Come acquistare una casa a Dubai per uno straniero nel 2026

Se stai pensando di acquistare una casa a Dubai, sia come investimento, per affittarla o come residenza, questa città degli Emirati Arabi offre numerosi vantaggi agli acquirenti stranieri. Tra questi figurano l’assenza di imposte sul reddito personale, un elevato rendimento da locazione e un mercato immobiliare aperto a persone di diverse nazionalità.

Tuttavia, è importante informarsi sui requisiti, poiché esistono norme legali che regolano l’acquisto da parte di stranieri, oltre a zone specifiche soggette a limitazioni e tipologie di immobili. Per questo motivo, in questo articolo abbiamo raccolto tutte le informazioni necessarie per portare a termine questa transazione in modo sicuro, conoscere i prezzi attuali di mercato e i passaggi da compiere prima della firma dell’atto di vendita.

Requisiti per gli stranieri che desiderano acquistare una casa a Dubai

Qualsiasi cittadino straniero può acquistare una casa a Dubai purché soddisfi i requisiti principali. Inoltre, sebbene la città consenta la vendita ai non residenti, esistono alcune zone autorizzate per gli investimenti immobiliari. Di seguito ti spieghiamo in dettaglio quali condizioni devi soddisfare.

1. Limiti legali per gli stranieri

La normativa immobiliare di Dubai consente la vendita di immobili in piena proprietà agli stranieri, ma solo all’interno delle zone designate a tale scopo dal governo, note come freehold. Alcune delle zone più richieste sono Dubai Marina, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Business Bay o Dubai Hills Estate. In ognuna di queste zone potrai acquistare sia appartamenti che ville, villette a schiera o immobili commerciali. D’altra parte, in determinate zone è consentito solo il diritto di godimento dell’immobile (leasehold), con contratti della durata massima di 99 anni.

2. Documenti necessari

La documentazione obbligatoria comprende un passaporto in corso di validità, il contratto di compravendita, il modulo di registrazione del Dubai Land Department (DLD), la prova della disponibilità finanziaria o l’approvazione del mutuo. Pertanto, non è obbligatorio possedere un visto o essere residenti, anche se ciò può snellire le pratiche e facilitare la concessione di un mutuo presso una banca locale. È importante comprendere che, per poter vivere a Dubai, dovrai richiedere il visto corrispondente presso l’ambasciata degli Emirati nel tuo paese d’origine.

3. Requisiti finanziari di base

Se paghi in contanti, devi dimostrare la provenienza del denaro per evitare il riciclaggio di denaro. Nel caso in cui intendi richiedere un mutuo, dovrai dimostrare di disporre di un reddito minimo stabile, di una storia creditizia e del pagamento di un acconto iniziale.

4. Rivolgersi ad agenti autorizzati

Per acquistare una casa a Dubai, è consigliabile rivolgersi esclusivamente ad agenti immobiliari autorizzati dalla Real Estate Regulatory Agency (RERA) per evitare frodi e problemi legali. Qui non esiste la figura del notaio come in altri paesi europei, pertanto è consigliabile avvalersi di un agente o di un avvocato locale per verificare documenti e contratti.

5. Acquisto tramite società o con un partner locale

In questa città è comune l’acquisto di immobili tramite società registrate negli Emirati Arabi Uniti o tramite strutture societarie autorizzate. Di norma, questa operazione viene utilizzata per investimenti patrimoniali o commerciali di grande entità.

D’altra parte, se hai intenzione di acquistare una casa a Dubai insieme al tuo partner locale, la titolarità verrà registrata in base alla proporzione concordata, che sia del 50% o diversa, e sarà riportata in tal senso nel registro. Questa opzione può facilitare l’ottenimento di un mutuo e ridurre il tasso di interesse.

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Quanto costa una casa a Dubai?

Il valore di un immobile a Dubai dipende dalla zona, dal tipo di immobile, dalla vicinanza al mare, dalla vista sullo skyline, dalla vicinanza al centro finanziario, dai collegamenti con i mezzi di trasporto e dai servizi disponibili. Attualmente, il prezzo medio al metro quadrato si aggira intorno ai $502 al m² (€427 al m²), anche se nelle zone esclusive si supera tale cifra, come puoi verificare nell’elenco seguente:

• Palm Jumeirah: $8.070 – $16.140 (€6.860 – €13.720)
• Downtown Dubai: 7.100 – 14.530 $ (6.035 – 12.350 €)
• Dubai Marina: 4.840 – 9.040 $ (4.114 – 7.684 €)
• Dubai Hills Estate: 4.520 $ – 8.070 $ (3.842 € – 6.860 €)
• Business Bay: 4.520 $ – 7.100 $ (3.842 € – 6.035 €)
• Jumeirah Village Circle (JVC): 2.580 $ – 3.870 $ (2.193 € – 3.290 €)

L’elevato costo della vita a Dubai consente a un lavoratore locale con uno stipendio medio compreso tra $5.450 e $8.170 (€4.630-€6.945) al mese di acquistare una casa con un mutuo ipotecario, anche se zone come JVC, Arjan o Dubai South offrono alloggi più accessibili. Ad esempio, un appartamento con una camera da letto a JVC può costare circa $190.000-$300.000 (€161.500-€255.000), uno con due camere da letto a Dubai Marina circa $545.000 – $1.225.000 (€463.250-€1.041.250), mentre una villa a Palm Jumeirah può costare da $2.700.000 (€2.295.000) fino a oltre $13.600.000 (€11.560.000).

