Cómo comprar una casa en República Dominicana siendo extranjero en 2026

El Caribe tiene un efecto particular sobre quien lo visita por primera vez. Punta Cana, Las Terrenas, Santo Domingo, Samaná. Cada rincón de la isla tiene su propio carácter, y no son pocos los que llegan de vacaciones y se van pensando en cómo quedarse para siempre. O al menos, cómo tener un pie aquí.

La parte que más sorprende al empezar a investigar es lo abierto que es el sistema. Comprar una casa en República Dominicana como extranjero no requiere visado especial, no necesitas un socio local, no hay límite a la cantidad de propiedades y los derechos que tienes sobre el inmueble son exactamente los mismos que los de cualquier ciudadano dominicano. Desde 1998, cuando se derogó la ley que obligaba a obtener un permiso previo, el mercado inmobiliario dominicano está abierto al capital extranjero sin restricciones de base.

Pero ojo, eso no significa que el proceso esté libre de complejidades. Hay documentación específica que acreditar, impuestos que conocer de antemano, zonas con particularidades legales y riesgos propios de un mercado que ha crecido muy rápido en los últimos años.

Esta guía te lleva por todo el recorrido: precios reales por zona, impuestos, formas de pago, pasos del proceso y errores que conviene evitar.

Requisitos para extranjeros para comprar una casa en República Dominicana

La legislación del país establece que tanto personas físicas como jurídicas extranjeras pueden comprar, vender y poseer inmuebles en el país en las mismas condiciones que los ciudadanos dominicanos. No se exige residencia previa ni autorización gubernamental específica para la compra. Esa apertura es real y está respaldada legalmente.

Ahora bien, hay un conjunto de requisitos documentales que deberás cumplir para completar la operación de forma legal. Son los mismos que aplican a cualquier transacción inmobiliaria formal en el país:

1. Documentos de identidad

Necesitas presentar dos documentos: el pasaporte vigente es imprescindible como documento principal. Como segundo documento se acepta la licencia de conducir, una tarjeta de residencia o cualquier otro documento de identidad oficial.

2. Formulario KYC (Know Your Client / Conozca a su Cliente)

Es un formulario estándar que utilizan las entidades inmobiliarias y bancarias para verificar la identidad del comprador y cumplir con la normativa de prevención del blanqueo de capitales.

Recoge información sobre tu ocupación, situación patrimonial, estado civil, personas a cargo y propiedades en tu país de origen. Si estás casado, tu cónyuge también debe completarlo y aportar su documentación de identidad.

3. Prueba de origen lícito de los fondos

Es uno de los requisitos más importantes. Debes acreditar que el dinero con el que vas a comprar proviene de una fuente legítima. Los documentos habituales para esto son una carta de empleo de tu empresa, documentación que acredite la titularidad de un negocio propio o cualquier otra prueba de actividad económica.

Además, se solicitan los estados de cuenta bancarios de los últimos tres a seis meses y las declaraciones de impuestos de los últimos dos años. Para residentes en Estados Unidos, este último requisito se aplica de forma especialmente rigurosa.

4. RNC (Registro Nacional de Contribuyente)

Para que el traspaso del título de propiedad pueda realizarse a tu nombre, debes estar incorporado en el sistema de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) con un número de identificación tributaria. Este trámite es sencillo y puede gestionarse durante el proceso de compra.

5. Visa de inversor

Si el valor del inmueble que vas a comprar es igual o superior a 200.000 USD, puedes solicitar una visa de inversor que te permite residir legalmente en República Dominicana.

No es un requisito para comprar, pero es una ventaja que muchos compradores extranjeros desconocen. Si tu plan incluye pasar largas temporadas en el país, vale la pena explorar esta opción con un abogado de inmigración local.

6. Abogado local

La ley no te obliga a contratar un abogado para comprar un inmueble en República Dominicana. En la práctica, hacerlo sin uno es un riesgo que la mayoría de compradores experimentados no están dispuestos a asumir.

El abogado verifica el estado legal del inmueble en el Registro de Títulos, revisa el contrato de compraventa antes de que lo firmes y supervisa que el traspaso del título se realice correctamente. Su honorario habitual es del 1% al 1,5% del valor de la propiedad.

Si trabajas con un agente inmobiliario, asegúrate de que sea miembro de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias de República Dominicana (ACOPROVI). Eso no es garantía de nada por sí solo, pero es un indicador de que opera bajo un marco profesional reconocido.

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¿Cuánto cuesta una casa en República Dominicana?

