Cómo comprar casa en Madeira siendo extranjero en 2026

Madeira reúne una combinación de factores que pocas islas del mundo pueden replicar: alta calidad de vida, coste relativamente contenido comparado con Lisboa o el Algarve, una fiscalidad muy atractiva para residentes y un mercado inmobiliario que lleva varios años acumulando subidas sostenidas.

Dar el paso de comprar una casa en Madeira siendo extranjero es totalmente accesible y no tiene restricciones. Al fin y al cabo, el archipiélago es territorio portugués y parte de la Unión Europea, lo que significa que el proceso legal es exactamente el mismo que en cualquier otra región del país. Eso sí, cuenta con una gran particularidad, y es que tiene su propio régimen fiscal autónomo que ofrece ventajas específicas para residentes, algo clave si vienes pensando en vivir en Madeira.

Esta guía te llevará por todo el recorrido que tienes que seguir para comprar una casa en “la isla de la eterna primavera”. Toma nota y comienza a soñar con tu nueva vida.

¿Cuáles son los requisitos para comprar una casa en Madeira siendo extranjero?

Comencemos con lo primero que tienes que tener en claro: los requisitos para adquirir una propiedad en la isla en calidad de extranjero.

Madeira aplica el mismo marco legal de propiedad que el resto de Portugal. Si has leído nuestro artículo sobre cómo comprar una casa en Portugal, seguro que ya lo sabes; si no, aquí te lo contamos.

En palabras sencillas, no hay restricciones por nacionalidad, no se te va a pedir una residencia previa y no existen permisos especiales para ningún país. Cualquier persona física o jurídica puede comprar una propiedad en la isla. Dicho esto, sí que hay un par de trámites obligatorios que te conviene dejar listos antes de empezar a buscar.

El NIF: el primer paso y el más urgente

Sin el Número de Identificação Fiscal (NIF) portugués no puedes mover un solo papel. No puedes firmar ningún contrato, no puedes pagar impuestos a tu nombre y tampoco abrir los suministros de agua o luz de la casa. Es el requisito previo absoluto a cualquier otra gestión.

Para adquirir una propiedad en la isla, necesitas este número fiscal que te identificará en todas tus transacciones financieras. Puedes solicitarlo en persona y de forma gratuita en la oficina de impuestos (Finanças) o delegar el trámite en un representante.

Si eres ciudadano de la Unión Europea, basta con que vayas a cualquier oficina de la Autoridade Tributária con tu DNI o pasaporte. Si vienes de fuera de la UE, la ley te exige nombrar un representante fiscal que resida en Portugal. Por suerte, hay gestorías especializadas en Madeira que se encargan de esto de forma remota, así que puedes tener tu NIF listo en el bolsillo antes incluso de subirte al avión.

Visas que permiten comprar y residir en Madeira

Comprar la vivienda no te obliga a pedir ningún visado especial; puedes ser dueño de una casa en la isla sin necesidad de vivir en ella. Ahora bien, si tu plan ideal incluye mudarte a Madeira a corto o largo plazo, el tipo de visado dependerá de tu situación.

• Ciudadanos de la UE: pueden instalarse y comprar en Madeira sin ningún trámite migratorio extra. Eso sí, si tu estancia va a superar los tres meses, tendrás que registrarte oficialmente como residente ante las autoridades locales.
• Visa D7 (ingresos pasivos): está pensada para ciudadanos de fuera de la UE que tengan ingresos estables que no dependan de un trabajo activo, como pensiones, alquileres o dividendos. Te pedirán demostrar unos ingresos mínimos mensuales equivalentes al salario mínimo del país (que en 2025 se situó en 920 €) y acreditar que ya tienes un alojamiento atado en Portugal antes de pedir la visa.
• Visa D8 (nómada digital): perfecta para freelancers o trabajadores remotos contratados por empresas extranjeras. Exige demostrar unos ingresos mensuales de al menos 3.480 € y un contrato de alojamiento. De hecho, el pueblo de Ponta do Sol en Madeira fue pionero en todo el mundo con su programa específico para este perfil y sigue siendo uno de los grandes centros de nómadas digitales de Europa.

