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Come acquistare una casa a Bali se sei straniero nel 2026
Vuoi comprare una casa a Bali? Qui ti illustriamo i limiti e le alternative a tua disposizione per realizzare il tuo progetto abitativo.
L’acquisto di una casa a Bali da parte di uno straniero richiede il rispetto di una procedura legale e amministrativa diversa da quella che si riscontra nei paesi europei o latinoamericani, poiché le autorità indonesiane stabiliscono limiti specifici e rigorosi per gli acquirenti internazionali.
Alla luce di ciò, abbiamo redatto questa guida che ti consentirà di comprendere come funziona il mercato immobiliare dell’isola, il tipo di proprietà a cui puoi aspirare, i costi al metro quadrato e le modalità di pagamento.
Inoltre, abbiamo raccolto una serie di consigli e passaggi da seguire per consentirti di effettuare un acquisto sicuro e con la massima attenzione ai dettagli, al fine di ridurre i rischi di perdita del tuo investimento.
Requisiti per gli stranieri che desiderano acquistare una casa a Bali
Sebbene il mercato immobiliare a Bali sia in forte espansione, gli acquirenti stranieri devono sottostare ad alcune restrizioni, come ad esempio l’impossibilità di diventare proprietari a pieno titolo di un immobile, dato che le autorità indonesiane danno la priorità ai propri cittadini.
Di conseguenza, gli stranieri tendono a cercare altre alternative per poter accedere agli immobili tramite figure giuridiche autorizzate, che ti illustriamo di seguito.
| Tipo di proprietà | Forma contrattuale | Caratteristiche |
| Leasehold | Contratto di locazione con durata compresa tra i 25 e i 50 anni o più. | Si tratta di una delle forme più utilizzate dagli stranieri per stabilirsi in un’abitazione a Bali. Questa modalità non ti rende proprietario, ma ti conferisce il diritto di uso dell’immobile per un determinato periodo. |
| Hak Pakai | Ti conferisce il diritto di uso dell’immobile. | Puoi utilizzare e occupare l’immobile per un certo periodo. In questo caso, l’immobile può appartenere allo Stato o a un proprietario privato indonesiano. Tuttavia, ha un peso giuridico maggiore, poiché ti conferisce il diritto di uso di un’abitazione in base alla certificazione ufficiale dei terreni, sebbene ciò non implichi la proprietà. |
| Acquisto tramite PT PMA | Acquisto tramite una società straniera registrata in Indonesia. | La Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing, nota come PT PMA, è una società di investimento straniera legalmente registrata in Indonesia, attraverso la quale è possibile acquistare un immobile a scopo abitativo o commerciale. Comporta maggiori adempimenti, pratiche burocratiche e una soglia minima di investimento. |
Visto o permessi di soggiorno necessari
A seconda della modalità scelta per ottenere l’uso di un immobile a Bali, è necessario presentare determinati documenti personali relativi all’immigrazione; ad esempio: se si intende avvalersi della modalità leasehold, ovvero un contratto di locazione a lungo termine, non sempre verrà richiesta la residenza.
Invece, per acquistare un immobile tramite Hak Pakai è necessario essere residenti, poiché ciò consente di registrare il diritto a proprio nome in qualità di straniero. In genere, ti verrà richiesto un visto come il Kitas, che è temporaneo, il Kitap, che è permanente, o un visto di seconda residenza.
Documenti da presentare
Devi avere il tuo passaporto in corso di validità, il permesso di soggiorno se necessario, una prova di disponibilità finanziaria, il contratto di compravendita o di locazione, la due diligence sull’immobile, il certificato di zonizzazione, la verifica del registro immobiliare e il codice fiscale locale per determinate procedure.
Assistenza legale e consulenza immobiliare professionale a Bali
Data la complessità del sistema immobiliare a Bali, si consiglia agli stranieri di rivolgersi a un avvocato specializzato in diritto immobiliare e a un agente immobiliare autorizzato che li guidi nella ricerca di un alloggio.
In questo modo potrai assicurarti che venga effettuata una verifica dei certificati relativi agli immobili, garantendo che siano autorizzati alla vendita o alla locazione a lungo termine a stranieri.
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Costo di una casa a Bali
Il costo di una casa a Bali per gli stranieri è solitamente molto più elevato rispetto ai prezzi offerti alla popolazione locale.
