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Cómo comprar casa en Rumanía siendo extranjero en 2026
En esta entrada te contamos el paso a paso para comprar casa en Rumanía en 2026, ideal para extranjeros interesados en vivir en este país de imponente arquitectura
Rumanía se ha convertido en uno de los destinos más atractivos de Europa del Este para inversores y personas que buscan una segunda residencia o un hogar permanente. Sus precios inmobiliarios competitivos, su creciente economía y su membresía en la Unión Europea la convierten en una opción cada vez más popular. Sin embargo, el proceso de compra tiene particularidades legales, fiscales y administrativas que conviene conocer antes de dar cualquier paso.
En este artículo encontrarás todo lo que necesitas saber para comprar casa en Rumanía siendo extranjero en 2026: requisitos legales, precios, impuestos, pasos del proceso y consejos clave para evitar errores costosos.
Requisitos para extranjeros para comprar una casa en Rumanía
Descubre cuáles son los requisitos para extranjeros interesados en comprar una casa en Rumanía.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades?
Sí, los extranjeros pueden comprar inmuebles en Rumanía, aunque con algunas condiciones según su nacionalidad y el tipo de propiedad.
Los ciudadanos de la Unión Europea, el Espacio Económico Europeo y Suiza tienen prácticamente los mismos derechos que los ciudadanos rumanos para adquirir propiedades, incluidos terrenos. Los ciudadanos de países fuera de la UE pueden comprar edificaciones, pero tienen restricciones para adquirir terrenos agrícolas o forestales, salvo que exista un tratado bilateral que lo permita o se realice la compra a través de una empresa constituida en Rumanía.
Documentos necesarios
Para comprar una propiedad en Rumanía, por lo usual, se requiere:
- Pasaporte o documento de identidad válido
- Número de identificación fiscal rumano (CIF o CNP para residentes)
- Prueba de fondos o financiación
- Contrato de compraventa debidamente notariado
¿Es necesario un abogado o notario?
Sí. La intervención de un notario público es obligatoria para formalizar la compraventa. Aunque no es legalmente obligatorio contratar un abogado, es bastante recomendable, sobre todo para extranjeros, ya que puede revisar contratos, verificar la situación legal del inmueble y proteger tus intereses durante todo el proceso.
Excepciones y fórmulas alternativas
Una vía muy utilizada por no comunitarios para adquirir terrenos es constituir una sociedad limitada (SRL) en Rumanía. A través de esta figura jurídica, la empresa puede comprar cualquier tipo de propiedad sin las restricciones aplicables a personas físicas extranjeras.
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¿Cuánto cuesta una casa en Rumanía?
Rumanía ofrece precios inmobiliarios notablemente más bajos que la media de Europa Occidental, aunque han subido de manera sostenida en los últimos años.
Bucarest es la ciudad más cara del país. El precio medio por metro cuadrado en zonas céntricas oscila entre 2.000 y 3.500 €/m², mientras que en barrios periféricos puede situarse entre 1.200 y 1.800 €/m². También te recomendamos nuestra entrada sobre cómo conducir en Rumanía.
Cluj-Napoca ha experimentado el mayor crecimiento de precios del país y hoy compite con Bucarest: entre 1.800 y 3.000 €/m² en el centro, y algo menos en las afueras.
Timișoara, Iași y Brașov presentan precios más moderados, entre 1.000 y 2.000 €/m² dependiendo de la zona y las características del inmueble.
En áreas rurales o ciudades pequeñas, es posible encontrar casas desde 30.000-50.000 € en total, aunque la liquidez del mercado es menor y la reventa puede ser más complicada.
El salario medio mensual neto en Rumanía ronda los 1.000-1.200 €, lo que implica que el acceso a la vivienda es un esfuerzo significativo para los locales, pero relativamente accesible para compradores extranjeros con ingresos del exterior.
En cuanto a mantenimiento anual, hay que prever entre 500 y 1.500 € para una vivienda de tamaño medio, cubriendo comunidad de propietarios, servicios básicos y pequeñas reparaciones.
Conoce aquí más detalles sobre el costo de vida en Rumanía en dólares y euros, y cómo es vivir en Rumanía siendo extranjero.
