So kaufst du als Ausländer im Jahr 2026 ein Haus in Portugal

Seien wir ehrlich: Wenn du das hier liest, spielst du wahrscheinlich schon länger mit dem Gedanken. Vielleicht hast du Lissabon besucht und wolltest nicht mehr zurück. Oder du hast die Algarve im September entdeckt, als die meisten Touristen bereits abgereist waren, und verstanden, warum so viele Europäer dort schließlich eine Immobilie kaufen. Portugal hat die besondere Fähigkeit, Besucher zu Einwohnern und Einwohner zu Eigentümern zu machen.

Weniger offensichtlich ist jedoch, wie der tatsächliche Ablauf beim Kauf eines Hauses in Portugal als Ausländer funktioniert. Grundsätzlich gibt es keine Einschränkungen. Außerdem hast du dieselben Eigentumsrechte wie jeder portugiesische Staatsbürger. Dennoch solltest du einige Steuern im Voraus kennen. Hinzu kommt ein neuer Feststeuersatz für Nichtansässige, der 2026 eingeführt wurde. Auch die Bürokratie folgt, trotz ihrer klaren Struktur, eigenen Fristen und Dokumentationsanforderungen.

Dieser Leitfaden begleitet dich durch den gesamten Prozess – von den aktuellen Immobilienpreisen nach Region bis zu den konkreten Schritten für den erfolgreichen Abschluss. Alle Informationen entsprechen dem Stand von 2026.

Voraussetzungen für Ausländer beim Hauskauf in Portugal

Die gute Nachricht: Portugal legt Ausländern beim Immobilienkauf keine Einschränkungen auf. Jede natürliche oder juristische Person kann unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit und ohne Wohnsitz in Portugal eine Immobilie erwerben. Die einzige unverzichtbare Verwaltungsvoraussetzung ist eine NIF (Número de Identificação Fiscal), also die portugiesische Steueridentifikationsnummer.

Ohne NIF kannst du keinen Vertrag unterschreiben, keine Steuern zahlen und den Kauf nicht notariell beurkunden. Sie ist buchstäblich der erste Schritt. Ohne sie beginnt der Prozess gar nicht.

Wenn du EU-Bürger bist, erhältst du sie unkompliziert. Dafür gehst du mit deinem Reisepass oder Personalausweis zu einer beliebigen Dienststelle der Autoridade Tributária. Das Verfahren ist kostenlos. Bürger aus Nicht-EU-Staaten ohne Wohnsitz in Portugal müssen einen portugiesischen Steuervertreter benennen, der die NIF in ihrem Namen beantragt. Viele spezialisierte Kanzleien bieten diesen Service an. Häufig lässt sich der gesamte Vorgang vollständig aus der Ferne erledigen.

Diese Unterlagen brauchst du

Neben der NIF benötigst du für einen Immobilienkauf in Portugal in der Regel folgende Unterlagen:

• Gültiger Reisepass oder Personalausweis (für EU-Bürger).
• Wohnsitznachweis aus deinem Heimatland.
• Bankunterlagen als Nachweis über die Herkunft der finanziellen Mittel, insbesondere bei Geldtransfers aus dem Ausland.
• Falls du eine Hypothek aufnimmst, Einkommensnachweise und Finanzunterlagen gemäß den Anforderungen der Bank.

Brauchst du eine Aufenthaltserlaubnis, um eine Immobilie zu kaufen?

Nein. Du kannst als Nichtansässiger eine Immobilie kaufen und diesen Status unbegrenzt beibehalten. Wenn du jedoch innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig wirst, kannst du vom neuen festen IMT-Steuersatz für Nichtansässige befreit werden. Wir erklären das im Abschnitt über die Steuern. Dieses Detail solltest du berücksichtigen, wenn du dauerhaft nach Portugal ziehen möchtest.

Und was ist mit dem Golden Visa?

Seit Oktober 2023 berechtigt der Kauf einer Wohnimmobilie nicht mehr zum Erhalt eines Golden Visa in Portugal. Weiterhin möglich sind Investitionen in Fonds, Unternehmensgründungen mit Schaffung von Arbeitsplätzen sowie die Förderung kultureller oder wissenschaftlicher Projekte.

