Come acquistare una casa in Colombia se sei straniero nel 2026

Se stai pensando di acquistare una casa in Colombia, è importante che tu conosca i requisiti da soddisfare, le tasse da pagare e i metodi migliori per effettuare il pagamento finale e ottenere il tuo nuovo immobile in tutta sicurezza.

Inoltre, è fondamentale che tu capisca in quali zone è consentito acquistare, quali sono le città che offrono il miglior prezzo al metro quadrato e come procedere passo dopo passo per trovare e acquistare un immobile nel Paese del caffè.

Infine, ti forniamo una serie di consigli che ti eviteranno di commettere errori o di trascurare alcuni requisiti fondamentali durante il processo.

1. Requisiti per gli stranieri per poter acquistare una casa in Colombia

Lo Stato colombiano consente ai cittadini stranieri di acquistare beni immobili senza restrizioni generali di nazionalità, il che garantisce loro praticamente gli stessi diritti di proprietà dei colombiani.

Tuttavia, esistono altri requisiti amministrativi e legali che devi soddisfare per poter acquistare una casa in Colombia. Di seguito te li descriveremo in dettaglio.

1. È necessario avere un visto o la residenza per acquistare un immobile in Colombia?

Non è obbligatorio avere la residenza permanente per acquistare una casa in Colombia, pertanto, un cittadino straniero può acquistare un immobile anche con lo status di turista.

Tuttavia, è necessario disporre di alcuni documenti e codici personali che consentano di espletare le pratiche fondamentali per l’acquisto, come possedere un passaporto in corso di validità, ottenere un Numero di Identificazione Fiscale (NIT) o Registro Unico Tributario (RUT), a seconda dei casi.

Sarà inoltre indispensabile aprire un conto bancario colombiano nel caso in cui le transazioni riguardino somme ingenti o se intendi richiedere un finanziamento a una banca, poiché ciò facilita il trasferimento di fondi.

Se stai pensando di diventare residente in Colombia, l’acquisto di un immobile di alto valore può servirti come base per richiedere un visto per investitori.

2. Tipi di immobili che puoi acquistare in Colombia se sei straniero

In Colombia, l’acquirente straniero acquisisce normalmente la piena proprietà dell’immobile che acquista, pertanto ha il diritto di vendere, affittare o trasmettere in eredità l’immobile senza complicazioni amministrative.

Inoltre, hai diritto di accedere alle aree comuni se il tuo immobile fa parte di un condominio. Inoltre, a differenza di altri paesi latinoamericani, non esistono restrizioni particolari sulle zone costiere o di confine.

3. Documenti necessari

Per poter espletare alcune pratiche amministrative e finanziarie e firmare atti di trasferimento o contratti, ti presentiamo i documenti necessari.

• Passaporto valido e in buono stato.
• Il visto di residenza o da investitore è richiesto in casi specifici, come l’apertura di conti bancari locali.
• Prova della provenienza dei fondi che utilizzerai per l’acquisto dell’immobile.
• Precontratto di compravendita.
• Certificato bancario.
• Codice fiscale, se del caso.

Gli istituti finanziari e i notai colombiani applicano solitamente controlli antiriciclaggio, pertanto la provenienza del denaro deve essere chiaramente documentata per evitare trattenute o sollevare sospetti che possano ritardare l’operazione di acquisto.

4. Rivolgersi a un avvocato per espletare le pratiche a proprio nome

Il processo richiede obbligatoriamente l’espletamento di pratiche presso un notaio per formalizzare l’atto di proprietà del nuovo immobile, ma anche per effettuare la registrazione presso l’Ufficio degli Atti Pubblici.

A tal fine, è consigliabile avvalersi della consulenza di un avvocato che, sebbene non sia obbligatorio, può facilitare la comprensione e la verifica delle informazioni importanti relative all’immobile, quali la storia dell’immobile, l’eventuale presenza di pignoramenti o ipoteche e la situazione urbanistica del terreno, oltre alla validità della documentazione relativa alla casa.

Inoltre è molto utile collaborare con un’agenzia immobiliare locale che ti fornisca consulenza e ti guidi in merito alle zone, alle offerte e alle informazioni utili che ti consentano di prendere decisioni di acquisto più consapevoli.

