Cómo comprar casa en Perú siendo extranjero en 2026

Comprar casa en Perú puede ser una muy buena oportunidad si buscas vivir, invertir o tener una segunda residencia en Sudamérica. El país combina precios todavía competitivos, ciudades con alta demanda inmobiliaria y zonas costeras, históricas o urbanas que atraen cada vez más a extranjeros.

Además, la legislación peruana permite que una persona extranjera compre propiedad con derechos muy similares a los de un ciudadano peruano. Pero eso no significa que debas hacerlo sin revisar bien el proceso. Antes de firmar, conviene entender qué documentos necesitas, cuánto cuestan las propiedades, qué impuestos se pagan, cómo funciona la compraventa y qué riesgos debes evitar.

En esta guía encontrarás todo lo que necesitas saber antes de comprar casa en Perú en 2026: requisitos, precios por ciudad, pasos legales, financiación, impuestos y consejos prácticos para tomar una decisión segura, informada y sin sorpresas.

Requisitos para extranjeros para comprar una casa en Perú

La buena noticia es que Perú es uno de los países más abiertos de Latinoamérica para la compra de vivienda por parte de extranjeros. En términos generales, una persona extranjera puede comprar una casa, departamento o terreno urbano en Perú con derechos muy similares a los de un ciudadano peruano.

No necesitas tener residencia permanente, ni llevar años viviendo en el país, ni constituir una empresa solo para comprar una vivienda. También puedes adquirir más de una propiedad, siempre que cumplas con los requisitos legales, migratorios y financieros de la operación.

Eso sí: hay condiciones que debes conocer antes de avanzar. La más importante tiene que ver con tu situación migratoria al momento de firmar documentos y con una restricción constitucional para comprar cerca de zonas fronterizas.

¿Necesito visa o residencia para comprar casa en Perú?

No necesitas residencia permanente para comprar una propiedad en Perú. Puedes hacerlo como extranjero no residente, pero debes estar habilitado legalmente para firmar contratos dentro del país.

Si entras como turista y necesitas firmar una compraventa, una minuta, una escritura pública u otro documento legal, debes solicitar ante Migraciones el Permiso Especial para Firmar Documentos o Contratos. Este trámite se realiza en línea, es gratuito y te permite suscribir documentos privados, comerciales, financieros o públicos durante tu permanencia regular en Perú.

Este punto es importante porque no basta con estar físicamente en el país. Para que la firma no tenga problemas, debes poder acreditar que tu ingreso fue regular, que tu documento de viaje está vigente y que cuentas con la autorización correspondiente para contratar.

Si viajas específicamente para cerrar la compra, conviene revisar antes de salir de tu país qué calidad migratoria te corresponde y qué documentos te pedirá Migraciones. Las reglas migratorias pueden cambiar, así que este paso debe confirmarse siempre en fuentes oficiales o con un abogado local.

¿Puedo comprar una casa en Perú sin viajar?

Sí. También puedes comprar una propiedad en Perú desde el extranjero mediante un poder otorgado ante un consulado peruano o ante un notario, según el país donde te encuentres.

En la práctica, autorizas a una persona de confianza en Perú para que te represente en la operación: revisión de documentos, firma de contratos, trámites notariales, pagos e inscripción registral. Ese poder debe cumplir con las formalidades exigidas y, cuando corresponda, debe inscribirse en SUNARP para que tenga validez frente a terceros.

Esta opción es útil si ya elegiste la propiedad, tienes un abogado de confianza y quieres evitar viajar solo para firmar. Aun así, no elimina la necesidad de hacer una revisión legal completa del inmueble antes de comprometer dinero.

La restricción que debes conocer antes de comprar

El artículo 71 de la Constitución peruana establece una limitación específica para extranjeros: no pueden adquirir ni poseer, directa o indirectamente, propiedades dentro de los 50 kilómetros de las fronteras del país.