El régimen fiscal específico de Madeira

Este es uno de los grandes ases bajo la manga que tiene Madeira frente a la Portugal continental. La Zona Franca de Madeira (ZFM), también conocida como el Centro Internacional de Negocios (CINM), ofrece un régimen de impuestos bajísimo para empresas y profesionales que cumplan ciertas condiciones de actividad.

Para las sociedades registradas bajo este paraguas, el Impuesto de Sociedades (IRC) es de apenas un 5%, frente al 20% general que se aplica en el resto del país. Este incentivo cuenta con el visto bueno de la Comisión Europea y estará disponible de momento hasta 2027, con muchas papeletas de prorrogarse.

Por otro lado, para los jubilados y personas con rentas que vienen del extranjero, Madeira ofrece el famoso régimen de Residente No Habitual (RNH). En su versión actualizada para los nuevos solicitantes, permite que las pensiones extranjeras tributen a un tipo fijo muy bajo del 10% durante diez años. No obstante, como las condiciones exactas dependen de la situación personal de cada uno, lo mejor es revisarlo con un asesor fiscal de confianza antes de dar el paso.

Documentación necesaria para la compra

Los papeles que te van a pedir para formalizar la operación en la isla son bastante sencillos:

• Pasaporte o DNI en vigor.
• Tu NIF portugués ya tramitado.
• Justificantes que demuestren el origen legal de tu dinero, especialmente si los fondos vienen de cuentas fuera de Portugal.
• Si necesitas financiación bancaria, toda la documentación de ingresos y solvencia que te exija el banco local.

Un abogado local: no obligatorio, pero sí recomendable

Aunque la ley en Portugal no te obliga a contratar a un abogado para comprar un inmueble, en un mercado insular como este contar con un profesional local te evitará sorpresas desagradables. Un abogado o una buena gestoría de la isla se encargará de conseguir la Certidão de Teor en el Registo Predial, confirmará que la casa no arrastra deudas o hipotecas ocultas, revisará el contrato de promesa y coordinará todo el papeleo final con el notario.

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¿Cuánto cuesta una casa en Madeira?

Hablemos ahora de números. El mercado inmobiliario de Madeira ha vivido uno de los subidones más espectaculares de Portugal en los últimos años. Hubo momentos en los que el precio medio de la vivienda se disparó un 23% en apenas doce meses, y los datos más recientes indican que la tendencia sigue al alza, situando el coste medio de la vivienda en la isla en torno a los 3.631 euros por metro cuadrado.

A pesar de este encarecimiento, el archipiélago sigue dándole un respiro al bolsillo si lo comparas con los precios de Lisboa (5.824 €/m²), manteniéndose en cifras similares a las de Oporto (3.826 €/m²). De hecho, Funchal se ha consolidado como la tercera capital provincial más cara del país para comprar casa. Como los precios cambian drásticamente según el municipio, conviene conocer bien las zonas para ajustar las expectativas.

Funchal: la capital y el mercado más activo

Como es lógico, Funchal concentra la mayor parte de las inmobiliarias, los pisos disponibles y también los precios más altos. Es el municipio más caro de Madeira, con una media de 3.879 €/m². Dentro de la ciudad, el barrio de São Martinho es el rey indiscutible, superando los 2.458 €/m² en el mercado local, aunque las viviendas premium orientadas al público internacional se mueven en cifras bastante más elevadas.

La capital te ofrece las comodidades de cualquier ciudad de nivel: hospitales públicos y privados de calidad, colegios internacionales, una gran oferta gastronómica, tiendas de todo tipo y vuelos directos con las principales capitales de Europa.

Además, el mercado aquí es muy líquido, lo que significa que es fácil comprar pero también revender en el futuro. Si lo que buscas son pisos modernos con terrazas frente al Atlántico o antiguas quintas restauradas en las laderas de la ciudad, Funchal es tu sitio.

