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Acheter une maison en Argentine en tant qu’expatrié
Si vous souhaitez acheter une maison en Argentine, consultez ce guide complet. Il vous aidera à comprendre chaque étape du processus d’achat.
L’Argentine peut représenter une destination attractive pour les étrangers souhaitant investir dans l’immobilier. L’un de ses principaux atouts réside dans la facilité des transactions en dollars américains, ainsi que dans le faible nombre de restrictions imposées aux acheteurs étrangers.
En revanche, le pays dispose d’un système administratif en constante évolution. Cette situation peut créer une certaine incertitude financière et exige une grande vigilance à chaque étape de l’acquisition.
Dans ce guide, nous avons rassemblé toutes les informations essentielles pour acheter une maison en Argentine. Vous découvrirez les conditions applicables aux acheteurs étrangers, les modes de paiement disponibles ainsi que le prix moyen au mètre carré dans les principales villes du pays.
1. Conditions pour les étrangers souhaitant acheter une maison en Argentine
Même si les étrangers peuvent acheter une maison en Argentine sans être résidents, certaines démarches restent obligatoires. Vous devrez notamment fournir des documents d’identité et accomplir plusieurs formalités administratives et juridiques auprès des autorités locales. Voici les principales exigences à connaître.
Documents d’identification requis pour les acheteurs étrangers
Les documents à fournir dépendent principalement de votre nationalité et de votre présence ou non en Argentine pendant la transaction.
- Passeport valide : si vous n’êtes pas ressortissant d’un pays du Mercosur, vous devrez présenter un passeport en cours de validité avec les tampons d’entrée correspondants.
- Carte nationale d’identité : les citoyens des pays voisins ou membres du Mercosur peuvent généralement effectuer l’achat avec leur document national d’identité.
- Procuration à un tiers : si vous ne pouvez pas vous rendre en Argentine, vous devrez désigner un représentant légal par procuration notariée. Le document doit être apostillé conformément à la Convention de La Haye et traduit officiellement en Argentine par un traducteur assermenté.
Le CDI, document fiscal indispensable
Pour acheter une maison en Argentine et enregistrer l’acte de propriété à votre nom, vous devez obtenir un CDI auprès de l’ARCA (Agence de perception fiscale et de contrôle douanier). Ce document permet de valider officiellement votre signature lors du transfert de propriété.
Pour obtenir un CDI, vous devrez fournir : Le formulaire F.663, téléchargeable sur le site de l’ARCA ou disponible dans ses bureaux, un passeport valide ou une pièce d’identité nationale, un justificatif d’adresse en Argentine afin de recevoir les notifications officielles.
Documents justifiant l’origine des fonds
L’Argentine applique une réglementation stricte en matière de lutte contre le blanchiment d’argent. La vérification de l’origine des fonds est assurée par l’UIF (Unité d’information financière).
Avant le transfert des fonds dans le pays, l’UIF s’assure qu’ils proviennent de sources légales. Selon votre situation, plusieurs documents peuvent être demandés :
- Déclarations fiscales.
- Actes de vente de biens immobiliers précédents.
- Bulletins de salaire.
- Rapport d’audit financier.
Documents spécifiques pour les propriétés rurales
Si vous souhaitez acheter une exploitation agricole, un vignoble ou un terrain rural situé hors des zones urbaines, vous devrez respecter les dispositions de la loi 26 737 sur les terres rurales.
Cette réglementation prévoit deux limites principales : limite provinciale (les terres détenues par des étrangers ne peuvent pas dépasser 15 % de la superficie rurale d’une province), limite individuelle (une personne physique ou morale étrangère ne peut pas posséder plus de 1 000 hectares dans une zone agricole productive).
Pour finaliser l’achat, vous devrez obtenir un certificat de conformité délivré par le Registre national des terres rurales. De plus, une autorisation de la Zone nationale de sécurité peut être requise si le terrain se situe dans une région frontalière ou stratégique.