5. Limiti e rischi legali

Attualmente, non esistono limiti al numero di immobili che uno straniero può acquistare in Colombia. Tuttavia, è importante verificare eventuali modifiche che potrebbero verificarsi in materia di restrizioni urbanistiche, licenze edilizie, eventuali debiti amministrativi o catastali e normative comunali.

Un altro aspetto soggetto a variazioni in Colombia, nell’ambito della legislazione immobiliare, è quello fiscale e migratorio; pertanto è indispensabile verificare queste informazioni prima di concludere l’acquisto di un immobile.

6. Acquisto tramite società o con un partner locale

Gli acquirenti stranieri solitamente acquistano immobili tramite società colombiane, società straniere registrate o avvalendosi di un partner o coniuge colombiano.

A seconda dell’opzione scelta, è possibile accedere a determinati vantaggi fiscali, sebbene ciascuna richieda una consulenza legale specializzata per poter determinare correttamente i requisiti e i passaggi da seguire.

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2. Quanto costa una casa in Colombia?

Il prezzo delle abitazioni in Colombia varia notevolmente a seconda della città, del quartiere e del tipo di immobile a cui sei interessato; le città principali come Bogotá, Medellín o Cartagena sono quelle in cui il metro quadrato è più costoso. Di seguito ti mostriamo le fasce di prezzo approssimative per città.

Nella tabella ti mostriamo i prezzi medi in USD. Tuttavia, nelle zone di lusso di città come Cartagena o Medellín, i valori possono superare ampiamente tali fasce, poiché negli ultimi anni hanno subito un aumento di valore a seguito del turismo e dell’immigrazione.

Come varia il prezzo di una casa a seconda della sua posizione in una città?

Le zone centrali delle principali città tendono ad avere prezzi più elevati, grazie al migliore accesso ai trasporti, alle attrazioni turistiche, alle aziende e agli ospedali. Inoltre, i servizi pubblici sono garantiti nella loro totalità.

Al contrario, nelle zone periferiche, le abitazioni sono più grandi e hanno un prezzo inferiore. Tuttavia, si trovano a notevole distanza dalle zone più importanti della città e, a volte, possono presentare difficoltà nell’accesso ad alcuni servizi, come Internet e persino in termini di sicurezza.

I prezzi più bassi si trovano nelle zone rurali, dato che in alcuni luoghi spesso mancano i servizi, per cui occorrerebbe concordarne la fornitura con le amministrazioni comunali.

Per darti un esempio concreto di come variano i costi di un immobile a seconda della sua ubicazione in Colombia, abbiamo selezionato alcune proprietà in diverse località del Paese insieme ai loro valori approssimativi:

Un piccolo appartamento a Bogotá, la capitale colombiana, può costare tra 80.000 e 150.000 USD, più o meno tra 300 000 000 e 560 000 000 COP. Mentre una casa unifamiliare a Medellín può aggirarsi tra i 120.000 e i 250.000 USD, il che si traduce in pesos colombiani tra 450.000.000 e 950.000.000 COP.

Una casa in una zona rurale colombiana si trova a partire da 50.000 USD, anche se bisogna tenere conto delle spese di adeguamento e di allacciamento ai servizi comunali, se necessario.

Costi post-acquisto

Oltre al prezzo pagato per l’acquisto del tuo nuovo immobile, è importante tenere conto di altre spese che dovrai sostenere dopo l’acquisto, come le spese condominiali mensili che oscillano tra i 50 e i 300 USD a seconda che si tratti di un complesso residenziale recintato.

Devi calcolare i costi di riparazioni, adeguamenti o ristrutturazioni che desideri effettuare, sia per gusto che per necessità, al fine di ottimizzare l’uso dei servizi di base della casa.

Rapporto con il salario locale

Per un cittadino colombiano che percepisce il salario minimo, l’accesso all’alloggio è legato all’acquisto di alloggi in progetti di interesse sociale, tramite sussidi statali o concessi dalle casse di compensazione familiare a cui sono affiliati in qualità di lavoratori autonomi o dipendenti.

Per gli stranieri, specialmente quelli con redditi in dollari o euro, l’accesso ad alloggi con una posizione migliore, servizi pubblici e finiture infrastrutturali di qualità superiore, è più agevole, poiché dispongono di una situazione economica più solida rispetto a quella locale.