Impuestos de una casa en Rumanía
Descubre cuáles son los impuestos más significativos al momento de adquirir una propiedad en Rumanía siendo extranjero.
Impuestos al comprar
Al adquirir una propiedad en Rumanía, los principales costes fiscales son:
- Honorarios del notario: entre el 0,5% y el 1% del valor del inmueble, con tarifas reguladas según tramos de precio.
- Impuesto de registro: una tasa simbólica de aproximadamente 0,15% del valor declarado para la inscripción en el Registro de la Propiedad (Cartea Funciară).
- IVA: si compras una vivienda nueva a un promotor, puede aplicar un IVA reducido del 5% para viviendas de hasta 120.000 € y que no superen 120 m² útiles.
Impuestos anuales
El impuesto sobre bienes inmuebles (impozit pe clădiri) se calcula sobre el valor catastral del inmueble y suele ser bastante bajo, en torno al 0,1%-0,2% anual para personas físicas. En una vivienda de valor catastral de 80.000 €, esto equivale a unos 80-160 € al año.
Impuestos al vender
Si vendes la propiedad, la ganancia de capital tributa al 10% sobre el beneficio obtenido, aunque existen exenciones si el inmueble ha sido la residencia habitual durante al menos tres años.
Diferencia entre residentes y no residentes
Los no residentes fiscales están igualmente sujetos al impuesto sobre la venta de inmuebles en Rumanía. Sin embargo, Rumanía tiene convenios de doble imposición con numerosos países, entre ellos España, Alemania, Francia e Italia, lo que puede evitar tributar dos veces por la misma ganancia. Conviene verificar el convenio específico con tu país de origen.
Pasos para comprar una casa en Rumanía
Descubre el paso a paso más recomendado para que el proceso sea exitoso.
1. Buscar la propiedad
Los principales portales inmobiliarios en Rumanía son Imobiliare.ro, Storia.ro y OLX.ro. También existen agencias locales con experiencia en atender a compradores extranjeros. Visitar personalmente la zona antes de comprar es muy recomendable.
2. Verificar la situación legal del inmueble
Es imprescindible solicitar un extracto del Registro de la Propiedad (extras de carte funciară) para comprobar que el vendedor es el propietario legítimo, que no existen hipotecas, embargos o litigios pendientes y que los límites del inmueble están correctamente registrados. Este trámite puede hacerlo tu abogado o notario.
3. Negociación y acuerdo inicial
Una vez identificada la propiedad, se negocia el precio y las condiciones. Es habitual firmar una promesa de compraventa (antecontract de vânzare-cumpărare) en la que se fija el precio, el plazo para la firma definitiva y el depósito, que suele ser del 10% del precio acordado. Este documento puede firmarse ante notario o de forma privada, aunque la opción notarial ofrece mayor seguridad jurídica.
4. Due diligence legal
Tu abogado debe revisar que todos los permisos de construcción están en regla, que el inmueble no tiene deudas con la comunidad o con Hacienda, y que la documentación urbanística es correcta. Este proceso puede tardar entre dos y cuatro semanas.
5. Firma final y registro
La escritura de compraventa (contract de vânzare-cumpărare) se firma obligatoriamente ante notario. Tras la firma, el notario se encarga de inscribir la propiedad a tu nombre en el Registro de la Propiedad. El proceso completo desde la firma del antecontrato hasta la inscripción definitiva suele llevar entre cuatro y ocho semanas.
Errores frecuentes
- No verificar el historial de cargas del inmueble
- Firmar compromisos sin asesoramiento jurídico previo
- Subestimar los costes adicionales al precio de compra
- No comprobar la legalidad de construcciones o reformas
¿Cómo pagar una casa en Rumanía?
Conoce cuáles son los medios de pago más utilizados por extranjeros que adquieren viviendas en Rumanía.
Métodos de pago
El pago se realiza habitualmente mediante transferencia bancaria internacional o desde una cuenta bancaria local. Abrir una cuenta en un banco rumano (como BCR, BRD o Banca Transilvania) facilita el proceso y reduce comisiones.
