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Wie man als Ausländer im Jahr 2026 in der Schweiz ein Haus kauft
Leben Sie in den Schweizer Alpen! Wir erklären Ihnen die Voraussetzungen, Schritte und Kosten für den Kauf eines Hauses in der Schweiz als Ausländer.
Denkst du darüber nach, ein Haus in der Schweiz zu kaufen? Das kann eine hervorragende Investition sein, wenn du in einem der Länder mit der höchsten Lebensqualität wohnen möchtest. Außerdem eignet sich eine Immobilie als Erst- oder Zweitwohnsitz. Dennoch solltest du den Schweizer Immobilienmarkt kennen, denn er gehört für ausländische Käufer zu den am stärksten regulierten Märkten.
Deshalb erklären wir dir in diesem Artikel die wichtigsten Voraussetzungen sowie die Einschränkungen je nach Immobilientyp, Standort und geplanter Nutzung. Außerdem werfen wir einen Blick auf den aktuellen Markt und die Preise sowie darauf, wie viel Eigenkapital du benötigst, welche Zahlungsmöglichkeiten bestehen und welche Steuern beim Kauf anfallen. Da sich die Vorschriften je nach Kanton unterscheiden, kann eine unzureichende Planung Verzögerungen und zusätzliche Kosten verursachen.
Voraussetzungen für Ausländer beim Hauskauf in der Schweiz
Wenn du ein Haus kaufen möchtest, um in der Schweiz zu leben, als Kapitalanlage oder als Feriendomizil, musst du einige gesetzliche Voraussetzungen kennen. Die wichtigste Regelung für den Immobilienerwerb durch Ausländer ist das sogenannte Lex-Koller-Gesetz. Dieses Gesetz regelt die zulässigen Gebiete, die Immobilienarten und die Voraussetzungen, um Immobilienspekulationen einzuschränken.
1. Ausländische Einwohner und Nichtansässige
Wenn du rechtmäßig in der Schweiz wohnst, kannst du ein Haus zu denselben Bedingungen wie Schweizer Staatsbürger kaufen. Ohne Aufenthaltserlaubnis darfst du in der Regel nur eine Zweitwohnung erwerben, etwa als Ferienimmobilie oder in zugelassenen Tourismusgebieten.
2. Gesetzliche Einschränkungen und begrenzte Gebiete
Das bereits erwähnte Lex-Koller-Gesetz regelt den Immobilienerwerb durch Ausländer und enthält verschiedene Einschränkungen für Nichtansässige. So darfst du grundsätzlich nur eine Immobilie pro Person erwerben. Zudem gelten Flächenbegrenzungen und bestimmte zugelassene Regionen, etwa Zermatt, Verbier, Davos oder St. Moritz.
3. Art der Immobilie
In der Schweiz erwerben Käufer normalerweise das uneingeschränkte Eigentum an einer Immobilie. Das bedeutet, dass du vollständige Eigentumsrechte einschließlich Verkauf, Vererbung und Übertragung erhältst. Manche Immobilien umfassen jedoch kantonsspezifische Sonderrechte oder befinden sich auf Gemeinschaftsgrundstücken.
So kann sich ein Chalet in den Bergen innerhalb einer privaten Wohnanlage befinden, deren Wege, Gärten oder Parkplätze mehreren Eigentümern gemeinsam gehören. In diesem Fall gelten besondere Gemeinschaftsregeln sowie regelmäßige Instandhaltungsbeiträge.
4. Grundlegende finanzielle Voraussetzungen
Beim Hauskauf in der Schweiz stellen Banken an ausländische Käufer strenge Anforderungen. Dazu gehören Einkommensnachweise und Nachweise zur Finanzhistorie, beruflichen Stabilität und der Herkunft der finanziellen Mittel. Für eine Hypothek verlangen Banken meist ein Eigenkapital von 20 % bis 30 % des Immobilienwerts. Für ausländische Käufer kann dieser Anteil höher ausfallen. Deshalb musst du nachweisen, dass dir diese Ersparnisse zur Verfügung stehen.
