Cómo comprar casa en Roma siendo extranjero en 2026

Si deseas vivir en la capital de Italia, una de las ciudades con más riqueza histórica y cultura, o bien tener una segunda residencia para tus vacaciones o como método de inversión, en este artículo te explicamos cómo comprar una casa en Roma siendo extranjero. Es importante informarse del funcionamiento de la normativa inmobiliaria italiana, los costes asociados, los requisitos legales y las particularidades del mercado romano.

Aunque Italia es un país que permite a los extranjeros adquirir inmuebles, las condiciones pueden variar según tu nacionalidad y la existencia de acuerdos entre ambos países. Por eso, es fundamental conocer los tipos de propiedad que puedes comprar, cuáles son los impuestos asociados y los precios actuales del metro cuadrado en Roma. Antes de empezar a buscar, sigue leyendo para que la transacción de compraventa sea totalmente segura y sin riesgos.

Requisitos para extranjeros para comprar una casa en Roma

Italia es uno de los países europeos más abiertos a la inversión inmobiliaria extranjera. En la mayoría de los casos, los ciudadanos de la UE pueden comprar una casa en Roma en las mismas condiciones que los italianos, mientras que los extracomunitarios deben verificar los acuerdos de reciprocidad entre Italia y su país de origen. A continuación, te explicamos cuáles son los requisitos.

1. Limitaciones y tipo de propiedades para extranjeros

No existe un límite sobre el número de propiedades que puedes adquirir en la capital o zonas urbanas prohibidas para la venta a extranjeros. En todo caso, en algunos inmuebles puede haber restricciones especiales si se encuentran en edificios protegidos por patrimonio histórico o en áreas arqueológicas.

La forma habitual de compra es en pleno dominio con derecho completo de la vivienda, aunque también existen otras modalidades, como el usufructo (derecho a vivir, pero no a venderla) o la nuda propiedad (titularidad del inmueble sin derecho a uso mientras exista el usufructo). Podrás comprar un apartamento, casa o villa con terreno como propietario pleno.

2. Visa y documentación

Si perteneces a la UE, no necesitas tener una visa o la residencia para comprar una casa en Roma. Incluso si eres extracomunitario, tampoco es obligatorio tener la residencia en esta ciudad, sin embargo, puede facilitar los trámites bancarios y la concesión de hipotecas. En general, la documentación obligatoria que debes presentar es:

• Pasaporte o documento nacional de identidad.
• Número de identificación fiscal italiano (Codice Fiscale).
• Justificación del origen de los fondos.
• Información bancaria para realizar los pagos.
• Documentación hipotecaria, si procede.

3. Requisitos financieros básicos

Si necesitas solicitar una hipoteca, los bancos locales suelen pedir un justificante de ingresos, contrato laboral o facturas de clientes, la última declaración fiscal, tu historial crediticio y una aportación inicial para la compra. Para un comprador extranjero, la financiación suele cubrir entre el 50 % y el 80 % del valor de la vivienda, dependiendo del perfil del solicitante.

4. Notario y agente inmobiliario

La mayoría de las operaciones se realizan a través de agencias inmobiliarias, aunque también puedes encontrar anuncios de particulares. Por otro lado, el notario desempeña un papel esencial en la compraventa, ya que es el encargado de formalizar la escritura pública y realizar el registro oficial de la propiedad.

5. Compra mediante empresa o con pareja italiana

Es posible comprar una casa en Roma junto a tu pareja italiana siempre que ambos figuréis en la escritura de compraventa. En este caso, los bancos pueden ofrecer mejores condiciones para las hipotecas. Asimismo, algunos compradores optan por adquirir inmuebles a través de una sociedad con el objetivo de realizar inversiones patrimoniales o gestión de alquileres.

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¿Cuánto cuesta una casa en Roma?

El mercado inmobiliario de Roma es uno de los más grandes y diversos de Europa. Los precios varían dependiendo de si se sitúan en el centro histórico o en las zonas periféricas, de la conexión con el transporte público, el estado del inmueble, los servicios y la demanda turística. Según los datos más recientes disponibles, el precio medio de compra por metro cuadrado se sitúa en:

• Centro Histórico: $8.941 – $10.000 (€7.600 – €8.500)
• Prati: $7.294 – $7.412 (€6.200 – €6.300)
• Parioli: $7.059 (€6.000)
• Trastevere: $6.824 – $7.412 (€5.800 – €6.300)
• Monteverde: $5.412 (€4.600)
• Tiburtina: $3.529 (€3.000)
• Tuscolana: $3.706 (€3.150)
• Periferia: $2.000 – $2.353 (€1.700 – €2.000)

En algunas calles del centro histórico, los precios superan los $11.700 por m² (€10.000 por m²) en propiedades reformadas o inmuebles de lujo, por lo que la mayoría de compradores extranjeros eligen barrios con buena conexión de transporte y servicios, pero con menor presión turística, como Monteverde, Garbatella o San Giovanni.