Oltre al prezzo di acquisto, in qualità di proprietario dovrai sostenere le spese di manutenzione relative alla cura delle aree comuni, della piscina, dei giardini, delle pulizie, della sicurezza e delle utenze (acqua ed elettricità). Questi costi possono variare tra i $2.700 e gli $8.200 all’anno (€2.295 e €6.970) per gli appartamenti e il doppio per le proprietà di lusso.

Tasse su una casa a Dubai

La differenza principale tra l’acquisto di una casa a Dubai e quello in altre città europee è che negli Emirati non si applicano né imposte sulla proprietà né sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili. Tuttavia, esistono altre imposte e commissioni iniziali, come quelle riportate nella tabella seguente:

Poiché non esistono né l’imposta annuale sulla proprietà né l’imposta comunale sugli immobili, ciò rappresenta un notevole sgravio fiscale per i proprietari. Lo stesso vale per i profitti derivanti dalla vendita di immobili, poiché non esiste un’imposta sulle plusvalenze immobiliari o sulla rivalutazione. Cosa significa questo? Se realizzi un profitto di $150.000 (€127.500) dalla vendita del tuo immobile, non dovrai pagare alcuna imposta a tale riguardo.

Questo sistema fiscale è lo stesso sia per i residenti che per i non residenti, ma è necessario verificare se il proprio paese ha stipulato un accordo di doppia imposizione con il governo degli Emirati. Questi accordi impediscono che lo stesso reddito venga tassato due volte in due sistemi fiscali diversi, ma se non si ha la residenza fiscale a Dubai, sarà necessario dichiararlo nel proprio paese.

Passaggi per l’acquisto di una casa a Dubai

Il processo per acquistare una casa a Dubai è solitamente più rapido e semplice rispetto a molte città europee. Un’operazione può essere completata in poche settimane, grazie alla digitalizzazione del mercato immobiliare e all’intervento del Dubai Land Department (DLD). Di seguito ti spieghiamo i passaggi da seguire, dalla ricerca dell’immobile alla firma finale.

1. Cerca gli immobili e analizza il mercato

Definisci il tipo di immobile, la zona e il prezzo, in base all’obiettivo del tuo acquisto, che sia a scopo abitativo o di investimento. Puoi cercare su portali immobiliari specializzati a Dubai, come Property Finder, Bayut o Dubizzle. Ti consigliamo inoltre di contattare agenzie autorizzate dalla Real Estate Regulatory Agency (RERA), come Betterhomes, Allsopp & Allsopp o Engel & Völkers Middle East. D’altra parte, se cerchi un immobile nuovo o in fase di costruzione, i promotori immobiliari più noti in città sono Emaar Properties, DAMAC Properties o Nakheel. Questa è la fase che richiede più tempo per la ricerca, da due a sei settimane circa.

2. Verifica la situazione legale dell’immobile

Prima di presentare qualsiasi offerta, è importante verificare che l’immobile possa essere venduto legalmente o che il promotore sia autorizzato alla vendita in città. Le principali verifiche che l’agente immobiliare deve effettuare sono: che l’immobile si trovi in una zona autorizzata per gli stranieri, che non vi siano gravami o ipoteche, che il registro sia intestato al proprietario e che le quote di manutenzione siano in regola. Questo processo richiede pochi giorni.

3. Negozia il prezzo e le condizioni

Una volta confermata la regolarità dell’immobile, potrai negoziare il prezzo finale con l’acquirente tramite l’agenzia immobiliare entro un termine compreso tra uno e sette giorni. Nel mercato dell’usato è normale che vi sia un certo margine di negoziazione sul prezzo, sulla data di consegna, sulle modalità di pagamento e sull’arredamento incluso.

4. Firma il Memorandum of Understanding (MOU)

Si tratta di un contratto preliminare che viene firmato quando entrambe le parti hanno raggiunto un accordo. A questo punto dovrai versare un acconto pari al 10% del prezzo di acquisto. Tale somma viene trattenuta dall’agenzia come garanzia di impegno fino al giorno della firma.

5. Effettua la verifica legale preliminare

Questa fase riduce il rischio di problemi successivi, pertanto ti consigliamo di non saltarla e di rivolgerti a un avvocato specializzato per verificare i contratti, le condizioni, la titolarità dell’immobile, l’assenza di gravami e le clausole speciali. In questo modo, avrai la totale certezza di investire il tuo denaro in una transazione legale. L’avvocato potrebbe impiegare una settimana per ottenere il NOC (No Objection Certificate), un certificato che attesta la legalità dell’immobile.