Esta restricción aplica a tierras, aguas, minas, bosques, combustibles y fuentes de energía. Por eso, si estás pensando comprar una casa, terreno o finca cerca de la frontera con Ecuador, Colombia, Brasil, Bolivia o Chile, debes revisar este punto antes de avanzar.

Fuera de esa zona fronteriza, la compra de una vivienda urbana por parte de extranjeros suele ser viable, siempre que el inmueble esté correctamente inscrito y la operación cumpla con los requisitos notariales, registrales y financieros.

Documentos que necesitas tener listos

Para comprar una casa en Perú como extranjero, normalmente debes contar con:

• Pasaporte vigente o documento de identidad válido.
• Permiso Especial para Firmar Documentos o Contratos si estás en Perú como turista y vas a firmar documentos legales.
• Carné de Extranjería, si ya tienes residencia en Perú.
• Poder notarial o poder consular, si compras desde el extranjero mediante un representante.
• Documento que acredite el origen lícito de los fondos, especialmente si el banco, la notaría o las autoridades de control lo solicitan.
• Información sobre tu estado civil y régimen patrimonial, porque si estás casado o casada, puede ser necesaria la participación o autorización de tu cónyuge.

Además, antes de pagar una separación o firmar una promesa de compraventa, conviene solicitar la partida registral del inmueble, verificar quién es el propietario, revisar si existen hipotecas, embargos, cargas, bloqueos o problemas de independización, y confirmar que la descripción del inmueble coincide con la realidad.

¿Necesito abogado o agente local?

No siempre es obligatorio, pero sí es muy recomendable. Comprar una casa en Perú no consiste solo en acordar un precio y firmar ante notario. La seguridad de la operación depende de revisar bien la situación legal del inmueble, la identidad del vendedor, la inscripción en SUNARP y las condiciones del contrato.

Un abogado local especializado en compraventa inmobiliaria puede detectar problemas que no son evidentes para un comprador extranjero: propiedades sin independizar, sucesiones no inscritas, vendedores sin facultades suficientes, cargas registrales, errores en áreas, límites o numeración, y contratos con cláusulas poco favorables.

¿Se puede comprar a través de una empresa en Perú?

Sí, es posible comprar un inmueble a nombre de una empresa constituida en Perú. Algunos extranjeros usan esta vía cuando quieren gestionar inversiones, alquilar varias propiedades o estructurar mejor una operación comercial.

Sin embargo, para comprar una vivienda personal no siempre es necesario. Crear una empresa implica obligaciones contables, tributarias y administrativas. Por eso, antes de elegir esta modalidad, conviene revisar si realmente te conviene desde el punto de vista legal y fiscal.

Cambios frecuentes y riesgos legales

La normativa migratoria y los procedimientos administrativos pueden cambiar con el tiempo. También pueden variar los criterios de bancos, notarías y registros según el tipo de operación, el monto, el origen de los fondos y la situación del comprador.

Antes de comprar casa en Perú, no te quedes solo con la información general. Verifica los requisitos vigentes en Migraciones, revisa la información registral en SUNARP y, si la operación tiene un valor importante, trabaja con un abogado local antes de firmar cualquier documento o transferir dinero.

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¿Cuánto cuesta una casa en Perú?

Después de revisar los requisitos legales, viene la pregunta que normalmente define el rumbo de la compra: ¿cuánto cuesta realmente una casa en Perú?

La respuesta depende mucho de la ciudad, del distrito y del tipo de propiedad. Perú puede parecer competitivo frente a Europa, Estados Unidos o incluso frente a otras capitales latinoamericanas, pero dentro del país las diferencias son enormes. No es lo mismo comprar en Miraflores que en Los Olivos, ni buscar una vivienda familiar en Arequipa que una propiedad turística en la costa norte.

En Lima Metropolitana, el precio promedio del metro cuadrado se mueve alrededor de los 1.975 a 2.000 USD/m². Pero ese promedio solo sirve como punto de partida. Lo que realmente cambia el presupuesto es el distrito donde compras, la antigüedad del inmueble, la cercanía al mar, la seguridad, los servicios cercanos y el potencial de alquiler.

