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Cómo comprar casa en Punta Cana siendo extranjero en 2026
Conoce los requisitos y el procedimiento para comprar una casa en Punta Cana, República Dominicana y cumple tu sueño de vivir cerca al mar.
El interés en comprar casa en Punta Cana, República Dominicana, ha crecido con los años por cuenta de los extranjeros, y no es para menos. Sus playas, sus avances urbanísticos y los beneficios fiscales que ofrece el país, justifican el deseo de muchos de invertir en esta isla caribeña.
Por eso hemos construido esta guía, que te da a conocer cada uno de los requisitos que debes cumplir como comprador, los impuestos que debes pagar, los métodos de pago y un paso a paso para llevar a cabo un proceso claro y ceñido a las normas dominicanas.
Al final, tendrás una serie de tips que te brindamos para que estés atento a cada detalle durante el proceso de compra de tu nueva vivienda en Punta Cana.
Requisitos para comprar una casa en Punta Cana siendo extranjero
Punta Cana cuenta con un sistema inmobiliario flexible que permite a los extranjeros adquirir propiedades con los mismos derechos que los ciudadanos locales. Es decir, no necesitas tener una visa ni la residencia dominicana para ser propietario de una vivienda en el país.
Sin embargo, hay algunos requisitos que debes cumplir para ser un comprador formal, por lo cual te los presentamos a continuación.
1. Tipos de propiedades que puedes comprar
Como extranjero puedes comprar cualquier tipo de propiedad en Punta Cana, desde apartamentos, villas y casas independientes, hasta propiedades frente al mar o inmuebles destinados exclusivamente al turismo.
No obstante, debes tener en cuenta que, en el caso de las propiedades frente al mar, solo compras el inmueble y no tienes el derecho al uso exclusivo de la playa, ya que en la República Dominicana todas las playas son públicas por ley.
2. Documentos indispensables
Para llevar a cabo la transacción de manera exitosa, es fundamental reunir ciertos documentos que suelen requerir las autoridades y las entidades financieras en Punta Cana. Algunos de estos requisitos tienen mayor peso que otros, dependiendo del tipo de propiedad o el método de pago que decidas utilizar.
Como primera medida, el vendedor necesitará verificar tu información personal por medio de tu pasaporte vigente y el documento de identidad original de tu país de origen.
En cuanto a tu capacidad económica, y para cumplir con las estrictas leyes de prevención de lavado de activos del país, deberás presentar una certificación bancaria que sirva como prueba de solvencia y de la procedencia legal de tus fondos económicos.
Por otro lado, cuando ya estés en el proceso formal de adquisición, debes tener a la mano el contrato de promesa de compraventa y el recibo del pago del depósito de reserva.
A esto se debe sumar la certificación del estado jurídico del inmueble emitida por el Registro de Títulos, la cual asegura que el título de propiedad es legal y que el inmueble está libre de cargas, gravámenes o deudas pendientes que puedan afectar la transferencia de la vivienda.
En caso de que quieras financiar la compra de tu vivienda nueva con un banco dominicano, debes presentar tu declaración de renta, los extractos bancarios de los últimos meses, tu historial crediticio a nivel internacional y una carta laboral o prueba de ingresos si eres trabajador independiente.
3. ¿Contratar un abogado es indispensable?
Contratar los servicios de un abogado para comprar una casa en Punta Cana no es una obligación legal. Sin embargo, es aconsejable contar con un profesional del derecho inmobiliario.
Este experto te representará legalmente en caso de que no te encuentres físicamente en la isla y te ayudará a verificar a fondo todos los asuntos legales de la propiedad en la que estás interesado.
Es relevante que revise documentos complejos como el título de la propiedad, las certificaciones del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario y además te ayude a redactar un contrato de compraventa adecuado que proteja tus intereses.
