Comment acheter une maison au Paraguay en tant qu’expatrié

Acheter une maison au Paraguay peut être une excellente option si le mode de vie et les avantages du pays correspondent à vos attentes. Ces dernières années, le Paraguay est devenu l’une des destinations les plus attractives d’Amérique du Sud pour l’investissement immobilier. Cette popularité s’explique notamment par son économie stable, sa faible fiscalité, son coût de la vie abordable et son ouverture aux étrangers. Par conséquent, de plus en plus d’investisseurs et de futurs expatriés choisissent le Paraguay pour vivre et investir.

Cependant, comme dans tout pays, acheter une maison au Paraguay implique des démarches juridiques, fiscales et financières. Ces procédures peuvent devenir complexes si elles ne sont pas anticipées.

Ce guide présente tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter une maison au Paraguay. Vous découvrirez les conditions légales applicables aux étrangers, les prix du marché, les taxes, les moyens de paiement ainsi que les étapes du processus d’achat. Si vous envisagez d’investir ou de vous installer dans le pays, poursuivez votre lecture.

Conditions pour les étrangers souhaitant acheter une maison au Paraguay

Les étrangers peuvent-ils acheter une maison au Paraguay ?

Oui. Le Paraguay facilite relativement l’achat immobilier pour les étrangers. Le pays se distingue par son ouverture aux investissements internationaux. Ainsi, les non-résidents peuvent acheter une maison au Paraguay avec pratiquement les mêmes droits que les citoyens locaux. De plus, aucune résidence permanente ni présence prolongée dans le pays n’est requise.

Zones réglementées et restrictions légales

Il existe toutefois une exception importante à proximité des frontières. Les étrangers ne peuvent pas acheter directement un bien situé à moins de 50 kilomètres des frontières internationales du Paraguay. Cependant, cette restriction peut être contournée légalement par la création d’une société paraguayenne. En effet, les entreprises enregistrées dans le pays peuvent acquérir des biens dans ces zones frontalières.

Par ailleurs, aucune limite ne s’applique au nombre de biens qu’un étranger peut posséder. De même, aucune restriction ne concerne le type de propriété, qu’elle soit résidentielle, commerciale ou rurale.

Type de propriété achetée

Au Paraguay, l’acheteur devient pleinement propriétaire du bien. Contrairement à certains pays, il n’existe pas de système de concession ou de bail emphytéotique. Une fois l’acquisition finalisée, le propriétaire peut vendre, louer, hypothéquer ou transmettre le bien par héritage.

Documents nécessaires pour l’achat

Pour acheter une maison au Paraguay en tant qu’étranger, vous devrez généralement fournir :

• Un passeport valide.
• Une carte d’identité paraguayenne (facultative, mais recommandée pour les résidents).
• Le RUC (Registro Único de Contribuyentes), équivalent d’un numéro d’identification fiscale accessible aux étrangers.
• Un justificatif de l’origine des fonds, notamment pour les transactions importantes.
• Les coordonnées bancaires, en cas de financement local.

Faut-il faire appel à un avocat ou à un notaire ?

Oui. Au Paraguay, le transfert de propriété doit obligatoirement être réalisé devant un notaire. Par ailleurs, il est fortement conseillé de travailler avec un avocat spécialisé en immobilier. Celui-ci pourra vérifier les documents, examiner les contrats et accompagner l’enregistrement du bien.

Acheter par l’intermédiaire d’une société ou avec un partenaire local

De nombreux investisseurs étrangers créent une société paraguayenne, comme une société anonyme (SA) ou une société à responsabilité limitée (SRL). Cette solution peut faciliter l’achat dans les zones frontalières, offrir certains avantages fiscaux et simplifier la gestion du patrimoine. De plus, la procédure reste relativement simple et ne nécessite pas d’actionnaires locaux.

Risques juridiques à prendre en compte

Les principaux risques concernent les biens grevés d’hypothèques non déclarées, les successions non réglées, les litiges liés à la propriété ou les biens mal enregistrés. Il est donc indispensable de réaliser une vérification juridique approfondie avant toute acquisition.

Combien coûte une maison au Paraguay ?

Prix par région et par ville

Les prix de l’immobilier varient fortement selon l’emplacement. À Asunción, la capitale, les quartiers résidentiels les plus recherchés, comme Carmelitas, Villa Morra et les environs de Paseo La Galería, affichent généralement des prix compris entre 1 200 $US et 2 500 $US par mètre carré. En revanche, dans des quartiers plus accessibles comme Mburucuyá ou San Cristóbal, les prix oscillent entre 700 $US et 1 200 $US par mètre carré.

Dans les villes voisines, telles que Lambaré, San Lorenzo et Luque, les prix sont plus abordables. Ils se situent généralement entre 500 $US et 900 $US par mètre carré. Ces secteurs offrent donc un meilleur rapport qualité-prix pour de nombreux acheteurs.

