 5 198 €/m² (5 619 $/m²) à Lisbonne, tandis que Cascais affiche 4 654 €/m² (5 031 $/m²) et Oeiras 4 225 €/m² (4 568 $/m²). Dans les quartiers historiques les plus recherchés, comme Chiado, Príncipe Real ou Estrela, les prix dépassent parfois 6 000 €/m² (6 486 $/m²).
Si votre budget ne permet pas d’acheter dans le centre, plusieurs communes de l’aire métropolitaine constituent une excellente alternative. Almada, Setúbal et Amadora proposent notamment des prix compris entre 2 000 et 3 000 €/m² (2 162 à 3 243 $/m²), tout en bénéficiant d’une bonne desserte vers Lisbonne.
Porto et le nord du Portugal
Porto est la deuxième ville la plus chère du pays, avec un prix moyen de 3 639 €/m² (3 934 $/m²). La demande internationale reste soutenue grâce au patrimoine culturel de la ville, à sa gastronomie et à son écosystème entrepreneurial en plein essor.
Les communes voisines, comme Matosinhos et Vila Nova de Gaia, offrent des prix légèrement plus accessibles tout en permettant un accès rapide au centre de Porto.
L’Algarve
L’Algarve demeure la destination privilégiée des acheteurs étrangers à la recherche de soleil et de plages. Le prix moyen régional atteint 3 467 €/m² (3 748 $/m²), avec toutefois d’importantes différences selon les communes. Lagos (3 964 €/m², soit 4 285 $/m²) et Loulé (4 152 €/m², soit 4 488 $/m²) figurent parmi les secteurs les plus chers. À l’inverse, Portimão (2 674 €/m², soit 2 891 $/m²) et Monchique (2 257 €/m², soit 2 440 $/m²) restent plus abordables.
Une maison de trois chambres située dans un quartier calme de l’Algarve, avec jardin et piscine, coûte généralement entre 500 000 et 700 000 € (540 500 à 756 700 $), selon sa proximité avec la mer et le niveau de ses prestations.
La Côte d’Argent, le centre du Portugal et l’Alentejo
Pour les acheteurs recherchant un meilleur rapport qualité-prix, ces régions constituent d’excellentes alternatives. Dans de nombreux secteurs, les prix moyens varient entre 1 100 et 1 500 €/m² (1 189 à 1 622 $/m²). Des villes comme Coimbra, Évora ou Aveiro offrent une excellente qualité de vie, de bonnes infrastructures et des prix nettement inférieurs à ceux du littoral.
Les régions rurales et l’intérieur du pays
Les zones éloignées de la côte, notamment les Beiras et Trás-os-Montes, affichent les prix les plus bas du Portugal. Au quatrième trimestre 2025, la région Beiras e Serra da Estrela enregistrait un prix médian de 731 €/m² (790 $/m²).
Ces régions conviennent parfaitement aux personnes souhaitant acheter une maison au Portugal dans un environnement calme et spacieux. En revanche, elles offrent généralement moins de services et un marché de la revente moins dynamique.
Coûts d’entretien
Posséder un bien immobilier au Portugal implique plusieurs dépenses récurrentes qu’il convient d’intégrer à votre budget dès le départ. L’IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) correspond à la taxe foncière portugaise. Son taux varie généralement entre 0,3 % et 0,45 % de la valeur patrimoniale imposable (VPT).
Si le logement se trouve en copropriété, les charges mensuelles oscillent généralement entre 20 et plus de 300 € (22 à plus de 324 $), selon les services proposés. À cela s’ajoutent les dépenses liées aux assurances et aux services publics, qui représentent en moyenne entre 100 et 200 € (108 à 216 $) par mois.
Quelles taxes s’appliquent lors de l’achat d’une maison au Portugal ?
Bonne nouvelle : le système fiscal immobilier portugais reste relativement simple. Toutefois, l’année 2026 marque un changement majeur qui concerne directement les acheteurs non-résidents. Il est donc essentiel de le comprendre avant de négocier le prix d’un bien.
1. L’IMT : la taxe sur le transfert de propriété
L’IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) constitue la principale taxe à payer lors de l’achat d’une maison au Portugal. Elle est acquittée une seule fois, au moment du transfert de propriété.
