Cómo comprar casa en Paraguay siendo extranjero en 2026

Comprar casa en Paraguay puede ser una gran idea si los beneficios de residir en este país conectan con tus ideales, y es que se ha convertido en uno de los destinos más atractivos de América del Sur para quienes buscan invertir en bienes raíces. Su estabilidad económica, baja presión fiscal, costo de vida accesible y apertura hacia los extranjeros lo posicionan como una opción cada vez más popular entre inversores y personas que desean establecerse en la región.

Sin embargo, como en cualquier país, comprar una propiedad implica navegar por un marco legal, fiscal y financiero que puede resultar complejo si no se conoce antes.

En este artículo encontrarás todo lo que necesitas saber antes de dar el paso: desde los requisitos legales para personas extranjeras, precios del mercado inmobiliario, impuestos asociados, proceso de compra paso a paso, formas de pago disponibles y consejos más importantes para evitar errores costosos. ¿Estás pensando en comprar casa en Paraguay? sigue leyendo: esta guía está pensada para acompañarte en cada etapa del proceso.

Requisitos para extranjeros para comprar una casa en Paraguay

¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Paraguay?

La respuesta es sí, y de forma muy favorable. Paraguay es uno de los países latinoamericanos con mayor apertura hacia la inversión extranjera en bienes raíces. La Constitución Nacional garantiza a los extranjeros los mismos derechos que a los ciudadanos paraguayos en materia de propiedad privada, sin necesidad de tener residencia permanente ni un tiempo mínimo de estancia en el país.

Esto significa que un extranjero puede comprar una propiedad en Paraguay sin importar su nacionalidad, ya sea como turista, con visa de residencia temporal o como residente permanente.

Zonas restringidas y límites legales

Existe una excepción importante: las zonas de frontera. Paraguay restringe la compra de propiedades en una franja de 50 kilómetros desde los límites internacionales del país para personas extranjeras físicas. Sin embargo, esta restricción puede sortearse de forma legal mediante la constitución de una empresa paraguaya, que sí puede adquirir propiedades en dichas zonas.

No hay límite en cuanto al número de propiedades que un extranjero puede poseer, ni restricciones por tipo de inmueble (residencial, comercial, rural).

Tipo de propiedad que se adquiere

En Paraguay se adquiere el pleno dominio de la propiedad, lo que implica la titularidad total sobre el inmueble. No existe el sistema de concesión o usufructo como ocurre en otros países. El comprador pasa a ser dueño absoluto con derecho a vender, alquilar, hipotecar o heredar el bien.

Documentos exigidos para la compra

Para comprar una propiedad como extranjero en Paraguay se necesita:

• Pasaporte vigente
• Cédula de identidad paraguaya (opcional pero recomendable si se tiene residencia)
• RUC (Registro Único del Contribuyente), equivalente al número fiscal, que se puede obtener como extranjero
• Comprobante de origen de fondos (sobre todo en compras superiores a ciertos montos)
• Datos bancarios en caso de financiación local

¿Es necesario un abogado o notario?

Sí. En Paraguay, toda transferencia de propiedad debe realizarse ante notario público. Se recomienda con énfasis contar también con un abogado local especializado en derecho inmobiliario que verifique la situación legal del inmueble, revise contratos y acompañe el proceso de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Compra mediante empresa o con pareja local

Constituir una Sociedad Anónima (SA) o una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) en Paraguay es una alternativa habitual entre inversores extranjeros. Permite comprar en zonas de frontera, optimizar la carga fiscal y facilitar la gestión del patrimonio. El proceso de constitución es ágil y no requiere socios locales obligatoriamente.

Riesgos legales a tener en cuenta

Los principales riesgos incluyen propiedades con deudas hipotecarias no declaradas, problemas de sucesión no resueltos, doble titularidad o inmuebles sin inscripción al día en el Registro de la Propiedad. Por ello, la verificación legal previa a la compra es un paso imprescindible.

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¿Cuánto cuesta una casa en Paraguay?

Precios por zonas y ciudades

El mercado inmobiliario paraguayo ofrece una amplia variedad de precios según la ubicación. En Asunción, la capital, el precio medio por metro cuadrado en zonas residenciales de alta demanda como Carmelitas, Villa Morra o Paseo La Galería oscila entre 1.200 y 2.500 USD/m². En barrios de clase media como Mburucuyá o San Cristóbal, los precios bajan entre 700 y 1.200 USD/m².