Calheta: sol, playas y crecimiento sostenido

Ubicada en la costa suroeste, Calheta es una de las zonas con más horas de sol de toda Madeira y el municipio que ha registrado una de las subidas de precio más verticales. Pasó de rondar los 3.090 €/m² a superar con creces los 4.200 €/m² en las ofertas actuales.

Su encanto es innegable: tiene playas de arena dorada artificial importada, un ritmo de vida mucho más relajado que Funchal, villas de diseño moderno orientadas al mar y un mercado de alquiler vacacional con unos rendimientos muy jugosos. Aquí, una villa contemporánea con piscina y vistas al océano arranca en los 400.000 € y puede superar alegremente el millón o los dos millones de euros en sus opciones más exclusivas. Cuenta con buenos servicios locales, centro de salud y un acceso comodísimo a la capital por la autopista.

Ponta do Sol: el pueblo de los nómadas digitales

Ponta do Sol tiene una energía única en la isla. No solo es el lugar más soleado de Madeira (con unas 2.200 horas de sol al año) y cuenta con un casco histórico precioso, sino que pasó a la historia por ser el primer destino europeo en crear un pueblo específico para teletrabajadores: el proyecto “Digital Nomads Madeira Islands”. Esto cambió por completo el ambiente del lugar, llenándolo de cafeterías modernas y eventos culturales.

Esta mezcla de microclima perfecto, comunidad internacional joven y ambiente surfero ha provocado que los precios suban un 34,3% anual, alcanzando los 3.873 €/m². Es la zona favorita para los compradores internacionales que buscan un estilo de vida activo y una comunidad multicultural donde integrarse desde el primer día.

Ribeira Brava: subida acelerada y atractivo creciente

Ribeira Brava se ha llevado la palma con la subida anual más bestia de toda la isla, registrando un incremento del 43,7% hasta tocar los 3.839 €/m².

Se trata de un municipio de la costa sur que, gracias a los nuevos túneles, se planta en Funchal en un abrir y cerrar de ojos. Se ha vuelto súper popular entre los compradores que quieren estar cerca de la capital pero buscando una alternativa con playa propia, buenos servicios y un ambiente un poco más local.

Câmara de Lobos: el pueblo de los pescadores

Con una media de 2.718 €/m², Câmara de Lobos ofrece una opción bastante más económica. Es el precioso pueblo marinero que Winston Churchill pintaba en sus vacaciones, lleno de barcos de colores amarrados en la bahía y un carácter tradicional que otras zonas turísticas han perdido.

Es ideal si buscas autenticidad y vivir el día a día luso, con la ventaja de estar a solo unos minutos en coche del centro de Funchal.

Santa Cruz y la zona del aeropuerto

Santa Cruz se sitúa en los 2.945 €/m² y tiene la enorme ventaja estratégica de albergar el aeropuerto internacional de Madeira. Es una zona idónea si viajas constantemente por negocios o placer, ya que combina urbanizaciones modernas, buenas conexiones, precios más sensatos y un acceso inmediato a la capital.

Santana y el norte: naturaleza y precios accesibles

La costa norte de la isla, con municipios como Santana o São Vicente, es la cara más salvaje, verde y virgen de Madeira.

Santana, con una media de 1.149 €/m², es oficialmente el municipio más barato de toda la isla. Aquí la naturaleza es la reina, con los bosques de laurisilva rodeándolo todo y un ritmo de vida muy rural. Es la zona perfecta para quienes buscan privacidad absoluta y desconexión, aceptando que para ir a Funchal tocará conducir un buen rato por carreteras revueltas.

Costes de mantenimiento

Ser propietario en la isla conlleva una serie de gastos fijos que debes calcular bien. El más importante es el IMI (el equivalente luso al IBI, que oscila entre el 0,3% y el 0,45% del valor fiscal de la casa), seguido de los gastos de comunidad si compras en un condominio, el seguro de la vivienda y las facturas de suministros.

La parte buena es que el coste de la vida en Madeira es notablemente más bajo que en Lisboa, y eso se nota también en estos recibos recurrentes.