3. Tasse su un immobile in Colombia

L’acquisto di un immobile in Colombia comporta il pagamento di alcune tasse e la copertura delle spese notarili, sia prima che dopo l’acquisto di un immobile. Per questo motivo, ti spieghiamo qui in dettaglio come funziona il sistema fiscale colombiano in questo ambito.

Tasse al momento dell’acquisto

I principali costi da sostenere al momento dell’acquisto sono: le spese notarili, pari a circa lo 0,27% del valore totale dell’immobile più l’IVA, tra lo 0,5% e l’1% per l’iscrizione nel registro immobiliare, e tra lo0,3% e l’1% a titolo di beneficenza a seconda della città.

Altre imposte e spese da non dimenticare sono: le spese di registrazione, che possono arrivare allo 0,54%, ma vengono ripartite tra acquirente e venditore, e, in generale, le spese legali e le pratiche amministrative relative all’acquisto di un immobile.

Imposta fondiaria annuale

L’imposta fondiaria dipende dal comune in cui si trova il tuo immobile e dal valore catastale. Le aliquote oscillano solitamente tra l’1 e il 16 per mille del valore catastale.

Ad esempio, un’abitazione a Bogotá con un valore catastale di 500 000 000 COP deve pagare un’imposta fondiaria compresa tra 2 e 6 milioni di COP all’anno, a seconda dell’aliquota applicata all’immobile, che può essere pari al 5,5% o al 12,3% del valore catastale totale.

Imposta sulla vendita dell’abitazione

Se in seguito decidi di vendere l’immobile e realizzi un guadagno, potrebbe esserti applicata l’imposta sulle plusvalenze occasionali, pari al 15% sull’utile realizzato quando l’immobile è stato posseduto per più di due anni.

Accordi di doppia imposizione

La Colombia ha accordi di doppia imposizione con paesi quali Spagna, Messico, Cile e Canada, il che può evitare il pagamento di doppie imposte se vengono soddisfatti i requisiti necessari e corrispondenti al tuo paese di origine.

4. Passaggi per acquistare una casa in Colombia

Abbiamo preparato una serie di passaggi che ti aiuteranno non solo a capire qual è il modo migliore per acquistare una casa in Colombia, ma anche a seguire un iter ordinato e in linea con le procedure amministrative e legali.

1. Ricerca degli immobili

Per cercare un immobile, le opzioni più comuni che vengono solitamente utilizzate in Colombia sono:

• Portali immobiliari.
• Agenzie locali.
• Imprese di costruzione.
• Contatti di fiducia in Colombia.

Indipendentemente dall’alternativa che sceglierai, assicurati che il processo ti consenta di confrontare e analizzare i pro e i contro di ogni immobile che ti interessa. Ricorda che la decisione finale spetta a te.

2. Verifica la situazione legale dell’immobile

Prima di firmare il contratto di compravendita immobiliare, è indispensabile verificare tutte le questioni legali relative all’immobile, come, ad esempio, il certificato di proprietà e di assenza di gravami, eventuali ipoteche, pignoramenti o debiti di natura amministrativa che l’immobile possa avere e, infine, lo stato delle licenze di cui dispone l’immobile.

3. Promessa di compravendita

Quando firmi la promessa di compravendita, verifica che il valore che pagherai corrisponda a quello concordato in via definitiva. Inoltre, assicurati che la modalità di pagamento sia la più conveniente per entrambe le parti e tieni presente le date di consegna e le penali in caso di inadempienza.

Normalmente viene versato un acconto iniziale concordato tra te e il venditore, che può variare dal 10% al 30% del valore totale. Per formalizzare questo documento, è necessario autenticarlo presso un notaio.

4. Firma dell’atto pubblico

La compravendita viene formalizzata davanti a un notaio mediante atto pubblico, al quale sia tu che il venditore dovete partecipare per apporre la firma. Lo stesso giorno, lo studio notarile provvede al pagamento delle imposte e delle tasse, oltre a convalidare le firme.

Una volta completata la procedura di registrazione dell’immobile a tuo nome, riceverai il certificato di proprietà e di assenza di gravami che ti confermerà come nuovo proprietario dell’immobile.