Pour les résidents fiscaux portugais qui achètent leur résidence principale, l’IMT est calculé selon un barème progressif, avec des taux compris entre 2 % et 8 %, selon la valeur du bien. Les logements destinés à une résidence principale et dont la valeur ne dépasse pas 97 064 € (104 926 $) sont exonérés d’IMT.
Voici la principale nouveauté de 2026 : depuis cette année, le Portugal applique un taux fixe de 7,5 % d’IMT à la plupart des achats de biens résidentiels réalisés par des non-résidents, quel que soit le prix du logement. Auparavant, les non-résidents étaient soumis au même barème progressif que les résidents pour l’achat d’une résidence secondaire. Désormais, si vous achetez une maison au Portugal en tant que non-résident, vous payerez un taux de 7,5 % dès le premier euro, sans application d’un barème progressif.
Certaines situations permettent toutefois d’échapper à ce taux fixe. C’est notamment le cas des acheteurs qui prouvent leur résidence fiscale au Portugal au moment de l’achat, des agents publics, des personnes qui deviennent résidentes fiscales portugaises dans les deux ans suivant l’acquisition ou encore des propriétaires qui mettent leur bien en location dans le cadre d’un bail de longue durée éligible.
2. Le droit de timbre (Imposto do Selo)
Le droit de timbre est fixé à un taux unique de 0,8 % du prix d’achat. Il est payé une seule fois lors de l’acquisition. En cas de financement par prêt hypothécaire, cette taxe s’applique également au montant emprunté.
3. L’IMI : la taxe foncière annuelle
Une fois propriétaire, vous devrez payer chaque année l’IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). Son taux varie selon les communes et se situe entre 0,3 % et 0,45 % de la valeur patrimoniale imposable (VPT). Chaque municipalité fixe son propre taux dans cette fourchette. En pratique, la VPT reste généralement inférieure à la valeur réelle du marché, ce qui réduit le montant effectivement payé.
4. L’AIMI : la surtaxe sur les patrimoines immobiliers élevés
L’AIMI (Adicional ao IMI) est une taxe supplémentaire qui s’applique lorsque la valeur totale du patrimoine immobilier détenu au Portugal dépasse 600 000 € (648 600 $) pour une personne physique. Le taux est de 0,7 % sur la fraction comprise entre 600 000 € et 1 000 000 € (1 081 000 $), puis de 1 % au-delà de ce seuil. Enfin, pour les patrimoines supérieurs à 2 000 000 € (2 162 000 $), le taux passe à 1,5 %.
5. L’imposition des plus-values
Les bénéfices réalisés lors de la revente d’un bien immobilier au Portugal sont considérés comme des plus-values. Pour les non-résidents, le taux d’imposition est de 28 % sur la plus-value réalisée. Pour les résidents fiscaux portugais, les plus-values sont intégrées à la base imposable de l’IRS et soumises au barème progressif. Certaines déductions ainsi que la prise en compte de l’inflation peuvent toutefois réduire le montant imposable.
Par ailleurs, l’Espagne et le Portugal sont liés par une convention de non-double imposition. Celle-ci peut être avantageuse pour les propriétaires espagnols qui revendent un bien au Portugal. Il est néanmoins recommandé de consulter un conseiller fiscal avant toute vente.
Quel budget prévoir au total ?
À titre indicatif, les acheteurs non-résidents doivent prévoir des frais annexes représentant entre 10 % et 12 % du prix d’achat. Ce montant comprend l’IMT à 7,5 %, le droit de timbre de 0,8 %, les frais de notaire et d’enregistrement, ainsi que les honoraires d’un avocat. Il est donc conseillé d’intégrer ces dépenses à votre budget dès le début de votre projet d’achat.

Les étapes pour acheter une maison au Portugal
Acheter une maison au Portugal ne se résume pas à récupérer les clés. Le processus suit une procédure réglementée qui comprend plusieurs formalités administratives, dont l’obtention d’un NIF, ainsi que des vérifications juridiques approfondies. Voici les principales étapes pour acheter une maison au Portugal en toute sérénité et protéger votre investissement.
1. Définir votre projet et votre budget
Avant même de consulter les annonces immobilières, déterminez précisément votre budget total. Celui-ci doit inclure le prix d’achat ainsi que 10 à 12 % de frais supplémentaires. Définissez également votre objectif : résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif.
Chaque projet correspond à des régions, des types de biens et des implications fiscales différents.