¿Qué impuestos que hay que pagar por la compra de una casa en Madeira?

A la hora de comprar un inmueble en Madeira se aplica la normativa fiscal portuguesa, aunque con los citados incentivos especiales para las empresas de la Zona Franca y ciertos beneficios de residencia. Estos son los números que debes manejar.

1. IMT para no residentes

Este es el cambio más importante que debes tener en cuenta. Madeira aplica el Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT), que para los residentes locales funciona con una escala progresiva de entre el 0,8% y el 8% según el precio de la casa. Sin embargo, para los no residentes fiscales en Portugal se aplica un tipo fijo del 7,5% para la gran mayoría de las compras de viviendas residenciales, sin importar lo que cueste la propiedad.

Un detalle clave: si tienes pensado convertirte en residente fiscal en Portugal en los dos años siguientes a la firma de la compra, puedes solicitar la exención de este tipo fijo y acogerte a la escala normal. Planifícalo bien con tu asesor.

2. Imposto do Selo: impuesto de timbre

Es un tipo fijo del 0,8% sobre el precio de venta de la casa, que se paga en el mismo momento de la compraventa. Si pides una hipoteca en un banco luso, también te tocará pagar este porcentaje sobre el valor total del préstamo que te concedan.

3. IMI: impuesto anual sobre la propiedad

Es la contribución anual de la casa. El tipo se mueve entre el 0,3% y el 0,45% del Valor Patrimonial Tributario (VPT) del inmueble (una valoración del Estado que suele estar bastante por debajo del precio real de mercado).

En el municipio de Funchal, por ejemplo, el ayuntamiento suele aplicar el tramo más bajo de esa horquilla para aliviar a los propietarios.

4. Ventaja fiscal del régimen da Madeira para empresas

Si eres un inversor con varias propiedades en cartera o tu plan es montar un negocio de alquiler vacacional grande, te puede salir muy a cuenta constituir una sociedad dentro de la Zona Franca de Madeira.

Al operar a través de esta empresa, tus beneficios tributarán a un Impuesto de Sociedades (IRC) de solo el 5%, una ventaja fiscal tremenda comparada con operar a título personal.

5. Plusvalía al vender

Si en el futuro decides vender tu casa en Madeira y obtienes un beneficio, tendrás que pagar el impuesto de plusvalías. En el caso de ser no residente fiscal en Portugal, se te aplicará un tipo fijo del 28% sobre la ganancia neta.

En cambio, si eres residente, esa ganancia se sumará a tus ingresos generales del año con tipos progresivos, aunque podrás librarte de pagar si reinviertes ese dinero en comprar tu siguiente vivienda habitual o aplicas las deducciones por inflación.

¿Qué pasos hay que seguir para comprar una casa en Madeira?

El proceso es idéntico al del resto de Portugal, pero Madeira cuenta con sus propias agencias de referencia, sus portales inmobiliarios locales y unos tiempos particulares. Así se vive el proceso en la práctica.

1. Obtén el NIF antes de buscar

Es la regla número uno. Sin NIF no eres nadie de cara a la administración portuguesa. Si eres ciudadano europeo, acércate a la oficina de Finanças de Funchal con tu documento de identidad y te lo darán en el acto. Si vienes de fuera de la UE, contrata a una gestoría local para que lo tramite en tu nombre mediante un poder notarial antes de que llegues a la isla.

2. Define tu presupuesto real

A la hora de hacer números, recuerda sumar al precio de la vivienda entre un 10% y un 12% extra para cubrir los gastos de cierre: el IMT (que será del 7,5% si no eres residente), el Imposto do Selo (0,8%), los honorarios del notario, las tasas del registro de la propiedad y los servicios de tu abogado.

3. Busca la propiedad

Para empezar a rastrear el mercado desde casa, los portales nacionales más grandes son Idealista Portugal, Imovirtual y OLX. Sin embargo, para encontrar ofertas más locales y exclusivas de la isla, revisa el portal JM Madeira Imóveis y las webs de las agencias de referencia de la región, como Savills Madeira, Prime Properties Madeira o las agencias boutique de Funchal y Calheta.

