Come acquistare una casa nelle Filippine se si è stranieri nel 2026

Acquistare un immobile in questo paese del Sud-Est asiatico può rappresentare un’opportunità di investimento o una seconda casa, ma è necessario informarsi bene sulla normativa locale prima di fare il grande passo. A differenza di altri paesi, per acquistare una casa nelle Filippine come straniero è necessario rispettare alcune restrizioni relative alla proprietà dei terreni.

In questo articolo ti forniremo informazioni sui requisiti legali richiesti da questa destinazione, sui documenti necessari, sui tipi di proprietà che puoi acquistare, nonché sull’attuale situazione del mercato immobiliare filippino. Ti spiegheremo inoltre se devi pagare delle tasse per questa transazione e ti illustreremo tutti i passaggi necessari per trovare un’abitazione che corrisponda a ciò che stai cercando e come procedere fino al giorno della firma.

Requisiti per gli stranieri che desiderano acquistare una casa nelle Filippine

Se stai cercando un immobile nelle Filippine, sia come investitore che per risiedere nel Paese, la prima cosa che devi chiarire è la principale limitazione che si applica ai cittadini stranieri. La legislazione del Paese vieta la vendita di terreni a persone non residenti, ma esistono altre alternative a determinate condizioni.

1. Tipi di proprietà per gli stranieri

Il governo filippino autorizza la vendita agli stranieri di proprietà in regime di condominio. Ciò significa che potrai acquistare un appartamento all’interno di un edificio in cui vivono altre persone e in cui si condividono alcune aree comuni, come il corridoio, l’ascensore, i giardini e il complesso residenziale, qualora presente. Questo acquisto è limitato a un massimo del 40% di acquirenti stranieri e del 60% di filippini.

Al contrario, se stavi pensando di acquistare una casa con terreno di proprietà, questa opzione è riservata esclusivamente ai filippini, ma puoi stipulare un contratto di locazione del terreno della durata massima di 50 anni, rinnovabile per altri 25 anni. In questo modo, sarai proprietario della casa, ma non del terreno su cui sorge.

2. Documentazione necessaria

Non è obbligatorio avere la residenza per acquistare una casa nelle Filippine, ma può essere utile per snellire le pratiche con la banca. Se il motivo del tuo acquisto è vivere nelle Filippine, lavorare da remoto come nomade digitale o risiedere per un certo periodo, dovrai richiedere il visto corrispondente presso l’ambasciata filippina nel tuo paese d’origine. Una cosa che devi tenere ben chiara è che essere proprietario di un’abitazione in questo paese non ti autorizza a risiedervi. A tal fine, devi richiedere il permesso adeguato.

Pertanto, come documentazione obbligatoria ti serviranno solo il passaporto, il contratto di compravendita, l’atto di proprietà, la registrazione e una prova delle tue disponibilità finanziarie.

3. Requisiti finanziari di base

Le banche filippine di solito non concedono mutui agli stranieri, pertanto molti acquirenti ricorrono ai propri risparmi. Dovrai avere a disposizione un acconto per la caparra e la capacità di pagare l’intero importo dell’immobile in contanti o tramite un finanziamento locale o internazionale.

4. Rivolgersi a un avvocato o a un notaio

Quando si acquista una casa nelle Filippine come straniero, è vivamente consigliabile farsi assistere da un professionista, come un avvocato o un consulente immobiliare, che esamini il contratto, ti aiuti con la traduzione e ne verifichi la legalità. Inoltre, la figura del notaio sarà obbligatoria per formalizzare il contratto di compravendita.

5. Acquisto tramite società o con un partner filippino

Se sei sposato con una persona filippina e desideri acquistare insieme a lei, le condizioni non variano rispetto alla normativa vigente: la proprietà può essere intestata a lei, ma tu avrai solo il diritto di godimento. Per quanto riguarda l’acquisto tramite una società, questa deve avere almeno il 60% di proprietà filippina e questo metodo viene solitamente utilizzato solo per grandi investimenti.

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Quanto costa una casa nelle Filippine?

