Comment acheter une maison en Andorre en tant qu’expatrié en 2026

L’Andorre a la taille d’un petit comté, mais la complexité fiscale d’un État souverain. Nichée entre l’Espagne et la France, au cœur des Pyrénées, cette petite principauté ne se limite plus au ski et au shopping hors taxes. Aujourd’hui, elle figure parmi les destinations les plus prisées par les personnes recherchant une fiscalité avantageuse et une excellente qualité de vie. Par conséquent, les prix de l’immobilier suivent la même tendance : ils augmentent constamment, sans signe clair de ralentissement.

Les étrangers peuvent acheter une maison en Andorre, même si la procédure comporte plusieurs exigences spécifiques. En effet, la réglementation a fortement évolué entre 2023 et 2026. Les autorités ont instauré des restrictions temporaires, de nouvelles taxes pour les investisseurs étrangers, des limites d’acquisition immobilière et des quotas annuels d’autorisations qui disparaissent parfois en quelques heures. Ainsi, les acheteurs qui méconnaissent ces règles risquent de faire face à de mauvaises surprises coûteuses.

Ce guide explique tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter une maison en Andorre. Vous y découvrirez les conditions légales actualisées, les prix réels par paroisse, les taxes applicables, les moyens de paiement, les étapes de l’achat ainsi que les erreurs les plus fréquentes à éviter.

Quelles sont les conditions pour les étrangers souhaitant acheter une maison en Andorre ?

La première chose à savoir est simple : les étrangers peuvent acheter une maison en Andorre, sous certaines conditions. Toute personne majeure peut acquérir un bien immobilier dans la principauté, quelle que soit sa nationalité ou sa situation de résidence.

Cependant, si vous n’êtes pas résident andorran avec plus de trois années de résidence effective au cours des dix dernières années, vous devrez respecter des exigences supplémentaires auxquelles les résidents locaux ne sont pas soumis.

Ces règles concernent trois catégories :

• Les personnes qui ne résident pas en Andorre.
• Les résidents ayant moins de trois années de résidence effective au cours des dix dernières années.
• Les entreprises enregistrées hors d’Andorre.

Autorisation d’investissement étranger pour acheter une maison en Andorre

La première étape, et la plus importante, consiste à obtenir l’Autorització d’inversió estrangera en immobles. Cette autorisation, délivrée par le Govern d’Andorra, permet aux non-résidents d’acheter une maison en Andorre.

Pour déposer une demande, vous devrez fournir :

• Une carte d’identité ou un passeport valide (copie légalisée devant un notaire andorran ou apostillée à l’étranger).
• Un extrait de casier judiciaire du pays d’origine, accompagné d’une apostille de La Haye. En Espagne, ce document expire après trois mois. Il convient donc de le demander au bon moment.
• Les informations détaillées sur le bien immobilier convoité.
• Les frais de traitement du dossier : 300 € (453 $US).

L’administration andorrane répond généralement sous 15 à 20 jours ouvrables. Dans la plupart des cas, l’autorisation est accordée automatiquement aux citoyens de l’Union européenne, ainsi qu’aux ressortissants espagnols et français. Les autorités refusent uniquement les demandes liées à des préoccupations exceptionnelles de sécurité nationale ou de blanchiment d’argent.

Limites d’acquisition immobilière depuis avril 2025

De nombreux acheteurs ignorent encore cette importante évolution législative. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Omnibus en avril 2025, les étrangers non-résidents peuvent acheter au maximum deux logements en Andorre ou une seule propriété individuelle. Auparavant, aucune limite quantitative n’existait. Ainsi, si vous envisagez plusieurs acquisitions, cette restriction mérite toute votre attention.

Taxe sur les investissements immobiliers étrangers

Une autre réforme majeure est désormais permanente. Depuis février 2024, l’Andorre applique une taxe spécifique aux acquisitions immobilières réalisées par des étrangers ou par des résidents présents depuis moins de trois ans. À la suite de la réforme sur la croissance durable et le droit au logement approuvée en avril 2025, les taux applicables en 2026 sont les suivants :

• Premier bien immobilier : 6 % du prix d’achat.
• Deuxième bien immobilier : 10 % du prix d’achat.