En ciudades del área metropolitana como Lambaré, San Lorenzo o Luque, los precios son notablemente más bajos, con rangos entre 500 y 900 USD/m², lo que las convierte en opciones muy atractivas para quienes buscan relación calidad-precio.

En Ciudad del Este, segunda ciudad del país y hub comercial, los precios varían ampliamente según el barrio, con un rango entre 600 y 1.500 USD/m² en zonas céntricas. En zonas rurales del interior, es posible encontrar propiedades desde 30.000 USD para una casa básica con terreno amplio.

Factores que afectan al precio

Los principales factores que determinan el precio de una propiedad en Paraguay son la proximidad a centros comerciales, hospitales y colegios, la calidad de la infraestructura vial, la seguridad del barrio y el nivel socioeconómico del entorno. Las propiedades con piscina, seguridad privada o ubicadas en condominios cerrados tienen un precio significativamente mayor.

Ejemplos reales de precios

• Apartamento de 70 m² en Villa Morra (Asunción): entre 90.000 y 150.000 USD
• Casa de 150 m² en San Lorenzo: entre 80.000 y 130.000 USD
• Casa con terreno en zona rural del Departamento Central: desde 40.000 USD
• Casa en barrio residencial de Encarnación: entre 60.000 y 120.000 USD

Costes de mantenimiento anual

Los costes de mantenimiento en Paraguay son bajos en comparación con otros países. Los gastos de servicios (agua, luz, gas) para una casa de tamaño medio rondan los 100-200 USD mensuales. Si la propiedad pertenece a un condominio privado, las expensas suelen estar entre 100 y 400 USD mensuales, dependiendo de los servicios incluidos.

Impuestos de una casa en Paraguay

Paraguay tiene una de las estructuras impositivas más favorables del continente, lo que es uno de los grandes atractivos para los inversores extranjeros.

Impuestos al comprar

El principal impuesto en la compra es el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, equivalente al 3% del valor declarado de la propiedad. Este porcentaje se aplica sobre el precio de venta o el valor fiscal, el que resulte mayor. Generalmente lo asume el vendedor, aunque puede negociarse entre las partes.

Además, hay honorarios notariales que oscilan entre el 1% y el 2% del valor de la operación, y gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, que suelen representar entre el 0,5% y el 1%.

Impuestos anuales o recurrentes

El Impuesto Inmobiliario es el tributo recurrente más importante. Se paga anualmente a la municipalidad correspondiente y su valor varía según el avalúo fiscal del inmueble, que por lo general es inferior al precio de mercado. La tasa suele estar entre el 1% y el 1,5% del valor fiscal.

Impuestos al vender

Si se obtiene ganancia en la venta de una propiedad, aplica el Impuesto a la Renta Personal (IRP) o el impuesto a la renta empresarial si la compra se hizo mediante sociedad. La tasa general del IRP es del 10% sobre la ganancia neta.

Diferencia entre residentes y no residentes

Los no residentes están sujetos a una retención en la fuente del 30% sobre el 30% de la ganancia estimada al vender, lo que equivale en la práctica a una retención efectiva del 9%. Esto puede ajustarse mediante la presentación de documentación contable que acredite la ganancia real.

Convenios de doble imposición

Paraguay cuenta con un número limitado de convenios de doble imposición. Es importante consultar con un asesor fiscal si existe convenio vigente con el país de residencia fiscal del comprador para evitar tributar dos veces sobre la misma renta.

Pasos para comprar una casa en Paraguay

1. Búsqueda de propiedades

Los portales inmobiliarios más utilizados en Paraguay son Infocasas.com.py, Clasificados Paraguay e inmueblespy. También existen agencias locales con experiencia en atención a extranjeros. Las redes de contacto locales y los grupos de expatriados en redes sociales son otra fuente valiosa.

2. Verificación legal del inmueble

Antes de avanzar en cualquier negociación, el abogado debe solicitar la escritura pública del inmueble y verificar su situación en el Registro General de la Propiedad de Asunción o la Dirección de los Registros Públicos correspondiente. Se comprueba que no existan hipotecas, embargos, litigios pendientes ni problemas de titularidad.

3. Negociación y acuerdo inicial

Una vez elegida la propiedad, se negocia el precio directamente con el vendedor o a través de la agencia. En Paraguay es habitual negociar a la baja entre un 5% y un 15% del precio inicial, sobre todo en propiedades que llevan tiempo en el mercado.