Precios por distrito en Lima

Los distritos más caros se concentran en Lima Top, como San Isidro, Barranco y Miraflores. Son zonas con alta demanda, buena conectividad, oferta gastronómica, servicios, oficinas, parques y mayor interés de compradores extranjeros.

Por eso, antes de comparar precios, conviene hacer una pregunta más concreta: ¿quieres vivir, invertir o alquilar la propiedad? La respuesta cambia por completo la zona que te conviene.

¿Y cuánto cuesta comprar fuera de Lima?

Lima concentra buena parte del mercado inmobiliario peruano, pero no es la única opción. Si buscas más espacio, menor costo de entrada o una propiedad con potencial turístico, otras ciudades pueden ser muy interesantes.

Arequipa suele atraer si buscas una ciudad grande, pero con un ritmo más manejable que Lima. Trujillo puede ser una alternativa más accesible para vivienda familiar o inversión de mediano plazo. Cusco, por su parte, tiene un mercado muy particular: puede ser atractivo por el turismo, pero exige revisar con mucho cuidado la ubicación, la normativa patrimonial y la legalidad del inmueble. En la costa norte, el precio cambia por completo según la cercanía al mar.

Costos adicionales que debes incluir en el presupuesto

El precio de compra no es el único número que debes mirar. Cuando compras una casa en Perú, también debes calcular los gastos recurrentes de la propiedad. Estos costos no siempre parecen altos al principio, pero pueden cambiar bastante según el distrito y el tipo de inmueble.

Los principales son:

• Arbitrios municipales: suelen cubrir limpieza pública, parques, jardines y serenazgo. Pueden ir desde 15 hasta 90 USD mensuales, según el distrito y el tamaño del inmueble.
• Mantenimiento del edificio: si compras un departamento, este gasto puede ir desde 45 hasta más de 230 USD mensuales en edificios con ascensor, vigilancia, gimnasio, coworking, piscina o zonas comunes.
• Servicios básicos: agua, luz, gas e internet pueden moverse entre 60 y 175 USD mensuales, dependiendo del consumo, la ciudad y el número de personas que vivan en la propiedad.
• Seguro del inmueble: no siempre es obligatorio si compras al contado, pero sí es recomendable. Si compras con hipoteca, el banco puede exigirlo.
• Impuesto predial: se paga a la municipalidad y depende del valor del inmueble. Es un costo anual que conviene revisar antes de cerrar la compra.

Este punto es clave porque una propiedad barata no siempre resulta económica. Un departamento con bajo precio de compra, pero con alto mantenimiento, mala administración o gastos municipales elevados, puede terminar siendo menos rentable de lo que parecía.

Impuestos al comprar una casa en Perú

Además del precio de la propiedad, al comprar casa en Perú debes calcular los impuestos y gastos municipales asociados. No son trámites menores: pueden cambiar tu presupuesto final y conviene tenerlos claros antes de firmar.

Impuesto de alcabala

El principal impuesto al comprar una vivienda en Perú es el Impuesto de Alcabala. Lo paga el comprador y se aplica cuando se transfiere una propiedad.

La tasa es del 3%, pero no se calcula sobre todo el valor del inmueble. Primero se descuentan las primeras 10 UIT. En 2026, la UIT es de S/ 5.500, así que los primeros S/ 55.000 están exonerados.

Por ejemplo, si compras una propiedad por S/ 350.000, la base imponible sería S/ 295.000. Sobre ese monto se aplica el 3%, por lo que pagarías S/ 8.850, unos 2.570 USD.

Este impuesto se paga en el SAT si compras en Lima o en la municipalidad correspondiente si compras fuera de la capital. Normalmente, el notario pedirá la constancia de pago para continuar con la escritura pública.

¿Hay casos en los que no se paga alcabala?

Sí. Si compras un inmueble nuevo directamente a una constructora, la primera venta puede estar exonerada del Impuesto de Alcabala, salvo por el valor del terreno.