2. Combien coûte une maison en Argentine ?
Le marché immobilier argentin est largement indexé sur le dollar américain. Ainsi, les transactions s’effectuent généralement en dollars plutôt qu’en pesos argentins. Voici les fourchettes de prix au mètre carré dans plusieurs grandes villes du pays.
| Ville | Prix au mètre carré |
|---|---|
| Buenos Aires | Quartiers haut de gamme : entre 2 500 $ et 4 500 $ |
| Buenos Aires | Quartiers de classe moyenne : entre 1 700 $ et 2 200 $ |
| Grand Buenos Aires | Entre 1 500 $ et 2 500 $ |
| Córdoba ou Rosario | Entre 1 100 $ et 1 600 $ |
| Zones touristiques rurales | Entre 1 800 $ et 3 000 $ à Bariloche ou dans les vignobles de Mendoza |
Quels facteurs influencent le prix d’un logement en Argentine ?
Au-delà du prix au mètre carré, plusieurs éléments peuvent faire varier la valeur d’un bien immobilier :
- Emplacement et sécurité : De manière générale, les quartiers bien situés affichent des prix plus élevés. Ils offrent souvent un meilleur accès aux transports publics ainsi qu’un niveau de sécurité supérieur.
- Services des résidences récentes : Les immeubles résidentiels récents proposent généralement davantage d’équipements que les bâtiments anciens. Ces prestations peuvent augmenter les prix de 10 % à 15 %.
Prix de l’immobilier et pouvoir d’achat en Argentine
Avec un salaire moyen d’environ 800 $ par mois, l’achat immobilier reste difficile pour de nombreux Argentins. En effet, les revenus sont versés en pesos alors que les biens sont vendus en dollars.
À l’inverse, un acheteur étranger percevant ses revenus en dollars bénéficie d’un avantage important. Il peut ainsi accéder plus facilement aux quartiers prisés, aux résidences sécurisées ou aux grandes propriétés rurales.
3. Taxes immobilières en Argentine
En 2026, le système fiscal argentin n’applique pas d’impôt sur les plus-values immobilières pour les vendeurs. Toutefois, plusieurs taxes et frais doivent être pris en compte lors de l’achat ou de la détention d’un bien immobilier.
Taxes à l’achat
En tant qu’acheteur, vous devrez payer plusieurs frais auprès de l’Agence de perception fiscale et de contrôle douanier :
- Droit de timbre : Chaque province applique une taxe sur les transactions impliquant des montants importants. À Buenos Aires et dans sa province, ce droit représente 3,6 % de la valeur officielle du bien. Il est généralement partagé à parts égales entre l’acheteur et le vendeur.
- Frais administratifs : L’enregistrement du bien auprès du Registre de la propriété immobilière coûte entre 0,2 % et 0,5 % de la valeur du bien.
Taxes pour les propriétaires
Les propriétaires étrangers non-résidents sont imposés uniquement sur les biens détenus en Argentine. Si la valeur fiscale du bien dépasse le seuil d’exonération fixé par la loi, des taux progressifs compris entre 0,5 % et 1,25 % s’appliquent sur la part imposable.
Concernant les taxes municipales liées à l’éclairage public, à l’assainissement et au nettoyage urbain, un petit appartement à Buenos Aires paie généralement entre 30 000 et 70 000 ARS tous les deux mois, soit environ 21,50 $ à 50,19 $.
4. Étapes pour acheter une maison en Argentine
Suivre un processus structuré permet de sécuriser l’achat d’une maison en Argentine. Voici les principales étapes à connaître.
1. Rechercher des biens immobiliers
La recherche passe généralement par des portails immobiliers en ligne ou des agences agréées. Quelle que soit l’option choisie, il est recommandé de se faire accompagner pour vérifier le titre de propriété et les éventuelles charges enregistrées sur le bien.
2. Présenter une offre formelle
Cette étape consiste à soumettre une offre écrite accompagnée d’un dépôt représentant généralement entre 1 % et 5 % du prix proposé.
Si le vendeur accepte l’offre, il doit retirer le bien du marché et poursuivre la transaction. En revanche, s’il se rétracte par la suite, il doit restituer le double du montant versé.