5. Erforderliche Unterlagen
Du benötigst grundsätzlich einen gültigen Reisepass, eine Aufenthaltserlaubnis, sofern vorhanden, deine Steuerunterlagen sowie Kontoauszüge, den Arbeitsvertrag oder einen Vermögensnachweis. Zusätzlich musst du die Eigentumsurkunde, den Grundbuchauszug, den Lageplan, den Belastungsnachweis, die Gemeinschaftsordnung, den Energieausweis und das Bankgutachten vorlegen.
6. Kauf über ein Unternehmen oder mit einem ortsansässigen Partner
Du kannst ein Haus in der Schweiz gemeinsam mit einem dort ansässigen Partner oder über ein Unternehmen kaufen, sofern alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt werden. Das Lex-Koller-Gesetz sieht aber eine besonders sorgfältige Prüfung solcher Verträge vor. Eine künstlich gegründete Gesellschaft zur Umgehung der Vorschriften kann Sanktionen und die Aufhebung des Kaufvertrags nach sich ziehen. Deshalb musst du klar nachweisen, wer der tatsächliche Eigentümer ist, wer den Kauf finanziert und wer die Immobilie bewohnen wird.
7. Rechtliche Risiken und professionelle Beratung
Der Schweizer Immobilienmarkt unterliegt strengen Vorschriften und entwickelt sich ständig weiter. Neue Regelungen für Ausländer, touristische Einschränkungen, Änderungen bei Hypotheken oder unterschiedliche kantonale Vorschriften können jederzeit eingeführt werden.
Deshalb solltest du mit erfahrenen Fachleuten zusammenarbeiten, die dich beraten und über aktuelle Änderungen informieren. Ein Immobilienmakler oder spezialisierter Anwalt ist zwar nicht vorgeschrieben, hilft dir jedoch dabei, Vertragsklauseln besser zu verstehen, rechtliche Fragen zu klären und Sprachbarrieren zu überwinden.
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Wie viel kostet ein Haus in der Schweiz?
Der Schweizer Immobilienmarkt gehört wegen der hohen Lebenshaltungskosten in der Schweiz, der starken Nachfrage und des begrenzten Angebots zu den teuersten Europas und der Welt. Die Preise unterscheiden sich je nach Kanton, Stadt, Aussicht und Lage. Der landesweite Durchschnitt liegt bei etwa $9.900 bis 10.700/m² (€8.415-9.095/m²). Besonders hohe Preise findest du in folgenden Städten:
- Zürich: $24.700-28.600/m² (€21.000-24.310/m²)
- Genf: $27.000/m² (€22.950/m²)
- Lausanne: $20.600/m² (€17.510/m²)
- Basel: $12.900-15.900/m² (€10.965-13.515/m²)
- Bern: $12.900/m² (€10.965/m²)
Die höchsten Preise gelten in den Finanzzentren und an den Seen. Eine moderne Wohnung im Zentrum von Zürich kostet etwa $2.352.941 (€2.000.000). Möchtest du sparen, findest du in gut angebundenen Gemeinden mit Bahnanschluss oft 20 % bis 40 % günstigere Immobilien. In alpinen oder ländlichen Regionen kosten Häuser häufig etwa $5.300-7.100/m² (€4.505-6.035/m²).
Neben dem Kaufpreis solltest du auch die jährlichen Kosten für Gemeinschaft, Instandhaltung, Heizung und Versicherungen berücksichtigen. Diese betragen etwa 0,5 % bis 1 % des Immobilienwerts. Eine Immobilie im Wert von $1.176.471 (€1.000.000) verursacht beispielsweise jährliche Kosten von etwa $5.882-11.765 (€5.000-10.000).