5. Errori frequenti

Per evitare contrattempi sia legali che amministrativi, ti forniamo un elenco degli errori più comuni che si commettono al momento dell’acquisto di un immobile in Colombia.

• Non verificare la storia legale dell’immobile.
• Acquistare senza un avvocato.
• Non verificare la provenienza del denaro.
• Affidarsi a contratti informali.
• Sottovalutare i costi aggiuntivi.

In questo modo, procederai con maggiore cautela durante tutte le fasi dell’acquisto della tua nuova casa e, inoltre, proteggerai il tuo investimento.

5. Come pagare una casa in Colombia?

Conoscere quali sono i migliori metodi di pagamento per un immobile in Colombia ti eviterà di cadere vittima di frodi e di subire ritardi nel processo di acquisto. Per questo motivo, di seguito ti indichiamo come effettuare le tue transazioni in modo sicuro:

Metodi di pagamento comuni

I pagamenti vengono solitamente effettuati tramite bonifici bancari internazionali, attraverso l’apertura di un conto bancario colombiano che consenta di effettuare operazioni in modo più efficiente e in tempi più brevi, e tramite assegni circolari.

Quali restrizioni valutarie potresti incontrare se effettui il pagamento dall’estero?

Le autorità colombiane richiedono di dichiarare correttamente gli investimenti esteri e di giustificare la provenienza dei fondi affinché questi siano considerati legali. Inoltre possono esserci controlli sui cambi, detrazioni e rischi per le transazioni dall’estero, a seconda dell’importo trasferito.

Mutui per stranieri

In qualità di acquirente straniero, puoi accedere a mutui ipotecari in Colombia, a condizione che tu possa dimostrare di soddisfare i seguenti requisiti:

• Reddito.
• Storia finanziaria.
• Conto corrente in Colombia.
• Acconto elevato.

Se non disponi della documentazione richiesta in quanto straniero, le opzioni più comuni che solitamente scelgono gli acquirenti espatriati sono i prestiti per investimenti liberi nei loro paesi d’origine, da investire in immobili in Colombia per pagare in contanti.

6. Consigli prima di acquistare una casa in Colombia

In questa sezione ti forniremo alcuni consigli e raccomandazioni da applicare fin dal primo momento in cui inizi la ricerca di una casa in Colombia.

• Informati su com’è il quartiere in cui si trova l’immobile che ti interessa: passeggia, indaga, chiedi e verifica aspetti quali la sicurezza, la disponibilità dei servizi pubblici e la vicinanza ad altri luoghi di importanza fondamentale come ospedali o supermercati.
• Verifica che l’immobile sia in regola dal punto di vista amministrativo: controlla che tutti i pagamenti relativi ai servizi pubblici, all’imposta fondiaria e alle spese condominiali siano in regola.
• Rimani connesso durante il processo di acquisto: sia che tu sia nel tuo paese d’origine o in Colombia, è importante che tu sia sempre connesso a Internet. A tal fine, ti consigliamo i piani mensili di Holafly che ti offrono 25 GB o dati illimitati, oltre ai seguenti vantaggi.
  • Copertura in oltre 160 paesi in tutto il mondo
  • Hotspot per condividere i tuoi dati con altri dispositivi.
  • Always On ti offre 1 GB gratuito ogni mese per avere sempre a disposizione dati di emergenza in oltre 70 paesi in tutto il mondo. Puoi usufruire di questo vantaggio quando esaurisci i dati o nel caso in cui disattivi il tuo piano.
• Un’altra opzione di connessione: se viaggi in questo paese sudamericano per una o due settimane, puoi optare per l’eSIM per la Colombia di Holafly che offre dati illimitati solo per i giorni di cui hai bisogno, facendoti risparmiare i costi di roaming internazionale con il tuo operatore locale.
• Tieni conto dei costi aggiuntivi: al momento dell’acquisto non devi solo pagare l’importo corrispondente al valore dell’immobile, ma devi anche tenere presenti le percentuali relative a tasse, pratiche amministrative, onorari e costi logistici tipici di un acquisto di questo tipo.
• Fatti assistere da un legale: rivolgiti a un avvocato e a un consulente che ti aiutino sia a verificare la documentazione sia a espletare le pratiche amministrative e legali nel rispetto delle leggi colombiane.

7. Domande frequenti sull’acquisto di una casa in Colombia

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