Por eso, antes de firmar, pregunta si la operación paga alcabala, sobre qué monto se calcula y quién debe asumirlo. Es un detalle que puede cambiar bastante el costo final.

Impuesto Predial

Una vez que la propiedad está a tu nombre, debes pagar el Impuesto Predial cada año. Este impuesto se calcula sobre el autovalúo del inmueble, no sobre el precio comercial de venta.

Las tasas son progresivas:

En una propiedad de valor medio, el Impuesto Predial puede estar entre 175 y 870 USD al año, aunque el monto exacto depende del distrito, el tamaño y el valor municipal del inmueble.

Arbitrios municipales

Además del Predial, pagarás arbitrios municipales. Son cobros por servicios como limpieza pública, recolección de residuos, mantenimiento de parques y serenazgo.

El monto varía según la municipalidad. En distritos como Miraflores, San Isidro, Barranco o Surco suelen ser más altos que en zonas periféricas o ciudades más pequeñas.

Antes de comprar, pide el estado de cuenta municipal. Así sabrás si la propiedad tiene deudas pendientes y cuánto se paga normalmente al año.

Si alquilas o vendes la propiedad

Si compras para alquilar, los ingresos que recibas pueden generar obligaciones tributarias en Perú. Esto aplica especialmente si eres extranjero y vas a obtener renta por una propiedad ubicada en el país.

Y si más adelante vendes la vivienda con ganancia, esa ganancia puede pagar Impuesto a la Renta. Para personas naturales, la tasa suele ser del 5% sobre la ganancia obtenida, aunque existen excepciones, como la venta de casa habitación si cumple los requisitos establecidos por SUNAT.

Revisa el costo real antes de firmar

Antes de cerrar la compra, calcula algo más que el precio de venta. Incluye Alcabala, gastos notariales, inscripción en SUNARP, predial, arbitrios y posibles costos tributarios si vas a alquilar o vender después.

Comprar casa en Perú puede ser una buena oportunidad, pero el presupuesto debe estar completo desde el inicio. Así evitas sorpresas y tomas una decisión más segura.

¿Cómo pagar una casa en Perú?

Una vez que tienes claro el precio, los impuestos y los gastos de compra, viene una parte clave del proceso: cómo vas a mover el dinero y cómo se formaliza el pago.

En Perú, una compraventa inmobiliaria debe hacerse con trazabilidad. Es decir, el dinero debe poder justificarse: de dónde viene, quién lo envía, quién lo recibe y por qué concepto. Esto no solo protege al comprador y al vendedor, sino también responde a controles bancarios y notariales para prevenir operaciones irregulares.

Métodos de pago más usados

Lo más habitual es pagar mediante transferencia bancaria. Si ya tienes una cuenta en Perú, puedes hacer una transferencia nacional al vendedor o a la cuenta acordada para la operación.

Si vives fuera del país, también puedes enviar el dinero mediante transferencia internacional. En ese caso, debes tener en cuenta tres cosas: las comisiones del banco, el tipo de cambio y el tiempo que puede tardar el dinero en llegar.

Algunas operaciones se pactan directamente en dólares, algo bastante común en el mercado inmobiliario peruano. Esto puede facilitar el proceso si tus ahorros ya están en esa moneda y quieres evitar una doble conversión.

El pago en efectivo no es recomendable para una compra inmobiliaria. Aunque puede usarse en montos pequeños, en operaciones de mayor valor el notario, el banco o la inmobiliaria pueden pedir documentos que demuestren el origen lícito de los fondos.

¿Conviene abrir una cuenta bancaria en Perú?

Si vas a comprar, vivir o invertir en el país, abrir una cuenta bancaria en Perú puede facilitar bastante el proceso. Te permite recibir fondos, pagar impuestos, transferir al vendedor y gestionar gastos posteriores como mantenimiento, servicios, arbitrios o predial.

