Cómo comprar casa en Polonia siendo extranjero en 2026

Polonia es uno de esos mercados inmobiliarios que durante años pasó desapercibido para el inversor extranjero. Mientras todo el mundo miraba hacia Lisboa, Barcelona o Berlín, los precios en Varsovia, Cracovia o Breslavia seguían creciendo en silencio, con incrementos anuales que en algunos períodos superaron el doble de la media europea. El resultado es un mercado que hoy sigue siendo significativamente más asequible que Europa occidental, pero que ya no es el secreto a voces que era hace cinco años.

Comprar una casa en Polonia siendo extranjero es accesible y el proceso está bien regulado. Los ciudadanos de la Unión Europea pueden hacerlo sin restricciones ni permisos especiales. Para el resto de los países, el proceso tiene algunos condicionantes que conviene conocer de antemano. En ambos casos, el marco legal es claro, la propiedad es plena y los impuestos son comparativamente bajos.

En esta guía encontrarás todo lo que necesitas. Requisitos según tu nacionalidad, precios reales por ciudad, impuestos, pasos del proceso y los errores que conviene no cometer.

Requisitos para extranjeros para comprar una casa en Polonia

El punto de partida es sencillo para la mayoría de compradores europeos, pero tiene matices importantes para quienes vienen de fuera de la UE. Conviene entender bien en qué grupo estás antes de dar cualquier otro paso.

Ciudadanos de la UE, EEE y Suiza: sin restricciones

Los ciudadanos de la UE, el EEE y Suiza disfrutan de más libertad y pueden comprar propiedades sin un permiso especial, gracias a los acuerdos establecidos cuando Polonia se unió a la UE. Esto incluye a españoles, franceses, alemanes, italianos y ciudadanos de cualquier otro estado miembro. Pueden comprar apartamentos, casas unifamiliares y propiedades comerciales en las mismas condiciones que un ciudadano polaco, sin ninguna autorización previa.

La única excepción que persiste incluso para ciudadanos de la UE son los terrenos agrícolas y forestales, donde sí existen restricciones específicas que no aplican para la compra de vivienda residencial estándar.

Ciudadanos de fuera de la UE: el permiso MSWiA

Para ciudadanos de países fuera de la UE, el EEE y Suiza, la situación es diferente según el tipo de propiedad. En estos casos, generalmente es necesario un permiso del Ministerio del Interior para comprar una propiedad en Polonia.

Sin embargo, existen excepciones relevantes que pueden eliminar la necesidad de obtener ese permiso:

• La compra de propiedades residenciales independientes que cumplan con condiciones de vida adecuadas y garajes no siempre requiere permiso bajo ciertas condiciones.
• Propiedades adquiridas después de residir en Polonia durante al menos cinco años bajo residencia permanente o residencia de larga duración en la UE.
• Propiedades adquiridas como parte de la comunidad matrimonial con un ciudadano polaco, tras residir en Polonia durante al menos dos años.

La tasa del permiso MSWiA es de aproximadamente $380-420 USD y su aprobación suele tardar hasta 90 días. Para obtenerlo, debes demostrar vínculos con Polonia mediante nacionalidad o ascendencia polaca, matrimonio con un ciudadano polaco, permiso de residencia vigente o actividad empresarial en el país. El área de bienes inmuebles adquiridos para vivienda no puede exceder de 0,5 ha.

No es necesario residir en Polonia para comprar

La buena noticia es que no es obligatorio vivir en Polonia para comprar una casa. Tanto ciudadanos de la UE como extranjeros de fuera del espacio comunitario (cuando cumplen los requisitos) pueden adquirir propiedades sin establecer residencia en el país.

Documentación necesaria

Los documentos habituales para completar una compra inmobiliaria en Polonia incluyen:

• Pasaporte o documento de identidad vigente.
• Número de identificación fiscal polaco (NIP), que puede tramitarse durante el proceso de compra.
• Si financias con hipoteca, documentación de ingresos y situación financiera según los requisitos del banco.
• Para ciudadanos de fuera de la UE que necesitan permiso: documentación que acredite los vínculos con Polonia.

El notario: figura obligatoria

En Polonia, toda compraventa inmobiliaria debe formalizarse ante un notario. La forma obligatoria del contrato es el akt notarialny (escritura notarial). Sin ella, la transacción no tiene validez legal. Los honorarios notariales varían según el valor de la propiedad y están regulados legalmente.

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¿Cuánto cuesta una casa en Polonia?

