Come acquistare una casa in Indonesia se sei straniero nel 2026

Quando si tratta di acquistare una casa, l’Indonesia non ti renderà le cose così facili come il Portogallo o la Polonia. Il sistema immobiliare del Paese è uno dei più particolari di tutta l’Asia, e capirne il funzionamento prima di compiere qualsiasi passo fa la differenza tra un investimento solido e un problema legale che potrebbe renderti la vita difficile per anni.

La realtà è che ogni anno migliaia di stranieri scelgono di acquistare una casa in Indonesia, soprattutto a Bali, e lo fanno in modo del tutto legale. Ma sia chiaro: non lo fanno allo stesso modo di un cittadino locale.

Esistono strutture specifiche, titoli di proprietà con nomi in bahasa indonesiano, periodi di possesso obbligatori, importi minimi di investimento e un avvertimento che qualsiasi avvocato serio del Paese ti ripeterà fin dal primo giorno: mai, in nessun caso, ricorrere a un prestanome indonesiano per registrare un immobile a tuo nome.

Questa guida ti spiega come funziona realmente il sistema: cosa puoi acquistare come straniero, secondo quale struttura giuridica, quanto ti costerà, quali tasse dovrai pagare e come si svolge il processo passo dopo passo nelle principali zone del Paese.

Requisiti per gli stranieri che desiderano acquistare una casa in Indonesia

Prima di parlare di prezzi o di quartieri, è necessario comprendere il quadro giuridico. Questo è il punto più importante di tutta la guida, ed è quello che la maggior parte degli stranieri sottovaluta, con conseguenze che possono rivelarsi molto costose.

La Costituzione indonesiana stabilisce chiaramente che la terra è controllata dallo Stato e destinata al beneficio del proprio popolo. Per questo motivo, gli stranieri non possono possedere direttamente terreni in piena proprietà (Hak Milik), che è la forma più completa e perpetua di titolarità nel Paese.

Ma niente panico: questo non significa che non si possa entrare nel mercato immobiliare. Significa semplicemente che bisogna farlo attraverso strutture alternative che conferiscono diritti reali sulla proprietà per periodi di tempo definiti. In sostanza, ci sono tre vie principali.

Opzione 1: Hak Pakai (Diritto d’uso)

Se sei in possesso di un permesso di soggiorno valido come il KITAS (Permesso di soggiorno temporaneo) o il KITAP (Permesso di soggiorno permanente), puoi acquistare e possedere appartamenti. Il titolo legale associato a questa modalità si chiama Hak Pakai atas Satuan Rumah Susun, che si traduce come Diritto d’uso su un’unità condominiale.

Se invece cerchi case unifamiliari, puoi possederle anche con un titolo noto come Hak Pakai (Diritto d’uso). Questo diritto può esserti concesso direttamente dallo Stato oppure può essere stabilito sulla proprietà di un cittadino indonesiano tramite un atto denominato Hak Pakai atas Hak Milik. In genere, questo diritto ha una durata di 30 anni, ma è rinnovabile.

Tuttavia, per ottenere l’Hak Pakai come straniero ti verrà richiesto di soddisfare determinati requisiti:

• Un investimento minimo di 5.000 milioni di IDR per le case (circa 285.000 USD al tasso di cambio del 2026) e di 2.000 milioni di IDR per gli appartamenti.
• La superficie massima del terreno non può superare i 2.000 m².
• L’immobile deve essere costruito su un terreno con titolo Hak Milik che sia stato precedentemente convertito in Hak Pakai.
• È necessario avere il permesso di soggiorno in regola (KITAS o KITAP).

Opzione 2: Leasehold (Hak Sewa)

Questa opzione è, in sostanza, un contratto di locazione a lungo termine. Gli stranieri possono affittare terreni o immobili per un periodo determinato, che di norma va dai 25 ai 30 anni, con opzioni di proroga ben specificate nel contratto.

Per tutta la durata del contratto, in qualità di locatario hai pieno diritto di utilizzare il terreno, costruire ville, abitarvi o rivenderle (se il contratto lo consente). L’unica particolarità è che l’importo totale di tutti quegli anni di affitto va pagato in anticipo.

