Cómo comprar una casa en Portugal siendo extranjero en 2026

Seamos honestos, si estás leyendo esto, es porque probablemente ya llevas un tiempo dándole vueltas a la idea. Quizás visitaste Lisboa y no querías volver. O descubriste el Algarve en septiembre, cuando la mayoría de turistas ya se había ido, y entendiste por qué tantos europeos terminan comprando allí. Portugal tiene esa capacidad de convertir a los visitantes en residentes y a los residentes en propietarios.

Lo que no siempre es tan evidente es cómo funciona el proceso real de comprar una casa en Portugal siendo extranjero. No hay restricciones de base para hacerlo, y los derechos que tienes sobre la propiedad son exactamente los mismos que los de cualquier ciudadano portugués. Pero hay impuestos que conviene conocer de antemano, un nuevo tipo fijo para no residentes que entró en vigor en 2026, y una burocracia que, aunque ordenada, tiene sus propios tiempos y documentación.

Esta guía cubre todo el recorrido desde los precios actuales por región hasta los pasos concretos para cerrar la operación, con los datos actualizados a 2026.

Requisitos para extranjeros para comprar una casa en Portugal

La buena noticia es que Portugal no impone restricciones a los extranjeros que quieran comprar una propiedad. Cualquier persona física o jurídica, independientemente de su nacionalidad y sin necesidad de residir en el país, puede adquirir un inmueble en Portugal. El único requisito administrativo indispensable es tener un NIF (Número de Identificação Fiscal), que es el número de identificación fiscal portugués.

Sin NIF no puedes firmar ningún contrato, pagar ningún impuesto ni formalizar la compra ante un notario. Es literalmente el primer paso y, sin él, no hay proceso.

Si eres ciudadano de la Unión Europea, obtenerlo es sencillo: te presentas en cualquier oficina de la Autoridade Tributária con tu pasaporte o DNI y el trámite es gratuito. Los ciudadanos de fuera de la UE que no residen en Portugal necesitan designar un representante fiscal portugués para solicitarlo en su nombre. Hay gestorías especializadas que ofrecen este servicio y, en muchos casos, puede gestionarse de forma completamente remota.

Documentación que vas a necesitar

Más allá del NIF, la documentación habitual para completar una compra inmobiliaria en Portugal incluye:

• Pasaporte o documento de identidad vigente (DNI para ciudadanos de la UE).
• Prueba de domicilio en tu país de residencia.
• Documentación bancaria que justifique el origen de los fondos, especialmente si los traes desde el extranjero.
• Si financias con hipoteca, documentación de ingresos y situación financiera según los requisitos del banco.

¿Necesitas residencia para comprar?

No. Puedes comprar como no residente y mantener esa situación indefinidamente. Ahora bien, si en los dos años siguientes a la compra te conviertes en residente fiscal en Portugal, puedes quedar exento del nuevo tipo fijo del IMT para no residentes (lo explicamos en el bloque de impuestos). Es un detalle que conviene tener en cuenta si el plan es instalarte en el país.

¿Y el Golden Visa?

Desde octubre de 2023, la compra de propiedades residenciales ya no es elegible para obtener el Golden Visa en Portugal. Las opciones que siguen activas son la inversión en fondos de inversión, la apertura de empresa con creación de empleo, el apoyo a proyectos culturales o científicos, y similares.

Si tu objetivo es la residencia por inversión, esta vía ya no aplica para inmuebles residenciales, aunque poseer o alquilar una propiedad sigue siendo un requisito para otros visados como el D7 (renta pasiva) o el visado para nómadas digitales.

Un abogado: no es obligatorio, pero sí muy recomendable

La ley portuguesa no te exige contratar un abogado para comprar una propiedad. Pero ojo: muchos compradores extranjeros se han arrepentido de no haberlo hecho. Un abogado especializado en derecho inmobiliario portugués revisa el estado legal del inmueble en el Registo Predial, verifica que no existen cargas ni deudas y supervisa los contratos antes de que pongas tu firma.

Su honorario habitual está entre el 1% y el 1,5% del valor de la propiedad y, en la mayoría de los casos, justifica cada euro.

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¿Cuánto cuesta una casa en Portugal?

Otra buena noticia es que Portugal sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más accesibles de Europa occidental, aunque los precios no han parado de subir. Según datos del INE correspondientes al cuarto trimestre de 2025, el precio medio nacional se sitúa en torno a los 2.198 €/m², con un crecimiento interanual del 17,5%, el más alto de la Unión Europea según Eurostat. Entre 2015 y 2023, los precios se duplicaron con creces, con un incremento acumulado del 105,8%.