À Ciudad del Este, deuxième ville du pays et important centre commercial, les prix varient considérablement selon les quartiers. Dans les zones centrales, ils se situent généralement entre 600 $US et 1 500 $US par mètre carré. Dans les régions rurales, il est même possible de trouver des maisons simples avec de grands terrains à partir de 30 000 $US.

Facteurs qui influencent les prix

Le prix d’un bien immobilier au Paraguay dépend principalement de plusieurs critères. Parmi eux figurent la proximité des centres commerciaux, des hôpitaux et des écoles, la qualité des infrastructures routières, le niveau de sécurité du secteur ainsi que le profil socio-économique du quartier. De plus, les maisons dotées d’une piscine, d’un service de sécurité privé ou situées dans des résidences fermées affichent généralement des prix plus élevés.

Exemples de prix réels

• Appartement de 70 m² à Villa Morra (Asunción) : entre 90 000 $US et 150 000 $US.
• Maison de 150 m² à San Lorenzo : entre 80 000 $US et 130 000 $US.
• Maison avec terrain dans une zone rurale du département Central : à partir de 40 000 $US.
• Maison dans un quartier résidentiel d’Encarnación : entre 60 000 $US et 120 000 $US.

Coûts d’entretien annuels

Les frais d’entretien au Paraguay restent relativement faibles comparés à ceux de nombreux autres pays. Pour une maison de taille moyenne, les services essentiels comme l’eau, l’électricité et le gaz coûtent généralement entre 100 $US et 200 $US par mois. Si le bien se situe dans une copropriété privée, les charges mensuelles varient habituellement entre 100 $US et 400 $US, selon les services inclus.

Taxes sur les biens immobiliers au Paraguay

Le Paraguay possède l’un des systèmes fiscaux les plus avantageux du continent. Cet atout attire donc de nombreux investisseurs étrangers.

Taxes lors de l’achat

La principale taxe liée à l’achat est l’impôt sur le transfert immobilier. Son taux est de 3 % de la valeur déclarée du bien. Le calcul repose sur le prix de vente ou sur la valeur fiscale, selon le montant le plus élevé. En principe, le vendeur s’acquitte de cette taxe, mais les parties peuvent négocier une répartition différente.

À cela s’ajoutent les frais de notaire, qui représentent généralement entre 1 % et 2 % du montant de la transaction. Les frais d’enregistrement au registre foncier s’élèvent quant à eux à environ 0,5 % à 1 % de la valeur du bien.

Taxes annuelles et récurrentes

La principale taxe récurrente est l’impôt foncier. Celui-ci est payé chaque année à la municipalité concernée. Son calcul repose sur la valeur cadastrale officielle du bien, généralement inférieure à sa valeur marchande. Le taux varie habituellement entre 1 % et 1,5 % de cette valeur.

Taxes lors de la vente

Si vous réalisez une plus-value lors de la vente d’un bien immobilier, vous pouvez être soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRP). Si le bien appartient à une société, l’impôt sur les sociétés peut s’appliquer. Le taux standard de l’IRP est de 10 % du bénéfice net.

Différences entre résidents et non-résidents

Les non-résidents sont soumis à une retenue à la source correspondant à 30 % de 30 % du gain estimé. Dans les faits, cette imposition représente environ 9 % du bénéfice présumé. Toutefois, ce montant peut être ajusté si des documents comptables permettent de démontrer le bénéfice réel.

Conventions de double imposition

Le Paraguay a signé peu de conventions fiscales visant à éviter la double imposition. Il est donc conseillé de consulter un spécialiste fiscal afin de vérifier si votre pays dispose d’un accord avec le Paraguay. Vous éviterez ainsi d’être imposé deux fois sur les mêmes revenus.

Étapes pour acheter une maison au Paraguay

1. Rechercher un bien immobilier

Les sites immobiliers les plus utilisés au Paraguay sont Infocasas.com.py, Clasificados Paraguay et Inmueblespy. Des agences locales proposent également leur aide aux acheteurs étrangers. Par ailleurs, les contacts locaux et les groupes d’expatriés sur les réseaux sociaux constituent souvent de précieuses sources d’information.

2. Vérifier la situation juridique du bien

Avant toute transaction, l’avocat doit demander le titre de propriété. Il doit ensuite vérifier sa situation auprès du Registre public à Asunción ou du bureau foncier compétent. Cette vérification permet de confirmer l’absence d’hypothèque, de privilège, de litige ou de problème de propriété.

3. Négocier et conclure un premier accord

Une fois le bien choisi, vous négociez directement avec le vendeur ou par l’intermédiaire de l’agent immobilier. Au Paraguay, une réduction de 5 % à 15 % reste courante. Cette marge concerne notamment les biens présents sur le marché depuis longtemps.

4. Signer l’accord préliminaire et verser un acompte

Les parties signent un accord préliminaire précisant les conditions convenues. À ce stade, l’acheteur verse généralement un acompte de 10 % à 20 % du prix total. Cette somme confirme son engagement. Si l’acheteur se désiste, il perd généralement l’acompte. En revanche, si le vendeur se retire, il doit en restituer le double.