Cette taxe n’est remboursable dans aucune situation, même après trois années de résidence effective en Andorre. Par conséquent, il est essentiel d’intégrer ce coût dès le calcul du budget total pour acheter une maison en Andorre.

Toutefois, les autorités accordent une réduction de 90 % de cette taxe lorsque le logement est loué comme habitation abordable à long terme pendant au moins dix ans. Cette mesure représente donc un avantage intéressant pour les investisseurs prêts à s’engager sur cette durée.

Ouvrir un compte bancaire en Andorre

La législation andorrane contre le blanchiment d’argent (loi 14/2017) impose que toutes les opérations liées à l’achat d’un bien immobilier transitent par un compte bancaire andorran. Cette obligation est incontournable. Les principales banques du pays sont Andbank, Creand (Crèdit Andorrà) et MoraBanc. Toutefois, vous pouvez consulter notre guide sur les meilleures banques en Andorre pour les étrangers afin d’obtenir davantage d’informations. Par ailleurs, Sabadell Andorra propose également ses services aux clients liés au groupe bancaire espagnol.

Les non-résidents peuvent ouvrir un compte bancaire en Andorre. Toutefois, les procédures de conformité restent particulièrement strictes. Les établissements exigent notamment des justificatifs détaillés sur l’origine des fonds. Par conséquent, cette démarche constitue souvent l’étape la plus longue du processus. Il est donc conseillé de l’anticiper.

En outre, la réglementation impose de conserver au moins 50 % de la valeur du bien sur ce compte bancaire andorran avant la finalisation de l’achat.

Assurance habitation obligatoire

La réglementation andorrane impose au minimum une assurance couvrant le bâtiment. Le contrat doit être souscrit auprès d’un assureur autorisé dans la principauté. De plus, cette assurance peut être mise en place à tout moment avant la signature de l’acte de vente.

Combien coûte une maison en Andorre ?

Le marché immobilier andorran connaît une hausse continue des prix depuis plusieurs années. Pour l’instant, aucun signe clair ne laisse présager un ralentissement prochain. Selon le rapport de l’Association andorrane des agents immobiliers et gestionnaires de biens (AGIA) du premier semestre 2025, le prix moyen au mètre carré a atteint 4 295 € (4 681 $US). Il s’agit du niveau le plus élevé jamais enregistré, après une hausse annuelle de 16,4 %. Pour les appartements, le prix moyen a atteint 4 498 €/m² (4 902 $US/m²).

Les dernières données de RID Analytics indiquent déjà un prix moyen supérieur à 5 400 €/m² (5 886 $US/m²). Par ailleurs, les programmes immobiliers récents peuvent atteindre 6 200 €/m² (6 758 $US/m²). Quant aux biens neufs haut de gamme, leur prix peut grimper jusqu’à 8 500 €/m² (9 265 $US/m²).

Prix par paroisse

La principauté compte sept paroisses, dont les marchés immobiliers présentent des écarts importants :

• Andorre-la-Vieille, la capitale : les prix moyens varient récemment entre 5 607 €/m² (6 111 $US/m²) et 6 671 €/m² (7 271 $US/m²). Le secteur offre les meilleurs services, commerces et transports publics. Par conséquent, la demande reste extrêmement élevée, ce qui en fait l’option la plus chère.
• Escaldes-Engordany : cette paroisse, la plus chère de la principauté, se situe directement à côté de la capitale. Les prix varient entre 5 689 €/m² (6 200 $US/m²) et 7 135 €/m² (7 777 $US/m²) pour les logements anciens. Les programmes neufs affichent toutefois des prix supérieurs.
• La Massana : cette région montagneuse bénéficie d’un excellent accès à la capitale. Les prix restent légèrement inférieurs à ceux d’Escaldes. Toutefois, les logements de qualité y restent nombreux.
• Encamp : cette paroisse offre un accès aux stations de ski et à la capitale. Les prix restent modérés. Elle convient donc aux acheteurs qui ne recherchent pas nécessairement la vie en centre-ville.
• Sant Julià de Lòria : cette paroisse située au sud partage directement une frontière avec l’Espagne. Selon les données de novembre 2025, elle affiche les prix les plus bas de la principauté. Le prix moyen atteint 4 491 €/m² (4 895 $US/m²).
• Ordino et Canillo : ces paroisses se trouvent plus loin des centres urbains. Elles offrent donc un environnement montagnard plus rural. L’offre immobilière reste plus limitée, tandis que la demande demeure modérée. Les prix restent ainsi relativement abordables.

