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Come acquistare una casa in Vietnam per uno straniero nel 2026
Se desideri che la tua prossima casa si trovi in uno dei paesi più tradizionali del mondo, scopri come acquistare una casa in Vietnam
Acquistare un immobile in Vietnam come straniero è un processo ricco di opportunità, ma anche di particolarità legali che è bene comprendere a fondo prima di compiere qualsiasi passo. Il mercato immobiliare vietnamita si è progressivamente aperto agli investitori internazionali, sebbene con restrizioni significative che lo distinguono da altre destinazioni del Sud-Est asiatico.
In questo articolo troverai tutto ciò che devi sapere: requisiti legali, prezzi per città, tasse, fasi della procedura e consigli pratici per evitare errori costosi. Se stai pensando di stabilirti ad Hanoi, Ho Chi Minh o in qualche città costiera del Paese, continua a leggere.
Requisiti per gli stranieri che desiderano acquistare una casa in Vietnam
Scopri le normative specifiche per gli stranieri interessati all’acquisto di immobili in Vietnam.
Gli stranieri possono acquistare immobili in Vietnam?
Sì. A partire dall’apertura del mercato immobiliare agli stranieri tramite la Legge sull’edilizia abitativa del 2015, e successivamente con le riforme introdotte dalla Legge sull’edilizia abitativa del 2023 e dalla Legge fondiaria del 2024, gli stranieri possono acquistare determinati immobili residenziali in Vietnam, sebbene a condizioni specifiche.
Gli stranieri non possono possedere direttamente il terreno, poiché la terra appartiene allo Stato vietnamita. Ciò che acquisiscono è un diritto di proprietà e di uso sull’immobile per un determinato periodo.
Condizioni di soggiorno e visto
Per acquistare un immobile, lo straniero deve disporre di:
- Passaporto valido
- Permesso di ingresso legale in vigore per il Vietnam
Non è necessario avere la residenza permanente né un visto di lavoro. In molti casi, è sufficiente essere entrati legalmente nel Paese. Tuttavia, chi possiede visti turistici di breve durata può incontrare difficoltà pratiche durante alcune procedure amministrative, bancarie o notarili.
Limiti legali e zone soggette a restrizioni
Esistono alcune restrizioni relative al numero di immobili, alle zone e alle tipologie di immobili; qui potrai identificarle.
Numero di immobili
La legge vietnamita stabilisce dei limiti alla proprietà straniera:
- Gli stranieri possono possedere fino al 30% delle unità di un condominio.
- Nel caso di case unifamiliari, ville o villette a schiera all’interno di progetti commerciali, il limite è solitamente di 250 immobili all’interno di una stessa area amministrativa equivalente a un quartiere.
Zone soggette a restrizioni
Gli stranieri non possono acquistare immobili in:
- aree militari
- zone di difesa e sicurezza nazionale
- alcune zone di confine
- né in determinate aree costiere considerate strategiche.
Inoltre, il progetto immobiliare deve essere ufficialmente autorizzato alla vendita a stranieri.
Tipi di immobili consentiti
Gli stranieri possono acquistare:
- appartamenti
- condomini
- e case nell’ambito di progetti commerciali approvati.
Non possono acquistare terreni direttamente, né acquisire terreni residenziali o agricoli in modo indipendente.
Tipo di proprietà acquisita
L’acquirente straniero ottiene un Certificato di Proprietà e Diritti d’Uso, comunemente noto come “Pink Book”, generalmente valido per un massimo di 50 anni, con possibilità di rinnovo.
È importante considerare che la durata effettiva può dipendere dalla durata residua del progetto immobiliare al momento dell’acquisto.
Documenti richiesti
In genere, vengono richiesti:
- Passaporto valido
- Visto o prova di ingresso legale in corso di validità
- Contratto di compravendita
- Documentazione legale relativa al progetto immobiliare
- Prove di pagamento effettuate tramite istituti bancari autorizzati in Vietnam
Avvocato, notaio o agente locale
Si raccomanda vivamente di rivolgersi a un avvocato locale indipendente, poiché:
- molti contratti sono redatti esclusivamente in vietnamita
- la normativa cambia frequentemente
- e sussistono rischi legati alle quote di proprietà straniera o alle autorizzazioni relative al progetto.
Un agente immobiliare registrato può facilitare la ricerca e la negoziazione, ma non sostituisce la consulenza legale specializzata.
Acquisto tramite società
Alcuni stranieri scelgono di costituire una società o una joint venture in Vietnam per accedere a immobili commerciali o a strutture di investimento immobiliare più ampie.
Tuttavia, ciò comporta:
- maggiore complessità amministrativa
- normativa societaria
- obblighi fiscali
- e requisiti aggiuntivi in materia di investimenti esteri.
Rischi legali e cambiamenti normativi
La normativa immobiliare vietnamita evolve rapidamente. Tra il 2024 e il 2025 sono state approvate importanti riforme della Legge fondiaria e della Legge sull’edilizia abitativa che hanno modificato alcune procedure, scadenze e condizioni per gli acquirenti stranieri.
