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So kaufst du als Ausländer im Jahr 2026 ein Haus in Thailand
Möchtest du eine Immobilie in Phuket, Bangkok oder Chiang Mai besitzen? Wir erklären dir, wie du ein Haus in Thailand kaufen kannst.
Wenn du ein Haus in Thailand kaufen möchtest, um dort dauerhaft zu leben, als Kapitalanlage oder als Zweitwohnsitz, solltest du zuerst die geltenden Vorschriften für Ausländer kennen. Im Gegensatz zu anderen Ländern gelten in diesem Reiseziel strenge Einschränkungen beim Eigentum an Grundstücken.
Viele Käufer starten ohne ausreichende Kenntnisse und verlieren dadurch ihre Investition oder erwerben Immobilien ohne rechtliche Absicherung. Damit dir das nicht passiert, haben wir einen umfassenden Leitfaden erstellt. Darin erklären wir die Voraussetzungen, die aktuellen Immobilienpreise sowie die wichtigsten Steuern und Gebühren.
Außerdem zeigen wir dir, wie du ein Haus in Thailand bezahlen kannst und welche Schritte du für einen sicheren Immobilienkauf befolgen solltest. Bereite dich also darauf vor, bald Eigentümer einer Immobilie in Bangkok, Phuket oder Chiang Mai zu sein.
Voraussetzungen für Ausländer beim Hauskauf in Thailand
Wenn du als Ausländer ein Haus in Thailand kaufen möchtest, musst du bestimmte Einschränkungen kennen, bevor du mit der Immobiliensuche beginnst. Die wichtigste lautet: Du darfst kein Grundstück besitzen. Eigentumswohnungen in Wohnanlagen darfst du jedoch kaufen oder Grundstücke langfristig pachten. Im Folgenden erklären wir alle Voraussetzungen.
1. Verfügbare Immobilienarten
Als Ausländer kannst du eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage erwerben. Das bedeutet, dass dir die Wohnung vollständig gehört, du Gemeinschaftsflächen jedoch mit anderen Eigentümern teilst, etwa Flure, Aufzüge, Gärten, den Pool oder Parkplätze.
Häuser oder Grundstücke kannst du nur über ein thailändisches Unternehmen oder einen thailändischen Ehepartner erwerben. Alternativ kannst du ein Grundstück mit einem langfristigen Pachtvertrag für bis zu 30 Jahre pachten. Dieser lässt sich anschließend verlängern.
2. Eigentumsformen
In Thailand bezeichnet Freehold den vollständigen Eigentumserwerb einer Immobilie, allerdings nur bei Eigentumswohnungen. Leasehold steht dagegen für ein langfristiges Nutzungsrecht mit Pachtvertrag. Dabei erhältst du kein Eigentum an der Immobilie, sondern lediglich ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht.
3. Rechtliche Voraussetzungen und Unterlagen
Für den Hauskauf in Thailand benötigst du vor allem einen gültigen Reisepass, einen Nachweis über die Finanzierung per internationaler Überweisung, die Bescheinigung über den Deviseneingang, den Kaufvertrag sowie die Eigentumsurkunde.
Du musst nicht in Thailand leben, um Eigentümer einer Immobilie zu werden. Wenn du dauerhaft dort bleiben möchtest, musst du jedoch das passende Visum bei der thailändischen Botschaft deines Landes beantragen. Solche Visa gibt es beispielsweise für Arbeitnehmer, digitale Nomaden, Studierende oder Langzeitaufenthalte.
4. Kauf über ein lokales Unternehmen oder einen thailändischen Ehepartner
Mit dieser Möglichkeit kannst du in Thailand auch ein Haus mit Grundstück kaufen. Die gesamte Transaktion muss jedoch vollständig legal erfolgen. Manche gründen ausschließlich dafür ein Unternehmen. Das birgt erhebliche Risiken, etwa rechtliche Probleme oder sogar den Verlust der Immobilie.
Wenn du also einen thailändischen Ehepartner hast oder in diesem Land ein Unternehmen führst und statt einer Eigentumswohnung lieber ein Haus mit Grundstück kaufen möchtest, kannst du diesen Weg wählen.