Hipotecas para extranjeros en Rumanía
Los bancos rumanos ofrecen hipotecas a extranjeros, aunque las condiciones son más exigentes que para residentes. Por lo general, se requiere residencia legal en Rumanía, ingresos demostrables y una entrada mínima del 25%–35%. Los tipos de interés variables están ligados al índice ROBOR y en 2026 se sitúan aproximadamente entre el 7% y el 9% anual. Algunos bancos también ofrecen hipotecas en euros con condiciones distintas.
Pago al contado y financiación privada
Muchos compradores extranjeros optan por el pago al contado, lo que simplifica el proceso y puede generar descuentos en la negociación. La financiación privada entre particulares es legal pero implica mayores riesgos y debe formalizarse en notaría.
Transferencias internacionales y tipo de cambio en Rumanía
Si envías dinero desde el extranjero, considera usar plataformas como Wise o un banco con buenas tarifas de cambio para minimizar comisiones. El lei rumano (RON) tiene un tipo de cambio de relativa estabilidad frente al euro. Declara la transferencia si supera los 15.000 € para cumplir con la normativa antilavado de dinero.
Consejos antes de comprar una casa en Rumanía
Contar con conectividad fiable desde el primer momento es fundamental. Si estás visitando Rumanía para buscar propiedades o gestionar trámites, los planes mensuales de Holafly son una solución muy práctica.
Con sus planes de datos móviles podrás mantenerte conectado para consultar portales inmobiliarios, comunicarte con tu abogado o notario, hacer videollamadas y gestionar documentos sobre la marcha, sin depender de redes wifi desconocidas ni incurrir en tarifas de roaming desorbitadas.
Gracias a la función Always On, tu conexión no se interrumpe aunque te quedes sin datos del plan base, lo que resulta en especial valioso cuando estás coordinando una operación inmobiliaria y no puedes permitirte perder comunicación en un momento crítico. Si tus viajes a Rumanía son cortos y puntuales, las eSIM por días de Holafly Rumanía son la opción más económica y flexible: las activas desde tu móvil antes de salir, sin necesidad de cambiar de tarjeta SIM física.
Otros consejos esenciales:
- Contrata siempre un abogado independiente, no el que te proponga el vendedor o la agencia
- Visita el inmueble en persona y en distintos momentos del día
- Analiza la zona: transporte público, servicios de salud, escuelas y seguridad
- Investiga el mercado durante al menos tres a seis meses antes de comprar
- Desconfía de precios muy por debajo del mercado: pueden indicar problemas legales
- Solicita siempre los documentos originales, no solo fotocopias
- Prevé costes ocultos: honorarios de agencia (3–5%), traducción de documentos, tasas notariales y de registro
- Considera el alquiler y visitas extensas como primera etapa si no estás seguro de quedarte a largo plazo. En esta guía te contamos sobre cómo obtener la visa de nómada digital en Rumanía, y en esta entrada mucho más sobre la gastronomía tradicional de Rumanía.
Preguntas frecuentes al comprar una casa en Rumanía
Los ciudadanos de países fuera de la UE tienen restricciones para comprar terrenos agrícolas o forestales. Sin embargo, pueden adquirir edificaciones sin limitaciones, y a través de una sociedad rumana pueden acceder también a la compra de terrenos.
Sí, siempre que se sigan los pasos legales correctos, se contrate asesoramiento jurídico local y se verifique con exhaustividad la situación registral del inmueble. Los fraudes existen, pero son evitables con la debida diligencia.
Desde la identificación del inmueble hasta la inscripción definitiva en el registro, el proceso suele durar entre dos y cuatro meses, dependiendo de la complejidad de la operación y la agilidad de las partes.
Comprar una propiedad no otorga automáticamente la residencia en Rumanía. Sin embargo, puede ser un factor a considerar para solicitar un permiso de residencia por otras vías, como actividad económica o reagrupación familiar.
Las obras realizadas sin licencia pueden conllevar sanciones, órdenes de demolición o problemas en la venta futura. Es esencial que tu abogado verifique que todas las construcciones y reformas están legalmente documentadas antes de firmar.
No necesariamente. Es posible otorgar un poder notarial a un representante (abogado o persona de confianza) para que actúe en tu nombre durante la firma. Este poder debe estar apostillado si se otorga en el extranjero.
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100% Digital nomad. Las comunicaciones digitales han sido mi escenario desde que egresé. He vivido en Chile, Canadá y USA. Originalmente de Colombia.