2. Obtenir un NIF
Il s’agit de la toute première démarche. Sans NIF, vous ne pourrez pas avancer dans votre projet. Si vous êtes citoyen de l’Union européenne, vous pouvez en faire la demande auprès d’un bureau de l’Autoridade Tributária avec votre carte d’identité. Si vous résidez hors de l’Union européenne, une agence spécialisée peut effectuer cette démarche grâce à une procuration.
Gardez également à l’esprit que le NIF est indispensable pour ouvrir un compte bancaire portugais, lequel servira ensuite au règlement des différentes dépenses.
3. Faire appel à un avocat spécialisé
N’attendez pas les dernières étapes pour solliciter un avocat. Ce professionnel vérifiera la situation juridique du bien auprès de la Conservatória do Registo Predial, s’assurera qu’il n’est grevé d’aucune hypothèque, saisie ou dette de copropriété, puis contrôlera chaque contrat avant sa signature.
En pratique, il s’agit souvent de l’investissement le plus rentable de toute la procédure.
4. Rechercher le bien immobilier
Les principaux portails immobiliers portugais sont Idealista, Imovirtual, Casa Sapo et RE/MAX Portugal. En Algarve, plusieurs agences spécialisées accompagnent également les acheteurs étrangers et proposent un large choix de biens.
Toutefois, il reste indispensable de visiter le logement avant toute décision. Les photos ne reflètent jamais totalement la réalité et l’environnement est tout aussi important que le bien lui-même.
5. Vérifier la situation juridique du bien
Avant d’effectuer le moindre paiement, votre avocat doit obtenir la Certidão de Teor auprès du registre foncier afin de confirmer l’identité du propriétaire et l’absence de charges juridiques. Il vérifiera également que l’IMI est bien à jour et que la (permis d’utilisation) est conforme à la réglementation.
6. Signer le CPCV
Le Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) est le compromis de vente qui officialise l’accord avant la signature de l’acte définitif. À cette étape, l’acheteur verse généralement un acompte compris entre 10 % et 20 % du prix convenu.
Si le vendeur renonce après la signature du CPCV, il doit rembourser le double de l’acompte. En revanche, si l’acheteur se désiste, il perd la somme versée. Il est donc essentiel que votre avocat contrôle tous les documents avant la signature.
7. Régler l’IMT et le droit de timbre
Avant de signer l’acte définitif, vous devez payer l’IMT ainsi que le droit de timbre auprès de l’Autoridade Tributária. Le justificatif de paiement est indispensable pour permettre au notaire d’authentifier la vente. Sans ce document, la transaction ne peut pas être finalisée.
8. Signer l’acte authentique devant un notaire
L’Escritura de Compra e Venda est signée devant un notaire portugais. À cette occasion, vous réglez le solde du prix d’achat, formalisez le prêt hypothécaire si nécessaire et procédez au transfert officiel de propriété. Le notaire authentifie l’acte et transmet ensuite le dossier pour son enregistrement.
9. Enregistrer le bien au registre foncier
La dernière étape consiste à enregistrer le transfert de propriété auprès du registre foncier. Ce n’est qu’une fois cette formalité accomplie que vous devenez officiellement propriétaire du bien. Dans la plupart des cas, le notaire se charge de cette démarche. Toutefois, il reste conseillé de vérifier que l’enregistrement a bien été effectué.
Comment payer une maison au Portugal ?
Acheter une maison au Portugal ne consiste pas seulement à disposer des fonds nécessaires. Il faut également définir une stratégie efficace pour transférer votre capital dans la zone euro et comprendre les exigences des établissements bancaires portugais. Que vous optiez pour un virement international ou un financement local, connaître les différentes solutions permet de réduire les frais et d’accélérer la transaction.
Voici les principales méthodes de paiement ainsi que les caractéristiques du crédit immobilier au Portugal pour les acheteurs étrangers.
1. Le virement bancaire international
La grande majorité des acheteurs étrangers règlent leur achat par virement bancaire international. Le Portugal utilise l’euro, ce qui facilite les transactions pour les acquéreurs de la zone euro. En revanche, pour les acheteurs utilisant une autre devise, les taux de change et les frais bancaires peuvent avoir un impact important sur le coût final.
Dans ce contexte, les plateformes spécialisées dans les transferts internationaux proposent souvent des conditions plus avantageuses que les banques traditionnelles.