In generale, acquistare una casa nelle Filippine è molto più conveniente che in Europa, anche se con notevoli differenze tra le zone urbane moderne e le aree rurali. Il prezzo degli immobili varia a seconda della città, della posizione, dei collegamenti, dei servizi nelle vicinanze e del tipo di immobile. Ecco un’indicazione approssimativa del prezzo al metro quadrato nelle principali città:

• Manila (centro): $2.000–$3.500 (€1.700–€2.975) m²
• Manila (periferia): $1.000–$2.000 (€850–€1.700) m²
• Cebu: 1.200–2.500 $ (1.020–2.125 €) m²
• Davao: 800–1.500 $ (680–1.275 €) m²
• Zone rurali: 300–800 $ (255–680 €) m²

Le zone più costose si trovano nella Metro Manila, soprattutto nei quartieri finanziari di Makati o Bonifacio Global City, dove un appartamento in condominio di circa 60 m² può costare circa $120.000–$210.000 (€102.000–€178.500). D’altra parte, in città secondarie come Cebu, un appartamento di 80 m² costa tra $80.000 e $160.000 (€68.000–€136.000), mentre nelle isole o nelle zone rurali, dove le infrastrutture e i servizi sono più limitati, è possibile trovare una casa a partire da $30.000 (€25.500).

Tenendo conto del costo della vita nelle Filippine e dello stipendio medio di un lavoratore locale, compreso tra $300 e $600 al mese (€255–€510), è difficile per loro acquistare un’abitazione nelle principali città, che sono riservate soprattutto agli investitori stranieri. Oltre al prezzo della casa, dovrai aggiungere anche le seguenti spese extra annuali:

• Spese condominiali: da $600 a $2.000 (da €510 a €1.700)
• Manutenzione generale: da $300 a $1.000 (da €255 a €850)
• Utenze (acqua, elettricità): da $600 a $1.500 (da €510 a €1.275)

Tasse relative all’acquisto di una casa nelle Filippine

Ora che sai quanto costa acquistare una casa nelle Filippine e quanto costa mantenerla, vediamo quali sono le tasse in vigore nel Paese, sia al momento dell’acquisto, sia durante il possesso, sia dopo la vendita. Nella tabella seguente ti mostriamo una sintesi delle principali imposte e tasse da versare all’inizio dell’acquisto:

Una volta diventato proprietario, dovrai pagare alcune tasse statali e locali annuali, come l’imposta sui beni immobili (Real Property Tax), compresa tra l’1% e il 2% del valore catastale e la tassa comunale, obbligatoria in alcune zone. Ad esempio, per un immobile del valore di $100.000 (€85.000), la Real Property Tax (RPT) sarebbe compresa tra circa $200 e $600 (€170–€510). Inoltre, al momento della vendita, verrà applicata un’aliquota del 6% sul valore più elevato tra quello di vendita e quello catastale.

Le imposte immobiliari nelle Filippine sono uguali per residenti e non residenti, ma possono variare a seconda della località, poiché nei comuni più piccoli le aliquote sono più basse. Ti consigliamo di verificare se il tuo Paese ha stipulato un trattato di doppia imposizione con le Filippine, come nel caso di Spagna, Regno Unito, Germania o Canada, in modo da evitare di pagare due volte sullo stesso guadagno.

Passaggi per acquistare una casa nelle Filippine

In un periodo complessivo compreso tra le 6 e le 12 settimane circa, puoi acquistare una casa nelle Filippine seguendo ciascuno dei passaggi che ti proponiamo di seguito. È fondamentale non avere fretta e analizzare attentamente l’intero processo, soprattutto la verifica legale dell’immobile, per evitare frodi o truffe.

1. Ricerca degli immobili (1–4 settimane)

Iniziamo cercando immobili che si adattino al tuo budget e al tipo di proprietà che desideri. A tal fine, puoi navigare su portali online come Lamudi Philippines, Dot Property o PropertyMart, utilizzando i filtri per selezionare prezzi e zone. Puoi anche recarti di persona o chiamare un’agenzia immobiliare locale come REMAX Gold Philippines, Cebu Grand Realty o FilipinoHomes. Dai sempre la priorità alle agenzie registrate e con licenza attiva. Se non ti trovi nel Paese, richiedi una videochiamata per vedere l’immobile in diretta. In questo modo, potrai confrontare la realtà con le foto pubblicate.

2. Verifica della regolarità dell’immobile (1–2 settimane)

Il secondo passo è uno dei più importanti, poiché devi assicurarti che l’immobile sia legale e possa essere venduto. Non fidarti solo delle informazioni fornite dal venditore e richiedi il titolo di proprietà, il registro, l’identità del proprietario e una prova che l’immobile sia libero da gravami o debiti. Inoltre, se si tratta di un condominio, verifica che rispetti il limite del 40% di proprietari stranieri.

3. Negoziare il prezzo e le condizioni (1 settimana)

In questo Paese è consuetudine negoziare quando si tratta di immobili di seconda mano, quindi presenta un’offerta al venditore tramite l’agenzia immobiliare e negozia il prezzo finale. Definisci le condizioni di pagamento, le scadenze e ciò che è incluso nell’immobile, come mobili, posto auto o elettrodomestici.