5. Effectuer les vérifications juridiques avant l’acte

L’avocat vérifie une nouvelle fois la situation juridique du bien. Il s’assure également que les taxes locales sont à jour. Enfin, il confirme l’absence de dettes envers la municipalité.

6. Signer l’acte et enregistrer le bien

L’acte définitif est signé devant un notaire. Celui-ci s’occupe ensuite de l’enregistrement auprès du Registre public. Cette procédure prend généralement entre deux et six semaines. Une fois l’enregistrement terminé, l’acheteur reçoit le titre de propriété à son nom.

Durée totale estimée : entre 30 et 90 jours après la signature du contrat préliminaire.

Erreurs courantes

• Ne pas vérifier le titre de propriété avant de verser l’acompte.
• S’appuyer sur des contrats privés qui ne sont pas authentifiés par un notaire.
• Ne pas disposer de son propre représentant juridique.
• Payer en espèces sans justificatif de l’origine des fonds.

Comment payer une maison au Paraguay ?

Les achats peuvent être réglés en espèces, en dollars américains ou en guaranis. Un virement bancaire international ou un compte bancaire local constitue également une option. Le Paraguay n’impose pas de restrictions strictes aux capitaux étrangers entrants. Cependant, les banques demandent des justificatifs sur l’origine des fonds pour les montants importants.

Prêts immobiliers pour les étrangers

Oui, les étrangers peuvent obtenir un prêt immobilier au Paraguay. Toutefois, l’accès au financement reste plus limité que pour les résidents locaux. Les banques exigent généralement une résidence permanente et un historique de crédit local. Elles demandent également un apport d’au moins 30 %. Les taux d’intérêt varient d’environ 10 % à 18 % par an pour les prêts en guaranis. Pour les prêts en dollars américains, ils se situent autour de 6 % à 10 %.

Options de financement

De nombreux vendeurs privés et promoteurs immobiliers proposent un financement direct. Cette option concerne notamment les programmes immobiliers neufs. Elle reste assez courante et offre souvent des conditions flexibles. Les modalités peuvent également faire l’objet d’une négociation.

Risques liés aux virements internationaux

Il est important d’utiliser des moyens de paiement traçables. Conservez également les justificatifs de chaque transaction. Par ailleurs, les taux de change peuvent avoir un impact important sur les transactions de grande valeur. Il est donc préférable de comparer les options de conversion avant le paiement.

Conseils avant d’acheter une maison au Paraguay

Restez connecté tout au long de la procédure avec les forfaits mensuels Holafly

De la recherche du bien à la signature, une connexion Internet stable reste indispensable. Vous en aurez également besoin lors de votre installation. Les forfaits mensuels Holafly, avec la fonctionnalité Always On, vous permettent de rester connecté même lorsque vos données sont épuisées. Cette solution s’avère particulièrement utile pour échanger avec les avocats, les notaires ou votre banque depuis l’étranger.

Si vous voyagez au Paraguay pour visiter des biens pendant une courte période, les eSIM Holafly pour le Paraguay constituent une solution pratique et économique. Vous pouvez les activer sur votre téléphone avant votre départ. Ainsi, vous disposez d’une connexion dès votre arrivée.

• Faites appel à un avocat local indépendant : ne vous reposez pas uniquement sur l’avocat de l’agence du vendeur. Votre propre représentant juridique défendra exclusivement vos intérêts.
• Étudiez le secteur avant de vous engager : visitez le quartier à différents moments de la journée. Vérifiez également l’accès aux transports, aux commerces, aux hôpitaux et aux écoles. Échangez aussi avec les habitants sur la sécurité et la qualité des services.
• Analysez le marché suffisamment tôt : le marché immobilier paraguayen reste en développement. Il offre donc de bonnes opportunités, mais certains secteurs affichent des prix excessifs. Comparez plusieurs biens similaires avant de prendre votre décision.
• Restez attentif aux signes de fraude : méfiez-vous des prix très inférieurs au marché. Soyez également prudent avec les vendeurs qui refusent de présenter les documents originaux. Une pression pour conclure rapidement doit aussi vous alerter. Demandez toujours les documents originaux et vérifiez-les auprès du registre public.
• Envisagez d’abord la location : si vous hésitez encore sur votre futur quartier, louez pendant six mois. Cette période vous permettra de découvrir le pays, le marché et les différents secteurs. Vous pourrez ainsi mieux préparer un investissement important.

Questions fréquentes sur l’achat d’une maison au Paraguay

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Traductrice certifiée (anglais-français) avec plus de huit ans d’expérience dans la localisation de contenus marketing, e‑commerce, éducatifs et littéraires. Mère passionnée, je puise ma rigueur et ma créativité tant dans ma vie de famille que dans ma passion pour les films d’aventure, que j’adore partager avec mes proches. À l’écoute de mes clients, j’allie professionnalisme et chaleur humaine pour offrir des traductions précises, fluides et culturellement adaptées. Mon objectif ? Faire résonner chaque texte avec authenticité et plaisir de lecture.

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