5. Rechtliche Risiken und wichtige Hinweise
Beachte vor dem Hauskauf in Thailand, dass sich die gesetzlichen Vorschriften häufig ändern können. Deshalb empfehlen wir, mit einem lokalen Immobilienmakler oder Anwalt zusammenzuarbeiten. So erkennst du typische Risiken wie schlecht formulierte Verträge, Betrug, Immobilien ohne Eigentumsnachweis oder Einschränkungen für Ausländer.
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Was kostet ein Haus in Thailand?
Der thailändische Immobilienmarkt ist deutlich günstiger als in vielen europäischen Ländern. Dennoch sind die Preise in einigen Touristenregionen im letzten Jahr stark gestiegen. Die Lebenshaltungskosten in Thailand machen den Immobilienkauf hier weiterhin besonders attraktiv.
1. Preise pro Quadratmeter
Die Preise hängen von der Stadt, der Nähe zum Strand, der Aussicht, der touristischen Lage und der Immobilienart ab. Am Stadtrand oder in kleineren Städten sind sie meist günstiger. Eine Villa nahe dem Strand von Phuket kostet beispielsweise etwa €500.000 ($580.000). Ein Haus in einer ländlichen Gegend nördlich der Stadt kostet dagegen rund €80.000 ($92.800). Die folgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in verschiedenen Regionen:
| Stadt | Durchschnittspreis Zentrum | Durchschnittspreis Stadtrand |
|---|---|---|
| Bangkok | €3.500-6.000 ($4.060-6.960) / m² | €1.500-3.000 ($1.740-3.480) / m² |
| Phuket | €4.000-7.500 ($4.640-8.700) / m² | €2.000-4.000 ($2.320-4.640) / m² |
| Chiang Mai | €1.500-3.000 ($1.740-3.480) / m² | €1.000-2.000 ($1.160-2.320) / m² |
| Pattaya | €2.000-4.000 ($2.320-4.640) / m² | €1.200-2.500 ($1.392-2.900) / m² |
Ein kleines Studio in Bangkok kostet beispielsweise etwa €60.000 bis 100.000 ($69.600-116.000). Ein Condominium in Phuket liegt bei rund €150.000 bis 300.000 ($174.000-348.000). In Chiang Mai beginnen die Preise bei etwa €80.000 ($92.800).
2. Unterhaltskosten
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen weitere laufende Kosten an. Dazu gehören der Sicherheitsdienst der Wohnanlage, ein Pool oder Fitnessstudio, die Gebäudeversicherung, die Reinigung der Gemeinschaftsbereiche sowie Reparaturen. Das Hausgeld liegt normalerweise bei €0,75 bis 2,50 ($0,87-2,90) pro m² und Monat.
3. Verhältnis zum durchschnittlichen Einkommen
Das durchschnittliche Monatsgehalt eines thailändischen Arbeitnehmers liegt je nach Beruf zwischen €600 und 1.000 ($696-1.160). Deshalb richten sich viele Immobilien in Touristenregionen gezielt an Ausländer, Investoren oder Käufer mit internationalem Einkommen, etwa an einen digitalen Nomaden in Thailand, der ein ausländisches Gehalt bezieht.
Steuern beim Hauskauf in Thailand
Beim Kauf eines Hauses in Thailand fallen verschiedene Steuern und Gebühren an. Sie entstehen beim Kauf, während der Besitzdauer und beim späteren Verkauf. Besonders ist, dass viele Kosten zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt werden. Deshalb solltest du den Vertrag sorgfältig prüfen. Beim Immobilienkauf fallen unter anderem folgende Abgaben an:
- Transfer Fee (Eintragungsgebühr): 2 % des Immobilienwerts.
- Stamp Duty: Eine gesetzliche Stempelsteuer von 0,5 % des Immobilienwerts.
- Withholding Tax: Sie wird meist vom Verkäufer bezahlt, kann jedoch den Endpreis beeinflussen. Die Höhe richtet sich nach Besitzdauer und Einkommen.