Eso no significa que todo sea caro. La diferencia entre comprar en el centro de Lisboa y en un pueblo del interior de Alentejo puede ser de más de 4.000 €/m². Estas son las referencias actuales por zona:

Lisboa y área metropolitana

La capital es el mercado más caro del país, con diferencia. El precio medio por metro cuadrado en Lisboa se sitúa en torno a los 5.198 €, mientras que en Cascais alcanza los 4.654 €/m² y en Oeiras los 4.225 €/m². En los barrios históricos más cotizados (Chiado, Príncipe Real, Estrela), los precios pueden superar los 6.000 €/m².

Si el presupuesto no llega para el centro, los municipios del área metropolitana ofrecen una alternativa razonable. Zonas como Almada, Setúbal o Amadora tienen precios entre 2.000 y 3.000 €/m² con buenas conexiones con la capital.

Oporto y área norte

Oporto se sitúa como la segunda ciudad más cara del país, con un precio medio de 3.639 €/m². Es un mercado con mucha demanda internacional, impulsado por su reputación cultural y gastronómica y por un ecosistema emprendedor en crecimiento.

Municipios vecinos, como Matosinhos y Gaia, ofrecen precios algo más bajos manteniendo el acceso directo a la ciudad.

Algarve

El destino por excelencia para los compradores extranjeros en busca de sol y playa. El precio medio en el Algarve se sitúa en 3.467 €/m², aunque con variaciones muy importantes según la zona. Municipios como Lagos (3.964 €/m²) o Loulé (4.152 €/m²) están en el extremo alto, mientras que Portimão (2.674 €/m²) o Monchique (2.257 €/m²) ofrecen opciones más accesibles.

Una casa de tres dormitorios en una zona tranquila del Algarve, con jardín y piscina, puede encontrarse entre 500.000 € y 700.000 €, dependiendo de la proximidad al mar y los acabados.

Costa de Plata, Centro y Alentejo

Para quienes buscan una relación calidad-precio diferente, estas regiones son una alternativa real. Los precios medios se sitúan entre 1.100 y 1.500 €/m² en muchas zonas, con ciudades como Coimbra, Évora o Aveiro que ofrecen buena infraestructura y calidad de vida a precios notablemente inferiores a los de la costa.

Interior y zonas rurales

Las regiones más alejadas del litoral, como Beiras o Trás-os-Montes, tienen los precios más bajos del país. La región de Beiras e Serra da Estrela registró un precio mediano de 731 €/m² en el cuarto trimestre de 2025.

Son opciones interesantes para quien busca espacio y tranquilidad, aunque con menos servicios y menor liquidez en caso de querer vender en el futuro.

Costes de mantenimiento

Ser propietario en Portugal tiene costes recurrentes que conviene incluir en el presupuesto desde el principio. El IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) es el equivalente al IBI español: entre el 0,3% y el 0,45% anual sobre el valor patrimonial tributario (VPT) del inmueble.

Si vives en un condominio, las cuotas de comunidad pueden oscilar entre 20 € y 300 € o más al mes, dependiendo de los servicios. Los suministros y el seguro suman habitualmente entre 100 € y 200 € mensuales.

¿Cuáles son los impuestos por la compra de una casa en Portugal?

Las buenas noticias siguen: el sistema fiscal portugués para la compra de inmuebles tiene pocos impuestos. No obstante, en 2026 hay un cambio importante que afecta directamente a los compradores no residentes. Conviene conocerlo antes de negociar cualquier precio.

1. IMT: el impuesto de transferencia

El IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) es el impuesto principal que se paga al comprar una propiedad. Se abona una única vez en el momento de la transferencia del título.

Para residentes fiscales en Portugal que compran su primera vivienda habitual, el IMT sigue siendo progresivo, con tipos que van del 2% al 8% según el valor del inmueble. Las propiedades de hasta 97.064 € están exentas de IMT si se destinan a vivienda permanente.

Aquí viene la novedad de 2026 que no puedes ignorar: a partir de 2026, Portugal aplica un tipo fijo del 7,5% del IMT a la mayoría de las compras de propiedades residenciales por parte de no residentes, independientemente del precio de la propiedad. Antes, los no residentes tributaban según la misma escala progresiva que los residentes para segundas viviendas. Ahora, si compras como no residente, pagas ese 7,5% sobre el precio de compra desde el primer euro, sin progresividad.

Existen excepciones a este tipo fijo: quienes acrediten ser residentes fiscales en Portugal en el momento de la compra, funcionarios públicos, personas que se conviertan en residentes fiscales en los dos años siguientes a la compra, y compradores que alquilen la propiedad con contratos de alquiler a largo plazo bajo condiciones específicas.

