So kaufst du als Ausländer im Jahr 2026 ein Haus in Costa Rica

Der Kauf eines Hauses in Costa Rica erfordert besondere Aufmerksamkeit, vor allem bei den administrativen Abläufen. Obwohl es keine Kaufbeschränkungen gibt, kann sich der Prozess deutlich von deinem Herkunftsland unterscheiden.

Damit der Kauf erfolgreich und gut begleitet abläuft, haben wir diesen Artikel erstellt. Hier erfährst du alles über Kosten, Steuern, einzelne Schritte und Zahlungsmöglichkeiten für deine neue Immobilie.

Außerdem geben wir dir einige Tipps, damit du wichtige Details beim Hauskauf nicht übersiehst. So behältst du alle relevanten Aspekte des Immobiliengeschäfts im Blick.

1. Voraussetzungen für Ausländer beim Hauskauf in Costa Rica

Im Folgenden zeigen wir dir alle Voraussetzungen, die die costa-ricanischen Behörden für den legalen Kauf eines Hauses verlangen.

Du musst keinen legalen Wohnsitz in Costa Rica haben

Als ausländischer Käufer profitierst du davon, dass keine strengen aufenthaltsrechtlichen Voraussetzungen gelten. Du brauchst also weder ein Visum noch einen Wohnsitz und musst dich auch nicht im Land aufhalten. So kannst du Grundstücke, Häuser oder Wohnungen legal kaufen.

Kostet die gewünschte Immobilie mindestens $150.000 (€129.900), kannst du außerdem eine Aufenthaltsgenehmigung als Investor beantragen. Dadurch lassen sich deine aufenthaltsrechtlichen Formalitäten erleichtern.

Beschränkungen und Sperrgebiete: die maritime Landzone

Ausländer dürfen zwar Immobilien kaufen, allerdings gelten für bestimmte Gebiete Einschränkungen. Dazu gehört beispielsweise die maritime Landzone. Sie umfasst die ersten 200 Meter ab der Hochwasserlinie:

• Eingeschränkte Zone zwischen 50 und 200 Metern: Hier gelten Konzessionen und strengere aufenthaltsrechtliche Anforderungen. Ausländer dürfen nur unter bestimmten Voraussetzungen mehr als 50 % einer Konzession besitzen. Dafür müssen sie mindestens fünf Jahre legal im Land leben.
• Öffentliche Zone zwischen 0 und 50 Metern: Diese Zone kann nicht gehandelt werden. Außerdem darf dort nicht gebaut werden.

Dokumente und notarielle Formalitäten

• Gültiger Reisepass: Er dient bei der Vertragsunterzeichnung als wichtigstes Ausweisdokument. Du brauchst weder einen lokalen amtlichen Ausweis noch ein Visum oder eine Mindestaufenthaltsdauer.
• Vertretung bevollmächtigen: Bist du nicht in Costa Rica, musst du einer dritten Person oder deinem Anwalt eine Spezialvollmacht erteilen. Diese muss legalisiert und apostilliert sein. Die bevollmächtigte Person kann anschließend notarielle und administrative Formalitäten für dich erledigen.
• Abwicklung über einen Notar: Für die Eigentumsübertragung brauchst du die Ausarbeitung, Unterzeichnung und Beglaubigung durch einen Notar. Außerdem begleicht dieser die staatlichen Abgaben. Anschließend trägt er den Eigentümerwechsel offiziell im costa-ricanischen Nationalregister ein.
• Prüfung des Grundbucheintrags: Das Nationalregister bestätigt den rechtmäßigen Eigentümer. Außerdem prüft es, ob alle Verpflichtungen gegenüber dem Staat erfüllt sind.

Kauf über eine Gesellschaft

Viele Ausländer kaufen Immobilien über eine Aktiengesellschaft (S.A.) oder eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (S.R.L.). Dadurch lassen sich Versorgungsleistungen und der Schutz von Vermögenswerten einfacher verwalten. Allerdings entstehen jährliche Kosten für die Gesellschaft.

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2. Wie viel kostet ein Haus in Costa Rica?