Asimismo, será tu aliado clave para corroborar que el registro de la propiedad finalmente quede a tu nombre de manera correcta ante la Jurisdicción Inmobiliaria y que todos los pagos se realicen ceñidos tanto al contrato como a las normas vigentes del país.
4. Restricciones a tener en cuenta al comprar una casa en Punta Cana
Generalmente, no existen restricciones gubernamentales para que los extranjeros compren propiedades en Punta Cana.
Aún así, es muy importante que revises las limitaciones que se imponen comúnmente dentro de los reglamentos de copropiedad en algunos condominios y conjuntos cerrados, especialmente si tu plan es alquilar la vivienda a través de plataformas como Airbnb.
También te conviene revisar con atención las normas urbanísticas del proyecto de vivienda en el que estás invirtiendo, la gestión de las áreas comunes, el funcionamiento de las servidumbres y las limitaciones existentes en caso de que desees ampliar o continuar edificando la casa en el futuro.
5. Comprar casa mediante una sociedad o en pareja
Es una práctica común que los inversionistas extranjeros compren propiedades o viviendas a través de sociedades comerciales locales o en conjunto con sus parejas residentes en la República Dominicana, lo cual está totalmente permitido por las leyes comerciales del país.
Muchas veces se opta por la constitución de una sociedad de responsabilidad limitada local con la intención de gestionar la inversión con fines netamente comerciales, como los alquileres vacacionales, o simplemente como una estrategia para proteger el patrimonio económico familiar y facilitar la posterior sucesión de los bienes.
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¿Cuánto cuesta una casa en Punta Cana?
El precio de una casa en Punta Cana depende principalmente de su ubicación, su cercanía al mar y su antigüedad, además de otros factores clave como su diseño arquitectónico y las amenidades o servicios con los que cuenta el inmueble.
Precio promedio por metro cuadrado
En zonas muy cotizadas por el turismo como Bávaro o White Sands, el metro cuadrado de los apartamentos oscila habitualmente entre los 1.600 y los 2.200 USD.
Este rango de precios es similar al que vas a encontrar en el Downtown Punta Cana, mientras que en sectores residenciales exclusivos como Punta Cana Village el valor puede alcanzar un tope de hasta 3.800 USD por metro cuadrado.
Por su parte, en villas de lujo y resorts de alto nivel como Cap Cana o Uvero Alto, los costos se elevan considerablemente y van desde los 2.000 hasta los 6.500 USD o más por metro cuadrado, variando siempre según las características específicas y los acabados de la propiedad que prefieras.
Para que tengas un panorama más completo sobre cuánto te podría costar un apartamento común en zonas populares, te contamos que las propiedades de 1 habitación suelen rondar entre los 110.000 y los 180.000 USD, mientras que un apartamento de dos habitaciones puede alcanzar fácilmente los 320.000 USD.
En el caso de las villas residenciales familiares y las casas independientes, los costos iniciales parten desde los 350.000 USD y pueden llegar a superar el millón de dólares si se trata de propiedades de lujo frente al mar.
Costos anuales de una casa en Punta Cana
Una vez que tengas la propiedad inscrita a tu nombre, es fundamental que tomes en cuenta los gastos fijos que debes asumir por obligación como propietario.
Anualmente debes presupuestar una cantidad de dinero destinada al mantenimiento general de tu casa, ya que al encontrarse en una isla tropical, las fachadas, los jardines y las piscinas particulares sufren un desgaste constante debido a la alta humedad y al salitre de la costa.
También es indispensable que contemples dentro de tus cuentas el pago mensual de los servicios públicos básicos de electricidad, agua y conexión a internet.
A estos gastos recurrentes se deben sumar las cuotas de seguridad privada y las expensas de mantenimiento de las áreas comunes, conocidas localmente como mantenimiento de condominio, las cuales son obligatorias si tu propiedad se encuentra ubicada dentro de un conjunto cerrado o una comunidad privada.