El mercado inmobiliario dominicano tiene dos velocidades muy distintas que conviven en el mismo país. Por un lado, el segmento residencial orientado al comprador local, con precios en pesos dominicanos y opciones desde rangos muy accesibles.

Por otro, el mercado orientado al comprador extranjero e inversor internacional, cotizado mayoritariamente en dólares, con proyectos de lujo que compiten con destinos caribeños de mayor tradición como Barbados o las Islas Vírgenes.

Los precios varían enormemente según la zona, el tipo de propiedad y la proximidad a la playa o a los núcleos urbanos principales. Estos son los rangos actuales por área:

Santo Domingo y Gran Santo Domingo

La capital concentra la mayor oferta y la mayor diversidad de precios. Según el Registro de Oferta de Edificaciones de la Oficina Nacional de Estadística (ROE 2025-2), el precio promedio por metro cuadrado en el Distrito Nacional es de aproximadamente 132.730 RD, equivalente a unos $2.300 USD/m².

Los sectores más exclusivos muestran cifras notablemente superiores:

• Piantini: precio promedio de RD$172.377/m², el sector más caro de la capital.
• La Julia y Renacimiento: en torno a RD$165.000/m².
• Ensanche Naco y La Esperilla: entre RD$134.000 y RD$149.000/m².

En contrapartida, los sectores del este y oeste de Santo Domingo ofrecen precios más accesibles para el comprador local, entre 800 y 1.400 USD/m².

Punta Cana y Cap Cana

Es el polo de inversión más dinámico del país y el que más atrae al comprador internacional. Los precios reflejan esa demanda:

• Condominios frente al mar en Punta Cana / Bávaro: entre $2.000 y $3.500 USD/m².
• Villas de lujo en Cap Cana (zonas de golf o playa privada): por encima de $4.500 USD/m².
• Apartamentos de dos habitaciones en zonas de alta plusvalía: desde $225.000 USD.
• Terrenos residenciales en la zona: entre $300 y $800 USD/m².

Las Terrenas (Samaná)

Es uno de los destinos que más ha crecido en los últimos años entre compradores europeos, especialmente franceses y españoles. Ofrece una alternativa más tranquila y menos masificada que Punta Cana:

• Apartamentos en el centro de Las Terrenas: entre $1.200 y $2.000 USD/m².
• Villas frente al mar: entre $2.500 y $4.000 USD/m².
• Terrenos en zonas alejadas: desde $150 USD/m².

Puerto Plata, Sosúa y Cabarete

La costa norte ofrece precios más bajos con potencial de revalorización gracias a nuevos desarrollos e inversiones en infraestructura. Es una zona a considerar para compradores con perspectiva de inversión a largo plazo.

Santiago de los Caballeros

Es la segunda ciudad del país y un polo económico en crecimiento. Las zonas residenciales consolidadas (Los Jardines, La Trinitaria) tienen precios entre $1.100 y $1.800 USD/m², con opciones más económicas en áreas periféricas.

Costes de mantenimiento

Las comunidades cerradas (gated communities) y los condominios tienen cuotas mensuales de mantenimiento que varían según los servicios incluidos: seguridad privada, piscina, jardines, generador de respaldo.

En proyectos de gama media-alta en Punta Cana, estas cuotas pueden oscilar entre $100 y $400 USD mensuales. En proyectos de lujo, pueden superar esa cifra. Es un gasto recurrente que conviene contemplar desde el principio.

¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una casa en República Dominicana?

El sistema fiscal dominicano para la adquisición de inmuebles destaca por ser más sencillo y directo que el de muchos países europeos. No obstante, es fundamental entender cómo se aplican los impuestos de transferencia y las exenciones vigentes para calcular con precisión la inversión total. A continuación, desglosamos los costes fiscales y legales que debes contemplar:

1. ITBI (Impuesto sobre Transferencias de Bienes Inmuebles)

Este es el tributo principal que se liquida al adquirir una propiedad. La tasa es del 3% y se calcula sobre el valor mayor entre el precio de compraventa estipulado en el contrato y el valor de tasación que la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) tiene registrado en su base de datos.

Sin el recibo de pago de este impuesto, el Registro de Títulos no procederá a emitir el Certificado de Título a favor del comprador.

• Momento del pago: se abona una única vez al solicitar la transferencia del título a tu nombre.

2. Honorarios notariales y gastos legales

Las tasas notariales y los gastos de registro en el Registro de Títulos suman un porcentaje adicional al coste total de la operación. Los honorarios del abogado, como se mencionó, suelen estar entre el 1% y el 1,5% del valor de la propiedad.