Polonia sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más asequibles de la Unión Europea, aunque los precios han subido de forma sostenida en los últimos años.

Entre el 2020 y el 2025, los precios de los pisos en ciudades como Varsovia, Cracovia, Breslavia y Gdańsk registraron un fuerte crecimiento, alcanzando en algunos años incluso incrementos anuales de dos dígitos. Aun así, la comparación con Europa occidental sigue siendo favorable: comprar en Cracovia o Gdansk es todavía considerablemente más barato que en ciudades equivalentes de España, Francia o Alemania.

La moneda del país es el złoty polaco (PLN). A efectos de referencia, 1 euro equivale aproximadamente a 4,25 PLN (tipo de cambio orientativo de 2026, sujeto a variación).

Varsovia

La capital es el mercado más caro y más activo del país. Según datos del Narodowy Bank Polski, los precios medios de los pisos en Varsovia se sitúan alrededor de 3.666 €/m² en el mercado primario y 3.318 €/m² en el mercado secundario. Los barrios más cotizados del centro histórico, como Śródmieście o Żoliborz, pueden superar con facilidad los 4.000-5.000 €/m².

Para tener referencias concretas: un estudio de 26 m² en Varsovia parte desde 76.000 €, y un apartamento de dos habitaciones de 37 m² ronda los 120.000 €. Las casas unifamiliares con jardín en el área metropolitana tienen precios muy variables según la distancia al centro y el municipio.

Cracovia

La segunda ciudad del país en términos de demanda inmobiliaria y la más popular entre los compradores extranjeros. El precio promedio en Cracovia se sitúa alrededor de 1.650 USD/m², significativamente por debajo de Varsovia. Un apartamento de 31 m² en Cracovia parte desde 66.000 €, y uno de dos habitaciones de 44 m² ronda los 104.000 €.

Cracovia combina un mercado universitario activo con un potente turismo cultural, lo que la convierte en una de las opciones más atractivas para inversión de alquiler a corto y largo plazo.

Breslavia (Wrocław)

Varsovia y Breslavia destacan como las mejores opciones para invertir por su equilibrio entre precios de compra y rentabilidad, siendo Varsovia la más segura por demanda y Breslavia la más accesible.

Es una ciudad universitaria con economía diversificada, fuerte presencia de empresas tecnológicas y una comunidad de expatriados en crecimiento. Los precios son algo inferiores a los de Varsovia, con buenas perspectivas de revalorización.

Gdansk y la costa báltica

En Gdańsk, un apartamento de una habitación de 30 m² parte desde 86.900 € y uno de tres habitaciones en zona periférica ronda los 109.000 €. La ciudad portuaria del norte es especialmente atractiva para quienes buscan proximidad al mar Báltico, con un mercado de alquiler vacacional activo en los meses de verano.

Ciudades medianas y zonas rurales

Fuera de las cinco grandes ciudades (Varsovia, Cracovia, Gdańsk, Breslavia y Poznań), el precio cae significativamente. Si quieres mantener el presupuesto en torno a los 185.000 €, en destinos como Łódź, Bialystok o Lublin es posible encontrar casas nuevas con terrenos en zonas alejadas de los centros urbanos principales. En ellas, los precios pueden ser entre un 30% y un 50% más bajos que en Varsovia o Cracovia.

Costes de mantenimiento

Polonia no tiene un impuesto anual sobre la propiedad especialmente gravoso. Los gastos recurrentes incluyen las cuotas de comunidad en bloques de apartamentos (variables según los servicios del edificio), los suministros y el seguro del hogar.

En edificios modernos con calefacción centralizada, los costes de mantenimiento pueden ser más elevados en los meses de invierno.

Impuestos de una casa en Polonia

El sistema fiscal polaco para la compra de inmuebles es relativamente directo y con tipos generalmente más bajos que los de Europa del sur. Esto es lo que necesitas saber sobre los impuestos en Polonia al momento de adquirir una propiedad.

1. PCC: impuesto sobre transmisiones en el mercado secundario

Cuando compras una propiedad de segunda mano a un particular, se aplica el PCC (Podatek od Czynności Cywilnoprawnych), equivalente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En Polonia, la compra en el mercado primario (obra nueva de promotor) no tributa por PCC, mientras que el mercado secundario sí lo hace. El tipo aplicable es del 2% sobre el valor de la propiedad declarado en la escritura.

Una ventaja relevante para compradores de obra nueva: al comprar directamente al promotor, no se paga el PCC, lo que supone un ahorro directo del 2% sobre el precio de compra.