Wenn dein Ziel eine Aufenthaltserlaubnis durch Investition ist, gilt diese Möglichkeit für Wohnimmobilien nicht mehr. Der Besitz oder die Anmietung einer Immobilie bleibt jedoch Voraussetzung für andere Visa, etwa das D7-Visum (passives Einkommen) oder das Visum für digitale Nomaden.

Ein Anwalt ist nicht vorgeschrieben, aber sehr empfehlenswert

Nach portugiesischem Recht musst du für den Immobilienkauf keinen Anwalt beauftragen. Dennoch haben viele ausländische Käufer diese Entscheidung später bereut. Ein auf portugiesisches Immobilienrecht spezialisierter Anwalt prüft den rechtlichen Status der Immobilie im Registo Predial, kontrolliert bestehende Belastungen oder Schulden und überprüft sämtliche Verträge, bevor du unterschreibst.

Sein Honorar liegt üblicherweise zwischen 1 % und 1,5 % des Immobilienwertes. In den meisten Fällen ist jeder investierte Euro gut angelegt.

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Eine weitere gute Nachricht: Portugal gehört trotz der kontinuierlich steigenden Preise weiterhin zu den erschwinglichsten Immobilienmärkten Westeuropas. Nach Angaben des INE für das vierte Quartal 2025 liegt der landesweite Durchschnittspreis bei rund 2.198 €/m². Das entspricht einem Anstieg von 17,5 % gegenüber dem Vorjahr – dem höchsten Wert in der Europäischen Union laut Eurostat. Zwischen 2015 und 2023 haben sich die Immobilienpreise mit einem kumulierten Anstieg von 105,8 % mehr als verdoppelt.

Das bedeutet jedoch nicht, dass überall hohe Preise gelten. Zwischen einer Immobilie im Zentrum von Lissabon und einem Haus in einem Dorf im Landesinneren des Alentejo können mehr als 4.000 €/m² Unterschied liegen. Das sind die aktuellen Richtwerte nach Region:

Lissabon und Metropolregion

Die Hauptstadt ist mit großem Abstand der teuerste Immobilienmarkt des Landes. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Lissabon liegt bei etwa 5.198 €. In Cascais erreicht er 4.654 €/m² und in Oeiras 4.225 €/m². In den begehrtesten historischen Vierteln wie Chiado, Príncipe Real oder Estrela können die Preise über 6.000 €/m² liegen.

Wenn das Budget für das Stadtzentrum nicht ausreicht, bieten Gemeinden der Metropolregion eine attraktive Alternative. Orte wie Almada, Setúbal oder Amadora liegen mit Preisen zwischen 2.000 und 3.000 €/m² und verfügen über gute Verbindungen nach Lissabon.

Porto und Nordportugal

Porto ist die zweitteuerste Stadt Portugals. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt 3.639 €/m². Der Markt profitiert von einer hohen internationalen Nachfrage, einer ausgezeichneten kulturellen und gastronomischen Reputation sowie einem wachsenden Start-up-Ökosystem.

Nachbargemeinden wie Matosinhos und Vila Nova de Gaia bieten etwas günstigere Preise und gleichzeitig eine direkte Anbindung an die Stadt.

Algarve

Die Algarve bleibt das bevorzugte Reiseziel ausländischer Käufer, die Sonne und Strand suchen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 3.467 €/m². Allerdings unterscheiden sich die Preise je nach Lage erheblich. Gemeinden wie Lagos (3.964 €/m²) oder Loulé (4.152 €/m²) gehören zu den teuersten. Portimão (2.674 €/m²) und Monchique (2.257 €/m²) bieten günstigere Alternativen.

Ein Haus mit drei Schlafzimmern, Garten und Pool in einer ruhigen Gegend der Algarve kostet je nach Meeresnähe und Ausstattung zwischen €500.000 ($580.000) und €700.000 ($812.000).

Silberküste, Zentralportugal und Alentejo

Wer ein besonders gutes Preis-Leistungs-Verhältnis sucht, findet in diesen Regionen attraktive Möglichkeiten. In vielen Gebieten liegen die durchschnittlichen Preise zwischen 1.100 und 1.500 €/m². Städte wie Coimbra, Évora oder Aveiro bieten eine gute Infrastruktur und hohe Lebensqualität zu deutlich niedrigeren Preisen als an der Küste.