2. Impuesto de Timbre (Imposto do Selo)

Un tipo fijo del 0,8% sobre el precio de compra. Se paga una única vez en el momento de la adquisición. Si financias con hipoteca, este impuesto también se aplica sobre el importe del préstamo.

3. IMI: impuesto anual sobre la propiedad

Una vez eres propietario, pagas el IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) cada año. El tipo varía según el municipio, entre el 0,3% y el 0,45% del VPT. Cada municipio fija su propio tipo dentro de ese rango. El VPT suele ser inferior al precio de mercado real del inmueble, lo que significa que el IMI efectivo es más bajo de lo que podría parecer a primera vista.

4. AIMI: recargo para patrimonios elevados

El AIMI (Adicional ao IMI) es un impuesto adicional que se aplica cuando el valor total del patrimonio inmobiliario en Portugal supera los 600.000 €, en caso de personas físicas. El tipo es del 0,7% sobre el exceso de ese umbral hasta los 1.000.000 €, y del 1% a partir de ahí. Para valores superiores a 2.000.000 €, el tipo es del 1,5%.

5. Al vender: plusvalía

Las ganancias obtenidas en la venta de un inmueble en Portugal tributan como ganancia patrimonial. Para no residentes, el tipo es del 28% sobre la ganancia. Para residentes fiscales, la ganancia se integra en la base imponible general del IRS portugués, con tipos progresivos. Existen deducciones y actualizaciones por inflación que pueden reducir la base imponible.

España y Portugal tienen firmado un convenio de doble imposición, relevante para propietarios españoles que vendan una propiedad en Portugal. Conviene consultarlo con un asesor fiscal antes de cualquier operación de venta.

¿Cuánto suma todo?

De forma orientativa, para un comprador no residente los gastos adicionales al precio de compra (IMT al 7,5%, Impuesto de Timbre al 0,8%, honorarios notariales y de registro, y honorarios del abogado) pueden representar entre el 10% y el 12% del precio de adquisición. Es una cifra que hay que contemplar desde el principio en el presupuesto total.

Pasos para comprar una casa en Portugal

Comprar una propiedad en suelo luso no es simplemente un intercambio de llaves; es un proceso reglamentado que exige pasos administrativos previos, como la obtención del NIF, y una rigurosa comprobación de cargas. A continuación, desglosamos la hoja de ruta oficial para que navegues el mercado portugués con la certeza de que tu inversión está protegida por la ley.

1. Define qué buscas y cuánto puedes gastar de verdad

Antes de abrir ningún portal inmobiliario, ten claro tu presupuesto total: precio de compra más el 10-12% de gastos adicionales. Y ten clara tu prioridad: ¿vivienda habitual, segunda residencia o inversión para alquilar?

Cada objetivo apunta a zonas y tipos de propiedad distintos, y tiene implicaciones fiscales diferentes.

2. Obtén el NIF

Es el paso cero, literalmente. Sin NIF no puedes avanzar. Si eres ciudadano de la UE, puedes pedirlo en cualquier oficina de la Autoridade Tributária con tu DNI. Si eres de fuera de la UE, contacta con una gestoría local que pueda tramitarlo en tu nombre con poder notarial.

Te en cuenta que el NIF es necesario incluso para abrir la cuenta bancaria, que es donde domiciliarás los pagos.

3. Contrata a un abogado especializado

No lo dejes para después. Tu abogado verificará el estado legal del inmueble en la Conservatória do Registo Predial, comprobará que no existen hipotecas, embargos ni deudas con la comunidad o con el municipio, y revisará todos los contratos antes de que los firmes.

Es la inversión más inteligente del proceso.

4. Busca la propiedad

Los principales portales para buscar inmuebles en Portugal son Idealista, Imovirtual, Casa Sapo y Remax Portugal. Para el Algarve, hay agencias especializadas en comprador extranjero con amplias carteras de producto.

Más allá de eso, visitar en persona la propiedad es imprescindible. Las fotos siempre mienten un poco, y el entorno importa tanto como la vivienda misma.

5. Verifica el estado legal del inmueble

Antes de comprometerte con ningún pago, tu abogado debe obtener la Certidão de Teor del Registo Predial, que confirma quién es el propietario y si existen cargas. También debe verificar que la propiedad está al corriente de pago del IMI y que la Licença de Utilização (licencia de uso) está en regla.

6. Firma el CPCV

El Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) es el contrato preliminar que formaliza el acuerdo entre las partes antes de la escritura definitiva. En este momento se paga una seña, habitualmente del 10% al 20% del precio acordado.

