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Come comprare una casa in Romania da straniero nel 2026
In questo articolo ti spieghiamo passo dopo passo come acquistare una casa in Romania nel 2026, soluzione ideale per gli stranieri interessati a vivere in questo paese dall’architettura imponente
La Romania è diventata una delle destinazioni più interessanti dell’Europa orientale per investitori e acquirenti di immobili. Molti cercano una seconda casa oppure una residenza permanente. I prezzi competitivi, l’economia in crescita e l’appartenenza all’Unione Europea aumentano il suo fascino. Tuttavia, prima di procedere, conviene conoscere alcune particolarità legali, fiscali e amministrative.
In questo articolo scoprirai come comprare casa in Romania da straniero nel 2026. Troverai requisiti legali, prezzi, imposte, procedure e consigli per evitare errori costosi.
Requisiti per gli stranieri che vogliono comprare casa in Romania
Scopri quali requisiti devono rispettare gli stranieri interessati a comprare casa in Romania.
Gli stranieri possono acquistare proprietà?
Sì, gli stranieri possono acquistare immobili in Romania. Tuttavia, alcune condizioni dipendono dalla nazionalità e dal tipo di proprietà.
I cittadini dell’Unione Europea, dello Spazio Economico Europeo e della Svizzera hanno diritti simili ai cittadini rumeni. Possono quindi acquistare anche terreni. Invece, i cittadini di Paesi esterni all’UE possono comprare edifici, ma incontrano limitazioni sui terreni agricoli o forestali. Tuttavia, un trattato bilaterale può consentire l’acquisto. In alternativa, possono acquistare attraverso una società costituita in Romania.
Documenti necessari
Generalmente, per acquistare una proprietà in Romania servono:
- Passaporto o documento d’identità valido
- Numero di identificazione fiscale rumeno, ossia CIF oppure CNP per i residenti
- Prova dei fondi disponibili o del finanziamento
- Contratto di compravendita regolarmente autenticato dal notaio
Servono un avvocato o un notaio?
Sì. Un notaio pubblico deve intervenire obbligatoriamente per formalizzare la compravendita. La legge non impone l’assistenza di un avvocato. Tuttavia, questa scelta risulta particolarmente consigliabile agli stranieri. L’avvocato può controllare i contratti e verificare la situazione legale dell’immobile. Inoltre, tutela i tuoi interessi durante l’intera procedura.
Eccezioni e soluzioni alternative
Molti cittadini extracomunitari costituiscono una società a responsabilità limitata, chiamata SRL, per acquistare terreni in Romania. Attraverso questa struttura giuridica, l’impresa può comprare qualsiasi proprietà. Inoltre, evita le restrizioni previste per le persone fisiche straniere.
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Quanto costa una casa in Romania?
La Romania offre prezzi immobiliari nettamente inferiori alla media dell’Europa occidentale. Tuttavia, negli ultimi anni sono aumentati costantemente.
Bucarest è la città più costosa del Paese. Nelle zone centrali, il prezzo medio oscilla tra €2.000-3.500/m². Invece, nei quartieri periferici varia tra €1.200-1.800/m². Ti consigliamo anche il nostro articolo su come guidare in Romania.
Cluj-Napoca ha registrato il maggiore aumento dei prezzi nel Paese. Oggi, infatti, compete con Bucarest. Nel centro, i prezzi variano tra €1.800-3.000/m². Tuttavia, risultano leggermente inferiori nelle zone periferiche.
Timișoara, Iași e Brașov presentano prezzi più moderati. Variano tra €1.000-2.000/m², secondo la zona e le caratteristiche dell’immobile.
Nelle aree rurali o nelle piccole città puoi trovare case complete da €30.000-50.000. Tuttavia, il mercato offre meno liquidità. Di conseguenza, rivendere l’immobile può risultare più difficile.
Lo stipendio netto medio mensile in Romania si aggira tra €1.000-1.200. Pertanto, comprare casa richiede uno sforzo considerevole ai residenti. Invece, gli stranieri con redditi esteri trovano spesso prezzi più accessibili.
Per la manutenzione annuale di una casa media, considera una spesa compresa tra €500-1.500. Questa cifra copre condominio, utenze essenziali e piccole riparazioni.
Scopri maggiori dettagli sul costo della vita in Romania in dollari ed euro. Inoltre, leggi com’è vivere in Romania da straniero.
Imposte su una casa in Romania
Scopri quali imposte risultano più importanti quando uno straniero acquista una proprietà in Romania.