Landesinneres und ländliche Regionen

Die vom Atlantik weiter entfernten Regionen wie Beiras oder Trás-os-Montes weisen die niedrigsten Immobilienpreise des Landes auf. In der Region Beiras e Serra da Estrela lag der Medianpreis im vierten Quartal 2025 bei 731 €/m².

Diese Regionen eignen sich besonders für alle, die Ruhe und viel Platz suchen. Allerdings gibt es dort weniger Dienstleistungen und eine geringere Marktliquidität bei einem späteren Verkauf.

Laufende Unterhaltskosten

Wer in Portugal eine Immobilie besitzt, sollte die laufenden Kosten von Anfang an einkalkulieren. Die IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) entspricht der deutschen Grundsteuer und beträgt jährlich zwischen 0,3 % und 0,45 % des steuerlichen Immobilienwertes (VPT).

Wenn du in einer Wohnanlage lebst, liegen die Hausgeldkosten je nach Ausstattung zwischen €20 ($23) und €300 ($348) oder mehr pro Monat. Versorgungskosten und Gebäudeversicherung belaufen sich üblicherweise auf zwischen €100 ($116) und €200 ($232) monatlich.

Welche Steuern fallen beim Hauskauf in Portugal an?

Es gibt weitere gute Nachrichten: Das portugiesische Steuersystem für Immobilienkäufe umfasst nur wenige Abgaben. 2026 tritt jedoch eine wichtige Änderung in Kraft, die Nichtansässige unmittelbar betrifft. Deshalb solltest du diese Regelung kennen, bevor du einen Kaufpreis verhandelst.

1. IMT: Grunderwerbsteuer

Die IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) ist die wichtigste Steuer beim Immobilienkauf. Sie wird einmalig bei der Eigentumsübertragung bezahlt.

Für Steuerresidenten in Portugal, die ihre erste selbst genutzte Immobilie erwerben, gilt weiterhin ein progressiver Steuersatz zwischen 2 % und 8 %, abhängig vom Immobilienwert. Immobilien bis zu einem Wert von 97.064 € sind bei Nutzung als Hauptwohnsitz von der IMT befreit.

Hier kommt die wichtigste Neuerung des Jahres 2026: Seit 2026 erhebt Portugal auf die meisten Käufe von Wohnimmobilien durch Nichtansässige einen festen IMT-Satz von 7,5 %. Dieser Satz gilt unabhängig vom Kaufpreis. Zuvor wurden Nichtansässige nach derselben progressiven Skala wie Steuerresidenten beim Erwerb eines Zweitwohnsitzes besteuert. Kaufst du heute als Nichtansässiger, zahlst du vom ersten Euro an 7,5 % des Kaufpreises.

Von diesem festen Steuersatz gibt es Ausnahmen. Dazu zählen Personen, die beim Kauf bereits steuerlich in Portugal ansässig sind, Beamte, Käufer, die innerhalb von zwei Jahren steuerlich ansässig werden, sowie Eigentümer, die die Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen langfristig vermieten.

2. Stempelsteuer (Imposto do Selo)

Es gilt ein fester Steuersatz von 0,8 % auf den Kaufpreis. Diese Steuer wird einmalig beim Erwerb der Immobilie fällig. Wenn du den Kauf über eine Hypothek finanzierst, fällt sie zusätzlich auf den Darlehensbetrag an.

3. IMI: jährliche Grundsteuer

Nach dem Immobilienkauf zahlst du jedes Jahr die IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). Der Steuersatz hängt von der jeweiligen Gemeinde ab und liegt zwischen 0,3 % und 0,45 % des steuerlichen Immobilienwertes (VPT). Jede Gemeinde legt ihren Satz innerhalb dieses Rahmens selbst fest. Der VPT liegt meist unter dem tatsächlichen Marktwert. Dadurch fällt die effektive IMI niedriger aus, als es zunächst scheint.