2. IVA en obra nueva

Las compras de obra nueva al promotor están sujetas al IVA polaco (VAT). El tipo aplicable a vivienda residencial es del 8% para viviendas de hasta 150 m². Para viviendas de mayor superficie, el tipo sube al 23% sobre la parte que supera los 150 m². Este IVA suele estar ya incluido en el precio anunciado por el promotor.

3. Tasas notariales y de registro

Los honorarios notariales en Polonia están regulados por ley y varían según el valor de la propiedad. Son progresivos: a mayor valor, mayor honorario, aunque el porcentaje efectivo disminuye. La tasa estatal por la inscripción del título en el Księga Wieczysta (Registro de la Propiedad) es de alrededor de $50 USD; por una hipoteca se añaden aproximadamente $50-60 USD adicionales.

En conjunto, los gastos adicionales al precio de compra (PCC o IVA según el caso, notaría y registro) suelen situarse entre el 2% y el 4% del valor del inmueble para compras en el mercado secundario.

4. Impuesto sobre plusvalías al vender

Si vendes una propiedad en Polonia antes de haber transcurrido cinco años desde su adquisición, las ganancias tributan en el IRPF polaco a un tipo del 19%. Si han pasado más de cinco años desde la compra, la ganancia está exenta de impuestos. Esta es una regla importante para quien considera Polonia como una inversión a medio plazo.

5. Sin impuesto anual sobre la propiedad significativo

Polonia tiene un impuesto local sobre bienes inmuebles (podatek od nieruchomości), pero los tipos son muy bajos: para viviendas residenciales, el máximo legal es de 1,17 PLN por m² al año (aproximadamente 0,27 € por m² al año en 2026). Para un apartamento de 60 m², eso supone menos de 20 € anuales. Prácticamente simbólico.

Pasos para comprar una casa en Polonia

El proceso polaco es ágil, comparado con otros mercados europeos, y suele tardar entre cuatro y ocho semanas. Pero si necesita el permiso, calcula aproximadamente tres meses más. Este es el paso a paso que deberías seguir:

1. Verifica tu situación legal como comprador

Si eres ciudadano de la UE, puedes avanzar directamente. Si eres de fuera de la UE, determina si necesitas el permiso MSWiA según el tipo de propiedad que quieres comprar y tu situación personal. Un abogado polaco puede orientarte en este punto de forma rápida y económica.

2. Busca la propiedad

Los principales portales inmobiliarios en Polonia son Otodom (otodom.pl), Gratka y OLX Nieruchomości. Otodom es el más completo y tiene la mayor base de datos de todo el país, con filtros por ciudad, barrio, precio y tipo de propiedad. Para el mercado de obra nueva, los promotores tienen sus propias webs y showrooms en las principales ciudades.

3. Contrata a un abogado

No es obligatorio por ley, pero es una inversión que puede ahorrarte más de un dolor de cabeza. Un abogado especializado en derecho inmobiliario polaco no solo te asesorará durante el proceso, sino que también se encargará de verificar el estado legal de la propiedad en el Księga Wieczysta (el Registro de la Propiedad), de confirmar que no existen hipotecas ni cargas, de revisar el contrato de compraventa y de coordinar los trámites notariales.

4. Verifica la situación legal del inmueble

El Księga Wieczysta es el Registro de la Propiedad polaco y es público: cualquier persona puede consultarlo online en ekw.ms.gov.pl introduciendo el número de registro de la propiedad. Allí puedes verificar quién es el propietario, si existen hipotecas, servidumbres u otras cargas sobre el inmueble. Es el paso de diligencia debida más importante de todo el proceso.

5. Firma el contrato preliminar y paga el depósito

Una vez verificado el inmueble y acordado el precio, se firma el contrato preliminar (umowa przedwstępna). En este momento se paga un depósito o señal, habitualmente del 10% del precio acordado. Este contrato puede firmarse como documento privado o ante notario. La segunda opción ofrece mayor protección legal para el comprador.

6. Obtén la financiación (si aplica)

Si vas a financiar la compra con una hipoteca en Polonia, este es el momento de completar la aprobación bancaria. El proceso hipotecario en Polonia puede tardar varias semanas, así que conviene iniciarlo en paralelo con la búsqueda de propiedades.

7. Firma la escritura definitiva ante notario

La escritura de compraventa (akt notarialny) se firma ante notario polaco. En ese acto se paga el saldo restante del precio y se liquidan los impuestos y tasas asociados a la operación. El notario certifica la transacción y la presenta para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

8. Inscribe la propiedad en el Księga Wieczysta

El notario gestiona habitualmente la presentación para la inscripción del cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad. El proceso puede tardar varias semanas en completarse, pero desde la firma de la escritura ya eres legalmente propietario.