Si tratta di una misura adottata dalle autorità indonesiane per proteggere il mercato immobiliare, dando priorità ai propri cittadini. Ciononostante, ecco i prezzi approssimativi al metro quadrato in alcune zone di Bali.
Prezzo medio al metro quadrato a Bali
A sud e a sud-ovest dell’isola, zone come Canggu, Seminyak, Uluwatu o Ubud presentano prezzi che vanno da 1500 a 5000 dollari al metro quadrato per immobili già costruiti come ville, appartamenti o abitazioni,alcuni dei quali vicini alle spiagge, il che giustifica l’alto costo della zona.
Al contrario, a nord di Bali, in particolare a Lovina o Singaraja, si trovano immobili come ville o tenute con prezzi al metro quadrato che vanno da 900 a 1.800 dollari, che risultano ancora più convenienti rispetto al sud dell’isola indonesiana.
Cosa influenza il prezzo?
Se desideri una casa fronte mare, in termini reali, potrebbe costarti circa 1 milione di dollari, poiché questo tipo di immobili è considerato di lusso.
Nel frattempo, altri immobili con una o due camere da letto si possono acquistare a un prezzo compreso tra i 160.000 e i 280.000 dollari circa, a seconda della disposizione, delle finiture, della posizione all’interno della zona, della superficie totale dell’immobile e della sua vicinanza alle località turistiche di Bali.
Costi annuali di una casa a Bali
Le case a Bali comportano solitamente alcuni costi di manutenzione annuali che è importante conoscere per non farsi cogliere di sorpresa da queste spese.
In genere, le case o le ville a Bali dispongono di piscina e ampi giardini ricchi di alberi e piante che richiedono una cura particolare, il cui costo può aggirarsi intorno ai 3.500 dollari all’anno.
Inoltre, altri fattori come la sicurezza, la pulizia, le assicurazioni sull’immobile e alcune riparazioni da effettuare alle tubature o ai tetti sono costi che non puoi trascurare al momento dell’acquisto di un immobile sull’isola, il che può aggiungere altri 3.500 dollari o più alle spese annuali.
Tasse su una casa a Bali
Nel momento in cui acquisti un immobile a Bali, devi farti carico degli obblighi fiscali che ti spettano in qualità di proprietario dell’immobile. Per questo motivo, ti illustreremo nel dettaglio gli oneri fiscali di cui devi tenere conto.
1. Tasse al momento dell’acquisto
Quando acquisti una casa a Bali, devi aggiungere al budget le spese notarili, la registrazione legale dell’immobile, il trasferimento dei diritti e gli onorari legali, sia degli avvocati che degli agenti immobiliari e dei notai.
A seconda della forma giuridica scelta, è necessario calcolare tali costi, che in genere possono rappresentare tra il 2% e il 10% del valore contrattuale.
2. Imposta annuale sulla proprietà
Questa imposta è nota a livello locale come PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) e la sua aliquota legale è dello 0,5%, anche se la maggior parte dei proprietari paga tra lo 0,05% e lo 0,20% del valore commerciale effettivo dell’immobile all’anno, il che si traduce in una delle aliquote fiscali più basse sulla proprietà rispetto ad altri paesi della regione asiatica.
3. Imposta sulla vendita della propria casa a Bali
L’aliquota fiscale per la vendita di un immobile a Bali è pari al 2,5% sul valore lordo della vendita, che deve essere pagata esclusivamente dal venditore.
Questa imposta viene calcolata sul prezzo totale della transazione, ma non sul guadagno, poiché a Bali non esiste un’imposta sulle plusvalenze in quanto tale.
In altre parole, se vendi una villa o una casa per 300.000 USD, indipendentemente dal fatto che tu realizzi o meno un profitto, devi applicare una ritenuta del 2,5%, pari a circa 7.500 USD, ed è questa la somma che dovrai versare al fisco indonesiano per la vendita della tua casa.
4. Altre spese
Durante il processo di vendita devi anche considerare l’intervento di un agente immobiliare, che richiede una commissione compresa tra il 3% e il 5% del valore totale della vendita, oltre alle spese notarili, che possono variare dallo 0,5% all’1,5%.
Passaggi per l’acquisto di una casa a Bali
L’acquisto di una casa a Bali in qualità di straniero non residente richiede una pianificazione molto più rigorosa rispetto ad altri paesi; pertanto, seguire una procedura dettagliata garantirà non solo il successo dell’acquisto di un immobile, ma assicurerà anche il rispetto delle norme di legge.