Respecto al salario medio de un trabajador local, situado entre $2.000–$2.588 (€1.700 y €2.200) al mes, y el precio de la vivienda en Roma, puede resultar complicado acceder a las zonas más exclusivas. Por ejemplo, un apartamento de 70 m² en Prati puede costar entre $510.000 y $620.000 (€433.500–€527.000), una vivienda similar en Monteverde se sitúa entre $330.000 y $410.000 (€280.500–€348.500) y en las afueras, puedes encontrar inmuebles desde $165.000 (€140.000). Además del valor del inmueble, debes sumar los siguientes costes anuales:

• Mantenimiento ordinario: $588–$2.353 (€500–€2.000)
• Comunidad de propietarios: $706–$2.941 (€500–€2.000)
• Seguro del hogar: $176–$588 (€150–€500)
• Suministros básicos: $1.412–$3.529 (€1.200–€3.000)

Impuestos de una casa en Roma

Al comprar una casa en Roma, deberás asumir una serie de impuestos fiscales y administrativos que dependerán del valor del inmueble, de si es nuevo o de segunda mano o del uso que vaya a darse. Al inicio de la compra, los costes iniciales aproximados son los que te desglosamos en la siguiente tabla:

Una vez adquirida la vivienda, tendrás que pagar anualmente el IMU (Imposta Municipale Unica), el principal impuesto municipal sobre inmuebles. Normalmente, la vivienda habitual suele estar exenta y solo se aplica en las segundas residencias. El valor depende del valor catastral y municipio, situándose entre los $588–$4.706 (€500 y €4.000) anuales. Además, también existe el impuesto TARI (Tasa de residuos), entre $235–$941 (€200 y €800) al año.

Por otra parte, si vendes la vivienda antes de cinco años de la compra, tendrás que tributar un 26% sobre la ganancia obtenida. Por ejemplo, una casa que compraste por $352.941 (€300.000) y vendes por $470.588 (€400.000), el impuesto aproximado será de $30.588 (€26.000).

Algunos de estos impuestos son aplicables a los ciudadanos no residentes, quedando exentos los residentes si la propiedad es su vivienda principal. Las tasas son iguales en toda la ciudad, pero algunos costes se basan sobre el valor del inmueble y el distrito municipal. Te recomendamos que consultes con un asesor si tu país de origen mantiene un convenio de doble imposición, como ocurre con España, Estados Unidos, Reino Unido o Francia, ya que así te ahorrarías tener que declarar dos veces por la misma renta patrimonial.

Pasos para comprar una casa en Roma

El proceso para comprar una casa en Roma suele ser organizado y bastante seguro, gracias a la intervención obligatoria del notario y a la existencia de un registro público de la propiedad. No obstante, te indicamos los pasos que debes seguir para evitar problemas legales o financieros.

1. Busca propiedades y analiza el mercado (1-4 semanas)

El primer paso consiste en identificar la zona que mejor se adapte a tus objetivos, ya sea para vivir, alquilar o invertir, y buscar viviendas. Para ello, puedes navegar en los principales portales inmobiliarios de la ciudad, como Casa, Idealista Italia, Immobiliare o Wikicasa. Otro método es acudir a agencias inmobiliarias locales especializadas en clientes internacionales, donde te pueden ayudar con la traducción de los documentos y contratos, como Domus Romana Immobiliare o Engel & Völkers Roma.

2. Verificar la legalidad del inmueble (1-2 semanas)

Estas comprobaciones las suele realizar el agente inmobiliario, quien debe asegurarse de que la vivienda puede venderse sin problemas legales. Es importante comprobar la titularidad, situación registral, si tiene hipoteca, cargas y licencia urbanística.

3. Lanza una oferta y negocia el precio (1 semana)

Una vez verificada la vivienda, puedes presentar una oferta formal al vendedor. En Roma es habitual hacerlo mediante una Proposta d’Acquisto (propuesta de compra), donde se incluye el precio final, el mobiliario incluido, la fecha de entrega y si hay reparaciones pendientes. Si el vendedor acepta la oferta, se firma la propuesta y sigue el proceso.

4. Firma el contrato preliminar (1 semana)

En este momento se firma el Contratto Preliminare di Compravendita, conocido habitualmente como Compromesso. Aquí deberás entregar un depósito de entre el 10 % y el 30 % del precio de compra como garantía. Si decides cancelar la operación, perderías esta cantidad y, si es el vendedor quien incumple, entonces está obligado a pagar el doble.