Impuestos de una casa en Punta Cana
Los impuestos son un factor importante a la hora de adquirir una propiedad en Punta Cana y debes tenerlos presentes desde el momento en que te conviertes en el dueño. Por eso aquí te explicamos cómo funciona el sistema fiscal de la isla.
1. Impuestos de transferencia inmobiliaria
Como comprador de una vivienda en Punta Cana te corresponde pagar un 3% del valor del inmueble o el que determine la Dirección General de Impuestos Internos de República Dominicana, que es la autoridad tributaria del país.
Es decir, si compras una propiedad que cuesta 200,000 USD, debes aplicarle la tasa del 3% del impuesto, lo cual te arroja un resultado de 6,000 USD, que es lo que debes pagarle al fisco dominicano.
2. Impuesto al patrimonio inmobiliario
En República Dominicana existe el impuesto al patrimonio inmobiliario con una tasa general del 1% anual sobre el valor total de las propiedades que una persona tenga registradas en el país.
Sin embargo, para aquellos patrimonios inmobiliarios que no superen los RD 10 695 494, cerca de 182.000 USD, se les exime del pago de este impuesto.
3. Impuesto por ganancia de capital por venta de la propiedad
Este impuesto se aplica cuando vendes una propiedad y obtienes una ganancia por dicha transacción, es decir, en República Dominicana no se graba el valor total del inmueble vendido sino la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta.
La tasa general es del 27% sobre esa ganancia neta, por lo cual debes tener en cuenta esta deducción en el momento en que decidas vender tu propiedad.
4. Beneficios para inversionistas inmobiliarios extranjeros
El país caribeño cuenta con la Ley del Consejo de Fomento Turístico (CONFOTUR) que le brinda exenciones tributarias a los inversionistas extranjeros y locales.
Esta ley establece que a la hora de registrar una propiedad a tu nombre no debes pagar el impuesto de transferencia inmobiliaria. Asimismo quedas exento de pagar el impuesto sobre la propiedad inmobiliaria por un plazo de hasta 15 años, al igual que el impuesto sobre la renta por alquileres.
Estos beneficios permiten que los extranjeros puedan invertir en propiedades en Punta Cana fomentando el turismo y un mayor dinamismo en el mercado inmobiliario de la isla.
Pasos para comprar una casa en Punta Cana
Llevar un orden estricto dentro del proceso de compra de una casa en Punta Cana te permitirá agilizar la verificación de documentos y los trámites necesarios para adquirir una propiedad de manera segura y exitosa.
1. Buscar una propiedad acorde a tu presupuesto y gusto
El primer paso consiste en definir el tipo de propiedad que buscas y la zona que más llama tu atención, teniendo siempre en cuenta el presupuesto que vas a invertir.
Para esto te puedes apoyar en portales digitales especializados en la venta de inmuebles en la República Dominicana como Corotos o Encuentra24, en donde se publican constantemente ofertas de inmuebles nuevos y usados.
Si prefieres contar con una asesoría personalizada, puedes contratar los servicios de una agencia inmobiliaria local para que un asesor experto te guíe sobre las mejores zonas para invertir y las oportunidades del mercado.
Algunas de las firmas reconocidas que operan en el país son Remax República Dominicana, Century 21 Dominicana y Coldwell Banker Prime Realty.
2. Revisión legal de la propiedad
Cuando elijas el inmueble ideal, es fundamental revisar que toda la documentación esté al día en el ámbito legal y administrativo.
En este punto es indispensable contar con el apoyo de un abogado especializado, quien se encargará de certificar ante el Registro de Títulos que el inmueble cuenta con un título de propiedad válido, que está libre de cargas como hipotecas o embargos, y que no arrastra conflictos familiares que afecten la compraventa.
Asimismo, se debe verificar que los impuestos estén pagos y que la estructura física de la vivienda se encuentre en óptimas condiciones.