Vergleicht man diese Preise mit dem durchschnittlichen monatlichen Nettoeinkommen in der Schweiz von etwa $7.100-8.200 (€6.035-6.970), erscheinen sie etwas realistischer. Trotzdem bleibt der Hauskauf selbst für viele Schweizer Einwohner eine große Herausforderung. Hier einige aktuelle Beispiele:
- Wohnung in Bern: 50-70 m² für $411.765-647.059 (€350.000-550.000)
- Chalet in einer alpinen Tourismusregion: ab $2.352.941 (€2.000.000)
- Familienhaus in Basel: 100-140 m² für $941.176-1.647.059 (€800.000-1.400.000)
Steuern beim Hauskauf in der Schweiz
Jetzt kennst du die ungefähren Immobilienpreise in der Schweiz. Informiere dich außerdem über die Steuern und Abgaben, die beim Kauf anfallen. Diese unterscheiden sich je nach Kanton. Deshalb gibt es keinen einheitlichen landesweiten Steuersatz. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten einmaligen Abgaben mit ihren ungefähren Sätzen:
| Steuer | Ungefähre Kosten |
|---|---|
| Grunderwerbssteuer | 0,2 %-3,3 % des Immobilienwerts |
| Grundbucheintragung | 0,1 %-0,5 % |
| Notargebühren | 0,1 %-1 % |
| Hypothekenkosten | Je nach Bank unterschiedlich |
| Beispiel: Immobilie für $1.176.471 (€1.000.000) | Etwa $31.765-41.176 (€27.000-35.000) an Kaufnebenkosten |
Bei den jährlichen Vermögens- und kantonalen Immobiliensteuern zahlst du in Kantonen wie Genf oder Waadt meist mehr als in Zug oder Schwyz, die mit niedrigeren Steuerbelastungen Einwohner und Investitionen anziehen. Zusätzlich solltest du den Eigenmietwert berücksichtigen. Dabei versteuerst du die Nutzung deiner eigenen Immobilie, kannst aber Hypothekenzinsen und Unterhaltskosten steuerlich absetzen.
Ein weiterer Vorteil: Die Schweiz hat mit zahlreichen Ländern wie Deutschland, Spanien und Frankreich Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen. Dadurch vermeidest du in vielen Fällen eine doppelte Besteuerung von Vermögen, Einkommen oder Immobiliengewinnen beim Verkauf.
Schritte zum Hauskauf in der Schweiz
Mit einer guten Planung und der Unterstützung von Immobilienexperten kannst du ein Haus in der Schweiz sicher, effizient und transparent kaufen. Damit du den Kauf besser planen kannst, empfehlen wir dir die folgenden Schritte.
1. Suche nach Immobilien und analysiere die Regionen
Der erste Schritt ist einfach: Lege dein Budget und dein Ziel fest, also Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Kapitalanlage. Anschließend kannst du auf lokalen Immobilienportalen wie Homegate, ImmoScout24, Comparis oder Newhome nach passenden Angeboten suchen.
Vergleiche verschiedene Regionen sorgfältig. In Städten wie Zürich oder Genf liegen die Preise besonders hoch. In gut angebundenen Orten findest du dagegen oft deutlich günstigere Immobilien. Gleichzeitig profitierst du teilweise von niedrigeren kantonalen Steuern, etwa in Luzern, Nidwalden, Zug oder Schwyz. Diese Suche kann zwischen zwei Wochen und mehreren Monaten dauern.
2. Prüfe, ob du die Immobilie rechtmäßig kaufen darfst
Einige Immobilien dürfen aufgrund des Lex-Koller-Gesetzes ausschließlich an Schweizer Einwohner verkauft werden. Deshalb solltest du zunächst prüfen, ob du zum Kauf berechtigt bist. Lass dich dafür von einem Immobilienmakler, Anwalt oder Notar vor Ort beraten. Gleichzeitig erhältst du Unterstützung bei der Sprache und den rechtlichen Vorschriften. Meist erhältst du innerhalb von drei bis sieben Tagen eine Rückmeldung.
3. Preis verhandeln und Reservierung vornehmen
Hast du die passende Immobilie gefunden, kannst du ein Angebot abgeben und mit dem Eigentümer den Kaufpreis, den Übergabetermin, die Möblierung sowie die Zahlungsbedingungen verhandeln. In der Schweiz verlaufen Verhandlungen meist formeller und zurückhaltender als in vielen anderen Ländern. Häufig übernimmt der Immobilienmakler diesen Schritt, der etwa eine Woche dauert. Nimmt der Verkäufer dein Angebot an, unterschreibst du einen Vorvertrag und hinterlegst eine Anzahlung von ungefähr 5 % bis 10 % des Kaufpreises.