Il leasehold è la formula preferita dagli stranieri a Bali per la sua estrema semplicità: non richiede alcun permesso di soggiorno né impone un investimento minimo, e puoi stipularlo con qualsiasi proprietario indonesiano. La durata complessiva, sommando i rinnovi, può tranquillamente raggiungere i 25 o i 50 anni. L’unico inconveniente è che, alla scadenza del termine, tutto torna nelle mani del proprietario del terreno, anche se nella pratica la stragrande maggioranza dei contratti viene rinnovata senza particolari problemi.

Opzione 3: PT PMA (Società di Investimento Straniero)

Se cerchi il controllo totale e una maggiore sicurezza a lungo termine, l’opzione migliore è costituire una PT PMA (Penanaman Modal Asing), ovvero una società a capitale straniero registrata in Indonesia. Questa struttura ti permette di controllare in modo solido terreni ed edifici con un titolo denominato HGB (Hak Guna Bangunan).

Attraverso questa società puoi detenere legalmente diritti di costruzione e diritti di uso per una durata complessiva fino a 80 anni (suddivisi in periodi di 30 + 20 + 30 anni). Per costituirla, ti verrà richiesto un investimento minimo e almeno due azionisti, che possono essere stranieri senza alcun problema. Il vantaggio dell’HGB è che ti permette di destinare l’immobile a uso commerciale, ideale se desideri realizzare complessi turistici, pensioni o locali.

È senza dubbio l’opzione più solida dal punto di vista legale, ma anche la più complessa e costosa da avviare. Di solito è la strada scelta da chi intende gestire diverse proprietà o grandi progetti.

L’avvertenza più importante: non ricorrere mai a un prestanome

In Indonesia, e soprattutto a Bali, è diventata molto comune una pratica informale che consiste nel registrare la proprietà a nome di un cittadino locale di fiducia (un prestanome) per aggirare le strutture legali.

Ti raccomandiamo vivamente di evitare questi accordi. Gli accordi con prestanome non hanno alcun fondamento legale nel Paese: se un giorno quella persona decidesse di rivendicare la casa come propria, ti ritroveresti a mani vuote e non avresti alcun strumento legale per recuperarla. Scegli sempre la via sicura dell’Hak Pakai o della PT PMA.

Documentazione necessaria

I documenti fondamentali che dovrai avere a disposizione sono:

• Passaporto in corso di validità.
• Permesso di soggiorno valido (KITAS o KITAP) se decidi di optare per la via dell’Hak Pakai.
• Prove di disponibilità finanziaria che dimostrino di poter coprire l’investimento minimo richiesto.
• Se acquisti tramite una PT PMA: i documenti costitutivi della società e l’iscrizione al BKPM (Comitato di coordinamento degli investimenti).
• Il certificato di proprietà del venditore (Sertifikat Hak Milik) e la relativa licenza edilizia (Izin Mendirikan Bangunan, IMB).

Se sei un viaggiatore frequente e vuoi essere sempre connesso senza preoccuparti del costoso roaming o di cercare una nuova SIM in ogni destinazione, i piani mensili di Holafly sono quello che fa per te. Con una sola eSIM, goditi Internet in oltre 160 paesi a un prezzo fisso e senza sorprese in bolletta. Viaggia senza limiti e connettiti in modo facile e sicuro! 🚀🌍

Quanto costa una casa in Indonesia?

L’Indonesia presenta mercati immobiliari radicalmente diversi a seconda della zona in cui cerchi. La valuta ufficiale è la rupia indonesiana (IDR) e, per darti un’idea veloce nel 2026, un euro equivale approssimativamente a circa 17.500 IDR (con le logiche variazioni giornaliere). Tuttavia, noterai che nel mercato rivolto agli stranieri i prezzi vengono solitamente negoziati direttamente in dollari o in euro.

Bali: il mercato di riferimento per gli investitori stranieri

Bali è la vera calamita per gli investimenti stranieri nel Paese. La sua economia incentrata sul turismo, un’enorme comunità di espatriati e una domanda di affitti turistici che non conosce tregua la rendono il luogo con il maggior dinamismo immobiliare di tutta l’Indonesia.

Certo, ogni zona dell’isola ha il suo carattere, il suo pubblico e i suoi prezzi.