Pertanto, prima di effettuare un acquisto, è fondamentale verificare:
- la situazione giuridica aggiornata del progetto
- la disponibilità di quote riservate agli stranieri
- le restrizioni territoriali applicabili
- e la durata effettiva dei diritti concessi sulla proprietà
Scopri in questa guida tutto ciò che c’è da sapere sulla guida in Vietnam, i requisiti e i consigli.
Quanto costa una casa in Vietnam?
Ecco i prezzi approssimativi in base alle città e al loro contesto.
Prezzi nelle principali città
Ho Chi Minh City (Saigon) presenta un prezzo medio degli appartamenti, in zona centrale, che oscilla tra 2.500 e 5.000 USD al m². Nei distretti periferici come Bình Dương o Long An, i prezzi scendono a 800-1.500 USD/m².
A Hanoi, i prezzi nel centro storico e nei quartieri di pregio come Tây Hồ o Ba Đình si aggirano intorno ai 2.000-4.000 USD/m², mentre in zone più periferiche come Long Biên o Gia Lâm si possono trovare appartamenti a partire da 1.000 USD/m².
Città secondarie e località costiere
- Đà Nẵng: tra 1.200 e 2.500 USD/m², con forte domanda da parte dei turisti e della comunità di espatriati.
- Hội An: prezzi simili o superiori nelle zone vicine al centro storico.
- Nha Trang e Phú Quốc: località turistiche con prezzi che vanno da 1.500 a oltre 4.000 USD/m² nei progetti turistici.
Fattori che influenzano il prezzo
La vicinanza al centro, la qualità della costruzione, l’accesso ai trasporti pubblici (in particolare la metropolitana in espansione ad Hanoi e Saigon), i servizi dell’edificio (piscina, sicurezza, palestra) e la reputazione del promotore immobiliare influenzano in modo significativo il prezzo.
Costi di manutenzione annuali
Le spese di amministrazione di un appartamento in un edificio di fascia media oscillano tra 50 e 150 USD al mese, a seconda dei servizi inclusi.
Esempi reali
Appartamento di 60 m² nel distretto 7 di Ho Chi Minh City: 150.000-200.000 USD
Casa a schiera ad Hanoi (zona periferica): 200.000-350.000 USD Villa a Đà Nẵng con vista sul mare: 300.000-800.000 USD
Tasse sull’acquisto di una casa in Vietnam
Esistono delle tasse da pagare quando si acquista un immobile in questo Paese: scopri quali sono qui. Inoltre, ti invitiamo a verificare il costo della vita in Vietnam in dollari e in euro.
Tasse sull’acquisto
- Tassa di registrazione (Registration Fee): 0,5% del valore dichiarato dell’immobile.
- IVA: 10% sul valore dell’immobile se acquistato da un promotore immobiliare (in nuovi progetti).
- Onorari notarili: tra lo 0,1% e lo 0,5% del valore del contratto.
Tasse annuali o ricorrenti
Il Vietnam non prevede una tassa annuale sulla proprietà equivalente all’IBI spagnolo o alla property tax anglosassone applicata in modo generalizzato alle abitazioni residenziali. Tuttavia, i terreni ad uso commerciale sono soggetti a tasse di occupazione del suolo.
Imposte sulla vendita
Al momento della vendita di un immobile, il venditore paga il 2% del prezzo di vendita totale a titolo di imposta sul reddito (indipendentemente dal guadagno realizzato). Se il venditore è uno straniero non residente ai fini fiscali, tale percentuale si applica ugualmente.
Differenze tra residenti e non residenti
I non residenti fiscali sono soggetti a un’aliquota fissa sulla vendita. I residenti fiscali in Vietnam possono beneficiare di esenzioni in determinati casi (prima casa, durata della proprietà).
Accordi per evitare la doppia imposizione
Il Vietnam ha stipulato accordi per evitare la doppia imposizione con oltre 80 paesi, tra cui Spagna, Francia, Germania e molti paesi dell’America Latina. È opportuno verificare la convenzione specifica con il paese di origine dell’acquirente.
Passaggi per l’acquisto di una casa in Vietnam
Scopri i passaggi principali per l’acquisto di una casa in Vietnam.
1. Ricerca dell’immobile
I principali portali immobiliari in Vietnam sono Batdongsan.com.vn e Chotot.com. Esistono anche agenzie specializzate in clienti stranieri come CBRE Vietnam, Savills Vietnam o agenzie locali con personale anglofono.
2. Verificare la situazione legale dell’immobile
È fondamentale verificare che il progetto disponga di tutte le autorizzazioni del Ministero delle Costruzioni e che il “Pink Book” possa essere rilasciato a nome di uno straniero. Molti progetti più datati non soddisfano questo requisito.