Exemples de prix estimatifs

Pour un appartement de 45 m², les prix commencent autour de 180 000 € (196 200 $US) dans les paroisses moins chères. Ils dépassent toutefois 280 000 € (305 200 $US) dans les secteurs très demandés.

Pour un appartement de 80 m², les prix débutent autour de 320 000 € (348 800 $US). Ils dépassent 500 000 € (545 000 $US) dans les secteurs haut de gamme aux finitions de qualité.

Frais d’entretien annuels

Au-delà du prix d’achat, il faut également prévoir les dépenses récurrentes. Les charges de copropriété varient selon l’immeuble et ses équipements communs. L’assurance habitation obligatoire dépend également de la valeur du bien. Enfin, si le logement n’est pas votre résidence permanente, prévoyez aussi des frais de gestion et d’entretien.

Quelles taxes s’appliquent aux biens immobiliers en Andorre ?

La fiscalité andorrane reste nettement plus légère que celle de l’Espagne. Cependant, de nouvelles taxes ciblent les acheteurs immobiliers étrangers. Elles modifient donc le calcul du coût total d’acquisition. Par conséquent, il est essentiel de connaître chaque taxe avant de négocier le prix.

Lors de l’achat

• Taxe sur les investissements immobiliers étrangers : comme indiqué précédemment, cette taxe concerne les non-résidents et les résidents présents depuis moins de trois ans en Andorre. Le taux atteint 6 % pour le premier bien et 10 % pour le deuxième. Les autorités ne remboursent jamais cette taxe. Elle représente donc le principal coût fiscal pour les acheteurs étrangers.
• Impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) : cet impôt est versé directement au Govern d’Andorra. Le taux correspond à 2 % de la valeur d’achat. Il s’applique lorsqu’un particulier vend le bien immobilier.
• Taxe du Comú : cette taxe locale représente 2 % supplémentaires de la valeur d’achat. Elle est payable au conseil communal de la paroisse où se situe le bien.
• IGI (Impost General Indirecte) : cet impôt correspond à l’équivalent andorran de la TVA. Son taux général est de 4,5 %. Il s’applique lorsqu’un vendeur professionnel réalise la transaction. Cela concerne notamment les promoteurs, les entreprises de construction et les marchands de biens. Les ventes entre particuliers ne sont pas soumises à l’IGI.
• Frais de notaire : ils varient entre 600 € (654 $US) et 1 200 € (1 308 $US). Il faut également ajouter 0,1 % du prix de vente du bien.

Pour les acheteurs étrangers non-résidents achetant auprès d’un particulier, la charge fiscale totale varie généralement entre 10 % et 12 % du prix d’achat. Ce montant comprend la taxe sur les investissements étrangers, l’ITP, la taxe du Comú et les frais de notaire.

Taxes annuelles et récurrentes

Contrairement à l’Espagne, l’Andorre n’applique pas d’équivalent direct à l’IBI (impôt sur la propriété immobilière) selon le même système. Les taxes municipales sur les biens immobiliers restent donc nettement inférieures à celles de nombreux pays européens.

Si le bien génère des revenus locatifs, les non-résidents peuvent être soumis à l’IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents) sur ces revenus.