• Canggu è il centro nevralgico dei nomadi digitali e dei surfisti di tutto il mondo. I servizi sono piuttosto buoni per gli standard della zona, con supermercati occidentali, cliniche private dove ti assistono in inglese e un collegamento veloce con l’aeroporto di Denpasar. La sicurezza è buona, anche se dovrai abituarti al traffico caotico delle moto. Una villa con due camere da letto qui può costare tra i 250.000 e i 400.000 USD, a seconda della zona esatta e della durata del contratto di leasehold.
• Seminyak è la vicina più sofisticata di Bali, piena di eleganti beach club, ristoranti di design e boutique di marchi internazionali. L’atmosfera è più quella di un resort di lusso che di una località da surfisti. Qui i prezzi salgono di un gradino e le ville in posizione privilegiata partono solitamente da 400.000 USD, rendendolo uno dei mercati più redditizi per gli affitti turistici di fascia alta.
• Ubud è il rifugio culturale e spirituale nell’entroterra dell’isola. Circondata dalla foresta pluviale e da pittoresche risaie, attira un profilo di acquirenti completamente diverso: persone in cerca di distacco, amanti dello yoga, del cibo sano e di un ritmo di vita molto più tranquillo. C’è una comunità di espatriati molto unita e organizzata. Offre buoni servizi, anche se il suo principale svantaggio è che dista un’ora e mezza dall’aeroporto. Qui i prezzi tendono ad essere leggermente più accessibili rispetto alla costa.
• Uluwatu e il sud di Bali nascondono le proprietà più spettacolari ed esclusive dell’isola, con ville costruite sull’orlo di scogliere mozzafiato con vista diretta sull’Oceano Indiano. In questo segmento premium, una proprietà può facilmente superare i 1.500.000 USD, ma la domanda di affitti di super lusso in alta stagione garantisce redditi molto elevati.

Giacarta: il mercato aziendale e residenziale

La capitale del Paese muove un volume di denaro enorme, ma il profilo degli stranieri che acquistano qui è molto diverso da quello di Bali. A Giacarta non si cerca uno stile di vita rilassato o una vacanza; l’acquirente tipico è un dirigente internazionale che si trasferisce per motivi di lavoro a lungo termine.

Mentre Bali si distingue per i rendimenti altissimi grazie al turismo, Yakarta e Surabaya offrono un mercato molto più moderato ma con un’enorme stabilità e una domanda residenziale che non viene mai meno.

Il mercato degli appartamenti a Giacarta offre fantastiche opportunità per gli stranieri con la formula Hak Pakai. I prezzi sono più contenuti rispetto a Bali per immobili equivalenti, garantendovi un affitto a lungo termine molto stabile, anche se senza i picchi di guadagno tipici degli affitti turistici al mare.

Yogyakarta e destinazioni emergenti

Yogyakarta offre opzioni molto allettanti se si guarda un po’ fuori dalla città, con prezzi di ingresso davvero bassi e rendimenti sorprendenti. È il cuore universitario e culturale dell’isola di Giava; un luogo molto meno internazionalizzato rispetto a Bali, ma ideale se cerchi progetti con una visione futura e una crescita a lungo termine.

Tasse su una casa in Indonesia

Il sistema fiscale indonesiano per il settore immobiliare presenta diversi aspetti che devi conoscere bene, poiché incidono sia sul denaro che investi al momento dell’acquisto sia su quello che dovrai pagare al momento della vendita.

1. BPHTB: imposta sull’acquisizione dei diritti su terreni ed edifici

È l’equivalente dell’imposta sulle successioni che conosciamo in Spagna o in America Latina. L’aliquota è del 5% sul valore di acquisto (al netto di una piccola franchigia minima che varia a seconda del comune). È l’imposta principale che dovrai pagare di tasca tua al momento della firma del contratto.

2. PPN (IVA indonesiana) sulle nuove costruzioni

Se intendi acquistare una casa nuova direttamente dal costruttore, si applica il PPN, che corrisponde all’IVA locale. L’aliquota generale in Indonesia è dell’11%. Un dettaglio interessante per il 2026 è che il governo mantiene un incentivo denominato PPN DTP, grazie al quale lo Stato stesso si fa carico di una parte di questa imposta per stimolare il mercato, anche se per poterne beneficiare è necessario soddisfare una serie di requisiti specifici.

3. PPh: imposta sul reddito del venditore

Questa imposta spetta al venditore, non a te, ma è bene tenerla presente perché di solito viene menzionata durante le trattative sul prezzo finale. Per le persone fisiche, il PPh sulla vendita di immobili è pari al 2,5% del prezzo lordo dell’operazione, anche se se il venditore è una società (come una PT PMA), le condizioni possono variare.