4. Hypothek beantragen und Finanzprüfung
Benötigst du eine Finanzierung, musst du der Bank alle erforderlichen Unterlagen vorlegen. Die Bank prüft dein Einkommen, dein Vermögen, deine berufliche Stabilität und die Herkunft deiner finanziellen Mittel. Meist übernimmt die Immobilienagentur diesen Vorgang. Entspricht alles den Anforderungen, genehmigt die Bank die Hypothek innerhalb von zwei bis sechs Wochen und informiert dich über Konditionen, Steuern und monatliche Raten.
5. Unterzeichnung der Urkunde und Schlusszahlung
In der Schweiz erfolgt die Unterzeichnung des Kaufvertrags an einem einzigen Termin beim Notar. Dieser erstellt die Urkunde, bestätigt die Identität der Parteien, überprüft die Zahlungen und registriert den Kauf. Während dieses Termins erfolgen die Schlusszahlung, die Geldüberweisung sowie die Begleichung aller Steuern und Gebühren. Die Zahlung erfolgt meist per Banküberweisung oder über ein Escrow-Konto, auf dem ein Dritter, etwa der Notar oder die Bank, das Geld treuhänderisch verwahrt.
6. Eintragung ins Grundbuch und Schlüsselübergabe
Nach der Unterzeichnung erfolgt die offizielle Eintragung ins Grundbuch. Anschließend erhältst du die Schlüssel, die endgültigen Unterlagen und alle zugehörigen Verträge. Je nach Kanton dauert dieser letzte Schritt zwischen zwei und acht Wochen.
⚠️ Wichtig: Vermeide typische Fehler beim Hauskauf in der Schweiz. Bereits kleine Versäumnisse können hohe Kosten oder sogar die Annullierung des Kaufs verursachen. Vertraue deshalb auf einen Immobilienexperten, prüfe die Einschränkungen für Ausländer und kalkuliere sämtliche Kosten einschließlich Steuern ein.
Wie bezahlt man ein Haus in der Schweiz?
Beim Hauskauf in der Schweiz kannst du per internationaler oder nationaler Banküberweisung, über ein Escrow-Konto, mit einer Hypothek oder aus eigenen Ersparnissen bezahlen. Falls du eine Finanzierung benötigst, erleichtert die Eröffnung eines Schweizer Bankkontos den gesamten Ablauf erheblich. Dafür brauchst du in der Regel deinen Reisepass oder Aufenthaltstitel, Steuerunterlagen und einen Einkommensnachweis. Banken verlangen normalerweise Eigenkapital von mindestens 20 % bis 30 % des Immobilienwerts. Außerdem musst du deine finanzielle Stabilität und die legale Herkunft deiner Mittel nachweisen.
Im Jahr 2026 liegen die Hypothekenzinsen für Festhypotheken derzeit zwischen 1,5 % und 3 %. Variable Hypotheken bewegen sich meist zwischen 1 % und 2,5 %. Alle Transaktionen erfolgen in Schweizer Franken. Deshalb kann der Wechselkurs den Endpreis beeinflussen, wenn du Euro oder US-Dollar überweist. Schon geringe Kursschwankungen können bei hochwertigen Immobilien erhebliche Unterschiede ausmachen. Hinzu kommen die üblichen Bankgebühren:
| Posten | Ungefähre Kosten |
|---|---|
| Internationale Überweisung | $24-118 (€20-100) |
| Währungsumtausch | 0,5 %-3 % |
| Hypothekenbearbeitung | Je nach Bank unterschiedlich |
| Bankgutachten | $588-2.353 (€500-2.000) |
Deshalb bezahlen viele Ausländer beim Hauskauf in der Schweiz den Kaufpreis vollständig oder nutzen eine private Finanzierung in ihrem Heimatland, um den Ablauf zu beschleunigen. Außerdem greifen viele Käufer auf Devisenmakler und Wechselkursabsicherungen zurück, um ihr Vermögen zu schützen. Die Schweiz verfügt über sehr strenge Vorschriften zur Bekämpfung von Geldwäsche und Steuerbetrug. Deshalb prüfen die Behörden internationale Überweisungen sorgfältig, bevor sie diese freigeben.
