Cómo comprar casa en Vietnam siendo extranjero en 2026

Comprar una propiedad en Vietnam siendo extranjero es un proceso lleno de oportunidades, pero también de particularidades legales que conviene entender bien antes de dar cualquier paso. El mercado inmobiliario vietnamita ha abierto sus puertas progresivamente a los inversores internacionales, aunque con restricciones importantes que marcan la diferencia respecto a otros destinos del sudeste asiático.

En este artículo encontrarás todo lo que necesitas saber: requisitos legales, precios por ciudad, impuestos, pasos del proceso y consejos prácticos para evitar errores costosos. Si estás pensando en establecerte en Hanói, Ho Chi Minh o en alguna ciudad costera del país, sigue leyendo.

Requisitos para extranjeros para comprar una casa en Vietnam

Conoce las normativas específicas para extranjeros interesados en adquirir viviendas en Vietnam.

¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Vietnam?

Sí. Desde la apertura del mercado inmobiliario a extranjeros mediante la Ley de Vivienda de 2015, y luego con las reformas introducidas por la Ley de Vivienda 2023 y la Ley de Tierras 2024, los extranjeros pueden comprar determinadas propiedades residenciales en Vietnam, aunque bajo condiciones específicas.

Los extranjeros no pueden poseer el suelo directamente, ya que la tierra pertenece al Estado vietnamita. Lo que adquieren es un derecho de propiedad y uso sobre el inmueble por un período determinado.

Condiciones de residencia y visa

Para comprar una propiedad, el extranjero debe contar con:

• Pasaporte válido
• Permiso de entrada legal vigente a Vietnam

No es necesario tener residencia permanente ni visa de trabajo. En muchos casos, basta con haber ingresado de forma legal al país. Sin embargo, quienes poseen visas turísticas de corta duración pueden enfrentar dificultades prácticas durante ciertos trámites administrativos, bancarios o notariales.

Límites legales y zonas restringidas

Existen algunas restricciones sobre el número de propiedades, zonas y tipos de propiedades, aquí las podrás identificar.

Número de propiedades

La ley vietnamita establece límites a la propiedad extranjera:

• Los extranjeros pueden poseer hasta el 30% de las unidades de un edificio de apartamentos.
• En el caso de casas individuales, villas o townhouses dentro de proyectos comerciales, el límite suele ser de hasta 250 propiedades dentro de una misma área administrativa equivalente a un ward o barrio.

Zonas restringidas

Los extranjeros no pueden comprar propiedades en:

• áreas militares,
• zonas de defensa y seguridad nacional,
• ciertas zonas fronterizas,
• ni en determinadas áreas costeras consideradas estratégicas.

Asimismo, el proyecto inmobiliario debe estar autorizado de manera oficial para venta a extranjeros.

Tipo de inmueble permitido

Los extranjeros pueden adquirir:

• apartamentos,
• condominios,
• y casas dentro de proyectos comerciales aprobados.

No pueden comprar terrenos directamente, ni adquirir suelo residencial o agrícola, de forma independiente.

Tipo de propiedad que se adquiere

El comprador extranjero obtiene un Certificado de Propiedad y Derechos de Uso, popularmente conocido como “Pink Book”, por lo general válido por hasta 50 años, con posibilidad de renovación.

Es importante considerar que el plazo efectivo puede depender de la duración restante del proyecto inmobiliario al momento de la compra.

Documentos requeridos

Por lo general, se solicita:

• Pasaporte válido
• Visa o comprobante de entrada legal vigente
• Contrato de compraventa
• Documentación legal del proyecto inmobiliario
• Comprobantes de pago mediante entidades bancarias autorizadas en Vietnam

Abogado, notario o agente local

Se recomienda mucho contratar un abogado local independiente, ya que:

• muchos contratos están redactados solo en vietnamita,
• la regulación cambia con frecuencia,
• y existen riesgos relacionados con cuotas de propiedad extranjera o permisos del proyecto.

Un agente inmobiliario registrado puede facilitar la búsqueda y negociación, pero no reemplaza el asesoramiento legal especializado.

Compra mediante empresa

Algunos extranjeros optan por constituir una empresa o joint venture en Vietnam para acceder a propiedades comerciales o estructuras de inversión inmobiliaria más amplias.

Sin embargo, esto implica:

• mayor complejidad administrativa,
• regulación corporativa,
• obligaciones fiscales,
• y requisitos adicionales de inversión extranjera.