1. Cerca immobili utilizzando diversi metodi
Per iniziare la ricerca di un immobile a Bali, è indispensabile effettuare una ricerca tramite portali web specializzati nel settore immobiliare e agenzie in grado di fornirti consulenza durante l’intero processo.
Alcuni di questi sono Rumah123, Lamudi Indonesia, Ray White Indonesia e Seven Stones Indonesia. Qui potrai confrontare diversi aspetti, come il prezzo degli immobili in varie zone di Bali, i vantaggi e gli svantaggi in termini di ubicazione e il loro interesse commerciale.
2. Verifica la situazione legale e lo stato dell’immobile che hai scelto
Accompagnato da un avvocato, verifica che tutte le informazioni e la documentazione relative all’immobile siano in regola e che vi sia l’autorizzazione alla vendita o alla locazione a lungo termine. Si raccomanda di verificare in particolare il certificato di proprietà del terreno, la licenza edilizia, la destinazione d’uso autorizzata e la registrazione catastale.
È inoltre consigliabile verificare se l’immobile presenta oneri fiscali o debiti in sospeso, i permessi necessari per affittarlo nel mercato turistico, se questo è il tuo progetto per il futuro, e lo stato strutturale della casa.
3. Fase di negoziazione
Dopo un’attenta e rigorosa verifica di tutti gli aspetti amministrativi, legali e fisici dell’immobile, puoi avviare una trattativa basata sulla situazione reale della casa.
Inoltre, vengono stabiliti accordi in cui sono chiaramente definite le date di consegna dell’immobile, il passaggio di proprietà e il pagamento totale dell’immobile.
4. Firma del primo accordo e versamento della caparra iniziale
Quando entrambe le parti sono d’accordo sulle condizioni di acquisto e vendita dell’immobile, è necessario firmare un documento che sancisca tale accordo, sia dal punto di vista economico che logistico per quanto riguarda la consegna dell’immobile.
Allo stesso modo, viene effettuato il pagamento della caparra, che di solito è compresa tra il 10% e il 30% del prezzo totale dell’immobile; ciò è sufficiente affinché l’immobile venga ritirato dal mercato e vengano stabiliti i termini e le modalità di pagamento del resto della somma.
5. Ultima verifica legale dell’immobile a cura di un notaio
Quest’ultima verifica legale viene effettuata da un notaio, che si occuperà di verificare presso l’Ufficio Nazionale del Catasto indonesiano l’autenticità del certificato di proprietà, la destinazione d’uso del terreno nella zona in cui si trova l’immobile e gli oneri fiscali a carico dello stesso, al fine di dare il via libera alla compravendita.
6. Firma definitiva dell’atto e registrazione ufficiale della proprietà
In questa fase finale, devi firmare il contratto definitivo davanti a un notaio ed effettuare il pagamento del saldo concordato con il venditore. Devi inoltre provvedere al pagamento delle imposte sull’acquisto e delle spese amministrative relative a questa procedura.
Successivamente, viene effettuata la registrazione della proprietà presso l’Agenzia Nazionale per i Terreni dell’Indonesia, con la quale si ottiene un diritto specifico sull’uso dell’immobile, una formalità la cui gestione richiede solitamente da due a otto settimane.
7. Evita i seguenti errori durante l’acquisto di una casa a Bali
Spesso si commette l’errore di non avvalersi di una consulenza legale professionale durante l’acquisto di una casa a Bali, il che può comportare da perdite significative di denaro a ritardi amministrativi.
Inoltre, non seguire una procedura strutturata passo dopo passo porta a tralasciare alcune fasi importanti, come la verifica dei documenti e dello stato dell’immobile, il che può tradursi in costi aggiuntivi una volta acquistato l’immobile.
Infine, effettuare versamenti senza aver verificato le condizioni legali e amministrative di un immobile è un errore grave, che equivale praticamente a una forma di truffa in cui si può cadere se non si prendono le precauzioni necessarie.
Come pagare una casa a Bali?
In genere, i metodi più utilizzati dagli acquirenti stranieri di immobili a Bali sono i bonifici bancari dall’estero o tramite conti bancari indonesiani; quest’ultimo metodo è il più pratico, sicuro ed economico per effettuare transazioni di denaro, poiché evita le elevate commissioni internazionali.