4. AIMI: Zuschlag für hohes Immobilienvermögen

Die AIMI (Adicional ao IMI) ist eine zusätzliche Steuer auf Immobilienvermögen in Portugal mit einem Gesamtwert von mehr als €600.000 ($696.000). Dieser Grenzwert gilt für natürliche Personen. Der Steuersatz beträgt 0,7 % auf den Betrag zwischen €600.000 ($696.000) und €1.000.000 ($1.160.000). Ab €1.000.000 ($1.160.000) steigt er auf 1 %. Für Vermögen über €2.000.000 ($2.320.000) gilt ein Satz von 1,5 %.

5. Beim Verkauf: Kapitalertragsteuer

Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie in Portugal unterliegen der Kapitalertragsteuer. Für Nichtansässige beträgt der Steuersatz 28 % auf den erzielten Gewinn. Für Steuerresidenten wird der Gewinn in die allgemeine Bemessungsgrundlage der portugiesischen Einkommensteuer (IRS) einbezogen und nach progressiven Sätzen besteuert. Verschiedene Abzüge und Inflationsanpassungen können die steuerliche Bemessungsgrundlage verringern.

Deutschland und Portugal haben ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen. Dieses ist besonders für deutsche Eigentümer relevant, die eine Immobilie in Portugal verkaufen. Vor dem Verkauf solltest du dich deshalb von einem Steuerberater beraten lassen.

Wie hoch sind die Gesamtkosten?

Zur Orientierung: Für einen nicht ansässigen Käufer betragen die zusätzlichen Erwerbskosten (IMT von 7,5 %, Stempelsteuer von 0,8 %, Notar- und Registergebühren sowie Anwaltskosten) etwa 10 % bis 12 % des Kaufpreises. Diesen Betrag solltest du von Anfang an in dein Gesamtbudget einplanen.

Schritte zum Hauskauf in Portugal

Der Kauf einer Immobilie in Portugal umfasst weit mehr als die Schlüsselübergabe. Das Verfahren folgt klaren gesetzlichen Vorgaben. Dazu gehören die Beantragung der NIF sowie eine sorgfältige Prüfung möglicher Belastungen. Im Folgenden zeigen wir dir den offiziellen Ablauf, damit du sicher und rechtskonform in den portugiesischen Immobilienmarkt investierst.

1. Lege fest, was du suchst und wie viel du wirklich ausgeben kannst

Bevor du Immobilienportale öffnest, solltest du dein Gesamtbudget kennen: Kaufpreis plus 10 bis 12 % Nebenkosten. Außerdem solltest du dein Ziel definieren: Suchst du einen Hauptwohnsitz, einen Zweitwohnsitz oder eine Kapitalanlage zur Vermietung?

Jedes Ziel führt zu anderen Regionen und Immobilientypen. Außerdem ergeben sich unterschiedliche steuerliche Folgen.

2. Beantrage deine NIF

Das ist tatsächlich Schritt null. Ohne NIF kommst du nicht weiter. Als EU-Bürger kannst du sie mit deinem Personalausweis in jeder Dienststelle der Autoridade Tributária beantragen. Kommst du aus einem Nicht-EU-Land, solltest du eine lokale Kanzlei beauftragen, die den Antrag mit einer Vollmacht in deinem Namen stellt.

Beachte außerdem, dass du die NIF sogar für die Eröffnung eines Bankkontos benötigst. Über dieses Konto wickelst du später alle Zahlungen ab.

3. Beauftrage einen spezialisierten Anwalt

Warte damit nicht bis später. Dein Anwalt prüft den rechtlichen Status der Immobilie im Conservatória do Registo Predial. Außerdem kontrolliert er, ob Hypotheken, Pfändungen oder offene Forderungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft oder der Gemeinde bestehen. Zusätzlich überprüft er sämtliche Verträge vor deiner Unterschrift.

Diese Investition ist während des gesamten Kaufprozesses wahrscheinlich die sinnvollste.

4. Suche die passende Immobilie

Die wichtigsten Immobilienportale in Portugal sind Idealista, Imovirtual, Casa Sapo und Remax Portugal. Für die Algarve gibt es außerdem spezialisierte Makler, die sich auf internationale Käufer konzentrieren und ein umfangreiches Immobilienangebot anbieten.