4. Contrato preliminar y pago de seña

Se firma un contrato de compraventa preliminar o “boleto de compraventa” en el que se establecen las condiciones acordadas. En este momento se suele abonar una seña del 10% al 20% del precio total, que sirve como garantía de la operación. Si el comprador se retira, pierde la seña; si el vendedor se echa atrás, debe devolver el doble.

5. Revisión legal previa a la escritura

El abogado verifica nuevamente la situación registral, comprueba que los impuestos municipales estén al día y que el inmueble no tenga deudas pendientes con la municipalidad.

6. Firma de escritura y registro

La escritura pública definitiva se firma ante notario. Tras la firma, el notario gestiona la inscripción en el Registro de la Propiedad, proceso que puede tomar entre 2 y 6 semanas. Una vez inscrita, el comprador recibe la escritura a su nombre.

Tiempo total estimado del proceso: entre 30 y 90 días desde la firma del contrato preliminar.

Errores frecuentes

• No verificar la situación registral antes de pagar la seña
• Confiar en contratos privados sin respaldo notarial
• No contar con representación legal propia
• Pagar en efectivo sin documentación del origen de los fondos

¿Cómo pagar una casa en Paraguay?

La compra puede realizarse en efectivo (dólares o guaraníes), mediante transferencia bancaria internacional o a través de una cuenta bancaria local. Paraguay no impone restricciones severas a la entrada de capital extranjero, aunque los bancos están obligados a solicitar documentación sobre el origen de los fondos para operaciones superiores a ciertos umbrales.

Hipotecas para extranjeros

Sí existen hipotecas para extranjeros en Paraguay, aunque el acceso es más limitado que para ciudadanos locales. Los bancos suelen exigir residencia permanente, historial crediticio local y un anticipo mínimo del 30%. Las tasas de interés en guaraníes oscilan entre el 10% y el 18% anual; en dólares, entre el 6% y el 10%.

Alternativas de financiación

Muchos vendedores particulares e inmobiliarias ofrecen financiación directa, especialmente en proyectos de nueva construcción. Esta opción es habitual y puede negociarse con condiciones flexibles.

Riesgos en transferencias internacionales

Es fundamental utilizar medios de pago trazables y contar con comprobantes de cada transacción. El tipo de cambio puede representar una diferencia significativa en operaciones de gran volumen, se recomienda consultar opciones de cambio favorables con anticipación.

Consejos antes de comprar una casa en Paraguay

Mantente conectado durante todo el proceso con los planes mensuales de Holafly

Desde el momento en que empiezas a investigar propiedades hasta que firmas la escritura y te instalas, necesitas una conexión de datos fiable y sin sorpresas. Los planes mensuales de Holafly con su función Always On garantiza que nunca te quedas sin conexión: si se acaban tus datos, el servicio no se corta, lo que es fundamental cuando estás coordinando con abogados, notarios o tu banco desde el exterior.

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Contrata un abogado local independiente: no utilices exclusivamente al abogado de la agencia vendedora. Tu representante legal debe velar por tus intereses de forma exclusiva.

Analiza la zona antes de comprometerte: visita el barrio en distintos horarios, evalúa el acceso a transporte, comercios, hospitales y colegios. Consulta con residentes locales sobre la seguridad y la calidad de los servicios.

Evalúa el mercado con tiempo: Paraguay aún está en una etapa de desarrollo inmobiliario, lo que significa que hay oportunidades, pero también zonas sobrevaluadas. Compara precios en al menos tres o cuatro propiedades similares antes de decidir.

Sé precavido con señales de fraude: desconfía de precios muy por debajo del mercado, de vendedores que evitan mostrar documentación original o que presionan para cerrar rápido. Exige siempre documentos en original y verifica en los registros públicos.

Considera el alquiler como primer paso: si no tienes certeza de en qué zona quieres vivir, alquilar durante seis meses te permite conocer el país, el mercado y las zonas antes de comprometer una inversión importante.

Preguntas frecuentes al comprar una casa en Paraguay

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Karla Marquez

Comunicaciones Digitales

100% Digital nomad. Las comunicaciones digitales han sido mi escenario desde que egresé. He vivido en Chile, Canadá y USA. Originalmente de Colombia.

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