Même s’il est théoriquement possible d’effectuer un virement directement au vendeur ou au notaire, il reste fortement recommandé d’ouvrir un compte bancaire au Portugal. Pour cela, vous aurez besoin du NIF mentionné précédemment.
Ce compte deviendra le point central de votre investissement. Il servira non seulement à régler l’achat, mais aussi les dépenses récurrentes comme l’IMI ou les factures de services publics. Par ailleurs, le Portugal dispose de services bancaires en ligne particulièrement efficaces, ce qui facilite la gestion de votre bien, même depuis l’étranger.
Obtenir un prêt immobilier au Portugal en tant qu’étranger
Les acheteurs non-résidents peuvent tout à fait obtenir un prêt immobilier auprès de banques portugaises telles que Millennium BCP, BPI ou Santander. Toutefois, plusieurs éléments doivent être pris en compte.
- Les conditions de financement sont généralement plus strictes que pour les résidents. Les banques portugaises financent habituellement jusqu’à 80 % de la valeur estimée du bien pour les résidents. En revanche, les non-résidents obtiennent le plus souvent un financement compris entre 60 % et 70 %. Vous devrez donc disposer d’un apport personnel couvrant environ 30 % à 40 % du prix d’achat, en plus des frais annexes.
- Au Portugal, la souscription d’une assurance-vie est obligatoire pour obtenir un prêt hypothécaire. Désormais, la réglementation vous autorise à choisir une assurance auprès d’un organisme externe plutôt que celle proposée par la banque. Toutefois, cette dernière peut augmenter la marge appliquée à votre crédit si vous refusez son contrat. Votre avocat ou votre conseiller financier pourra déterminer si les économies réalisées sur l’assurance compensent cette hausse du taux d’intérêt.
En 2025, les taux moyens des prêts immobiliers en euros se situaient entre 3 % et 4 %. Les banques proposent des crédits à taux fixe, variable ou mixte, généralement indexés sur l’Euribor. Comparer le TAEG proposé par plusieurs établissements reste donc la meilleure stratégie.
Le paiement comptant
Si vous disposez des fonds nécessaires, un achat au comptant simplifie considérablement la transaction. Cette solution évite les délais liés à l’obtention d’un prêt immobilier et renforce souvent votre pouvoir de négociation auprès du vendeur. Comme sur de nombreux marchés, les offres payées comptant sont généralement mieux accueillies au Portugal.
Toutefois, les autorités portugaises appliquent des contrôles stricts concernant l’origine des fonds. Même dans le cadre d’un achat comptant, vous devrez prouver la provenance de votre capital à l’aide de relevés bancaires. Le notaire comme la banque sont soumis à des obligations légales de contrôle. Une parfaite traçabilité financière permet donc d’éviter tout retard administratif.
Enfin, même si vous achetez sans financement, il est recommandé de verser le dépôt de garantie (Sinal) par virement bancaire ou par chèque de banque, jamais en espèces. Cette méthode constitue une preuve juridique dans le cadre du CPCV et facilite ensuite le règlement des obligations fiscales.

Conseils avant d’acheter une maison au Portugal
Acheter une maison au Portugal est un projet enthousiasmant, mais réussir son investissement ne se limite pas à trouver un bien de caractère dans une rue pavée. Dans un marché où la réglementation et la fiscalité évoluent régulièrement, une bonne préparation est indispensable. Avant de signer le CPCV, gardez à l’esprit les conseils suivants afin de protéger votre investissement et d’aborder votre achat en toute sérénité.
1. Restez connecté avant, pendant et après votre achat
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2. Calculez dès le départ l’IMT applicable aux non-résidents en 2026
L’un des principaux changements de cette année concerne le nouveau taux fixe de 7,5 % de l’IMT applicable aux non-résidents. Toutefois, ne partez pas du principe qu’il vous concerne automatiquement. Si vous prévoyez de devenir résident fiscal portugais dans les 24 mois suivant votre achat, vous pourriez bénéficier d’une exonération ou d’un taux réduit.
Il est donc recommandé de consulter un conseiller fiscal dès le début de votre projet. Un changement de résidence fiscale peut vous permettre d’économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros.