Darüber hinaus solltest du die Immobilie unbedingt persönlich besichtigen. Fotos zeigen nie die ganze Realität, und das Umfeld ist genauso wichtig wie das Haus selbst.

5. Prüfe den rechtlichen Status der Immobilie

Bevor du dich zu einer Zahlung verpflichtest, sollte dein Anwalt die Certidão de Teor aus dem Registo Predial einholen. Dieses Dokument bestätigt den Eigentümer und weist mögliche Belastungen aus. Außerdem muss er prüfen, ob die IMI ordnungsgemäß bezahlt wurde und ob die Licença de Utilização (Nutzungsgenehmigung) gültig ist.

6. Unterzeichne den CPCV

Der Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) ist der Vorvertrag, der die Vereinbarung zwischen beiden Parteien vor der endgültigen Beurkundung festhält. Zu diesem Zeitpunkt wird üblicherweise eine Anzahlung von 10 % bis 20 % des vereinbarten Kaufpreises geleistet.

Tritt der Verkäufer nach Unterzeichnung des CPCV zurück, muss er dir den doppelten Anzahlungsbetrag zurückzahlen. Trittst du zurück, verlierst du deine Anzahlung. Deshalb sollte dein Anwalt vor der Unterzeichnung sämtliche Unterlagen sorgfältig geprüft haben.

7. Bezahle die IMT und die Stempelsteuer

Vor der notariellen Beurkundung musst du die IMT und die Stempelsteuer bei der Autoridade Tributária bezahlen. Der Zahlungsnachweis ist zwingend erforderlich, damit der Notar die Kaufurkunde beurkunden kann. Ohne diesen Beleg kann der Kauf nicht abgeschlossen werden.

8. Unterzeichne die Kaufurkunde beim Notar

Die Escritura de Compra e Venda wird vor einem portugiesischen Notar unterzeichnet. Bei diesem Termin zahlst du den verbleibenden Kaufpreis, schließt gegebenenfalls die Hypothek ab und das Eigentum geht offiziell auf dich über. Der Notar beurkundet den Vorgang und reicht die Unterlagen zur Eintragung ein.

9. Lasse die Immobilie im Registo Predial eintragen

Der letzte Schritt ist die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Erst danach kannst du mit voller Rechtssicherheit sagen, dass die Immobilie dir gehört. In den meisten Fällen übernimmt der Notar diesen Schritt. Trotzdem solltest du dir das bestätigen lassen.

Wie bezahlt man ein Haus in Portugal?

Für den Kauf einer Immobilie in Portugal reicht ausreichend Kapital allein nicht aus. Du brauchst außerdem eine klare Strategie für Geldtransfers innerhalb der Eurozone und solltest die Anforderungen der portugiesischen Banken kennen. Ob internationale Überweisung oder Finanzierung über eine portugiesische Bank: Wenn du die verschiedenen Zahlungsmöglichkeiten kennst, reduzierst du Gebühren und beschleunigst den Kaufabschluss.

Im Folgenden erklären wir die wichtigsten Zahlungswege sowie die Besonderheiten des portugiesischen Hypothekenmarktes für ausländische Käufer.

1. Internationale Banküberweisung

Die meisten ausländischen Käufer bezahlen per internationaler Banküberweisung. Portugal verwendet den Euro. Dadurch sind Zahlungen innerhalb der Eurozone besonders unkompliziert. Käufer aus anderen Währungsräumen sollten jedoch Wechselkurse und Bankgebühren berücksichtigen, da diese bei hohen Beträgen erheblich ins Gewicht fallen können.

Spezialisierte Anbieter für internationale Geldtransfers bieten bei hohen Beträgen häufig günstigere Konditionen als klassische Banken.

Auch wenn du das Geld theoretisch direkt an den Verkäufer oder den Notar überweisen könntest, solltest du unbedingt ein Bankkonto in Portugal eröffnen. Dafür benötigst du die NIF, die wir bereits in den vorherigen Schritten erwähnt haben.

Dieses Konto bildet die Grundlage deiner Investition. Darüber bezahlst du nicht nur den Kaufpreis, sondern auch wiederkehrende Abgaben wie die IMI (Grundsteuer) sowie Wasser- und Stromkosten. Dank des gut ausgebauten Online-Bankings kannst du deine Immobilie auch aus dem Ausland bequem verwalten.