3. Etapa de negociación entre comprador y vendedor
Una vez que confirmes que la propiedad tiene todos sus documentos en regla, puedes proceder a realizar una oferta formal basada en la cifra inicial planteada por el vendedor.
Este es el momento adecuado para acordar los plazos del negocio y las formas de pago, detallando tanto el valor del depósito de reserva para congelar el inmueble como las cuotas del dinero restante. Es imprescindible que cada uno de estos acuerdos se estipule por escrito para evitar malentendidos futuros.
4. Acuerdos de compraventa
Este primer contrato oficializa los compromisos establecidos entre ambas partes antes de la transferencia definitiva. En la República Dominicana es un requisito legal que este documento sea redactado y firmado bajo la supervisión de un abogado notario público para que tenga validez jurídica.
Con la firma de esta promesa se efectúa el pago del depósito acordado, lo que asegura que la propiedad sea retirada del mercado inmobiliario de forma definitiva.
5. Firma definitiva y registro de la propiedad a tu nombre
Con los fondos listos y las revisiones legales completadas, las partes se reúnen para firmar el contrato definitivo de compraventa, procediendo al pago del saldo restante. Este documento es el que permite realizar el traspaso formal ante la Jurisdicción Inmobiliaria y registrar la propiedad a tu nombre.
Se recomienda verificar minuciosamente que todos tus datos personales queden correctamente diligenciados en el nuevo título para evitar confusiones o retrasos administrativos en las oficinas de registro.
¿Cómo se paga una casa en Punta Cana?
Existen diferentes métodos de pago a la hora de comprar una casa en Punta Cana, y la elección dependerá principalmente de la preferencia del vendedor, así como de las comisiones bancarias que debas asumir por las transferencias internacionales.
1. Transferencia internacional
Este es el método más utilizado por los compradores extranjeros, ya que te permite enviar los fondos desde tu país de origen directamente a la cuenta del vendedor.
Sin embargo, debes tener en cuenta que, dependiendo de las entidades financieras involucradas, se pueden generar cobros de comisiones por recepción de divisas y tasas de cambio desfavorables que podrían incrementar el costo total de la transacción.
2. Cuenta bancaria dominicana
Abrir una cuenta bancaria local es una alternativa muy conveniente tanto para el vendedor como para el comprador, ya que agiliza los pagos y reduce los costos por transferencias repetitivas.
Para solicitar una cuenta de ahorros o corriente en la República Dominicana como extranjero, debes presentar tu pasaporte vigente, un documento de identidad adicional de tu país de origen, un comprobante de domicilio, referencias bancarias, tus estados de cuenta y pruebas de ingresos.
Los bancos se cercioran de que el origen de los fondos sea legal, aunque los requisitos específicos pueden variar sutilmente de una institución a otra.
3. Créditos hipotecarios para extranjeros en Punta Cana
Algunas de las principales entidades bancarias del país, como el Banco Popular Dominicano, el Banco BHD, Banreservas y Scotiabank República Dominicana, ofrecen líneas de crédito hipotecario diseñadas especialmente para ciudadanos no residentes, aunque bajo políticas de evaluación estrictas.
Generalmente, cada banco exige una carpeta de documentos específicos entre los que se incluyen tu pasaporte válido, un segundo documento con fotografía, como tu licencia de conducir, el número de identificación fiscal de tu país de origen.
También debes presentar tu historial de crédito internacional, tus estados de cuenta bancarios y las declaraciones de renta correspondientes a los últimos dos años.
Además, requerirás aportar una cuota inicial de entre el 30% y el 40% del costo total de la propiedad, aplicando tasas de interés que normalmente son un poco más elevadas para personas no residentes.
Consejos antes de comprar una casa en Punta Cana
Antes de que procedas a comprar una propiedad en Punta Cana, queremos que conozcas los siguientes consejos que hemos preparado para ti. El objetivo es que no pierdas de vista detalles que resultan fundamentales durante cada una de las etapas de la adquisición.