6. Firma dell’atto e registrazione

Infine, la firma avviene presso il Dubai Land Department (DLD), dove viene verificata l’identità di entrambe le parti, viene effettuato il pagamento finale e l’immobile viene registrato ufficialmente. A quel punto, ti verranno consegnate le chiavi e il titolo di proprietà registrato a tuo nome.

Come pagare una casa a Dubai?

Gli stranieri che decidono di acquistare una casa a Dubai solitamente pagano in contanti tramite bonifico bancario, richiedendo un mutuo presso una banca locale o ricorrendo a un finanziamento privato. Il modo più rapido è trasferire il denaro da un conto locale o estero a un conto di terzi denominato escrow, dove il denaro viene trattenuto fino al giorno della firma.

Sebbene la città non imponga controlli rigorosi sull’afflusso di capitali destinati agli investimenti immobiliari, è necessario verificare le norme del proprio paese di origine in materia di trasferimenti internazionali di ingenti somme. Inoltre, dovrai tenere conto dei costi di cambio valuta e delle commissioni bancarie, poiché questi possono far aumentare il prezzo finale di alcune migliaia di dollari o euro.

A differenza di altre destinazioni, a Dubai è possibile richiedere un mutuo anche se non si possiede la residenza, ma le condizioni sono meno favorevoli, con un finanziamento compreso tra il 50% e il 75% per i non residenti e fino all’80% per i residenti. Per quanto riguarda il tasso di interesse applicato agli acquirenti stranieri, di solito si aggira tra il 4% e il 6,5% annuo. Un’altra opzione molto comune è ricorrere a un finanziamento privato nel proprio paese d’origine, dove è possibile ottenere un tasso più basso.

Consigli prima di acquistare una casa a Dubai

Acquistare una casa a Dubai è una decisione importante che è bene prendere in modo sicuro e la connessione a Internet fa parte di questo processo. Per effettuare bonifici internazionali, accedere alle app bancarie, contattare le agenzie immobiliari o inviare la propria documentazione personale online, è preferibile non utilizzare la rete Wi-Fi pubblica per una maggiore sicurezza. A questo proposito, la eSIM per Dubai di Holafly è la scelta perfetta per i viaggi brevi, poiché offre dati illimitati solo nei giorni in cui ne hai bisogno a partire da 6,90 $ (5,90 €) al giorno.

D’altra parte, se decidi di trasferirti a Dubai, allora i piani mensili di Holafly sono l’opzione migliore, senza vincoli di durata e con un abbonamento da 25 GB o dati illimitati, grazie ai quali potrai usufruire di una copertura 5G in tutta la città. Inoltre, se devi tornare nel tuo paese, non dovrai cambiare eSIM, poiché è valida in oltre 160 destinazioni. Non possiamo nemmeno dimenticare il vantaggio Always On, che ti offre 1 GB gratuito per sempre in oltre 70 paesi, affinché tu non perda mai la connessione quando deciderai di terminare il tuo abbonamento.

Consigli da mettere in pratica per un acquisto sicuro

Oltre a una connessione Internet stabile e affidabile, ci sono altri fattori da non trascurare affinché questa esperienza immobiliare sia totalmente trasparente e legale. Pertanto, prima di effettuare qualsiasi pagamento:

1. Verifica la documentazione: non fidarti solo di ciò che ti dice l’agente o il promotore. Richiedi i documenti per esaminarli tu stesso o rivolgiti a un avvocato specializzato. È importante verificare che l’immobile sia in regola dal punto di vista legale per poterlo acquistare e che sia libero da gravami.
2. Contatta agenti registrati: lavorare con agenti immobiliari registrati presso la Real Estate Regulatory Agency (RERA) ti garantisce una transazione sicura.
3. Analizza la zona: un’abitazione economica può risultare meno comoda se non è ben servita dai mezzi di trasporto. Valuta i collegamenti con le strade principali, la metropolitana, i centri commerciali, le scuole e gli ospedali.
4. Valuta l’andamento del mercato: nel caso di un investimento, confronta l’offerta disponibile nella zona, la domanda di affitti, la redditività prevista e la rivalutazione futura.
5. Comprendi i rischi legali per gli stranieri: non acquistare in una zona non autorizzata agli stranieri né firmare contratti senza un’adeguata traduzione.
6. Individua i segnali di frode: come prezzi troppo bassi, richieste di pagamento urgente, agenti senza licenza RERA o il rifiuto di mostrare i documenti.
7. Affitta prima di acquistare: se non conosci la città, prima di acquistare una casa a Dubai ti consigliamo di vivere per alcuni giorni o settimane in diverse zone. In questo modo potrai valutare se la città si adatta alle tue esigenze.

Domande frequenti sull’acquisto di una casa a Dubai

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