Hypothek in Portugal für Ausländer

Eine Finanzierung in Portugal ist auch für Nichtansässige problemlos möglich. Banken wie Millennium BCP, BPI oder Santander vergeben regelmäßig Hypotheken an ausländische Käufer. Dabei solltest du jedoch zwei entscheidende Punkte beachten:

• Für Nichtansässige gelten strengere Bedingungen als für Steuerresidenten. Portugiesische Banken finanzieren bei Steuerresidenten in der Regel bis zu 80 % des Schätzwertes. Für Nichtansässige liegt die Finanzierung meist nur bei 60 bis 70 %. Deshalb musst du genügend Eigenkapital mitbringen, um 30–40 % des Kaufpreises sowie sämtliche Nebenkosten selbst zu finanzieren.
• In Portugal ist der Abschluss einer Lebensversicherung gesetzlich vorgeschrieben, wenn du eine Hypothek aufnehmen möchtest. Positiv ist jedoch, dass die aktuelle Gesetzgebung mehr Flexibilität bietet. Du kannst diese Versicherung inzwischen auch bei einem externen Versicherer abschließen und musst sie nicht zwingend über die Bank beziehen. Beachte allerdings, dass die Bank in diesem Fall den Zinsaufschlag (Spread) deiner Hypothek erhöhen kann. Dein Anwalt oder Finanzberater sollte deshalb berechnen, ob die Ersparnis bei der Versicherungsprämie den höheren Zinssatz ausgleicht.

Der durchschnittliche Hypothekenzins in Portugal lag 2025 für Euro-Darlehen bei etwa 3 bis 4 %. Die Banken bieten Festzins-, variable sowie gemischte Hypotheken an, die sich am Euribor orientieren. Deshalb solltest du vor deiner Entscheidung immer den effektiven Jahreszins (APR/TAE) mehrerer Banken vergleichen.

Barzahlung

Wenn du über ausreichend Eigenkapital verfügst, vereinfacht eine Barzahlung den gesamten Kaufprozess. Außerdem entfällt die Unsicherheit einer Kreditgenehmigung. Häufig verbessert sich dadurch auch deine Verhandlungsposition gegenüber dem Verkäufer. Das gilt in Portugal genauso wie in anderen Immobilienmärkten.

Portugal kontrolliert jedoch die Herkunft der finanziellen Mittel sehr streng. Auch bei einer Barzahlung musst du anhand von Kontoauszügen nachweisen, woher das Geld stammt. Sowohl der Notar als auch die empfangende Bank unterliegen strengen Prüfpflichten. Eine lückenlose Dokumentation verhindert deshalb Verzögerungen kurz vor dem Abschluss.

Selbst wenn du die Immobilie vollständig bar bezahlst, solltest du die Anzahlung (Sinal) ausschließlich per Banküberweisung oder Bankscheck leisten. Verwende niemals Bargeld. Nur so bleibt die Zahlung im Kaufvorvertrag (CPCV) rechtsgültig dokumentiert und kann später steuerlich korrekt berücksichtigt werden.

Tipps vor dem Hauskauf in Portugal

Der Kauf einer Immobilie in Portugal ist ein spannender Schritt. Der Erfolg hängt jedoch nicht nur von einem schönen Haus in einer malerischen Gasse ab. Auf einem Markt mit historischen Vorschriften und einer sich ständig verändernden Steuerlandschaft entscheidet vor allem eine gute Vorbereitung. Berücksichtige deshalb vor der Unterzeichnung des Kaufvorvertrags diese wichtigen Empfehlungen, um deine Investition und deine Sicherheit zu schützen.

1. Bleibe vor, während und nach dem Kauf verbunden

Wer eine Immobilie im Ausland kauft, muss jederzeit erreichbar sein. Für Besichtigungstermine bietet dir die Holafly eSIM für Portugal unbegrenztes Datenvolumen ab deiner Ankunft. Du musst weder eine SIM-Karte wechseln noch auf das WLAN im Hotel angewiesen sein.