4. Imposta annuale sugli immobili (PBB)

Il Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) è l’equivalente dell’IBI. Le aliquote variano a seconda del comune e del valore catastale dell’immobile, ma in realtà sono solitamente irrisorie se confrontate con gli standard occidentali. Per una villa di medie dimensioni a Bali, questa tassa annuale rappresenta solitamente una spesa minima.

5. Imposta sui redditi da locazione

Se decidi di sfruttare al massimo la casa e metterla in affitto, i guadagni che ne ricavi sono soggetti a tassazione. Per i proprietari non residenti, si applica una ritenuta del 20% sul reddito lordo derivante dall’affitto. Tuttavia, verifica i trattati sulla doppia imposizione: paesi come la Spagna hanno accordi firmati con l’Indonesia che potrebbero consentirti di accedere a condizioni fiscali molto più favorevoli.

Passaggi per l’acquisto di una casa in Indonesia

Sebbene il processo vari a seconda della forma giuridica scelta, in genere segue un percorso ben definito. Ecco la guida per l’acquisto più comune tra gli stranieri.

1. Scegli la forma giuridica

Prima di iniziare a cercare case su Internet, valuta attentamente se optare per la formula del leasehold, dell’Hak Pakai o se costituire una PT PMA.

Questa scelta dipenderà dai tuoi piani (se è per uso personale, affitto turistico o un’attività su larga scala), dal tuo budget e dalla tua situazione relativa al visto. Un avvocato esperto nel settore chiarirà i tuoi dubbi in un unico colloquio.

2. Assumi un avvocato locale di fiducia

In Indonesia questo passaggio è imprescindibile. Il labirinto dei titoli di proprietà, la verifica della destinazione d’uso del terreno e l’esame dei permessi di costruzione richiedono un esperto locale che sappia il fatto suo. La consulenza generica a distanza qui non serve a nulla. Cerca uno studio legale con comprovata esperienza con clienti stranieri e che conosca nei dettagli la zona in cui intendi acquistare.

3. Verifica il titolo di proprietà e la destinazione d’uso dell’immobile

Il fatto che una villa ti colpisca nelle foto non significa che sia legale. Il tuo avvocato ha il compito di verificare il tipo di titolo di proprietà (Hak Milik, HGB, Hak Pakai), controllare che il permesso di costruzione sia in regola (l’IMB o SLF) e assicurarsi che la casa non sia costruita su un’area protetta a fini agricoli o forestali, né che sia oggetto di controversie familiari relative al terreno.

4. Negozia e firma il contratto preliminare

Una volta verificato che i documenti siano in regola, è il momento di concordare il prezzo e le condizioni. Se scegli la formula del leasehold, in questa fase si definiscono chiaramente la durata del contratto, il costo di un eventuale rinnovo futuro e si concorda il pagamento anticipato. Se opti per le altre formule, la procedura assomiglia maggiormente a una normale compravendita.

Affida la stesura di questo contratto preliminare al tuo avvocato per andare sul sicuro.

5. Formalizza l’acquisto davanti a un notaio PPAT

La firma ufficiale della transazione avviene tramite un atto di compravendita (Akta Jual Beli, AJB) davanti a un notaio PPAT, ovvero un tipo di notaio specializzato esclusivamente nelle transazioni immobiliari in Indonesia. In questa stessa occasione si provvede al pagamento di tutte le imposte e le tasse relative all’operazione.

6. Registra il titolo di proprietà

Infine, il notaio PPAT si occuperà di portare i documenti all’ufficio locale del Catasto (BPN) per registrare il cambio di proprietà. L’intero processo, fino alla consegna del certificato catastale aggiornato a tuo nome, richiede solitamente dalle 4 alle 12 settimane, a seconda della rapidità delle procedure nella regione.

Come pagare una casa in Indonesia?

Le transazioni immobiliari in Indonesia vengono legalmente concluse in rupie indonesiane (IDR), anche se i prezzi per gli stranieri sono spesso indicati in dollari o euro. La conversione effettiva della valuta viene calcolata proprio al momento del pagamento.

I bonifici internazionali sono il metodo tradizionale per trasferire il proprio denaro. Attenzione però: preparatevi a giustificare fino all’ultimo centesimo: i notai e le banche applicano controlli di conformità normativa molto rigorosi.

Avere una tracciabilità impeccabile della provenienza del denaro è fondamentale in Indonesia, poiché le leggi sul controllo dei capitali richiedono che qualsiasi movimento di importi elevati sia perfettamente giustificato per iscritto.