Der Kaufpreis eines Hauses in Costa Rica hängt vor allem von der Lage ab. In touristischen und zentralen Gebieten sind die Quadratmeterpreise besonders hoch. Hier zeigen wir dir die ungefähren Quadratmeterpreise in verschiedenen Regionen Costa Ricas.

Preise pro Quadratmeter

• Zentraltal: Dazu gehören die Hauptstadt San José sowie Alajuela, Heredia und Cartago. In diesen Wohngebieten liegt der Durchschnittspreis bei etwa $1.100-1.600 (€950-1.400) pro Quadratmeter. Ein modernes Haus in einer Wohnanlage mit rund 200 Quadratmetern kann zwischen $250.000 und 320.000 (€216.500-277.000) kosten.
• Guanacaste: Vor allem Tamarindo, Nosara und Papagayo gehören aufgrund des starken Luxustourismus zu den teuersten Gebieten Costa Ricas. Dort kann eine Luxusvilla mit Meerblick zwischen $3.000 und 4.500 (€2.600-3.900) pro Quadratmeter kosten.
• Ländliche Gebiete und Randlagen: In Regionen wie San Carlos nördlich von San José oder im Süden von Puntarenas findest du Angebote ab $800 (€690) pro Quadratmeter.

Welche weiteren Faktoren beeinflussen den Hauspreis in Costa Rica?

Die Infrastruktur gehört zu den wichtigsten Faktoren beim Kauf und bei der Wertentwicklung eines Hauses. Ebenso wichtig sind die Nähe zu Autobahnen und Flughäfen sowie der Zugang zu Versorgungsleistungen und schnellem Internet.

Außerdem solltest du bei Luxushäusern zusätzliche Kosten berücksichtigen. Das gilt besonders für Immobilien in geschlossenen Wohnanlagen oder Eigentumsanlagen. Hier können monatliche Instandhaltungsgebühren von $150-500 (€130-430) zum Budget hinzukommen.

Ausländische Investitionen und lokale Kaufkraft auf Grundlage des Mindestlohns in Costa Rica

In Costa Rica unterscheiden sich zwei Märkte deutlich voneinander. Einerseits verfügt ein costa-ricanischer Bürger über ein durchschnittliches Monatseinkommen von etwa $900 bis 1.000 (€780-870). Angesichts der Lebenshaltungskosten kommen deshalb häufig Sozialwohnungen oder etwas teurere Immobilien infrage. Ihre Preise liegen ungefähr zwischen $80.000 und 120.000 (€69.300-103.900).

Auch die Lage bestimmt den Wert. Solche Wohnungen liegen deshalb häufig am Rand größerer oder kleinerer Städte. Dort funktionieren Verkehr und Dienstleistungen weiterhin, allerdings liegen zentrale oder strategisch wichtige Arbeitsorte weiter entfernt.

Andererseits haben ausländische Investoren leichter Zugang zu Luxusimmobilien oder hochpreisigen Objekten. Deshalb können viele Expats in bevorzugten und strategisch günstigen Stadtlagen wohnen. Ihre Kaufkraft liegt häufig über dem costa-ricanischen Durchschnitt. Dadurch können sie in Immobilien für rund $350.000 (€303.000) investieren.

3. Steuern für ein Haus in Costa Rica

Bevor du ein Dokument für den Hauskauf unterschreibst, solltest du die Steuern für Käufer und zukünftige Immobilieneigentümer in Costa Rica kennen. Daher solltest du die costa-ricanischen Steuersätze genau einkalkulieren.

Steuern beim Kauf

Die Übertragungskosten liegen normalerweise zwischen 3 % und 4 % des Immobilienwerts. Sie setzen sich folgendermaßen zusammen:

• Grunderwerbsteuer: 1,5 % des Verkaufspreises.
• Stempel- und Registergebühren: zwischen 0,5 % und 0,8 %.
• Notargebühren: normalerweise zwischen 1 % und 1,25 %, zuzüglich 13 % Mehrwertsteuer auf die Gebühren.