- Beispiel: Für eine Immobilie im Wert von €150.000 ($174.000) betragen die anfänglichen Steuern und Gebühren insgesamt etwa €3.750 bis 7.000 ($4.350-8.120).
Als Eigentümer zahlst du jährlich Steuern in Thailand. Für den Hauptwohnsitz liegt die Grundsteuer zwischen 0,02 % und 0,1 %. Für Zweitwohnsitze oder Kapitalanlagen kann sie bis zu 0,3 % betragen. Verkaufst du die Immobilie innerhalb von fünf Jahren, musst du außerdem die Specific Business Tax von 3,3 % sowie die Kapitalertragsteuer zahlen.
Diese Steuern gelten landesweit. Deshalb unterscheiden sie sich zwischen den Städten kaum. Der Immobilienwert, die Unterhaltskosten und die lokalen Servicegebühren beeinflussen jedoch die Gesamtkosten. Prüfe außerdem, ob dein Heimatland ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Thailand abgeschlossen hat. Das gilt beispielsweise für Deutschland, Spanien und das Vereinigte Königreich.
Schritte zum Hauskauf in Thailand
Damit du den Hauskauf in Thailand leichter verstehst, haben wir den Ablauf in fünf Schritte gegliedert. So kannst du den gesamten Prozess strukturiert angehen und keinen wichtigen Punkt übersehen.
1. Immobiliensuche und Auswahl
Zuerst musst du die passende Immobilie finden. Dafür empfehlen wir Immobilienportale oder Plattformen wie Properstar, FazWaz, lokale Agenturen wie Hipflat oder persönliche Kontakte vor Ort. Dieser Schritt dauert meist einige Tage bis mehrere Wochen.
2. Rechtliche Prüfung der Immobilie
Zu den häufigsten Fehlern gehört, die Eigentumsform Freehold oder Leasehold nicht zu prüfen. Ebenso wichtig ist, dass die Immobilie lastenfrei ist und alle Vorschriften für ausländische Käufer erfüllt. Diese Prüfung übernimmt meist der Immobilienmakler oder Anwalt und sie dauert gewöhnlich weniger als eine Woche.
3. Preisverhandlung und erste Vereinbarung
Sobald feststeht, dass die Immobilie gekauft werden kann, beginnst du mit den Preisverhandlungen. In Thailand handeln Käufer und Verkäufer bei Bestandsimmobilien häufig den Preis aus, bis beide Seiten zustimmen. Anschließend reservierst du die Immobilie innerhalb etwa einer Woche mit einer Anzahlung zwischen 5 % und 10 %. Überweise niemals Geld ohne einen Vertrag mit klar definierten Bedingungen.
4. Vorvertrag und rechtliche Prüfung
Nach der Reservierung schließt du den Vorgang bei der Bank ab, wenn du eine Hypothek benötigst. Dort reichst du die erforderlichen Unterlagen ein. Kaufst du ohne Finanzierung, begleitet dich stattdessen dein Anwalt.
Der Kaufvertrag sollte Schutzklauseln für den Käufer, Bedingungen, Fristen, Zinssätze, Monatsraten sowie die Pflichten beider Parteien enthalten. Dieser Schritt dauert meist zwischen einer und vier Wochen.
5. Unterzeichnung und Eintragung ins Grundbuch
Der letzte Schritt erfolgt an einem einzigen Tag beim Land Department in Thailand. Dort zahlst du den Restbetrag, unterschreibst den endgültigen Vertrag und lässt die Immobilie offiziell registrieren. Prüfe sorgfältig, dass der vereinbarte Betrag korrekt überwiesen wurde und die Immobilie ordnungsgemäß eingetragen ist.
Wie bezahlt man ein Haus in Thailand?
Ausländische Käufer bezahlen Immobilien in Thailand meist per internationaler Banküberweisung. Deshalb sollte deine Bank unbedingt die erforderliche Bescheinigung über den Deviseneingang ausstellen. Damit weist du die Herkunft des Geldes nach.