Además, debes presupuestar gastos adicionales menores para el sellado notarial y las tasas de inscripción en el Registro de Títulos. En conjunto, estos gastos legales suelen sumar un coste indirecto de entre el 4% y el 5% sobre el precio de venta (incluyendo ya el 3% del impuesto de transferencia).

3. La Joya de la Corona: Exención por Ley CONFOTUR

Este es el detalle más relevante para quienes buscan invertir en polos turísticos como Punta Cana, Cap Cana, Las Terrenas o Puerto Plata. La Ley 158-01 de Fomento Turístico (CONFOTUR) ofrece incentivos masivos para atraer inversión extranjera:

• Ahorro al comprar: si el proyecto cuenta con certificación CONFOTUR, el comprador está exento del pago del 3% del impuesto de transferencia.
• Ahorro a largo plazo: el propietario queda exento del pago del IPI (1%) durante un periodo que suele ser de 15 años.
• Verificación prioritaria: dada la magnitud del ahorro (que puede suponer decenas de miles de dólares), es vital verificar que el proyecto específico mantenga su certificación vigente antes de realizar cualquier depósito o reserva.

4. IPI (Impuesto sobre el Patrimonio Inmobiliario)

Una vez eres propietario, entra en juego el IPI. Este impuesto anual grava el valor total del patrimonio inmobiliario de las personas físicas.

Se paga anualmente sobre el valor de los inmuebles que supere un umbral de RD$6,5 millones (aproximadamente 110.000 USD al tipo de cambio de 2026). Si el valor de tu vivienda (o la suma de tus propiedades) es inferior a esta cifra, no pagas IPI. Para propiedades en zonas turísticas con certificación CONFOTUR activa, tampoco aplica durante el período de exención.

La tasa es del 1% anual sobre el valor que exceda ese umbral.

5. Impuesto sobre la Renta

Las ganancias obtenidas en la venta de un inmueble en República Dominicana pueden estar sujetas al Impuesto Sobre la Renta (ISR) para no residentes. La tasa y las condiciones exactas dependen de la situación fiscal del vendedor y de si existe un convenio de doble imposición entre República Dominicana y su país de residencia.

Por ejemplo, España y República Dominicana tienen firmado un Convenio para evitar la doble imposición, vigente y aplicable a estas situaciones. Conviene consultarlo con un asesor fiscal antes de cualquier operación de venta.

6. Impuesto de sucesiones

Si heredas un inmueble en República Dominicana, se aplica un impuesto del 3% sobre el valor total del patrimonio heredado. Los herederos tienen 90 días desde el fallecimiento para presentar la declaración jurada de sucesiones ante la DGII.

Pasos para comprar una casa en República Dominicana

Adquirir un inmueble en el corazón del Caribe es un proceso emocionante, pero requiere de una hoja de ruta rigurosa para navegar con éxito en un mercado que tiene sus propias reglas. A diferencia de otros sistemas, aquí la seguridad jurídica se construye paso a paso: desde la verificación exhaustiva del título hasta el aprovechamiento de incentivos fiscales. Esta es la secuencia lógica que debes seguir para asegurar tu inversión y transformar el sueño dominicano en una realidad patrimonial sólida.

1. Define qué tipo de propiedad buscas y en qué zona

Antes de contactar con ninguna agencia ni ver ningún anuncio, define con claridad qué buscas: ¿vivienda habitual, segunda residencia o inversión con alquiler vacacional? ¿Playa, ciudad o interior? ¿Proyecto nuevo sobre plano o de segunda mano?

Cada perfil tiene sus zonas ideales y sus particularidades legales. Un apartamento en un desarrollo turístico certificado CONFOTUR en Punta Cana tiene implicaciones fiscales y de gestión muy diferentes a una casa en un barrio residencial de Santo Domingo.

2. Contrata a un abogado de confianza

En República Dominicana, el abogado no es solo un gestor, es tu garantía de éxito. No firmes ningún documento ni entregues fondos sin contar con un especialista en derecho inmobiliario local. Su primera misión será realizar la due diligence: una auditoría profunda en el Registro de Títulos para confirmar que el vendedor tiene la facultad legal para vender y que la propiedad está “limpia” de embargos, hipotecas o deudas impositivas.

3. Verifica el título de propiedad

En República Dominicana existe el Certificado de Título, que es el documento que acredita la propiedad sobre un inmueble. Antes de comprometerte con ningún pago, tu abogado debe verificar que el inmueble tiene un título limpio y que está correctamente registrado.

En ciertas zonas rurales o proyectos informales aún persisten propiedades sin títulos claros; evitarlas es la regla de oro para cualquier comprador extranjero que quiera dormir tranquilo.