Lors de la vente

Les plus-values immobilières réalisées en Andorre peuvent relever de l’IRNR pour les non-résidents. Pour les résidents fiscaux, elles peuvent relever de l’impôt sur le revenu andorran. Les taux varient selon la durée de détention et le montant de la plus-value. Pour les résidents fiscaux andorrans, le taux maximal d’imposition sur le revenu atteint 10 %. Ce taux reste donc largement inférieur à celui appliqué en Espagne.

L’Andorre a signé des conventions fiscales avec l’Espagne et plusieurs autres pays. Par conséquent, ces accords peuvent faciliter une planification fiscale efficace. Cela s’applique notamment aux personnes qui conservent leur résidence fiscale dans un autre pays.

Quelles sont les étapes pour acheter une maison en Andorre ?

Acheter une maison en Andorre suit un processus précis composé de plusieurs étapes obligatoires. Cette feuille de route vous aidera donc à ne rien oublier d’essentiel.

1- Définir votre budget total, taxes et frais compris

Avant de rechercher un bien, calculez votre budget total. Ajoutez au prix d’achat 10 à 12 % de frais supplémentaires. Ces frais comprennent la taxe sur les investissements étrangers, l’ITP, la taxe du Comú et les frais de notaire. De nombreux acheteurs non-résidents arrivent à la signature sans prévoir la taxe spécifique aux investisseurs étrangers. Par conséquent, toute la transaction peut échouer au dernier moment.

2- Rechercher le bien immobilier

Les principales plateformes pour trouver un bien en Andorre sont Idealista, Habitaclia et Indomio. Des agences immobilières locales exercent également dans toute la principauté. Parmi elles figurent Andorra Sotheby’s International Realty, Andorra Realty et plusieurs agences indépendantes présentes dans chaque paroisse.

Cependant, il reste fortement recommandé de visiter les secteurs ciblés avant de prendre une décision. Chaque paroisse propose un mode de vie différent. De plus, deux lieux proches sur une carte peuvent nécessiter des trajets quotidiens sur des routes de montagne.

3- Demander l’autorisation d’investissement étranger

Une fois le bien identifié, déposez votre demande auprès du Govern d’Andorra. Joignez les documents requis ainsi que les frais de 300 € (327 $US). Les autorités répondent généralement sous 15 à 20 jours ouvrables. Cette étape reste indispensable, car vous ne pouvez pas signer d’engagement ferme auparavant.

4- Obtenir le numéro d’identification fiscale (NRT)

Les étrangers doivent obtenir un numéro d’identification fiscale local avant toute opération financière dans le pays. Ainsi, vous devez demander le NRT de non-résident avant d’ouvrir un compte bancaire ou de signer l’acte de vente. Les demandes sont traitées par le Departament de Tributs i Fronteres du Govern d’Andorra. La procédure reste simple et gratuite. Elle s’effectue généralement immédiatement ou sous 24 à 48 heures.

Pour simplifier, considérez le NRT comme un identifiant fiscal local. Vous l’utiliserez donc pour les taxes, l’assurance et les contrats de services publics.

5- Ouvrir un compte bancaire en Andorre

L’étape suivante consiste à ouvrir un compte bancaire en Andorre. Vous pouvez commencer cette démarche pendant l’attente de l’autorisation. En effet, l’ouverture du compte peut également prendre du temps. Les banques andorranes, comme Andbank, Creand et MoraBanc, appliquent des procédures détaillées pour vérifier l’origine des fonds.

Préparez donc des justificatifs détaillés concernant vos revenus, vos relevés bancaires récents et l’origine de votre capital d’achat.

6- Vérifier la situation juridique du bien

Avant de vous engager, vérifiez que le bien ne présente aucune dette, hypothèque ou charge juridique. Ces informations figurent au registre foncier andorran. Vérifiez également la présence du Certificat d’Habitabilitat (certificat d’habitabilité). Ce document obligatoire confirme que le logement respecte les normes légales d’habitation.

Sans ce certificat, le notaire ne peut pas officialiser l’acte de vente.