Tipps vor dem Hauskauf in der Schweiz
Jetzt kennst du alle wichtigen Informationen zum Hauskauf in der Schweiz. Zum Abschluss geben wir dir einige praktische Tipps, damit dein Immobilienkauf sicher verläuft. Denke zunächst daran, eine globale Internetverbindung zu nutzen. So bleibst du zwischen deinem Heimatland und der Schweiz verbunden, ohne deine eSIM oder deinen Tarif wechseln zu müssen.
Die beste Wahl sind die monatlichen Tarife von Holafly mit 25 GB oder unbegrenztem Datenvolumen. Du kannst sie in mehr als 160 Reisezielen nutzen und profitierst im gesamten Land von einer 5G-Abdeckung. Dank des Always-On-Vorteils erhältst du außerdem dauerhaft 1 GB kostenlos, wenn du dein Abonnement kündigst oder eine Notverbindung benötigst. Falls du nur wenige Tage online sein möchtest, bietet die eSIM für die Schweiz von Holafly eine weitere Möglichkeit. Damit surfst du sofort nach deiner Ankunft und zahlst nur für die Tage, die du benötigst, bereits ab $3,90 (€3,79) pro Tag.
Tipps für einen sicheren Hauskauf in der Schweiz
Neben einer zuverlässigen Internetverbindung helfen dir die folgenden Tipps dabei, deinen Immobilienkauf in der Schweiz sicher zu planen. So kannst du den Blick auf die Alpen oder den Genfersee unbesorgt genießen:
- Prüfe alle rechtlichen Unterlagen: Kontrolliere den Grundbucheintrag, bestehende Belastungen oder Hypotheken, Baugenehmigungen und die Vorschriften für ausländische Käufer.
- Hole dir lokale Unterstützung: Beauftrage einen Anwalt, Notar oder Immobilienmakler mit Erfahrung auf dem Schweizer Immobilienmarkt.
- Analysiere die Lage sorgfältig: Achte auf Verkehrsanbindung, Sicherheit, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und weitere Dienstleistungen.
- Vergleiche den Markt gründlich: Prüfe die Preise im Stadtzentrum, am Stadtrand und in ländlichen Regionen. Zürich und Genf gehören zu den teuersten Städten.
- Vorsicht vor Betrug: Sei bei auffallend günstigen Angeboten, Verkaufsdruck oder unvollständigen Unterlagen besonders aufmerksam.
- Berücksichtige versteckte Kosten: Kalkuliere kantonale Steuern, Unterhaltskosten, Versicherungen, Bankgebühren und Notarkosten ein.
- Ziehe Mieten vor dem Kauf in Betracht: Wenn du die Region noch nicht kennst, miete zunächst für einige Tage oder Wochen eine Unterkunft. So vermeidest du vorschnelle Entscheidungen.
Häufig gestellte Fragen zum Hauskauf in der Schweiz
Ja, allerdings hängt dies von der Art der Immobilie, dem Aufenthaltsstatus und der Staatsangehörigkeit ab. Für ausländische Nichtansässige gelten aufgrund des Lex-Koller-Gesetzes in der Regel strengere Einschränkungen.
Nein. Du kannst in der Schweiz auch eine Zweitwohnung, eine Ferienimmobilie oder eine Immobilie in einem zugelassenen Tourismusgebiet kaufen.
Schweizer Banken verlangen in der Regel mindestens 20 % bis 30 % des Immobilienwerts als Eigenkapital. Für ausländische Käufer kann dieser Anteil höher ausfallen.
Das hängt vom jeweiligen Kanton ab. Zu den wichtigsten Abgaben gehören die Grunderwerbssteuer, Notargebühren und die Grundbucheintragung. Insgesamt liegen die Kosten meist zwischen 1 % und 5 % des Immobilienwerts.
Ja. Du kannst ein Haus in der Schweiz ohne Bankfinanzierung vollständig bezahlen. Allerdings musst du die legale Herkunft der verwendeten Geldmittel nachweisen.