Algunos bancos permiten abrir cuentas con pasaporte, aunque las condiciones pueden variar según la entidad y tu situación migratoria. Si ya tienes Carné de Extranjería, el proceso suele ser más sencillo.

Antes de transferir montos altos desde el exterior, consulta con el banco qué documentos te pedirán. Es común que soliciten soporte del origen del dinero, como certificados bancarios, contratos de venta, declaraciones de renta, comprobantes de ahorro o documentos laborales.

¿Puedo pedir hipoteca en Perú siendo extranjero?

Sí, un extranjero puede pedir un crédito hipotecario en Perú, pero no siempre es fácil. Los bancos suelen evaluar con más cuidado si tienes historial crediticio local o residencia estable en el país.

En la práctica, tener Carné de Extranjería, ingresos demostrables y buena calificación crediticia aumenta mucho tus posibilidades. Si estás solo como turista o no tienes ingresos verificables en Perú, conseguir financiación bancaria puede ser más complicado.

Los bancos suelen revisar:

• Documento de identidad válido, como Carné de Extranjería o DNI en el caso de peruanos.
• Ingresos estables y sustentables.
• Historial crediticio.
• Continuidad laboral o actividad económica demostrable.
• Cuota inicial.
• Valor de tasación del inmueble.

La cuota inicial puede partir desde el 10% en algunos casos, pero para extranjeros, segunda vivienda o perfiles con mayor riesgo, el banco puede pedir un porcentaje más alto.

Las tasas hipotecarias en Perú varían según el banco, la moneda, el plazo y el perfil del solicitante. En 2026, muchas ofertas se mueven en rangos cercanos al 8% al 12% anual en soles, aunque siempre debes confirmar la tasa vigente directamente con la entidad financiera antes de tomar una decisión.

Transferencias internacionales: qué revisar antes de enviar dinero

Si vas a traer el dinero desde otro país, no lo dejes para el último momento. Las transferencias internacionales pueden tardar, generar comisiones y verse afectadas por el tipo de cambio.

Antes de enviar fondos, revisa:

• Comisión del banco emisor.
• Comisión del banco receptor.
• Tipo de cambio aplicado.
• Tiempo estimado de llegada.
• Documentos que pueden pedirte para justificar el origen del dinero.
• Moneda acordada en el contrato de compraventa.

También puedes comparar alternativas de transferencia internacional, especialmente si el monto no es demasiado alto. Para operaciones inmobiliarias grandes, lo más prudente es coordinar el movimiento del dinero con tu banco, tu abogado y la notaría.

Pago al contado o financiación

Si puedes pagar al contado, tendrás una posición más fuerte para negociar. Muchos vendedores prefieren operaciones rápidas, con fondos disponibles y menor riesgo de que el banco rechace el crédito.

Esto no significa que siempre obtendrás un gran descuento, pero sí puedes tener más margen para negociar precio, fecha de entrega, forma de pago o condiciones de cierre.

La financiación, en cambio, puede ayudarte a no descapitalizarte por completo. Pero debes sumar intereses, seguros, tasación, gastos bancarios y el tiempo de aprobación del crédito. Además, la operación puede tardar más porque el banco debe evaluar al comprador y revisar el inmueble.

Qué hacer antes de pagar

Antes de transferir dinero, asegúrate de que la propiedad haya pasado una revisión legal básica. No entregues una separación alta ni firmes una promesa de compraventa sin verificar la partida registral, la identidad del vendedor, las cargas del inmueble y las condiciones del contrato.

Lo ideal es que cualquier pago importante quede respaldado por contrato, comprobante bancario y una ruta clara hasta la firma de la escritura pública.

Comprar casa en Perú no solo depende de tener el dinero. También depende de moverlo bien, justificarlo correctamente y proteger cada pago hasta que la propiedad quede inscrita a tu nombre.

Consejos antes de comprar una casa en Perú

Comprar casa en Perú puede ser una buena decisión, pero no conviene dejarse llevar solo por el precio o por una propiedad que parece perfecta en fotos. Antes de firmar, hay detalles prácticos que pueden evitarte pérdidas, demoras o problemas legales.

