Come acquistare una casa a Roma da straniero nel 2026

Se desideri vivere nella capitale d’Italia, una delle città con maggiore ricchezza storica e culturale, oppure avere una seconda casa per le vacanze o come investimento, in questo articolo ti spieghiamo come comprare una casa a Roma da straniero. È importante conoscere il funzionamento della normativa immobiliare italiana, i costi associati, i requisiti legali e le caratteristiche del mercato romano.

Sebbene l’Italia sia un Paese che permette agli stranieri di acquistare immobili, le condizioni possono cambiare in base alla nazionalità e agli accordi tra i due Paesi. Per questo motivo, è fondamentale conoscere i tipi di proprietà che puoi acquistare, quali tasse sono previste e i prezzi attuali al metro quadrato a Roma. Prima di iniziare la ricerca, continua a leggere per rendere la compravendita sicura e senza rischi.

Requisiti per stranieri per comprare una casa a Roma

L’Italia è uno dei Paesi europei più aperti agli investimenti immobiliari stranieri. Nella maggior parte dei casi, i cittadini dell’UE possono comprare una casa a Roma alle stesse condizioni degli italiani, mentre i cittadini extra UE devono verificare gli accordi di reciprocità tra l’Italia e il proprio Paese d’origine. Di seguito, ti spieghiamo quali sono i requisiti.

1. Limitazioni e tipi di proprietà per stranieri

Non esiste un limite al numero di immobili che puoi acquistare nella capitale né aree urbane vietate alla vendita agli stranieri. Tuttavia, alcuni immobili possono avere restrizioni speciali se si trovano in edifici protetti dal patrimonio storico o in zone archeologiche.

La modalità di acquisto più comune è la piena proprietà con diritto completo sull’abitazione, anche se esistono altre formule, come l’usufrutto (diritto di abitare, ma non di venderla) o la nuda proprietà (titolarità dell’immobile senza diritto d’uso durante l’usufrutto). Potrai comprare un appartamento, una casa o una villa con terreno come pieno proprietario.

2. Visto e documentazione

Se appartieni all’UE, non devi avere un visto o la residenza per comprare una casa a Roma. Anche se provieni da un Paese extra UE, non è obbligatorio avere la residenza nella città. Tuttavia, può facilitare le procedure bancarie e l’ottenimento di un mutuo. In generale, i documenti obbligatori da presentare sono:

• Passaporto o documento nazionale d’identità.
• Numero di identificazione fiscale italiano (Codice Fiscale).
• Prova dell’origine dei fondi.
• Informazioni bancarie per effettuare i pagamenti.
• Documentazione del mutuo, se richiesta.

3. Requisiti finanziari di base

Se devi richiedere un mutuo, le banche locali solitamente chiedono una prova dei redditi, un contratto di lavoro o fatture dei clienti, l’ultima dichiarazione fiscale, la tua storia creditizia e un anticipo per l’acquisto. Per un compratore straniero, il finanziamento solitamente copre tra il 50% e l’80% del valore dell’abitazione, in base al profilo del richiedente.

4. Notaio e agente immobiliare

La maggior parte delle operazioni viene realizzata tramite agenzie immobiliari, anche se puoi trovare annunci di privati. Inoltre, il notaio svolge un ruolo essenziale nella compravendita, perché formalizza l’atto pubblico e registra ufficialmente la proprietà.

5. Acquisto tramite società o con un partner italiano

È possibile comprare una casa a Roma insieme al tuo partner italiano, purché entrambi risultiate nell’atto di compravendita. In questo caso, le banche possono offrire condizioni migliori per i mutui. Inoltre, alcuni acquirenti scelgono di comprare immobili tramite una società per realizzare investimenti patrimoniali o gestire affitti.

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Quanto costa una casa a Roma?

Il mercato immobiliare di Roma è uno dei più grandi e diversificati d’Europa. I prezzi cambiano in base alla posizione, dal centro storico alle zone periferiche, ai collegamenti con i trasporti pubblici, allo stato dell’immobile, ai servizi e alla domanda turistica. Secondo i dati più recenti disponibili, il prezzo medio di acquisto al metro quadrato si trova su questi valori:

• Centro Storico: $8.941–10.000 (€7.600–8.500)
• Prati: $7.294–7.412 (€6.200–6.300)
• Parioli: $7.059 (€6.000)
• Trastevere: $6.824–7.412 (€5.800–6.300)
• Monteverde: $5.412 (€4.600)
• Tiburtina: $3.529 (€3.000)
• Tuscolana: $3.706 (€3.150)
• Periferia: $2.000–2.353 (€1.700–2.000)

In alcune strade del centro storico, i prezzi superano $11.700 al m² (€10.000 al m²) per immobili ristrutturati o abitazioni di lusso. Per questo motivo, molti acquirenti stranieri scelgono quartieri con buoni collegamenti e servizi, ma con meno pressione turistica, come Monteverde, Garbatella o San Giovanni.