4. Negocia el precio y firma el contrato de promesa de compraventa

Una vez verificado el título y acordado el precio, se firma el contrato de promesa de compraventa (Contrato de Venta), que formaliza el acuerdo entre las partes. En este momento se paga un depósito o seña, habitualmente de entre el 10% y el 20% del precio acordado.

Es vital que tu abogado redacte cláusulas de rescisión claras, plazos de pago definidos y penalizaciones por incumplimiento que protejan tu capital ante cualquier eventualidad.

5. Obtén tu RNC en la DGII

Para que el Estado dominicano reconozca la propiedad a tu nombre, debes estar inscrito en la DGII. Obtendrás el RNC (Registro Nacional de Contribuyente) presentando tu pasaporte y el formulario correspondiente.

Es un trámite administrativo sencillo que tu abogado puede agilizar, pero es el requisito indispensable para liquidar los impuestos de transferencia.

6. Completa el pago y firma la escritura de venta

Con el contrato de promesa firmado y el RNC en mano, se procede al pago del saldo restante y a la firma de la escritura de compraventa ante notario. En este momento también se liquidan todos los impuestos y gastos asociados a la operación.

7. Registra el traspaso en el Registro de Títulos

El último paso (y el más importante) es la inscripción del traspaso en el Registro de Títulos. No te conformes con la firma de la escritura; el proceso solo termina cuando el Registro emite un nuevo Certificado de Título a tu nombre. Solo en ese momento podrás decir, con total seguridad jurídica, que eres el dueño legítimo de tu pedazo de paraíso.

Logística financiera: ¿Cómo pagar tu propiedad en República Dominicana?

El mercado inmobiliario dominicano, especialmente en el segmento de lujo y turístico, es una economía dolarizada. Aunque la moneda nacional es el peso dominicano (DOP), la gran mayoría de las transacciones para extranjeros se pactan y liquidan en dólares estadounidenses (USD). Entender las vías de pago y las opciones de financiación es vital para optimizar los costes de transacción.

1. Transferencias internacionales y gestión bancaria

La transferencia bancaria internacional es el método estándar. Aunque legalmente es posible operar desde el extranjero, abrir una cuenta bancaria local en entidades como el Banco Popular, BHD o Banreservas es altamente recomendable para gestionar los pagos de mantenimiento, impuestos recurrentes y servicios tras la compra.

Al movilizar capitales elevados, las comisiones de los bancos corresponsales y el tipo de cambio pueden suponer una pérdida significativa. Herramientas de transferencia internacional especializadas suelen ofrecer condiciones más competitivas que la banca tradicional.

2. Financiación para no residentes: realidad y condiciones

Obtener una hipoteca en República Dominicana como extranjero es posible, pero requiere un enfoque distinto al europeo o estadounidense. Los bancos comerciales (como Scotiabank RD o Banco Santa Cruz) cuentan con departamentos de banca internacional, pero bajo condiciones específicas:

• Ratio de financiación (LTV): mientras que un residente puede obtener hasta el 80%, los no residentes suelen acceder a un 60-70% del valor de tasación.
• Tipos de interés: históricamente, las tasas en dólares en República Dominicana son superiores a las de la Eurozona o EE. UU. Es fundamental comparar el coste efectivo (Tasa Anual Equivalente) entre varias entidades.
• Requisitos: prepárate para un proceso de compliance riguroso. Deberás presentar historiales crediticios de tu país de origen (como el informe de TransUnion o similares), declaraciones de impuestos y pruebas de ingresos estables.

3. El Pago de contado (Cash Buyer)

Es la modalidad predominante en el segmento de inversión. Comprar de contado no solo simplifica drásticamente el proceso al eliminar la burocracia bancaria y las tasaciones externas, sino que otorga al comprador una posición de fuerza en la negociación. En el mercado dominicano, un comprador con liquidez inmediata suele obtener descuentos significativos sobre el precio de lista.

4. Compra sobre plano: el modelo de los desarrollos turísticos

Si buscas invertir en zonas en expansión como Punta Cana, Las Terrenas o Cap Cana, el esquema de pago fraccionado es la norma. Este modelo permite apalancarse sin intereses bancarios durante la obra:

• Estructura típica: reserva (US$ 2,000 – 5,000) + 10-20% a la firma del contrato + 30-40% en cuotas durante la construcción + saldo contra entrega.
• Ventajas y Riesgos: permite capturar la plusvalía del inmueble desde que se “pone la primera piedra” hasta la entrega. Sin embargo, la seguridad de esta inversión depende totalmente de la solvencia del promotor. Antes de depositar, es imperativo que tu abogado valide los permisos de construcción y el historial de entregas del desarrollador.