Imposte sull’acquisto
Quando acquisti una proprietà in Romania, devi considerare principalmente questi costi fiscali:
- Onorari notarili: variano tra lo 0,5% e l’1% del valore dell’immobile. Tariffe regolamentate si applicano secondo diverse fasce di prezzo.
- Imposta di registrazione: ammonta a circa lo 0,15% del valore dichiarato. Consente l’iscrizione nel Registro Immobiliare, chiamato Cartea Funciară.
- IVA: acquistando una nuova abitazione da un costruttore, può applicarsi un’aliquota ridotta del 5%. L’abitazione deve costare massimo €120.000 e non superare 120 m² utili.
Imposte annuali
Il Comune calcola l’imposta sugli immobili, chiamata impozit pe clădiri, sul valore catastale dell’abitazione. Per le persone fisiche, generalmente varia tra lo 0,1% e lo 0,2% annuo. Con un valore catastale di €80.000, pagheresti circa €80-160 ogni anno.
Imposte sulla vendita
Quando vendi la proprietà, paghi il 10% sulla plusvalenza ottenuta. Tuttavia, alcune esenzioni riguardano l’abitazione principale posseduta per almeno tre anni.
Differenze tra residenti e non residenti
Anche i non residenti fiscali pagano l’imposta sulla vendita degli immobili in Romania. Tuttavia, la Romania ha accordi contro la doppia imposizione con numerosi Paesi. Tra questi figurano Spagna, Germania, Francia e Italia. Questi accordi possono evitare una doppia tassazione sulla stessa plusvalenza. Pertanto, verifica l’accordo specifico con il tuo Paese d’origine.
Come comprare casa in Romania: tutti i passaggi
Scopri i passaggi consigliati per completare con successo il processo di acquisto.
1. Cercare la proprietà
I principali portali immobiliari rumeni sono Imobiliare.ro, Storia.ro e OLX.ro. Inoltre, alcune agenzie locali assistono abitualmente gli acquirenti stranieri. Prima dell’acquisto, consigliamo vivamente di visitare personalmente la zona.
2. Verificare la situazione legale dell’immobile
Devi richiedere un estratto del Registro Immobiliare, chiamato extras de carte funciară. In questo modo, puoi verificare che il venditore possieda legittimamente l’immobile. Inoltre, puoi controllare l’assenza di ipoteche, pignoramenti o controversie pendenti. Infine, verifica che il registro riporti correttamente i confini della proprietà. Il tuo avvocato o notaio può svolgere questo controllo.
3. Negoziazione e accordo iniziale
Dopo aver scelto la proprietà, puoi negoziare prezzo e condizioni. Generalmente, le parti firmano una promessa di compravendita, chiamata antecontract de vânzare-cumpărare. Il documento stabilisce prezzo, termine per la firma definitiva e deposito. Solitamente, il deposito equivale al 10% del prezzo concordato. Puoi firmare il documento privatamente oppure davanti a un notaio. Tuttavia, la firma notarile garantisce una maggiore sicurezza giuridica.
4. Due diligence legale
Il tuo avvocato deve controllare tutti i permessi di costruzione. Inoltre, deve verificare eventuali debiti condominiali o fiscali. Infine, deve esaminare la correttezza della documentazione urbanistica. Questo processo può richiedere da due a quattro settimane.
5. Firma definitiva e registrazione
Le parti devono firmare obbligatoriamente l’atto di compravendita, chiamato contract de vânzare-cumpărare, davanti al notaio. Dopo la firma, il notaio registra la proprietà a tuo nome nel Registro Immobiliare. L’intera procedura inizia con il preliminare e termina con la registrazione definitiva. Generalmente, richiede da quattro a otto settimane.
Errori frequenti
- Non controllare lo storico dei gravami sull’immobile
- Firmare impegni senza una precedente consulenza legale
- Sottovalutare i costi aggiuntivi rispetto al prezzo d’acquisto
- Non verificare la legalità delle costruzioni o delle ristrutturazioni
Come pagare una casa in Romania?
Scopri i metodi di pagamento più utilizzati dagli stranieri che comprano una casa in Romania.
Metodi di pagamento
Generalmente, gli acquirenti pagano tramite bonifico bancario internazionale oppure utilizzando un conto locale. Aprire un conto presso una banca rumena facilita il processo. Inoltre, può ridurre le commissioni. Tra le principali banche figurano BCR, BRD e Banca Transilvania.