Si el vendedor se echa atrás después del CPCV, está obligado a devolverte el doble de la seña. Si eres tú quien se echa atrás, pierdes la seña. Por eso es crítico que tu abogado haya verificado todo antes de firmarlo.

7. Paga el IMT y el Impuesto de Timbre

Antes de la escritura definitiva, debes liquidar el IMT y el Impuesto de Timbre en la Autoridade Tributária. El recibo de pago es imprescindible para que el notario pueda formalizar la escritura. Sin ese papel, no hay cierre.

8. Firma la escritura ante notario

La Escritura de Compra e Venda se firma ante notario portugués. En este acto se paga el saldo restante del precio de compra, se formaliza la hipoteca si la hay, y la propiedad cambia oficialmente de manos. El notario certifica el acto y gestiona la presentación para el registro.

9. Registra la propiedad en el Registo Predial

El paso final es la inscripción del cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad. Solo cuando está hecha puedes decir, con toda seguridad jurídica, que la casa es tuya. El notario suele gestionar este trámite, pero es conveniente confirmarlo.

¿Cómo pagar una casa en Portugal?

Liquidar la compra de una propiedad en Portugal requiere algo más que disponer del capital. Exige una estrategia clara para mover fondos en la Zona Euro y entender los requisitos de solvencia locales. Ya sea mediante una transferencia internacional directa o a través de la sólida red bancaria lusa, conocer las opciones de pago te permitirá minimizar comisiones y acelerar los tiempos de cierre.

A continuación, analizamos las vías de pago y las particularidades del sistema hipotecario portugués para el inversor extranjero.

1. Transferencia internacional

La gran mayoría de compradores extranjeros paga mediante transferencia bancaria internacional. Portugal opera en euros, lo que simplifica las operaciones para compradores de la zona euro. Para compradores de fuera, el tipo de cambio y las comisiones bancarias pueden tener un impacto significativo en operaciones de importes elevados.

Las herramientas de transferencia internacional especializadas suelen ofrecer condiciones más competitivas que la banca tradicional para estos casos.

No olvides que, aunque técnicamente podrías transferir fondos directamente al vendedor o al notario, es fundamental abrir una cuenta bancaria en Portugal (para lo cual necesitarás el NIF mencionado en los pasos anteriores).

Esta cuenta será el eje central de tu inversión, no solo para la compra, sino para domiciliar los impuestos recurrentes, como el IMI (Impuesto Municipal sobre Inmuebles), y los suministros de agua y luz. En Portugal, la burocracia digital funciona muy bien a través de la banca online, facilitando la gestión de tu propiedad aunque te encuentres fuera del país.

Hipoteca en Portugal para extranjeros

Obtener financiación en Portugal siendo no residente es perfectamente posible, con entidades como Millennium BCP, BPI o Santander operando activamente con extranjeros. Sin embargo, hay dos factores críticos a considerar:

• Las condiciones generales para no residentes son más restrictivas que para residentes. Los bancos portugueses financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación para residentes, mientras que para no residentes el porcentaje suele reducirse al 60-70%. Esto implica que debes contar con capital propio para cubrir el 30-40% del precio más todos los gastos adicionales.
• En Portugal, la ley exige la contratación de un seguro de vida para conceder cualquier hipoteca. Un dato clave para tu ahorro es que actualmente existe mayor flexibilidad normativa, lo que te permite contratar este seguro con una aseguradora externa y no obligatoriamente con la del banco. No obstante, ten en cuenta que el banco podría ajustar al alza el diferencial (spread) de tu hipoteca si decides no contratar el seguro con ellos; tu abogado o gestor deberá calcular si el ahorro en la prima compensa el ligero aumento del interés.

El tipo de interés medio en Portugal ha estado en torno al 3-4% para hipotecas en euros en 2025. Los bancos ofrecen modalidades fija, variable referenciada al Euribor y mixta. Comparar la TAE entre varias entidades antes de comprometerse es siempre la mejor estrategia.

Pago al contado

Para compradores con capital disponible, el pago al contado simplifica el proceso, elimina la incertidumbre de la aprobación bancaria y en muchos casos da margen para negociar el precio. Es una posición de fuerza en cualquier mercado, y el portugués no es una excepción.

Eso sí, Portugal es muy riguroso con la procedencia de los fondos. Aunque pagues al contado, deberás acreditar mediante extractos bancarios el origen del capital. El notario y el banco receptor tienen el deber de vigilancia, por lo que tener la trazabilidad clara desde el primer momento evitará bloqueos administrativos en el último minuto.