¿Cómo pagar una casa en Polonia?

Dar el paso de comprar una propiedad en el corazón de Europa Central es una excelente inversión, pero requiere entender cómo se mueve su sistema financiero. A diferencia de otros destinos europeos, Polonia no utiliza el euro, lo que introduce el factor de la tasa de cambio en la ecuación.

Sin embargo, su sector bancario es uno de los más modernos, digitalizados y eficientes de todo el continente. Ya sea que vengas con los ahorros de tu vida en la mano o que necesites el respaldo de una entidad financiera local, el mercado polaco ofrece vías claras y muy seguras para realizar tu pago. Así es como funciona en la práctica:

Transferencia internacional

Aunque hagas la operación desde España o cualquier otro rincón de la eurozona, la norma de oro en Polonia es que la compra de la vivienda se realiza obligatoriamente en złotys (PLN). Esto significa que te tocará gestionar la conversión de divisas, un detalle vital porque la diferencia entre el tipo de cambio que te ofrece un banco tradicional y el tipo de mercado real puede costarte miles de euros en cifras elevadas.

Para evitar este “mordisco” a tu presupuesto, herramientas de transferencia internacional como Wise o plataformas similares suelen ser las mejores aliadas, ofreciendo comisiones mucho más competitivas. Además, ten en cuenta que en Polonia es muy común (y recomendable) realizar el pago a través de una cuenta de depósito en garantía (rachunek powierniczy) gestionada por el banco o el notario, lo que asegura que tu dinero solo le llegará al vendedor cuando la propiedad esté oficialmente a tu nombre.

Hipoteca en Polonia para extranjeros

Si necesitas financiación, te alegrará saber que los bancos polacos están más que acostumbrados a trabajar con compradores internacionales. Entidades de primera línea como PKO Bank Polski, Bank Pekao, mBank y Santander Bank Polska ofrecen un abanico muy completo de créditos hipotecarios.

Para los ciudadanos de la Unión Europea que cuentan con ingresos estables y verificables (ya sea trabajando en Polonia o en el extranjero), el acceso al crédito es bastante directo. Por lo general, los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, lo que significa que deberás aportar un 20% de entrada (wkład własny).

Un detalle técnico importante: los tipos de interés en Polonia están históricamente vinculados al WIBOR (el indicador de referencia polaco, equivalente a nuestro Euríbor), y las entidades ofrecen la opción de elegir entre tasas fijas o variables, algo que conviene analizar con calma según el contexto económico del momento.

Pago al contado

Si eres de los que dispone del capital total listo para invertir, la vía del pago al contado (płatność gotówką, aunque lógicamente se hace por transferencia bancaria) te va a ahorrar mucho papeleo y dolores de cabeza.

Al eliminar por completo la larga espera por la aprobación de una hipoteca y el análisis de riesgo del banco, te conviertes en el comprador ideal. En el mercado polaco, y muy especialmente en el de segunda mano (rynek wtórny), presentarte ante un vendedor motivado con la capacidad de cerrar la transacción de forma inmediata es tu mejor baza para negociar una rebaja sustancial en el precio final de la casa.

Consejos antes de comprar una casa en Polonia

Polonia tiene sus propias particularidades como mercado inmobiliario y, aunque el sistema es seguro y transparente, adentrarse en él sin conocer sus reglas no escritas puede dar lugar a más de un dolor de cabeza. Los siguientes consejos no son solo teoría legal; recogen las lecciones más valiosas que los compradores internacionales suelen aprender a base de experiencia cuando ya están inmersos en el proceso. Tómalos como tu hoja de ruta para evitar sorpresas y asegurar una inversión inteligente:

1. Conéctate antes, durante y después

Visitar propiedades en varias ciudades polacas, coordinar con el abogado o el notario, acceder al Registro de la Propiedad online: todo requiere conexión desde el primer momento. La eSIM para Polonia de Holafly te da datos ilimitados desde que aterrizas en Varsovia o Cracovia. Es ideal si vas por pocos días a ver en persona algunas propiedades.

Para estancias más largas o para tus primeros meses viviendo en Polonia, los planes mensuales de Holafly son la apuesta más segura. Te cubren en más de 160 países, incluyendo prácticamente todo el continente europeo. Esto te permitirá moverte entre Polonia y tu país de origen sin perder conexión en ningún momento. Además, los planes incluyen el beneficio Always On, que te garantiza 1 GB mensual de respaldo cuando más lo necesitas.