Jährliche Steuern

1. Grundsteuer: jährlich 0,25 % des bei der Gemeinde eingetragenen Werts.
2. Solidaritätssteuer: Sie gilt nur für Luxusimmobilien, deren Gebäudewert einen Schwellenwert von etwa $250.000 (€216.500) überschreitet. Die progressiven Steuersätze reichen von 0,25 % bis 0,55 %.

Steuer beim Verkauf

• Allgemeiner Steuersatz: 15 % auf den Nettokapitalgewinn.
  Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz: Ist die Immobilie nachweislich der Hauptwohnsitz des Verkäufers, fällt keine Kapitalertragsteuer an.

Doppelbesteuerungsabkommen

Costa Rica nutzt ein territoriales Steuersystem und besteuert daher nur Einkünfte, die innerhalb seiner geografischen Grenzen entstehen. Allerdings bestehen Abkommen mit Ländern wie Spanien, Deutschland, den Vereinigten Arabischen Emiraten und Mexiko zur Vermeidung der Doppelbesteuerung.

4. Schritte zum Hauskauf in Costa Rica

Beim Immobilienkauf in Costa Rica solltest du besonders auf Details achten. Denn sie beeinflussen sowohl den Erfolg als auch die Geschwindigkeit des Kaufs. Deshalb zeigen wir dir den gesamten Ablauf Schritt für Schritt.

1. Haus suchen und auswählen

Du kannst über Online-Portale oder einen von der costa-ricanischen Immobilienmaklerkammer zertifizierten Makler nach einer Immobilie suchen. Außerdem können vertrauenswürdige lokale Kontakte bei der Immobiliensuche hilfreich sein.

2. Immobilie vorab im Nationalregister prüfen

Bevor du ein Angebot abgibst, solltest du oder dein Anwalt die Immobiliendaten im Nationalregister prüfen. Kontrolliere genau, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist und ob Hypotheken, Pfändungen oder Gerichtsverfahren bestehen.

Außerdem solltest du prüfen, ob ein gültiger Katasterplan vorhanden ist und mit dem tatsächlichen Grundstück übereinstimmt. Abweichungen können den Verkauf erheblich erschweren.

3. Angebot und Verhandlung

Lege ein formelles schriftliches Angebot vor und vereinbare neben dem Preis auch, wer die Abschlusskosten übernimmt. Normalerweise teilen beide Parteien diese Kosten zu jeweils 50 %. Möchtest du das Haus möbliert kaufen, solltet ihr außerdem ein offizielles Inventar erstellen.

4. Optionsvertrag und Anzahlung

Du unterschreibst einen Vorvertrag über den Immobilienkauf. Damit beginnt der Kaufprozess offiziell und die Immobilie steht anderen Käufern nicht mehr zur Verfügung. Zu diesem Zeitpunkt zahlst du zwischen 10 % und 20 % des Immobilienwerts an.

5. Rechtliche Aspekte der Immobilie prüfen

Dieser Schritt kann bis zu 30 Tage dauern. Du und dein Anwalt prüft dabei die administrativen Voraussetzungen sowie den Status von Versorgungsleistungen und Steuern. Dadurch vermeidest du zusätzliche Kosten nach dem Kauf.

Prüfe, ob alle Versorgungsleistungen bezahlt sind und ordnungsgemäß funktionieren. Außerdem solltest du offene Steuern ausschließen und die zulässige Grundstücksnutzung kontrollieren. Das ist besonders wichtig, wenn du dort ein Unternehmen betreiben möchtest.

6. Kaufabschluss und letzte Formalitäten beim Nationalregister

Zum Abschluss unterschreibst du die öffentliche Übertragungsurkunde vor einem Notar. Nach vollständiger Bezahlung trägt der Notar das Dokument digital ein. Nach ungefähr 15 Tagen bist du im costa-ricanischen Nationalregister offiziell als neuer Hauseigentümer eingetragen.