Per quanto riguarda lo stipendio medio di un lavoratore locale, compreso tra $2.000–2.588 (€1.700 e 2.200) al mese, e il prezzo delle abitazioni a Roma, può essere difficile accedere alle zone più esclusive. Ad esempio, un appartamento di 70 m² a Prati può costare tra $510.000 e $620.000 (€433.500–527.000), mentre un’abitazione simile a Monteverde varia tra $330.000 e $410.000 (€280.500–348.500). Nelle zone periferiche puoi trovare immobili da $165.000 (€140.000). Oltre al valore dell’immobile, devi considerare anche questi costi annuali:

• Manutenzione ordinaria: $588–2.353 (€500–2.000)
• Spese condominiali: $706–2.941 (€500–2.000)
• Assicurazione casa: $176–588 (€150–500)
• Utenze di base: $1.412–3.529 (€1.200–3.000)

Tasse per una casa a Roma

Quando compri una casa a Roma, dovrai sostenere diverse imposte fiscali e amministrative che dipenderanno dal valore dell’immobile, dal fatto che sia nuovo o usato e dall’utilizzo previsto. All’inizio dell’acquisto, i costi iniziali approssimativi sono quelli indicati nella seguente tabella:

Dopo aver acquistato l’abitazione, dovrai pagare ogni anno l’IMU (Imposta Municipale Unica), la principale tassa comunale sugli immobili. Solitamente, la prima casa è esente e l’imposta si applica soprattutto alle seconde abitazioni. Il valore dipende dalla rendita catastale e dal Comune, con importi tra $588–4.706 (€500 e €4.000) all’anno. Inoltre, esiste anche la TARI (tassa sui rifiuti), compresa tra $235–941 (€200 e €800) annuali.

D’altra parte, se vendi l’abitazione prima di cinque anni dall’acquisto, dovrai pagare il 26% sulla plusvalenza ottenuta. Ad esempio, per una casa acquistata a $352.941 (€300.000) e venduta a $470.588 (€400.000), l’imposta approssimativa sarà di $30.588 (€26.000).

Alcune di queste imposte si applicano ai cittadini non residenti, mentre i residenti possono essere esenti se l’immobile è la loro abitazione principale. Le aliquote sono uguali in tutta la città, ma alcuni costi dipendono dal valore dell’immobile e dal quartiere. Ti consigliamo di consultare un consulente se il tuo Paese d’origine ha un accordo contro la doppia imposizione, come accade con Spagna, Stati Uniti, Regno Unito o Francia. In questo modo, eviterai di dichiarare due volte lo stesso reddito patrimoniale.

Passaggi per comprare una casa a Roma

Il processo per comprare una casa a Roma solitamente è organizzato e abbastanza sicuro grazie all’intervento obbligatorio del notaio e alla presenza di un registro pubblico immobiliare. Tuttavia, ti indichiamo i passaggi da seguire per evitare problemi legali o finanziari.

1. Cerca immobili e analizza il mercato (1-4 settimane)

Il primo passo consiste nell’individuare la zona più adatta ai tuoi obiettivi, sia per vivere, affittare o investire, e cercare abitazioni disponibili. Per questo, puoi consultare i principali portali immobiliari della città, come Casa, Idealista Italia, Immobiliare o Wikicasa. Un’altra opzione è rivolgersi ad agenzie immobiliari locali specializzate in clienti internazionali, che possono aiutarti con la traduzione dei documenti e dei contratti, come Domus Romana Immobiliare o Engel & Völkers Roma.

2. Verifica la legalità dell’immobile (1-2 settimane)

Questi controlli vengono solitamente effettuati dall’agente immobiliare, che deve assicurarsi che l’abitazione possa essere venduta senza problemi legali. È importante verificare la proprietà, la situazione catastale, eventuali ipoteche, vincoli e autorizzazioni urbanistiche.

3. Presenta un’offerta e negozia il prezzo (1 settimana)

Dopo aver verificato l’abitazione, puoi presentare un’offerta formale al venditore. A Roma è comune utilizzare una Proposta d’Acquisto, dove sono inclusi il prezzo finale, gli arredi compresi, la data di consegna e gli eventuali lavori ancora necessari. Se il venditore accetta l’offerta, la proposta viene firmata e il processo continua.

4. Firma il contratto preliminare (1 settimana)

In questa fase viene firmato il Contratto Preliminare di Compravendita, conosciuto comunemente come Compromesso. Qui dovrai versare una caparra tra il 10% e il 30% del prezzo di acquisto come garanzia. Se annulli l’operazione, perderai questa somma. Se invece il venditore non rispetta l’accordo, dovrà restituire il doppio dell’importo ricevuto.