3. Vérifiez soigneusement l’état du bien
Les logements anciens de Lisbonne ou de Porto possèdent un charme indéniable, mais ils peuvent aussi nécessiter d’importants travaux de rénovation. Avant de vous engager, faites réaliser une expertise technique indépendante afin d’évaluer l’état de la structure, des installations et le coût des éventuels travaux.
Par ailleurs, les bâtiments situés dans des secteurs protégés sont soumis à des règles spécifiques en matière de rénovation. Renseignez-vous avant de signer.
4. Ne vous laissez pas séduire uniquement par les prix bas de l’intérieur du pays
Le Portugal intérieur offre des paysages magnifiques et des prix particulièrement attractifs. Cependant, il est essentiel d’évaluer également la liquidité du marché. Une maison peu coûteuse dans une zone où la demande est faible peut s’avérer difficile à revendre. Si votre objectif est la valorisation de votre investissement, les zones côtières et les grandes villes restent généralement les options les plus sûres.
5. Louez avant d’acheter
Si vous hésitez encore sur la région où vous installer, louer un logement pendant six à douze mois constitue souvent une excellente décision. Le marché locatif est particulièrement dynamique à Lisbonne et à Porto, mais cette expérience vous permettra de découvrir le quartier, les services et le mode de vie avant d’acheter une maison au Portugal.
6. Les principaux signaux d’alerte
Méfiez-vous des vendeurs qui vous poussent à signer avant toute vérification des documents, des biens affichés à un prix anormalement bas sans justification, des contrats limitant vos droits en cas de litige ou encore des programmes immobiliers proposés par des promoteurs sans références vérifiables.
Au moindre doute, interrompez la procédure et prenez conseil. Une erreur lors d’un achat immobilier coûte bien plus cher que quelques jours consacrés aux vérifications nécessaires.
En définitive, réussir son projet ne dépend pas uniquement du choix du bien idéal. Il est tout aussi important de s’entourer de professionnels de confiance, notamment d’un avocat et d’un conseiller fiscal, tout en restant connecté à chaque étape. En suivant ce parcours, de l’obtention du NIF jusqu’à l’enregistrement définitif du bien, vous transformerez une procédure administrative en une transition sereine vers votre nouvelle maison ou votre investissement au Portugal. Boa sorte !
Questions fréquentes sur l’achat d’une maison au Portugal
Oui. Le Portugal n’impose aucune restriction liée à la nationalité et ne demande pas de résidence préalable. La seule formalité administrative consiste à obtenir un NIF valide, que tout étranger peut demander gratuitement.
Le NIF (Número de Identificação Fiscal) est le numéro d’identification fiscale portugais. Il est indispensable pour toute transaction immobilière dans le pays. Les citoyens de l’Union européenne peuvent en faire la demande auprès d’un bureau de l’Autoridade Tributária avec leur pièce d’identité. Les ressortissants hors Union européenne doivent passer par un représentant fiscal portugais.
Entre la recherche du bien et la signature de l’acte authentique, il faut généralement compter entre un et trois mois. Ce délai dépend principalement de l’obtention du financement et des vérifications juridiques.
Le CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda) est le compromis de vente qui engage juridiquement les deux parties avant la signature de l’acte définitif. Si le vendeur se rétracte, il doit restituer le double de l’acompte. En revanche, si l’acheteur renonce, il perd le dépôt versé. Il est donc indispensable que votre avocat vérifie tous les documents avant la signature.
Oui. Depuis 2026, les non-résidents sont soumis à un taux fixe de 7,5 % d’IMT lors de l’achat d’un bien résidentiel, au lieu du barème progressif applicable aux résidents. Certaines exceptions existent, notamment pour les acheteurs qui deviennent résidents fiscaux portugais dans les deux années suivant l’acquisition.
Oui. Les banques portugaises accordent des prêts aux acheteurs étrangers, mais les conditions sont généralement plus strictes. Elles financent habituellement entre 60 % et 70 % de la valeur estimée du bien pour les non-résidents, contre jusqu’à 80 % pour les résidents. Par ailleurs, la législation portugaise impose la souscription d’une assurance-vie pour tout prêt hypothécaire.
Depuis octobre 2023, l’achat d’un bien immobilier résidentiel ne permet plus d’obtenir le Golden Visa. En revanche, être propriétaire ou locataire peut faciliter certaines demandes de visa, notamment le visa D7 destiné aux personnes disposant de revenus passifs ou le visa portugais pour les nomades digitaux.