Vermeide diese Fehler

• Keinen eigenen Anwalt für die rechtliche Beratung beauftragen: Dadurch können Verzögerungen, finanzielle Verluste oder sogar Fehlkäufe entstehen. Anwälte prüfen wichtige Aspekte wie Steuern, die Rechtmäßigkeit der Transaktion und den Zustand der Versorgungsleistungen.
• Keine Wasserverfügbarkeitsbescheinigung beantragen: Ohne dieses Dokument kannst du keine legalen Bau- oder Renovierungsarbeiten durchführen. Die Bescheinigung bestätigt die Wasserversorgung der Immobilie. Du beantragst oder prüfst sie beim AyA – Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados oder bei einer ASADA. Diese Organisationen verwalten die Wasserversorgung in ländlichen Gebieten und Küstenregionen.
• Die Abschlusskosten nicht berücksichtigen: Steuern und Gebühren entsprechen insgesamt etwa 3 % bis 4 % des Immobilienwerts. Du musst diese Kosten übernehmen und solltest sie deshalb unbedingt in dein Kaufbudget einplanen.

5. Wie bezahlst du ein Haus in Costa Rica?

Beim Immobilienkauf in Costa Rica musst du aufgrund der lokalen Vorschriften zur Herkunft von Kapital sorgfältig und transparent vorgehen. Im Folgenden zeigen wir dir geeignete Zahlungsmethoden für dein Haus, damit du Probleme und Betrugsrisiken vermeidest.

1. Verfügbare Zahlungsmethoden

Internationale SWIFT-Überweisungen gehören zu den häufigsten Methoden, um Geld aus dem Ausland nach Costa Rica zu überweisen. Das Geld gelangt dabei direkt von Konto zu Konto. Dennoch solltest du vorsichtig sein und Treuhandkonten nutzen, die dein Geld schützen.

Diese Methode nutzt einen Dritten, der je nach Situation die Zahlung oder Rückerstattung des Geldes absichert. Die Auszahlung erfolgt nach Bestätigung der Eigentumsübertragung durch das Nationalregister.

Mit einem legalen Wohnsitz in Costa Rica kannst du ein Bankkonto eröffnen und Geld zwischen lokalen Konten überweisen. Dadurch wird der Vorgang einfacher. Ohne Wohnsitz kannst du mit deinem Reisepass ein Konto eröffnen. Allerdings gelten dann Transaktionslimits, die den Kauf verzögern können.

2. Einschränkungen und Geldtransfers

Bei Überweisungen über $10.000 (€8.700) verlangt die Empfängerbank Nachweise über die Herkunft des Geldes. Dafür kannst du Steuererklärungen, Kontoauszüge, Verträge über andere Immobilienverkäufe oder gegebenenfalls Erbnachweise vorlegen.

Kannst du die Herkunft des Geldes für den Immobilienkauf nicht nachweisen, greift Gesetz 8204. Es verpflichtet Banken, verdächtige Transaktionen zu melden, und erlaubt ihnen, Gelder einzufrieren.

3. Bekomme ich als Ausländer eine Hypothek?

Als Ausländer kannst du eine Hypothek erhalten. Allerdings hängen die Bedingungen von deinem Aufenthaltsstatus und verschiedenen weiteren Voraussetzungen ab.

• Nichtansässige: Einige Privatbanken bieten Kredite an, finanzieren jedoch meist höchstens 60 % oder 70 % des Schätzwerts. Den restlichen Betrag musst du daher selbst aufbringen.
• Ansässige: Mit einer Aufenthaltskarte für Costa Rica kannst du staatliche Banken nutzen. Je nach Käuferprofil finanzieren sie bis zu 80 % oder 90 %.

4. Erforderliche Unterlagen

Du brauchst einen gültigen Reisepass, deine Kredithistorie aus dem Herkunftsland, Finanzunterlagen und Nachweise über ein stabiles Einkommen.

5. Übliche Laufzeiten und Zinssätze

Der Zinssatz eines Kredits liegt bei etwa 8,5 % bis 10,5 % jährlich. Die üblichen Laufzeiten betragen 15 bis 25 Jahre. Außerdem solltest du eine Bearbeitungsgebühr zwischen 1 % und 1,5 % des Kreditbetrags einplanen.