3. Negoziazione e accordo iniziale
Si firma un accordo di prenotazione (Deposit Agreement) con un acconto compreso tra il 5% e il 10% del prezzo totale. Questo documento deve essere esaminato con un avvocato prima della firma.
4. Firma del contratto preliminare
Il contratto di compravendita (Sale and Purchase Agreement) specifica il prezzo, i termini di pagamento, le penali e le condizioni di consegna. Di solito è redatto in vietnamita, pertanto richiede una traduzione ufficiale.
5. Verifica legale preliminare
L’avvocato deve verificare la catena di proprietà, i debiti in sospeso, le ipoteche sull’immobile e la validità di tutte le autorizzazioni urbanistiche.
6. Pagamento e firma definitiva
Il pagamento viene solitamente effettuato in più rate in base allo stato di avanzamento dei lavori (nei progetti su progetto) o in un’unica soluzione per gli immobili di seconda mano.
Dopo il pagamento totale, viene emesso il “Pink Book” a nome dell’acquirente.
Tempo stimato
L’intero processo può durare tra i 3 e i 6 mesi per gli immobili esistenti e più di un anno per i progetti su progetto.
Errori frequenti
- Firmare senza una traduzione giurata del contratto
- Non verificare se il progetto è autorizzato alla vendita a stranieri
- Affidarsi esclusivamente all’agente del promotore senza una consulenza indipendente
Come pagare una casa in Vietnam?
I pagamenti vengono solitamente effettuati in dong vietnamiti (VND) o in dollari statunitensi (USD), anche se la normativa tende a richiedere pagamenti in VND per le transazioni immobiliari formali. I bonifici internazionali devono essere effettuati tramite banche autorizzate e dichiarati alla Banca di Stato del Vietnam.
Gli stranieri possono ottenere mutui ipotecari presso le banche vietnamite, sebbene le condizioni siano più restrittive: di norma, finanziano fino al 50-70% del valore dell’immobile, a tassi di interesse variabili che nel 2026 si aggirano intorno all’8-11% annuo, con durate fino a 20 anni.
Il pagamento in contanti è l’opzione più comune tra gli acquirenti stranieri. I bonifici internazionali devono essere dichiarati in modo esatto e corretto per evitare problemi doganali e fiscali. È consigliabile disporre di un conto bancario locale per facilitare le transazioni.
Consigli prima di acquistare una casa in Vietnam
Rimani connesso durante l’intero processo: gestire un acquisto immobiliare in Vietnam comporta spostamenti, incontri con avvocati, visite agli immobili e un coordinamento costante. Prima di partire, valuta di attivare un piano dati affidabile.
I piani mensili di Holafly ti permettono di rimanere connesso in Vietnam senza sorprese in bolletta, con dati illimitati o a giornata a seconda delle tue esigenze. E la funzione Always On garantisce che la tua connessione non si interrompa mai nei momenti cruciali, come quando stai firmando documenti o coordinando bonifici bancari.
Se effettui brevi viaggi di ricognizione prima di decidere di acquistare, l’eSIM Holafly in Vietnam è l’ideale: la attivi dal tuo cellulare senza bisogno di cambiare la scheda fisica.
Controlla tutta la documentazione legale: con un avvocato indipendente, mai solo con quello del promotore.
Analizza la zona di persona: trasporti, mercati, ospedali, scuole se hai figli e livello di inondazioni nella stagione delle piogge (fattore critico nelle zone costiere e nel delta del Mekong).
Valuta il mercato prima di acquistare: il settore immobiliare vietnamita presenta cicli e zone con un eccesso di offerta.
Diffidate dei prezzi molto al di sotto del mercato, dei progetti senza licenze chiare o dei promotori che fanno pressione per firmare in fretta. Tra i costi nascosti più frequenti vi sono le spese per l’arredamento obbligatorio in alcuni progetti, le spese condominiali non dichiarate e i costi di allacciamento alle utenze. Se avete ancora dubbi, affittare prima di acquistare è una scelta intelligente per conoscere il quartiere e lo stile di vita locale.
Domande frequenti sull’acquisto di una casa in Vietnam
No, non direttamente. Gli stranieri non possono possedere terreni in Vietnam, poiché questi appartengono allo Stato. Possono solo acquisire il diritto di uso dell’immobile costruito su di essi.
Il periodo standard è di 50 anni, rinnovabile per periodi uguali previa richiesta alle autorità competenti.
Può esserlo se il promotore è accreditato e il progetto dispone di tutte le autorizzazioni. Tuttavia, ci sono casi di progetti bloccati o con irregolarità. È indispensabile una verifica legale preventiva.
Sì, gli stranieri possono affittare il proprio immobile, il che rende il Vietnam una destinazione attraente per gli investimenti con redditività da locazione, soprattutto nelle zone turistiche.
In generale, i diritti acquisiti sono tutelati, ma il Vietnam ha modificato la propria legislazione più volte. Si raccomanda di seguire l’evoluzione normativa con l’assistenza di un avvocato locale e di mantenere tutta la documentazione in regola.