Finalmente, incluso si pagas al contado, asegúrate de que el pago del depósito inicial (Sinal) se realice siempre mediante transferencia bancaria o cheque bancario, nunca en efectivo, para que quede constancia legal en el contrato de promesa (CPCV) y sea computable para la liquidación final de impuestos.

Consejos antes de comprar una casa en Portugal

Comprar una propiedad en Portugal es una decisión emocionante, pero el éxito no depende solo de encontrar la fachada perfecta en una calle adoquinada. En un mercado que combina normativas históricas con una fiscalidad en constante evolución, la clave reside en la anticipación. Antes de estampar tu firma en el contrato de promesa, considera estos consejos estratégicos para asegurar tu inversión y tu tranquilidad.

1. Conéctate antes, durante y después

Gestionar una compra inmobiliaria en otro país requiere estar disponible en todo momento. Para visitas de prospección, la eSIM para Portugal de Holafly te da datos ilimitados desde que aterrizas, sin cambiar tarjeta ni depender del WiFi del hotel.

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2. El IMT para no residentes en 2026: cálculalo desde el principio

Uno de los cambios más disruptivos de este año es el tipo fijo del 7,5% para no residentes. Sin embargo, no lo des por sentado: si tu plan es convertirte en residente fiscal en Portugal dentro de los 24 meses posteriores a la compra, podrías acogerte a exenciones o tipos reducidos.

Consulta con tu asesor fiscal desde el primer día; un cambio en tu estatus de residencia puede ahorrarte decenas de miles de euros en la firma.

3. Verifica el estado del inmueble con detalle

Los inmuebles históricos en Lisboa y Oporto pueden tener un encanto visual considerable y un coste de rehabilitación aún mayor. Antes de comprometerte, contrata una inspección técnica independiente que evalúe el estado real de la estructura, las instalaciones y cualquier necesidad de reforma.

En zonas patrimoniales hay regulaciones específicas sobre qué se puede y no se puede modificar. Infórmate antes de comprar.

4. No te dejes llevar solo por los precios del interior

Portugal ofrece paisajes interiores impresionantes a precios de ganga, pero como inversor debes mirar más allá del coste de entrada. Evalúa la liquidez del mercado: una casa barata en una zona con baja demanda puede ser un activo difícil de vender en el futuro. Si la revalorización es tu prioridad, las zonas costeras y los centros urbanos consolidados siguen siendo los valores más seguros.

5. El alquiler como paso previo

Si todavía no tienes claro en qué zona quieres instalarte, alquilar durante seis o doce meses antes de comprar es tiempo bien invertido. El mercado de alquiler en Portugal es exigente, especialmente en Lisboa y Oporto, pero la información que obtienes viviendo en una zona no tiene precio cuando tienes que decidir dónde poner tus raíces.

6. Señales de alerta

Vendedores que presionan para cerrar antes de que hayas podido verificar la documentación, propiedades ofertadas muy por debajo del precio de mercado sin justificación clara, contratos con cláusulas que limitan tus derechos en caso de problemas, o proyectos de obra nueva de promotores sin historial verificable.

Ante cualquier duda, para. Un error en una compra inmobiliaria cuesta mucho más que el tiempo que se tarda en verificar.

En definitiva, la clave del éxito no reside solo en encontrar la propiedad ideal, sino en rodearse de un equipo local de confianza (un buen abogado y un gestor fiscal) y en mantener una conectividad constante que te permita reaccionar con agilidad. Si sigues esta hoja de ruta, desde la obtención de tu NIF hasta la inscripción final en el Registro, estarás transformando un proceso burocrático en una transición fluida hacia tu nuevo hogar o inversión en el país luso. Boa sorte!

Preguntas frecuentes al comprar una casa en Portugal

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Victoria Picco

¡Hola! Soy Victoria y me dedico a escribir sobre lo que más me apasiona: los viajes. Hace algunos años decidí cambiar de rumbo y dejar una profesión que poco tenía que ver con la comunicación. Así fue como descubrí en la escritura una forma de mirar el mundo con más atención y compartirlo con los demás. Desde entonces, he publicado más de mil artículos sobre turismo, cultura y experiencias de viaje, con un enfoque práctico y cercano. Me especialicé en SEO, marketing digital y redacción web, y encontré en este trabajo una manera de seguir viajando, aunque sea desde la pantalla. Vivo en una zona de montaña, rodeada de naturaleza. Me inspira correr entre árboles, respirar aire puro y detenerme en los pequeños detalles, algo que también intento transmitir en cada texto que escribo. ¿Me acompañas a descubrir el mundo, aunque sea de forma virtual?

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