6. Vorteile von Barzahlung oder Finanzierung

Eine vollständige Direktzahlung ist die schnellste und von Verkäufern bevorzugte Variante. Dadurch läuft der Kauf schneller ab. Außerdem kannst du häufig einen Preisnachlass zwischen 5 % und 10 % aushandeln.

Eine weitere Möglichkeit ist die direkte Finanzierung durch den Eigentümer. Sie kommt besonders bei Immobilien in touristischen Gebieten vor. Normalerweise akzeptiert der Verkäufer zunächst 50 % des gesamten Hauspreises. Den Rest kannst du anschließend über höchstens fünf Jahre in Raten zahlen.

Dieses Verfahren birgt jedoch für beide Parteien hohe Risiken und erfordert deshalb eine solide rechtliche Absicherung. Sie muss sowohl die Zahlungen als auch die Eigentumsübertragung nach Zahlung aller Raten gewährleisten.

6. Tipps vor dem Hauskauf in Costa Rica

Ein Haus in Costa Rica stellt eine große Investition dar. Deshalb geben wir dir Tipps, mit denen du vor allem dein Geld schützen kannst. Außerdem helfen sie dir, wichtige Situationen bereits vor dem Kauf zu berücksichtigen.

Gründliche rechtliche Prüfung

Unterschreibe niemals ein Dokument oder einen Kaufvorvertrag, bevor du die Immobilie vollständig im Nationalregister geprüft hast. Stelle sicher, dass keine Steuerschulden bestehen. Außerdem solltest du unbedingt eine aktuelle Wasserverfügbarkeitsbescheinigung verlangen.

Bleib verbunden

Damit du während aller Kaufphasen auf wichtige Informationen zugreifen kannst, empfehlen wir dir die monatlichen Tarife von Holafly. Sie begleiten dich auch im Ausland, falls du kurzfristig nach Costa Rica reisen musst. Denn sie bieten Abdeckung in mehr als 160 internationalen Reisezielen.

Du kannst zwischen einem Tarif mit 25 GB und einem Tarif mit unbegrenztem Datenvolumen wählen. Außerdem kannst du deine Internetverbindung mit anderen Geräten teilen, beispielsweise mit deinem Computer.

Beide Tarife bieten dir Always On mit monatlich 1 GB kostenlosem Datenvolumen in mehr als 70 Ländern. So bleibst du online, wenn dein Datenvolumen aufgebraucht ist oder du deinen Tarif vorübergehend pausierst.

Wenn du für eine kurze Besichtigung nach Costa Rica reist, kannst du die eSIM für Costa Rica von Holafly installieren. Damit wählst du genau die Anzahl an Tagen, an denen du unbegrenztes Datenvolumen benötigst.

Professionelle Beratung

Beauftrage deinen eigenen Anwalt und einen der CCCBR angeschlossenen Immobilienmakler. Vermeide eine Beratung durch dieselben Vermittler, die für den Verkäufer arbeiten. So erhältst du mehr Sicherheit und kannst besser auf faire Bedingungen achten.

Lerne die Umgebung kennen

Prüfe, ob das Gebiet gute Verkehrsanbindungen und ordnungsgemäß installierte Versorgungsleistungen bietet. Achte außerdem auf Gesundheitseinrichtungen und Supermärkte in der Nähe. Schließlich solltest du prüfen, ob die Sicherheitslage im Gebiet zu jeder Tageszeit gut ist.

Analysiere den Immobilienmarkt

Vergleiche die Quadratmeterpreise in der Region. Der costa-ricanische Immobilienmarkt bietet derzeit eine große Auswahl. Prüfe deshalb, ob der geforderte Preis zu den jüngsten Verkäufen in der Umgebung passt.

Achte auf möglichen Betrug

Sei vorsichtig, wenn der Preis unrealistisch niedrig ist oder der Verkäufer ohne Treuhandkonto schnell Geld verlangt. Misstrauisch solltest du auch werden, wenn er dir keine Originaldokumente zeigen möchte.

7. Häufig gestellte Fragen zum Hauskauf in Costa Rica

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Belén Grima

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