5. Revisione finale e firma (2-6 settimane)

Prima della firma, vengono effettuati alcuni controlli finali sui certificati urbanistici, sulla situazione ipotecaria, sugli attestati energetici e sulle condizioni del mutuo, se richiesto.

Dopo questa revisione, viene stabilito il giorno per firmare l’atto davanti al notaio, dove la compravendita diventa ufficiale, viene pagato l’importo restante e vengono trasferiti i diritti di proprietà. Il notaio deve registrare l’abitazione a tuo nome per aggiornare i dati catastali.

Come pagare una casa a Roma?

A Roma, come nel resto del Paese, le operazioni immobiliari vengono realizzate tramite strumenti bancari che permettono di identificare l’origine dei fondi e garantire la legalità della transazione. Per questo motivo, ti verranno richiesti una prova dei redditi, estratti bancari, dichiarazioni fiscali e qualsiasi documento utile a garantire l’importo trasferito.

Bonifico bancario

Il metodo più comune per pagare una casa a Roma è il bonifico bancario, con un pagamento anticipato alla firma del contratto preliminare e il saldo restante il giorno dell’atto notarile. Puoi effettuare questo trasferimento da una banca locale o internazionale. Tuttavia, considera le commissioni applicate al cambio valuta, perché possono modificare il costo finale dell’operazione.

Mutuo

Un’altra soluzione per comprare una casa a Roma è richiedere un mutuo. In questo caso, le banche italiane offrono spesso mutui agli stranieri, anche se con condizioni più rigide per i non residenti. Ad esempio, solitamente concedono tra il 70% e l’80% ai residenti a Roma, tra il 60% e l’80% ai cittadini comunitari non residenti e tra il 50% e il 70% agli acquirenti extra UE. Il tasso d’interesse attuale si trova circa tra il 2,5% e il 4,5%, in base alla scelta tra tasso variabile o fisso.

Finanziamento privato

Puoi anche richiedere un prestito personale o un mutuo nel tuo Paese d’origine con condizioni più vantaggiose. In alcuni acquisti di alto valore o investimenti immobiliari, l’operazione può essere sostenuta da beni aziendali, come immobili, partecipazioni o depositi. In questo modo, il rischio percepito dalla banca può diminuire.

Consigli prima di comprare una casa a Roma

Comprare una casa e vivere a Roma rappresenta un ottimo investimento o l’inizio di una nuova fase della vita nella città. Per gestire il processo dal tuo Paese, durante le visite agli immobili nella capitale e nelle procedure successive all’acquisto, avere una connessione internet globale renderà la transazione più semplice.

Per evitare di dipendere dalle reti WiFi pubbliche e dai rischi legati all’utilizzo delle app bancarie su queste connessioni, ti consigliamo i piani mensili di Holafly. Con le opzioni da 25 GB o con dati illimitati, puoi navigare in modo sicuro e stabile in oltre 160 destinazioni, senza cambiare eSIM o tariffa. Inoltre, avrai il vantaggio Always On, disponibile in oltre 70 Paesi, con 1 GB gratuito per sempre, anche se decidi di cancellare l’abbonamento.

Invece, se cerchi solamente una connessione affidabile per alcuni giorni, ti consigliamo la eSIM per Roma di Holafly, con dati illimitati solo per i giorni di cui hai bisogno. Questa soluzione è ideale per viaggi brevi dedicati alla visita di un immobile, agli incontri con agenzie immobiliari o alla firma notarile.

Consigli per comprare una casa a Roma in modo sicuro

1. Controlla la documentazione: prima di effettuare qualsiasi pagamento, verifica che l’immobile sia in regola dal punto di vista legale.
2. Cerca consulenza locale: un agente immobiliare italiano ti aiuterà a tradurre i documenti, verificare che l’operazione rispetti la normativa e individuare possibili frodi.
3. Analizza la zona: la posizione di una casa può limitarne il futuro o influire sulla qualità della vita. Valuta collegamenti con trasporti, ospedali, scuole, supermercati e sicurezza dell’area.
4. Studia l’evoluzione del mercato: analizza la domanda degli affitti, l’andamento dei prezzi e i futuri progetti urbanistici.
5. Fai attenzione ai rischi legali per stranieri: verifica il rispetto della normativa italiana, le differenze fiscali con il tuo Paese d’origine, le imposte e i diritti di utilizzo.
6. Riconosci i segnali di frode: anche se non sono frequenti a Roma, evita pressioni per pagare rapidamente, prezzi troppo bassi e mancanza di documentazione.
7. Affitta prima di comprare: se non conosci la città, la soluzione migliore è affittare un appartamento per alcune settimane e valutare la zona dove desideri vivere.

Domande frequenti sull’acquisto di una casa a Roma

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Belén Grima

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