1. Apóyate en un abogado o un agente inmobiliario dominicano
Siempre será una ventaja competitiva contar con el respaldo de un abogado independiente y un agente inmobiliario local. Estos profesionales conocen a fondo la normativa establecida para el mercado inmobiliario de la isla, tienen acceso a las mejores ofertas de propiedades y entienden las dinámicas de precios de cada zona.
De igual manera, ellos serán tu principal filtro de seguridad y fuente de confianza ante cualquier situación jurídica del inmueble y revisar que los títulos estén limpios.
2. Contrata un plan de datos global
Si no estás radicado en Punta Cana, pero debes viajar constantemente para estar al tanto del proceso de compra de tu nueva casa, es recomendable estar siempre conectado a internet. Así podrás atender todas las situaciones que se presenten mientras estás ausente o cuando llegas a la República Dominicana.
Los planes mensuales de Holafly serán tu mejor compañía mientras cumples tu sueño de comprar una casa en Punta Cana. Puedes instalar una eSIM con 25 GB o datos ilimitados que te brindan cobertura en más de 160 países del mundo.
Además, puedes acceder a dos beneficios importantes como lo son el poder compartir tus datos con otros dispositivos y la función Always On, la cual te carga 1 GB mensual gratis para que no pierdas conexión en casos de emergencia, especialmente cuando se te acaban los datos o cuando cancelas un plan.
3. No tomes decisiones de compra precipitadas
Siempre es conveniente hacer una comparativa exhaustiva de las propiedades disponibles, evaluando diferentes zonas, niveles de plusvalía y tipos de inmuebles para poder seleccionar el que mejor se adapte tanto a tu presupuesto como a tus planes a largo plazo.
En muchos casos, los compradores sienten la presión de que si no aprovechan una oferta inmediata, van a perder una oportunidad única. Sin embargo, es ideal realizar un rastreo consciente y calmado del mercado junto a tus asesores con el fin de garantizar que tu inversión sea verdaderamente rentable.
4. Ten cuidado con los fraudes inmobiliarios
Mantenerse alerta frente a posibles estafas es importante en cualquier transacción internacional. Debes sospechar inmediatamente de situaciones irregulares, como precios significativamente bajos para ciertas zonas, títulos inmobiliarios incompletos o contratos con cláusulas confusas.
También evita la presión para realizar pagos inmediatos en efectivo o hacia cuentas personales que no estén respaldadas por un banco o un contrato de promesa formal.
Preguntas frecuentes al comprar una casa en Punta Cana
No, no es un requisito obligatorio, por lo cual solo te solicitarán un pasaporte válido y fondos económicos suficientes.
Sí, es común que algunos vendedores ofrezcan descuentos, los cuales oscilan entre el 5% y el 10% del valor total del inmueble, a aquellos compradores extranjeros que realicen el pago de contado.
El proceso de compra dura aproximadamente entre uno y dos meses. No obstante, este tiempo puede variar según la agilidad con la que el comprador y el vendedor entreguen la documentación requerida, el estado legal previo del inmueble y si la adquisición se realiza al contado o mediante un crédito hipotecario.
Como comprador extranjero en Punta Cana, te enfrentas a riesgos de fraude por títulos falsos, solicitudes de dinero fuera del contrato sin garantías y la venta de proyectos sin licencias o con precios elevados.
Sí, puedes otorgarle la representación legal a un abogado en Punta Cana para que se haga cargo de todos los trámites y gestiones a los que haya lugar en la compra de un inmueble.
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¡Hola! soy comunicador social y periodista, he tenido la oportunidad de trabajar de manera remota la mayor parte de mi carrera, de escribir sobre varios temas que me gustan y de viajar. Ahora, he llegado a un lugar que me apasiona mucho y son los viajes, desde este espacio te compartiré datos, información y tips para que planear tus viajes sea más fácil.