7- Négocier et signer le contrat de réservation ou de dépôt

Une fois l’autorisation obtenue et les vérifications juridiques terminées, les parties conviennent du prix. Elles signent ensuite un contrat de réservation ou de dépôt. Les acheteurs versent généralement entre 10 % et 20 % du prix convenu. Ce contrat précise les conditions de vente et la date limite de signature de l’acte.

8- Signer l’acte de vente devant un notaire

La transaction devient officielle devant un notaire andorran. Celui-ci formalise le transfert de propriété dans les actes publics. Le vendeur remet le Certificat d’Habitabilitat. Si nécessaire, les parties officialisent également le prêt hypothécaire. Tous les impôts et frais liés à la transaction sont alors réglés.

9- Enregistrer le bien et souscrire une assurance

Après la signature de l’acte, le notaire s’occupe de l’enregistrement du bien au registre foncier andorran. Parallèlement, vous devez souscrire l’assurance habitation obligatoire. Celle-ci doit couvrir au minimum la structure du bâtiment.

10- Transférer les services publics et obtenir la Bolleta d’Enginyer

Après avoir reçu les clés, la dernière étape administrative consiste à transférer les contrats d’électricité et d’eau. Pour l’électricité, il faut contacter FEDA ou les fournisseurs locaux selon la paroisse.

Les promoteurs de logements neufs prennent généralement cette démarche en charge. Toutefois, un bien ancien peut nécessiter une inspection technique. Cela s’applique notamment lorsque l’ancien certificat a expiré ou que l’installation est obsolète. Cette prestation coûte généralement entre 150 € (164 $US) et 300 € (327 $US).

Contrairement à de nombreux pays, l’Andorre exige fréquemment une Bolleta d’Enginyer (certificat d’ingénierie). Signé par un ingénieur local, ce document confirme que l’installation électrique respecte les normes en vigueur.

Comment payer une maison en Andorre ?

Une autre question revient souvent lors du processus d’achat : quels moyens de paiement privilégier ?

Tout d’abord, sachez que toutes les transactions doivent passer par le compte bancaire andorran que vous avez ouvert. Les autorités n’autorisent pas les paiements en espèces au-delà des limites prévues par la législation anti-blanchiment. De plus, les fonds provenant de l’étranger doivent parvenir sur le compte andorran suffisamment tôt avant la date de signature.

Les non-résidents peuvent-ils obtenir un prêt immobilier ? Oui, même si les conditions restent plus strictes que pour les résidents. Les banques andorranes financent jusqu’à 80 % de la valeur du bien pour les résidents. En revanche, les non-résidents obtiennent généralement seulement 50 à 60 %. Vous devrez donc disposer d’un capital personnel couvrant au moins 40 à 50 % du prix d’achat. Prévoyez également les taxes et les frais annexes.

Le taux d’intérêt hypothécaire moyen en Andorre s’établit autour de 3,79 % (données de 2024). Les durées de remboursement dépassent souvent 14 ans. Les banques proposent des taux fixes et variables. En outre, elles peuvent proposer de meilleures conditions si vous y domiciliez votre salaire. L’achat de produits bancaires supplémentaires peut également améliorer ces conditions.

Le processus d’approbation du prêt reste strict. Les banques demandent des informations détaillées sur vos revenus, votre situation financière et vos prêts existants. Elles s’intéressent également à l’usage prévu du bien immobilier. De plus, la principauté ne compte que trois grandes banques. Les possibilités de comparaison restent donc limitées. Dans ce contexte, un conseiller financier local peut vous accompagner efficacement.

Enfin, les acheteurs disposant d’une épargne suffisante privilégient souvent un achat comptant. Cette solution simplifie considérablement la procédure et évite les incertitudes liées à l’approbation du prêt. Par conséquent, elle reste l’option la plus courante chez les acheteurs étrangers non-résidents.

Conseils avant d’acheter une maison en Andorre

Investir dans la principauté représente une décision stratégique qui dépasse l’achat d’un bien immobilier. Vous choisissez également l’un des environnements les plus sûrs et fiscalement avantageux d’Europe. Cependant, le cadre juridique et les récentes évolutions concernant les investissements étrangers exigent un accompagnement adapté. Nous avons donc rassemblé ces conseils essentiels pour vous aider à acheter une maison en Andorre sereinement.