Independientemente del método elegido, asegúrate de que todos los pagos se realicen a través de canales bancarios oficiales. Evita pagos en efectivo de grandes sumas, ya que la Ley de Lavado de Activos en República Dominicana es muy estricta y podrías tener problemas para registrar tu título si no puedes demostrar la trazabilidad bancaria de los fondos.

Consejos antes de comprar una casa en República Dominicana

Invertir en el extranjero requiere una mezcla de entusiasmo y cautela. Para que tu experiencia sea tan placentera como el clima caribeño, ten en cuenta estos consejos estratégicos antes de dar el paso definitivo.

1. Conéctate antes, durante y después

Gestionar una compra inmobiliaria a distancia en otro país requiere estar disponible en todo momento. Para un viaje corto (por ejemplo, si vas a ver propiedades) la eSIM para República Dominicana de Holafly te da datos ilimitados activos desde que aterrizas, sin cambiar tarjeta ni buscar WiFi.

Para una estancia más prolongada o para tus primeros meses en el país, los planes mensuales de Holafly son la mejor opción, ya que te suscribes una vez y te olvidas de cualquier trámite. Con su eSIM global tendrás internet en más de 160 países, conexión a la red más potente disponible en el momento y la posibilidad de compartir datos con otros dispositivos. Además, accedes al beneficio Always On, que te ofrece 1 GB mensual automático como red de seguridad en más de 70 países cuando más lo necesitas.

2. Verifica siempre el título antes de pagar un solo peso

El riesgo número uno es el fraude mediante títulos duplicados o vendedores sin poder legal. No entregues un solo dólar sin que tu abogado haya validado el Certificado de Título original en el Registro de Títulos. Esta verificación es el único escudo real contra cargas ocultas o embargos.

3. Confirma el estatus CONFOTUR si compras en zona turística

Si el proyecto tiene certificación activa, te ahorras el ITBI y el IPI durante hasta 15 años. Si no la tiene o ya venció, los impuestos aplican con normalidad. Es una diferencia que puede representar decenas de miles de dólares en el largo plazo.

4. Evalúa la zona antes de comprometerte

No te dejes deslumbrar solo por los renders. En Dominicana, la calidad de la infraestructura varía por calles.

República Dominicana tiene zonas con infraestructuras muy desarrolladas y zonas donde los cortes de luz, el agua o la accesibilidad pueden ser un problema cotidiano. Visitar en persona el inmueble y el entorno, hablar con residentes de la zona y verificar la disponibilidad de servicios básicos es tiempo bien invertido.

5. Desconfía de precios muy por debajo del mercado

En un mercado con mucho movimiento y compradores que a menudo operan a distancia, las oportunidades demasiado buenas para ser verdad suelen serlo. Si el precio está muy por debajo de los rangos de la zona sin una explicación razonable, investiga antes de comprometerte.

6. Considera el alquiler como primer paso

Si no conoces a fondo la zona, considera el alquiler de corta o media temporada como una inversión en conocimiento. Vivir el día a día te permitirá descubrir si el ambiente nocturno, la gestión de residuos o el tráfico local encajan con tu estilo de vida antes de comprometer tu capital a largo plazo.

7. Señales de fraude más frecuentes

Vendedores que presionan para cerrar rápido sin dar tiempo a verificar la documentación, propiedades que se venden con documentos en copia sin originales, desarrolladores sin permisos acreditables y contratos con cláusulas abusivas en letra pequeña.

Ante cualquiera de estas situaciones, para y consulta con tu abogado antes de seguir.

Preguntas frecuentes al comprar una casa en República Dominicana

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Victoria Picco

¡Hola! Soy Victoria y me dedico a escribir sobre lo que más me apasiona: los viajes. Hace algunos años decidí cambiar de rumbo y dejar una profesión que poco tenía que ver con la comunicación. Así fue como descubrí en la escritura una forma de mirar el mundo con más atención y compartirlo con los demás. Desde entonces, he publicado más de mil artículos sobre turismo, cultura y experiencias de viaje, con un enfoque práctico y cercano. Me especialicé en SEO, marketing digital y redacción web, y encontré en este trabajo una manera de seguir viajando, aunque sea desde la pantalla. Vivo en una zona de montaña, rodeada de naturaleza. Me inspira correr entre árboles, respirar aire puro y detenerme en los pequeños detalles, algo que también intento transmitir en cada texto que escribo. ¿Me acompañas a descubrir el mundo, aunque sea de forma virtual?

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