4. Verifica el estado legal del inmueble

Tu abogado se encargará de pedir la Certidão de Teor en el Registro de la Propiedad para confirmar quién es el dueño real y asegurar que la casa no tiene embargos ni deudas. También comprobará que el impuesto de IMI esté al día y que la casa cuente con la Licença de Utilização (cédula de habitabilidad) en regla. Sin este papel, el notario se negará en redondo a firmar la venta.

5. Firma el CPCV y paga la señal

El Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) es el contrato de arras o reserva preliminar. En este momento se suele pagar un adelanto de entre el 10% y el 20% del precio de la casa. Un detalle muy importante de la ley portuguesa: si el vendedor se echa atrás después de firmar este documento, estará obligado a devolverte el doble del dinero que le entregaste como señal.

6. Paga el IMT y el Imposto do Selo

Unos días antes de la cita definitiva con el notario, tu abogado te ayudará a liquidar estos impuestos ante la Autoridade Tributária. Tendrás que llevar los recibos de pago impresos a la firma, ya que el notario los necesita obligatoriamente para poder formalizar la compraventa.

7. Firma la escritura ante notario y registra la propiedad

Llegó el gran día. La Escritura de Compra e Venda se firma ante un notario en la isla. Este profesional dará fe de la transacción, se entregará el dinero restante al vendedor y se enviarán los papeles al Registo Predial para cambiar el nombre del propietario. En cuanto la inscripción esté completa, la casa será oficialmente tuya.

¿Cómo pagar una casa en Madeira?

Al ser Madeira parte de Portugal, la moneda oficial es el euro, lo que simplifica enormemente las cosas si vienes de un país de la eurozona. Si tus ahorros están en dólares, libras o cualquier otra divisa, tendrás que prestar mucha atención a las comisiones de cambio en operaciones de tanto dinero.

Transferencia internacional

Es el método estándar y el único que aceptan las leyes portuguesas para estas transacciones. Los fondos se transfieren directamente de tu banco a la cuenta que habilite el notario o el vendedor.

Para ahorrar un buen dinero en comisiones y conseguir un mejor tipo de cambio que el de los bancos tradicionales, herramientas digitales como Wise suelen ser una excelente alternativa para mover grandes sumas de dinero hacia cuentas en euros.

Hipoteca en Portugal para extranjeros

Los principales bancos que operan en la isla (como Millennium BCP, BPI, Caixa Geral de Depósitos o Santander Portugal) conceden hipotecas a compradores extranjeros, aunque las condiciones son más estrictas que para los locales.

Si no eres residente, por lo general solo te financiarán entre el 60% y el 70% del valor de tasación de la casa, por lo que necesitarás tener ahorrado un 30% o 40% para la entrada.

Un apunte importante: en Portugal la ley te obliga a contratar un seguro de vida vinculado a la hipoteca, lo que suma un pequeño coste mensual. La parte buena es que los tipos de interés del Banco Central Europeo han empezado a moderarse tras los picos de años anteriores, pero comparar ofertas de varios bancos sigue siendo la mejor estrategia.

Pago al contado

Si cuentas con todo el capital disponible, el pago al contado acorta enormemente los tiempos de espera del banco, elimina todo el papeleo de la hipoteca y te da una posición envidiable para negociar una rebaja en el precio final con el vendedor, sobre todo si tiene cierta prisa por cerrar el trato.

¿Listo para dar el paso? Unos consejos finales antes de comprar una casa en Madeira

Como pudimos ver, el mercado inmobiliario de una isla tiene unas reglas del juego muy distintas a las del continente. Quédate con estos consejos, que son los que de verdad marcan la diferencia cuando estás metido en el proceso:

1. Conéctate antes, durante y después

Buscar casas desde el ordenador, hablar con las agencias, enviarle los justificantes de fondos a tu abogado o estar pendiente de las citas del notario te va a exigir tener internet en el móvil a todas horas.