Mutui per stranieri in Romania
Le banche rumene concedono mutui anche agli stranieri. Tuttavia, applicano condizioni più rigide rispetto a quelle previste per i residenti. Generalmente, richiedono residenza legale in Romania e redditi dimostrabili. Inoltre, chiedono un anticipo minimo compreso tra il 25% e il 35%. I tassi variabili dipendono dall’indice ROBOR. Nel 2026, oscillano indicativamente tra il 7% e il 9% annuo. Alcune banche propongono anche mutui in euro con condizioni differenti.
Pagamento in contanti e finanziamento privato
Molti acquirenti stranieri scelgono il pagamento integrale. Questa soluzione semplifica il processo e può favorire sconti durante la negoziazione. Il finanziamento privato tra persone fisiche è legale. Tuttavia, comporta maggiori rischi e richiede una formalizzazione notarile.
Bonifici internazionali e tasso di cambio in Romania
Se invii denaro dall’estero, valuta piattaforme come Wise oppure una banca con tassi di cambio convenienti. In questo modo, puoi ridurre le commissioni. Il leu rumeno, identificato dal codice RON, mantiene una relativa stabilità rispetto all’euro. Dichiara il trasferimento quando supera €15.000. Così, rispetti la normativa contro il riciclaggio di denaro.
Consigli prima di comprare casa in Romania
Disporre subito di una connessione affidabile risulta fondamentale. Potresti visitare la Romania per cercare immobili o gestire pratiche amministrative. In questo caso, i piani mensili di Holafly rappresentano una soluzione molto pratica.
Con questi piani dati mobili puoi consultare portali immobiliari e comunicare con il tuo avvocato o notaio. Inoltre, puoi effettuare videochiamate e gestire documenti ovunque. Non dovrai dipendere da reti Wi-Fi sconosciute. Infine, eviterai costose tariffe di roaming.
Grazie alla funzione Always On, la connessione continua anche quando esaurisci i dati del piano principale. Questa funzione risulta particolarmente utile mentre coordini un’operazione immobiliare. Infatti, non puoi rischiare di perdere le comunicazioni nei momenti decisivi. Per viaggi brevi e occasionali, scegli le eSIM giornaliere Holafly per la Romania. Rappresentano l’opzione più economica e flessibile. Puoi attivarle dal telefono prima della partenza. Inoltre, non devi sostituire la SIM fisica.
Altri consigli essenziali:
- Assumi sempre un avvocato indipendente. Non scegliere quello proposto dal venditore o dall’agenzia
- Visita personalmente l’immobile in diversi momenti della giornata
- Analizza la zona, considerando trasporti pubblici, servizi sanitari, scuole e sicurezza
- Studia il mercato per almeno tre o sei mesi prima dell’acquisto
- Diffida dei prezzi molto inferiori alla media. Potrebbero indicare problemi legali
- Richiedi sempre i documenti originali, non soltanto le fotocopie
- Considera i costi nascosti. Includono commissioni d’agenzia del 3%-5%, traduzioni, spese notarili e costi di registrazione
- Valuta inizialmente un affitto e soggiorni prolungati, soprattutto se non prevedi ancora una permanenza definitiva. In questa guida spieghiamo come ottenere il visto per nomadi digitali in Romania. Inoltre, questo articolo approfondisce la gastronomia tradizionale rumena.
Domande frequenti sull’acquisto di una casa in Romania
I cittadini di Paesi esterni all’UE incontrano limitazioni nell’acquisto di terreni agricoli o forestali. Tuttavia, possono acquistare edifici senza limitazioni. Inoltre, una società rumena consente loro di comprare anche terreni.
Sì, purché tu segua correttamente tutti i passaggi legali. Inoltre, assumi un consulente legale locale e controlla attentamente la situazione catastale dell’immobile. Le frodi esistono, ma un’adeguata due diligence permette di evitarle.
Dalla scelta dell’immobile alla registrazione definitiva, il processo dura generalmente da due a quattro mesi. Tuttavia, i tempi dipendono dalla complessità dell’operazione e dalla rapidità delle parti.
L’acquisto di una proprietà non concede automaticamente la residenza in Romania. Tuttavia, può sostenere una richiesta basata su altre condizioni. Tra queste figurano l’attività economica oppure il ricongiungimento familiare.
I lavori senza licenza possono comportare sanzioni, ordini di demolizione o problemi durante una futura vendita. Pertanto, il tuo avvocato deve verificare tutta la documentazione legale prima della firma.
Non necessariamente. Puoi concedere una procura notarile a un rappresentante, come un avvocato o una persona fidata. Il rappresentante potrà quindi firmare a tuo nome. La procura richiede l’apostille quando viene rilasciata all’estero.