Riesgos legales y cambios normativos

La normativa inmobiliaria vietnamita evoluciona rápido. Entre 2024 y 2025 se aprobaron reformas importantes a la Ley de Tierras y la Ley de Vivienda que modificaron ciertos procedimientos, plazos y condiciones para compradores extranjeros.

Por ello, antes de realizar una compra, es fundamental verificar:

• la situación legal actualizada del proyecto,
• la disponibilidad de cuota para extranjeros,
• las restricciones territoriales aplicables,
• y la duración real de los derechos otorgados sobre la propiedad

Encuentra en esta guía todo sobre conducir en Vietnam, requisitos y consejos.

¿Cuánto cuesta una casa en Vietnam?

Estos son los precios aproximados según las ciduades y sus contextos.

Precios en ciudades principales

Ho Chi Minh City (Saigón) cuenta con un precio medio de apartamentos, en zona céntrica, que oscila entre 2.500 y 5.000 USD por m². En distritos periféricos como Bình Dương o Long An, los precios bajan a 800-1.500 USD/m².

En Hanói, los precios en el centro histórico y distritos premium como Tây Hồ o Ba Đình rondan los 2.000-4.000 USD/m², mientras que en zonas más alejadas como Long Biên o Gia Lâm se pueden encontrar apartamentos desde 1.000 USD/m².

Ciudades secundarias y destinos costeros

• Đà Nẵng: entre 1.200 y 2.500 USD/m², con alta demanda por el turismo y la comunidad expat.
• Hội An: precios similares o superiores en zonas cercanas al casco histórico.
• Nha Trang y Phú Quốc: zonas de resort con precios desde 1.500 hasta más de 4.000 USD/m² en proyectos turísticos.

Factores que afectan el precio

La proximidad al centro, la calidad de la construcción, el acceso al transporte público (especialmente el metro en expansión en Hanói y Saigón), los servicios del edificio (piscina, seguridad, gimnasio) y la reputación del promotor influyen significativamente en el precio.

Costes de mantenimiento anual

Los gastos de administración de un apartamento en un edificio de gama media oscilan entre 50 y 150 USD mensuales, dependiendo de los servicios incluidos.

Ejemplos reales

• Apartamento de 60 m² en distrito 7 de Ho Chi Minh City: 150.000-200.000 USD
• Casa adosada en Hanói (zona periférica): 200.000-350.000 USD
• Villa en Đà Nẵng con vistas al mar: 300.000-800.000 USD

Impuestos al comprar una casa en Vietnam

Existen impuestos que se deben cubrir al comprar una propiedad en este país, conócelos aquí. Además, te invitamos a identificar el costo de vida en Vietnam en dólares y euros.

Impuestos en la compra

• Impuesto de registro (Registration Fee): 0,5% del valor declarado de la propiedad.
• IVA: 10% sobre el valor del inmueble si se compra a un promotor (en proyectos nuevos).
• Honorarios notariales: entre 0,1% y 0,5% del valor del contrato.

Impuestos anuales o recurrentes

Vietnam no tiene un impuesto anual sobre la propiedad equivalente al IBI español o al property tax anglosajón de manera generalizada para vivienda residencial. Sin embargo, los terrenos de uso comercial sí están sujetos a tasas de uso del suelo.

Impuestos al vender

Al vender una propiedad, el vendedor paga un 2% del precio de venta total como impuesto sobre la renta (independientemente de la ganancia obtenida). Si el vendedor es extranjero no residente fiscal, este porcentaje se aplica igualmente.

Diferencias entre residentes y no residentes

Los no residentes fiscales tributan a tipo fijo sobre la venta. Los residentes fiscales en Vietnam pueden acogerse a exenciones en determinados casos (primera vivienda, tiempo de tenencia).

Convenios de doble imposición

Vietnam tiene convenios para evitar la doble imposición con más de 80 países, incluyendo España, Francia, Alemania y muchos países latinoamericanos. Conviene revisar el convenio específico con el país de origen del comprador.

Pasos para comprar una casa en Vietnam

Descubre los principales pasos para comprar una casa en Vietnam.

1. Buscar la propiedad

Los principales portales inmobiliarios en Vietnam son Batdongsan.com.vn y Chotot.com. También existen agencias especializadas en clientes extranjeros como CBRE Vietnam, Savills Vietnam o agencias locales con personal anglófono.