La eSIM para Portugal de Holafly te soluciona esto dándote datos ilimitados desde que tu avión toca la pista del aeropuerto de Madeira, ahorrándote las colas de las tiendas locales. Si vas a quedarte varias semanas viendo zonas, sus planes mensuales con renovación automática y conexión en más de 160 países son la alternativa ideal. Además, incluyen el beneficio Always On (que te guarda 1 GB de reserva), que te asegura no quedarte incomunicado en mitad de una llamada importante.

2. El IMT para no residentes cambia el cálculo inicial

Ese tipo fijo del 7,5% para los no residentes es un dato vital para tu presupuesto. Si estás valorando en serio la opción de trasladar tu residencia fiscal a Portugal en los dos años siguientes a la firma, habla con tu asesor fiscal antes de pagar los impuestos, ya que la exención te puede ahorrar miles de euros de golpe.

3. Las distancias en Madeira engañan

Si miras el mapa de la isla, parece pequeña y que todo está a un paso. Error. Madeira es pura montaña, y las carreteras secundarias llenas de curvas y desniveles pueden convertir un trayecto corto en línea recta en un viaje de 50 minutos.

Antes de comprar un idílico terreno o una casa en el norte o el interior, haz el trayecto en coche con lluvia o niebla (algo muy común en las zonas altas) para ver si te compensa la logística del día a día.

4. El régimen fiscal especial requiere planificación previa

Los suculentos descuentos del impuesto de sociedades de la Zona Franca o las ventajas del RNH para tu jubilación no se aplican de forma automática. Tienen unos requisitos muy estrictos y debes estructurarlos perfectamente con tu abogado antes de firmar la compra de la casa, ya que intentar cambiar los papeles de propiedad después te costará una fortuna en impuestos extra.

5. Visita en distintas épocas del año

Madeira en el mes de agosto es un paraíso soleado, pero en enero el clima cambia bastante según dónde estés. El sur de la isla es famoso por ser mucho más seco y cálido, mientras que el norte es bastante más húmedo, fresco y ventoso.

Asimismo, la temperatura a nivel del mar no tiene nada que ver con la de los pueblos del interior situados a cierta altitud, donde el frío se hace notar en invierno. Pasa unos días en la zona de tu interés en temporada baja antes de firmar nada.

6. El mercado se ha movido rápido en los últimos años

Con subidas de precio de hasta el 40% en algunos municipios en un solo año, las referencias de precios que leas en blogs de hace dos o tres años están completamente desfasadas. Contrasta siempre los importes con los datos más recientes de portales como Idealista o los informes oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE) para saber si estás pagando un precio justo.

7. Señales de alerta en el mercado madeirense

Mucho cuidado con las gangas sospechosas con precios ridículamente bajos, vendedores que te meten prisa para firmar el CPCV antes de que tu abogado verifique las cargas en el registro, reformas hechas a la torera sin licencia municipal en viviendas históricas o contratos con cláusulas confusas sobre desperfectos. Ante la menor duda, frena y consulta con tu asesor legal.

Preguntas frecuentes al comprar una casa en Madeira

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Victoria Picco

¡Hola! Soy Victoria y me dedico a escribir sobre lo que más me apasiona: los viajes. Hace algunos años decidí cambiar de rumbo y dejar una profesión que poco tenía que ver con la comunicación. Así fue como descubrí en la escritura una forma de mirar el mundo con más atención y compartirlo con los demás. Desde entonces, he publicado más de mil artículos sobre turismo, cultura y experiencias de viaje, con un enfoque práctico y cercano. Me especialicé en SEO, marketing digital y redacción web, y encontré en este trabajo una manera de seguir viajando, aunque sea desde la pantalla. Vivo en una zona de montaña, rodeada de naturaleza. Me inspira correr entre árboles, respirar aire puro y detenerme en los pequeños detalles, algo que también intento transmitir en cada texto que escribo. ¿Me acompañas a descubrir el mundo, aunque sea de forma virtual?

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