Für längere Aufenthalte bieten dir die monatlichen Tarife von Holafly Internet in mehr als 160 Ländern mit unbegrenztem Datenvolumen oder 25 GB pro Monat, automatischer Verlängerung und ohne Vertragsbindung. Zusätzlich profitierst du von Always On.

Diese Funktion ist deine Sicherheitsreserve für die Internetverbindung. Sie stellt dir automatisch 1 GB Datenvolumen in mehr als 70 Ländern bereit. Dadurch verpasst du keine wichtige E-Mail deines Notars, selbst wenn dein Hauptnetz ausfällt.

2. Berechne die IMT für Nichtansässige von Anfang an

Eine der wichtigsten Änderungen dieses Jahres ist der feste IMT-Satz von 7,5 % für Nichtansässige. Dennoch solltest du nicht automatisch davon ausgehen, dass er auf dich zutrifft. Wenn du planst, innerhalb von 24 Monaten nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig zu werden, kannst du unter Umständen von Steuerbefreiungen oder ermäßigten Steuersätzen profitieren.

Sprich deshalb schon zu Beginn mit deinem Steuerberater. Eine Änderung deines steuerlichen Wohnsitzes kann dir bei der Beurkundung Zehntausende Euro sparen.

3. Prüfe den Zustand der Immobilie sorgfältig

Historische Immobilien in Lissabon oder Porto wirken oft besonders charmant. Gleichzeitig können die Renovierungskosten erheblich ausfallen. Bevor du dich entscheidest, solltest du eine unabhängige technische Inspektion beauftragen. So erhältst du eine realistische Bewertung der Bausubstanz, der Installationen und möglicher Sanierungsmaßnahmen.

In denkmalgeschützten Gebieten gelten außerdem besondere Vorschriften dafür, welche Änderungen erlaubt sind. Informiere dich deshalb vor dem Kauf gründlich.

4. Lass dich nicht nur von günstigen Preisen im Landesinneren überzeugen

Portugal bietet im Landesinneren beeindruckende Landschaften und sehr günstige Immobilien. Als Investor solltest du jedoch nicht nur auf den Einstiegspreis achten. Bewerte immer auch die Marktliquidität. Ein günstiges Haus in einer Region mit geringer Nachfrage kann sich später nur schwer wieder verkaufen lassen. Wenn dir Wertsteigerung wichtig ist, bleiben Küstenregionen und etablierte Städte die sicherste Wahl.

5. Erst mieten, dann kaufen

Wenn du noch nicht weißt, in welcher Region du leben möchtest, lohnt es sich, zunächst sechs oder zwölf Monate zur Miete zu wohnen. Der Mietmarkt in Portugal ist besonders in Lissabon und Porto anspruchsvoll. Dennoch erhältst du dadurch wertvolle Erfahrungen, bevor du entscheidest, wo du dauerhaft leben möchtest.

6. Warnsignale erkennen

Sei vorsichtig bei Verkäufern, die dich zu einer schnellen Entscheidung drängen, bevor du alle Unterlagen geprüft hast. Vorsicht gilt auch bei Immobilien, die deutlich unter dem Marktpreis angeboten werden, ohne nachvollziehbare Begründung. Ebenso kritisch sind Verträge mit Klauseln, die deine Rechte einschränken, oder Neubauprojekte von Bauträgern ohne nachweisbare Referenzen.

Wenn du Zweifel hast, halte inne. Ein Fehler beim Immobilienkauf kostet deutlich mehr als die Zeit, die du für eine sorgfältige Prüfung benötigst.

Letztlich hängt ein erfolgreicher Immobilienkauf nicht nur von der passenden Immobilie ab. Ebenso wichtig sind ein vertrauenswürdiges lokales Team mit einem erfahrenen Anwalt und Steuerberater sowie eine zuverlässige Internetverbindung, damit du jederzeit schnell reagieren kannst. Wenn du diesen Ablauf befolgst – von der Beantragung deiner NIF bis zur endgültigen Eintragung im Grundbuch –, wird aus einem komplexen Verwaltungsverfahren ein sicherer Schritt zu deinem neuen Zuhause oder deiner Investition in Portugal. Boa sorte!

Häufig gestellte Fragen zum Hauskauf in Portugal

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