2. Verificar la situación legal del inmueble

Es fundamental comprobar que el proyecto cuenta con todos los permisos del Ministerio de Construcción y que el “Pink Book” puede ser emitido a nombre de un extranjero. Muchos proyectos antiguos no cumplen este requisito.

3. Negociación y acuerdo inicial

Se firma un acuerdo de reserva (Deposit Agreement) con un depósito de entre el 5% y el 10% del precio total. Este documento debe revisarse con un abogado antes de firmarlo.

4. Firma del contrato preliminar

El contrato de compraventa (Sale and Purchase Agreement) detalla precio, plazos de pago, penalizaciones y condiciones de entrega. Suele estar en vietnamita, por eso, exige traducción oficial.

5. Revisión legal previa

El abogado debe verificar la cadena de titularidad, deudas pendientes, hipotecas sobre el inmueble y la validez de todos los permisos urbanísticos.

6. Pago y firma final

El pago suele realizarse en varios tramos según el avance de la obra (en proyectos sobre plano) o en un único desembolso para propiedades de segunda mano. Tras el pago total, se tramita el “Pink Book” a nombre del comprador.

Tiempo estimado

El proceso completo puede durar entre 3 y 6 meses para propiedades existentes, y más de un año para proyectos sobre plano.

Errores frecuentes

• Firmar sin traducción legal del contrato
• No verificar si el proyecto está autorizado para venta a extranjeros
• Confiar únicamente en el agente del promotor sin asesoría independiente

¿Cómo pagar una casa en Vietnam?

Los pagos se realizan de forma habitual en dongs vietnamitas (VND) o en dólares estadounidenses (USD), aunque la normativa tiende a exigir pagos en VND para transacciones inmobiliarias formales. Las transferencias internacionales deben realizarse a través de bancos autorizados y declararse ante el Banco del Estado de Vietnam.

Los extranjeros pueden acceder a hipotecas en bancos vietnamitas, aunque las condiciones son más restrictivas: por lo usual, financian hasta el 50-70% del valor del inmueble, a tipos de interés variables que en 2026 rondan el 8-11% anual, con plazos de hasta 20 años.

El pago al contado es la opción más habitual entre compradores extranjeros. Las transferencias internacionales deben declararse de manera exacta y correcta para evitar problemas aduaneros y fiscales. Conviene contar con una cuenta bancaria local para facilitar las transacciones.

Consejos antes de comprar una casa en Vietnam

Mantente conectado durante todo el proceso: gestionar una compra inmobiliaria en Vietnam implica desplazamientos, reuniones con abogados, visitas a propiedades y coordinación constante. Antes de viajar, considera activar un plan de datos fiable.

Los planes mensuales de Holafly te permiten estar conectado en Vietnam sin sorpresas en la factura, con datos ilimitados o por días según tus necesidades. Y su función Always On garantiza que tu conexión nunca se interrumpa en momentos clave, como cuando estás firmando documentos o coordinando transferencias bancarias.

Si realizas viajes cortos de reconocimiento antes de decidirte a comprar, las eSIM Holafly en Vietnam es ideal: las activas desde tu móvil sin necesidad de cambiar tarjeta física.

Revisa toda la documentación legal: con un abogado independiente, nunca solo con el abogado del promotor.

Analiza la zona en persona: transporte, mercados, hospitales, colegios si tienes hijos, y nivel de inundaciones en temporada de lluvias (crítico en zonas costeras y en el delta del Mekong).

Evalúa el mercado antes de comprar: el sector inmobiliario vietnamita tiene ciclos y zonas con sobreoferta.

Desconfía de precios muy por debajo del mercado, proyectos sin licencias claras o promotores que presionan para firmar rápido. Entre los costes ocultos más frecuentes están los gastos de mobiliario obligatorio en algunos proyectos, las cuotas de comunidad no declaradas y los costes de conexión de servicios. Si aún tienes dudas, alquilar antes de comprar es una opción inteligente para conocer el vecindario y el estilo de vida local.

Preguntas frecuentes al comprar una casa en Vietnam

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Karla Marquez

Comunicaciones Digitales

100% Digital nomad. Las comunicaciones digitales han sido mi escenario desde que egresé. He vivido en Chile, Canadá y USA. Originalmente de Colombia.

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