4. Firmare il contratto preliminare e versare la caparra (1 settimana)

Una volta raggiunto l’accordo, è il momento di formalizzare la prenotazione con un contratto preliminare. A questo punto, dovrai versare una caparra compresa tra l’1% e il 5% a titolo di garanzia dell’adempimento dell’acquisto. Questo passaggio ti assicura la proprietà mentre viene preparata la documentazione per la firma.

5. Revisione legale completa (2-4 settimane)

È in questa fase che l’avvocato dell’agenzia immobiliare o un avvocato privato, se acquisti direttamente dal proprietario, deve verificare l’atto di proprietà dell’immobile, la regolarità della registrazione, la sua situazione fiscale e il rispetto della normativa per gli stranieri. Ti consigliamo vivamente di effettuare questa fase per evitare problemi futuri.

6. Firma finale e registrazione (1-2 settimane)

Una volta completata la revisione e verificata la correttezza di tutti i dati, si procede a fissare con il notaio la data della firma. A questo punto viene effettuato il pagamento finale tramite bonifico e ti vengono consegnate le chiavi. Infine, il notaio aggiorna il titolo di proprietà a tuo nome nel Registro Immobiliare, affinché, ufficialmente, l’immobile diventi di tua proprietà.

Come pagare una casa nelle Filippine?

Il modo più comune per pagare una casa nelle Filippine è tramite bonifico, dalla tua banca all’estero o tramite un conto locale. Alcune banche potrebbero richiedere un visto o un permesso di soggiorno per aprire un conto, ma con questa opzione riduci le commissioni e i tempi di attesa.

D’altra parte, la maggior parte degli stranieri sceglie di pagare senza ricorrere a finanziamenti locali, sia in contanti che tramite un prestito personale internazionale. Tieni presente che esistono controlli bancari per prevenire il riciclaggio di denaro, pertanto devi giustificare la provenienza dei fondi. Inoltre, il cambio di valuta può incidere sul prezzo finale di alcune migliaia di dollari o euro.

Se non vuoi richiedere un mutuo, ma non disponi nemmeno di denaro sufficiente, una pratica comune nelle Filippine è il pagamento diretto al proprietario a rate negoziabili, ma richiede molta cautela dal punto di vista legale e deve comunque essere formalizzato davanti a un notaio.

Consigli prima di acquistare una casa nelle Filippine

Per concludere, sia prima che dopo il processo di acquisto, è importante disporre di una buona connessione a Internet per poter gestire tutte le pratiche necessarie, comunicare con l’agente immobiliare, effettuare videochiamate e verificare la documentazione online. A questo proposito, Holafly è il tuo miglior alleato con soluzioni molto pratiche per gli stranieri.

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Ora che sai come avere Internet senza dipendere dalle reti Wi-Fi locali o dall’acquisto di una SIM locale all’arrivo, scopriamo altri consigli finali affinché la tua ricerca di un alloggio nelle Filippine sia un vero successo.

Consigli per un acquisto sicuro

1. Controlla tutta la documentazione: non firmare nulla prima di aver verificato la legalità dell’immobile, che sia libero da gravami e registrato.
2. Rivolgiti a un consulente legale locale: il modo più sicuro per acquistare una casa nelle Filippine è tramite un’agenzia immobiliare o un avvocato che ti aiuti a verificare la documentazione e i contratti.
3. Valuta la zona prima di acquistare: verifica la presenza di mezzi di trasporto, servizi, ospedali, scuole e se si tratta di un luogo sicuro. Ciò influirà sulla tua qualità di vita e sul potenziale di rivalutazione dell’immobile.
4. Studia il mercato prima di decidere: confronta i prezzi per zona e tipo di immobile, così saprai fino a che punto puoi negoziare ed eviterai di pagare più del dovuto.
5. Tieni conto delle limitazioni legali per gli stranieri: se acquisti in un condominio, il 60% deve appartenere ad acquirenti locali e solo un massimo del 40% sarà destinato agli stranieri.
6. Individua i segnali comuni di frode: prezzi molto al di sotto del mercato, mancanza di documentazione e fretta nel concludere l’operazione.
7. Affitta prima di acquistare: se l’obiettivo del tuo acquisto è vivere nel Paese, ti consigliamo di dedicare alcune settimane a soggiornare in affitto nella zona. In questo modo, potrai assicurarti di sentirti a tuo agio e prendere una decisione più ponderata.

Domande frequenti sull’acquisto di una casa nelle Filippine

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