Mantente conectado durante todo el proceso

Comprar una propiedad en otro país exige estar disponible todo el tiempo. Vas a tener videollamadas con abogados, mensajes con agentes inmobiliarios, envío de documentos, revisiones de contratos, confirmaciones bancarias y decisiones que no siempre pueden esperar.

Para ese tipo de viaje, tener internet desde que aterrizas marca una gran diferencia. La eSIM para Perú de Holafly ofrece datos ilimitados, conexión 4G LTE y 5G donde esté disponible, y cobertura a través de redes como Movistar Perú y Claro Perú. Esto te permite moverte por Lima, visitar propiedades, usar mapas, pedir transporte, revisar documentos y mantener llamadas por WhatsApp sin depender de una SIM física local.

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Investiga la zona antes de enamorarte de la propiedad

Una casa puede verse muy bien, pero la zona define gran parte de la experiencia y del valor futuro. Antes de decidir, revisa cómo se vive realmente ahí.

Mira el transporte, la seguridad, el ruido, los servicios cercanos, la oferta de supermercados, clínicas, colegios y zonas comerciales. También conviene visitar la propiedad en diferentes horarios. Un barrio puede sentirse tranquilo en la mañana y muy distinto de noche.

Si compras para alquilar, no pienses solo en si a ti te gusta. Pregunta por la demanda real de alquiler, la ocupación en temporada baja, los precios de propiedades similares y la facilidad para encontrar inquilinos.

Revisa la documentación legal sin saltarte pasos

Antes de pagar una separación alta o firmar una promesa de compraventa, revisa la partida registral del inmueble en SUNARP. Ahí puedes confirmar quién es el propietario, si existen hipotecas, embargos, cargas, bloqueos o problemas de inscripción.

También debes comprobar que el metraje, la dirección y las características del inmueble coincidan con lo que aparece en los documentos. Si hay diferencias, no las tomes como un detalle menor. Pueden retrasar la compraventa o generar problemas después.

Lo más seguro es trabajar con un abogado local independiente. El agente inmobiliario puede ayudarte a encontrar opciones, pero el abogado debe proteger tus intereses antes de firmar.

Aprende a detectar señales de fraude

El fraude inmobiliario existe en Perú, especialmente cuando el comprador está lejos o no conoce el sistema local. Desconfía si el precio está muy por debajo del mercado, si el vendedor presiona para firmar rápido o si te piden pagos en efectivo sin contrato ni comprobante.

También debes tener cuidado si la propiedad no aparece correctamente inscrita en SUNARP, si el vendedor no puede demostrar que es el propietario o si evita entregar documentos completos.

Una regla sencilla: si no puedes verificarlo, no pagues.

Considera alquilar antes de comprar

Si aún no conoces bien la ciudad o el distrito, alquilar primero puede ser una decisión inteligente. Vivir unos meses en la zona te permite entender el tráfico, la seguridad, el ruido, los servicios, el clima y el estilo de vida real.

Esto es especialmente útil si estás pensando en mudarte a Perú o comprar en una ciudad turística. A veces una zona encanta durante una semana de vacaciones, pero no funciona igual para vivir todo el año.

Incluye los costos ocultos en tu presupuesto

Además del precio de venta, calcula gastos notariales, inscripción en SUNARP, tasación, honorarios legales, impuestos, mantenimiento, servicios y posibles deudas municipales.

Antes de cerrar la compra, pide al vendedor los pagos del Impuesto Predial y de arbitrios. Si hay deudas, lo mejor es que queden saldadas antes de la firma o claramente descontadas del precio.

Comprar casa en Perú puede ser una oportunidad interesante, pero la mejor compra no es la más rápida. Es la que tiene buena ubicación, documentos limpios, pagos trazables y una decisión tomada con información completa.

Preguntas frecuentes al comprar una casa en Perú

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Catalina Hernández Escobar

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