1- Faites appel à un conseiller local dès le début

Le marché immobilier andorran suit ses propres règles. De plus, la réglementation a fortement évolué ces deux dernières années. Un avocat ou un conseiller spécialisé en droit immobilier andorran peut donc vous éviter des erreurs coûteuses. Cette expertise reste particulièrement utile pour la taxe sur les investissements étrangers et les limites d’achat instaurées en 2025.

2- Restez connecté avant, pendant et après l’achat

Gérer un achat immobilier international exige une disponibilité constante. Avec l’eSIM Holafly pour l’Andorre, vous activez immédiatement vos données mobiles après votre arrivée. Vous n’avez ainsi pas besoin de changer de carte SIM ou de chercher un réseau Wi-Fi.

Pour les séjours prolongés ou vos premiers mois dans la principauté, nous recommandons les forfaits mensuels Holafly. En plus des données illimitées en Andorre, vous bénéficiez d’une couverture dans plus de 160 pays.

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3- Les quotas d’autorisation disparaissent rapidement

Depuis 2025, le Govern d’Andorra applique un système de quotas annuels pour les autorisations d’investissement étranger. Lors des récentes périodes de demande, les créneaux disponibles ont disparu en quelques heures. Par conséquent, si vous avez déjà trouvé un bien et attendez uniquement l’autorisation, n’attendez pas.

4- Vérifiez chaque document juridique avant de signer le contrat de dépôt

Consultez attentivement le registre foncier pour vérifier l’absence de dettes et de charges juridiques. Assurez-vous également que le Certificat d’Habitabilitat reste valide. Vérifiez aussi l’absence d’impayés de copropriété ou de dettes envers la commune. Un problème dans l’un de ces domaines peut bloquer la transaction après le versement du dépôt.

5- Envisagez de louer avant d’acheter

Bien que l’Andorre soit petite, chaque paroisse offre un mode de vie et des conditions différentes. Louer pendant six ou douze mois avant d’acheter permet de mieux comprendre le secteur. Vous pourrez ainsi découvrir le marché local et prendre une décision plus éclairée. Le marché locatif andorran reste toutefois tendu.

Les prix moyens dépassent 25 €/m² par mois (27 $US/m²). Pour les logements entiers, le prix moyen approche 3 000 € par mois (3 270 $US). Malgré tout, acquérir une bonne connaissance du marché local reste pertinent. Cette préparation prend tout son sens pour un investissement aussi important.

Si vous envisagez cette option, consultez notre guide sur où séjourner en Andorre lors d’un séjour prolongé.

6- Les signaux d’alerte à connaître

Méfiez-vous des vendeurs qui vous pressent de conclure avant l’obtention de l’autorisation d’investissement étranger. Soyez également prudent face aux prix anormalement bas sans explication. L’absence de Certificat d’Habitabilitat doit aussi vous alerter. Tout paiement effectué avant l’autorisation gouvernementale comporte des risques juridiques. Vous ne devriez donc pas les accepter.

Acheter une maison en Andorre marque le début d’un nouveau chapitre au cœur d’une nature préservée. Nous espérons que ce guide vous aidera à prendre la meilleure décision pour vos finances.

Questions fréquentes sur l’achat d’une maison en Andorre

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eSIM la Turquie

Traductrice certifiée (anglais-français) avec plus de huit ans d’expérience dans la localisation de contenus marketing, e‑commerce, éducatifs et littéraires. Mère passionnée, je puise ma rigueur et ma créativité tant dans ma vie de famille que dans ma passion pour les films d’aventure, que j’adore partager avec mes proches. À l’écoute de mes clients, j’allie professionnalisme et chaleur humaine pour offrir des traductions précises, fluides et culturellement adaptées. Mon objectif ? Faire résonner chaque texte avec authenticité et plaisir de lecture.

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