5. Revisión final y firma (2 – 6 semanas)

Antes de la firma, se procede a realizar unas comprobaciones finales sobre los certificados urbanísticos, situación hipotecaria, certificados energéticos y las condiciones de tu hipoteca, en el caso de solicitarla.

Tras esta revisión, se fija un día para la firma de la escritura ante notario, donde se hace oficial la compraventa, se abona el importe restante y se transfieren los derechos de la propiedad. El notario debe registrar la vivienda a tu nombre para que queden actualizados los datos catastrales.

¿Cómo pagar una casa en Roma?

En Roma, al igual que en el resto del país, las operaciones inmobiliarias se realizan a través de medios bancarios que permitan identificar el origen de los fondos para garantizar la legalidad de la transacción. Para ello, te solicitarán un justificante de ingresos, extractos bancarios, declaraciones fiscales y cualquier documento que aporte garantías sobre el importe transferido.

Transferencia bancaria

La forma más habitual para pagar una vivienda en Roma es mediante transferencia bancaria, con un pago por adelantado en la firma del contrato preliminar y el resto del importe el día de la escritura. Esta transferencia la puedes realizar desde un banco local o uno internacional, pero ten en cuenta las comisiones que se pueden aplicar al realizar el cambio de divisa, ya que puede alterar el precio final de los gastos.

Hipoteca

Otra forma de comprar una casa en Roma es a través de una hipoteca. En este caso, los bancos italianos sí que suelen ofrecer hipotecas a extranjeros, aunque con condiciones más exigentes para los no residentes. Por ejemplo, lo habitual es conceder entre el 70% y el 80% para residentes en Roma, entre el 60% y el 80% para los no residentes comunitarios y entre el 50% y el 70% para los compradores extracomunitarios. El tipo de interés actual se sitúa aproximadamente entre el 2,5% y el 4,5%, dependiendo de si es variable o fijo.

Financiación privada

También puedes optar por solicitar un préstamo personal o hipoteca en tu país de origen con condiciones más favorables. En algunas compras de alto valor o en operaciones de inversión, la operación puede ser respaldada por activos de una empresa, como inmuebles, participaciones o depósitos, para reducir el riesgo percibido por el banco.

Consejos antes de comprar una casa en Roma

Comprar una vivienda y vivir en Roma es una excelente inversión o el comienzo de una nueva etapa de vida en la ciudad. Para poder realizar la gestión desde tu país, durante las visitas a los inmuebles en la capital y los trámites posteriores a la compra, tener una conexión a internet global te facilitará esta transacción.

Para no depender de las redes wifi públicas y del peligro que supone usar apps bancarias en ellas, te recomendamos los planes mensuales de Holafly. Con las opciones de 25 GB o datos ilimitados, podrás navegar de forma segura y estable en más de 160 destinos, sin necesidad de cambiar de eSIM o tarifa. Además, tendrás activado el beneficio Always On, válido en más de 70 países, con 1 GB gratis para siempre, incluso cuando decidas cancelar tu suscripción.

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Tips para comprar una casa en Roma de forma segura

1. Revisa la documentación: antes de realizar cualquier pago, verifica que la vivienda se encuentra en situación legal.
2. Busca asesoramiento local: un agente inmobiliario italiano te ayudará a traducir los documentos, a comprobar que la operación cumple la normativa y te avisará de posibles fraudes.
3. Analiza la zona: la ubicación de una vivienda puede limitar su futuro o afectar tu calidad de vida. Evalúa su conexión con el transporte, hospitales, colegios, supermercados y si es una zona segura.
4. Estudia la evolución del mercado: analiza la demanda del alquiler, la tendencia de precios o los proyectos urbanísticos previstos.
5. Atento a los riesgos legales para extranjeros: ten cuidado con no cumplir con la normativa italiana, con las diferencias fiscales con tu país de origen, impuestos y con el derecho de uso.
6. Identifica señales de fraude: aunque no es habitual en Roma, no confíes en la presión por pagar rápido, los precios muy baratos y en la falta de documentación.
7. Alquila antes de comprar: si no conoces la ciudad, la mejor opción es alquilar un apartamento durante unas semanas y evaluar la zona donde te interesa residir.

Preguntas frecuentes al comprar una casa en Roma

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Silvia Sánchez

Soy Graduada en Lengua y Literatura Española y certificada en Copywriting. Apasionada por los viajes, he recorrido gran parte de Europa en los últimos años con mi ordenador a cuestas, teletrabajando y como nómada digital. Ahora, establecida en España, me gustaría compartir mi experiencia y opiniones para poder orientar a otros profesionales que lo necesiten. ¿Me acompañas?

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