2. Verifica siempre el Księga Wieczysta antes de comprometerte

Este es, sin duda, el paso más importante de toda tu investigación. El Księga Wieczysta es el registro de la propiedad polaco: es completamente gratuito y se puede consultar online. En este documento oficial aparece absolutamente todo lo que necesitas saber, desde quién es el dueño real hasta si la vivienda arrastra cargas, hipotecas ocultas o discrepancias de titularidad.

Grábate esto a fuego: no avances con ningún pago ni firmes nada sin haber verificado este registro.

3. La barrera del idioma puede ser un obstáculo real

Aunque en las grandes ciudades te defenderás bien en inglés, debes saber que todos los documentos legales en Polonia se redactan obligatoriamente en polaco. Los contratos, las escrituras definitivas y la propia comunicación con el notario serán en este idioma.

Si no lo dominas a la perfección, contar con un abogado bilingüe que hable español o inglés es una necesidad absoluta para no acabar firmando cláusulas que no entiendes completamente.

4. El mercado de obra nueva tiene su propia regulación

Si estás pensando en comprar sobre plano o estrenar vivienda (el llamado mercado primario o rynek pierwotny), te alegrará saber que Polonia cuenta con una ley promotora muy estricta que protege al comprador.

Esta normativa obliga al promotor a entregarte un prospecto informativo detallado y a utilizar cuentas de depósito bloqueadas (mieszkaniowy rachunek powierniczy), lo que significa que el constructor no toca tu dinero hasta que no justifica que ha completado cada fase de la obra.

Estas protecciones son reales y reducen drásticamente el riesgo de estafa, pero aun así, exige siempre comprobar que el promotor cumple con estas cuentas antes de estampar tu firma.

5. Las ciudades medianas ofrecen mejor rentabilidad por alquiler

Varsovia es la opción obvia y la más segura en cuanto a demanda, pero también es la más cara a la hora de comprar. Si tu objetivo es puramente la inversión y no vas a residir en la casa, te conviene ampliar el radar geográfico. Ciudades medianas y dinámicas como Łódź, Poznań o Katowice ofrecen precios de entrada muchísimo más bajos y, sin embargo, mantienen rendimientos de alquiler muy atractivos, lo que a la larga puede mejorar significativamente la rentabilidad de tu capital.

6. Evalúa bien el coste del invierno

Polonia es un país de inviernos largos y rigurosos, y esto impacta de forma directa en tu bolsillo a través de la calefacción. Cuando mires propiedades, especialmente si se trata de edificios antiguos (kamienice), fíjate bien en el estado del aislamiento y pregunta siempre por los costes históricos de calefacción.

Un piso barato con un sistema de calefacción antiguo o ineficiente puede darte un buen susto cuando te llegue la primera factura de gas o electricidad en pleno enero.

7. Señales de alerta que conviene conocer

En el sector inmobiliario, el sentido común es tu mejor escudo. Desconfía de inmediato si un vendedor te presiona para cerrar el trato antes de que puedas revisar el Księga Wieczysta, si ves propiedades con precios sospechosamente bajos sin una explicación lógica, o si un promotor te pone excusas para no acreditar la cuenta bloqueada obligatoria.

De igual modo, si te presentan contratos con cláusulas confusas en polaco que nadie se molesta en traducirte de forma clara, frena en seco. Ante cualquiera de estas señales de alerta, detén el proceso y consulta con tu abogado antes de dar el siguiente paso.

Preguntas frecuentes al comprar una casa en Polonia

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Victoria Picco

¡Hola! Soy Victoria y me dedico a escribir sobre lo que más me apasiona: los viajes. Hace algunos años decidí cambiar de rumbo y dejar una profesión que poco tenía que ver con la comunicación. Así fue como descubrí en la escritura una forma de mirar el mundo con más atención y compartirlo con los demás. Desde entonces, he publicado más de mil artículos sobre turismo, cultura y experiencias de viaje, con un enfoque práctico y cercano. Me especialicé en SEO, marketing digital y redacción web, y encontré en este trabajo una manera de seguir viajando, aunque sea desde la pantalla. Vivo en una zona de montaña, rodeada de naturaleza. Me inspira correr entre árboles, respirar aire puro y detenerme en los pequeños detalles, algo que también intento transmitir en cada texto que escribo. ¿Me acompañas a descubrir el mundo, aunque sea de forma virtual?

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