3. Signer le compromis de vente
Ce document fixe le prix de vente, la date de signature définitive et prévoit un acompte correspondant généralement à 30 % du montant convenu. Bien qu’essentiel, ce contrat ne transfère pas encore la propriété du bien à l’acheteur.
4. Finaliser la vente
La vente est officialisée devant un notaire public. L’acheteur règle le solde du prix, les parties signent les documents définitifs et le notaire procède à l’enregistrement du titre de propriété. Cette étape prend généralement entre 30 et 90 jours. Toutefois, les clés sont habituellement remises le jour de la signature.
Comment payer une maison en Argentine ?
Lors de l’achat d’une maison en Argentine, il est important de comprendre le fonctionnement des paiements. En effet, les contrôles de change peuvent parfois compliquer les transactions. Voici les principales options disponibles.
- Paiement comptant : La majorité des achats immobiliers, qu’il s’agisse de biens neufs ou anciens, sont réglés comptant, généralement en dollars américains. Le paiement s’effectue devant un notaire ou dans une banque le jour de la signature définitive.
- Comptes bancaires locaux et virements internationaux : En tant que non-résident, vous pouvez ouvrir un compte bancaire en Argentine à l’aide d’un CDI afin de faciliter les transferts de fonds. Vous pouvez également transférer de l’argent depuis l’étranger, à condition de respecter les règles de la Banque centrale d’Argentine, notamment celles concernant la justification de l’origine des fonds.
Conseils avant d’acheter une maison en Argentine
Acheter une maison en Argentine implique plusieurs démarches juridiques et administratives. Voici quelques recommandations pour sécuriser votre projet.
- Faites-vous accompagner par un conseiller local : Il est essentiel de travailler avec un notaire qui défend vos intérêts et vous accompagne tout au long de la transaction. Idéalement, ce professionnel doit agir exclusivement pour votre compte.
- Restez connecté à chaque étape : Grâce aux forfaits mensuels Holafly, vous bénéficiez de 25 Go ou de données illimitées dans plus de 160 destinations, dont l’Argentine. Ces forfaits incluent également le partage de connexion ainsi que l’option Always On. Celle-ci offre 1 Go de données d’urgence gratuit chaque mois dans plus de 70 pays si votre forfait est suspendu ou si vous épuisez votre enveloppe de données.
- Méfiez-vous des projets immobiliers douteux : Avant d’investir dans un bien vendu sur plan, vérifiez la réputation du promoteur et consultez ses réalisations précédentes. Cette précaution permet de réduire considérablement les risques de fraude.
- Protégez vos fonds lors de la transaction : Pour des raisons de sécurité, il est recommandé d’utiliser un espace privé dans une banque argentine afin d’effectuer le paiement du bien immobilier dans les meilleures conditions.
Questions fréquentes sur l’achat d’une maison en Argentine
Les étrangers non-résidents n’ont généralement pas accès aux prêts hypothécaires classiques en Argentine. Toutefois, certaines alternatives existent, notamment le financement proposé par certaines agences immobilières ou directement par les vendeurs.
L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à ne pas pouvoir justifier l’origine des fonds. Il est également essentiel de vérifier que le bien ne présente aucune dette fiscale ou facture impayée.
Non. Acheter une maison en Argentine ne donne pas droit à un permis de résidence ni à un statut de résident légal.
Dans la plupart des transactions, les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur. Ils représentent généralement entre 1 % et 2 % du prix du bien.
Oui. Toutefois, tant que les enfants n’ont pas atteint l’âge légal, les parents restent les représentants légaux du bien immobilier et en assurent la gestion.
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Traductrice certifiée (anglais-français) avec plus de huit ans d’expérience dans la localisation de contenus marketing, e‑commerce, éducatifs et littéraires. Mère passionnée, je puise ma rigueur et ma créativité tant dans ma vie de famille que dans ma passion pour les films d’aventure, que j’adore partager avec mes proches. À l’écoute de mes clients, j’allie professionnalisme et chaleur humaine pour offrir des traductions précises, fluides et culturellement adaptées. Mon objectif ? Faire résonner chaque texte avec authenticité et plaisir de lecture.