D’altra parte, devi tenere presente che le banche indonesiane non concedono mutui agli stranieri che possiedono solo un titolo Hak Pakai sulla propria abitazione. Ciò significa che, per la stragrande maggioranza degli acquirenti internazionali, il pagamento in contanti è l’unica opzione realmente disponibile. Solo se decidi di aprire una PT PMA potrai, in determinati casi, accedere a finanziamenti aziendali per coprire parte dell’investimento con il debito.

Consigli prima di acquistare una casa in Indonesia

L’Indonesia ha un mercato talmente particolare che i consigli tipici che ti darebbero per un acquisto in Europa qui non ti saranno di grande utilità. Tieni a mente questi dettagli, che sono quelli che fanno davvero la differenza:

1. Rimani in contatto prima, durante e dopo

Gestire l’acquisto di una casa a migliaia di chilometri di distanza, in un paese composto da oltre 17.000 isole, con diversi fusi orari e con tutti i contratti redatti in bahasa Indonesia, richiede che tu sia raggiungibile 24 ore su 24.

L’eSIM per l’Indonesia di Holafly risolve questo problema offrendoti dati illimitati dal momento stesso in cui atterri all’aeroporto di Bali o a quello di Giacarta, evitando di perdere tempo alla ricerca di negozi locali. Se il tuo soggiorno si prolunga, i suoi piani mensili con rinnovo automatico e l’opzione Always On (che ti riserva 1 GB di riserva per ogni evenienza) ti garantiscono che non rimarrai mai senza connessione nel bel mezzo di una firma importante.

2. La zonizzazione è importante quanto il titolo di proprietà

Una casa può avere documenti perfetti e in regola e, nonostante ciò, rappresentare un problema enorme se è costruita in una zona dove non sono consentiti gli affitti turistici.

A Bali, ad esempio, sui terreni agricoli protetti (noti come zona hijau o zona verde) è vietata per legge l’edilizia residenziale o turistica. Far verificare la zonizzazione dal tuo avvocato prima di spendere anche un solo dirham è un passaggio che non puoi mai saltare.

3. Il leasehold non equivale all’acquisto

Un contratto di leasehold di 25 anni a Bali può sembrare un’eternità all’inizio, ma stai certo che quando arriverai al ventesimo anno e vorrai vendere o rinnovare, la tua posizione negoziale con il proprietario del terreno sarà molto debole se non hai definito bene i termini fin dal primo giorno.

I contratti ben redatti includono clausole di proroga automatica con prezzi chiari e durate che raggiungono i 50 anni o più. Quelli mal redatti, no. Fai in modo che il tuo avvocato esamini con attenzione ogni riga delle clausole di proroga.

4. Le autorizzazioni per gli affitti turistici sono obbligatorie

Se la tua idea è recuperare l’investimento mettendo la villa su Airbnb o Booking, hai bisogno delle autorizzazioni specifiche del governo. La normativa sugli affitti turistici in Indonesia è diventata molto più severa nel 2026, introducendo nuovi requisiti di controllo e conformità per le piattaforme digitali.

Operare alla cieca e senza le licenze corrette può costarti multe molto salate o addirittura la chiusura dell’attività.

5. Visita l’immobile prima di acquistarlo, in ogni caso

Le foto delle ville di Bali sui portali internazionali sono meravigliose, ma la macchina fotografica non ti mostra che la strada di accesso è una pista sterrata impraticabile quando piove, che c’è un tempio lì accanto con cerimonie rumorose nelle prime ore del mattino o che la zona subisce interruzioni dell’acqua corrente ogni due per tre.

Andare di persona, fare un giro nel quartiere e visitarlo in diversi momenti della giornata è la tua unica vera protezione contro le spiacevoli sorprese.

6. Segnali di allarme specifici del mercato indonesiano

Fai molta attenzione ai seguenti segnali di allarme: venditori che insistono affinché tu ricorra a un prestanome locale per intestare la casa a tuo nome, immobili privi di un permesso di costruzione valido (IMB o SLF), terreni con titoli di proprietà dubbi o contratti di leasehold che lasciano in sospeso le modalità di gestione dei futuri rinnovi annuali.

Al minimo sospetto, fermati immediatamente e consulta il tuo avvocato.

Domande frequenti sull’acquisto di una casa in Indonesia

Plans that may interest you

eSIM l'Albania

Leggi la biografia completa

Related reading