Esiste anche il finanziamento bancario per l’acquisto di un’abitazione a cui possono accedere i cittadini stranieri; tuttavia, non tutte le banche lo offrono e solitamente prevede requisiti ancora più rigorosi rispetto a quelli richiesti a un cittadino locale, il che rappresenta uno svantaggio.
Consigli prima di acquistare una casa a Bali
Di seguito trovi alcuni suggerimenti che vogliamo darti affinché tu tenga conto di diversi dettagli durante l’acquisto di un immobile a Bali.
1. Rimani connesso durante l’intero processo di acquisto
Come ti abbiamo spiegato nel corso di questa guida, il processo di acquisto di una casa inizia con la ricerca tramite agenzie locali o portali web, il che richiede una connessione Internet affidabile.
Che tu sia a Bali o in un altro paese, i piani di abbonamento mensile di Holafly ti saranno molto utili, poiché offrono copertura in oltre 160 paesi in tutto il mondo e ti consentono di connettere altri dispositivi.
Puoi scegliere tra 25 GB o dati illimitati che, inoltre, ti danno accesso al vantaggio Always On, il quale ti offre 1 GB di dati di riserva ogni mese gratuitamente, in modo da non rimanere senza connessione anche quando esaurisci i dati o disattivi il tuo piano, permettendoti di gestire sempre le emergenze che potrebbero presentarsi.
Se hai intenzione di recarti da Bali dal tuo paese d’origine per una o due settimane per seguire l’acquisto, puoi sottoscrivere la eSIM per Balio per l’Indonesia, che ti offre dati illimitati, evitandoti i costi di roaming internazionale con il tuo operatore locale.
2. Esamina attentamente la documentazione relativa all’immobile
Prima di firmare qualsiasi documento di compravendita di un immobile a Bali, devi verificare l’effettiva titolarità del proprietario, i permessi di utilizzo del terreno, le licenze e gli oneri fiscali dovuti per l’acquisto dell’immobile; in questo modo eviterai costi imprevisti.
3. Non sottovalutare la consulenza di un professionista locale
Ci sono diversi motivi per cui dovresti prendere in considerazione l’idea di avvalerti della consulenza di un avvocato o di un agente immobiliare a Bali.
Che si tratti della lingua, delle differenze culturali o delle dinamiche legali e amministrative del mercato immobiliare, è meglio rivolgersi a un professionista che ti guidi in ciascuno dei passaggi necessari per acquistare un immobile in modo legale e con successo.
4. Affitta una casa nella zona in cui intendi acquistare
Conoscere da vicino la zona in cui intendi acquistare un immobile ti consentirà di avere una visione più completa dell’accessibilità ai mezzi di trasporto, della vicinanza a ospedali, scuole, università e luoghi di interesse turistico.
Questo ti aiuterà a prendere decisioni più consapevoli e a confrontare anche le zone che potrebbero soddisfare meglio le tue aspettative, evitando acquisti affrettati che in seguito potrebbero trasformarsi in rimpianti.
Domande frequenti sull’acquisto di una casa a Bali
Sì, ma devi conferire a un avvocato locale una procura legale, autenticata da un notaio, affinché si occupi di tutte le pratiche legali e amministrative tramite una procura.
Il leasehold è la modalità più utilizzata dagli stranieri che desiderano acquistare un immobile a Bali, poiché consente di stipulare contratti di locazione di durata superiore ai 20 anni, permettendo loro l’uso e lo sfruttamento di un immobile a proprio nome, pur non essendo i proprietari legali del terreno.
La differenza sta nel fatto che, se l’immobile genera redditi da locazione, i residenti pagano il 10% sul reddito lordo e i non residenti il 20%.
Sì, uno straniero può acquistare legalmente un immobile a Bali, ma non con la piena proprietà. In altre parole, in Indonesia l’equivalente dell’acquisto è un contratto di locazione a lungo termine, noto come «leasehold», che va dai 25 ai 50 anni, periodo durante il quale uno straniero può fruire dell’immobile.
Poiché le restrizioni per l’acquisto di un immobile a Bali da parte di stranieri sono numerose, è frequente commettere errori legali o amministrativi, il che mette a rischio i tuoi risparmi. Ad esempio, potrebbero venderti una villa senza i permessi di utilizzo completi, potresti firmare contratti privati redatti in modo errato o acquistare immobili senza verificarne l’estensione e la destinazione d’uso autorizzata.