Falls du eine Finanzierung benötigst, stehen Ausländern nur wenige Hypotheken mit strengeren Bedingungen als Einheimischen zur Verfügung. Üblicherweise musst du zwischen 30 % und 50 % Eigenkapital einbringen, ein stabiles Einkommen nachweisen und über eine solide Bonität verfügen. Die Zinssätze liegen meist zwischen 5 % und 8 %.
Die meisten ausländischen Käufer bezahlen bar oder nutzen eine bereits im Heimatland vereinbarte Finanzierung. Dadurch verläuft der Kauf einfacher. Überweise niemals Geld auf ein nicht verifiziertes Konto, zahle nichts ohne Vertrag und berücksichtige Wechselkurse sowie Bankgebühren. Sie können den Endpreis deutlich erhöhen.
Tipps vor dem Hauskauf in Thailand
Eine zuverlässige Internetverbindung ist beim Hauskauf in Thailand unverzichtbar. So kannst du mit deinem Immobilienmakler und Anwalt kommunizieren, Online-Überweisungen erledigen, Karten nutzen, Übersetzer verwenden und Besichtigungstermine organisieren.
Wenn du dauerhaft im Land leben möchtest und eine langfristige Verbindung suchst, bieten dir die monatlichen Tarife von Holafly 25 GB oder unbegrenztes Datenvolumen, 5G-Abdeckung sowie Internet in mehr als 160 Reisezielen ohne eSIM- oder Tarifwechsel. Zusätzlich erhältst du mit Always On dauerhaft 1 GB kostenlos, sobald du dein Abonnement kündigst oder für Notfälle.
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- Prüfe alle rechtlichen Unterlagen: Stelle sicher, dass die Immobilie einen gültigen Eigentumsnachweis besitzt und frei von Belastungen oder Schulden ist.
- Hole dir lokale Beratung: Ein Anwalt oder Immobilienmakler sollte alle Verträge und Dokumente prüfen, um Fehler und Betrug zu vermeiden.
- Analysiere die Lage sorgfältig: Prüfe Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Sicherheit und die touristische Nachfrage.
- Vergleiche den Markt vor dem Kauf: Entscheide dich nicht für die erste Immobilie. Vergleiche Angebote und vermeide überhöhte Preise.
- Beachte die rechtlichen Risiken für Ausländer: Konzentriere dich auf Eigentumswohnungen in Wohnanlagen. Grundstücke darfst du nicht direkt erwerben.
- Miete zuerst: Lerne die Umgebung einige Wochen lang kennen. Danach erkennst du leichter, ob die Gegend wirklich zu dir passt.
- Erkenne Betrugsversuche: Sei vorsichtig bei ungewöhnlich niedrigen Preisen, Zeitdruck, fehlenden Verträgen oder intransparenten Verkäufern.
Häufig gestellte Fragen zum Hauskauf in Thailand
Ja, allerdings mit bestimmten Einschränkungen. Du kannst kein Haus mit Grundstück kaufen, sondern nur Wohnungen innerhalb eines Condominiums erwerben.
Nein. Du kannst in Thailand auch ohne Aufenthaltserlaubnis eine Immobilie kaufen. Du benötigst jedoch einen gültigen Reisepass und musst die Herkunft deiner finanziellen Mittel nachweisen.
Als Ausländer kannst du ein Haus mit Grundstück nur gemeinsam mit einem thailändischen Ehepartner oder über ein thailändisches Unternehmen erwerben. Alternativ kannst du ein Grundstück langfristig pachten.
Ja, allerdings ist die Beantragung bei einer thailändischen Bank schwierig. Meist musst du eine hohe Anzahlung leisten. Falls dir das Eigenkapital fehlt, solltest du eine Finanzierung in deinem Heimatland prüfen.
Wenn du den Kaufpreis sofort bezahlen kannst, dauert der gesamte Ablauf meist nur zwei bis drei Wochen. Benötigst du eine Hypothek, kann die Bearbeitung aller Unterlagen bis zu acht Wochen dauern.
