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Cómo comprar casa en Noruega siendo extranjero en 2026
Todos los requisitos, consejos, formas de pago y costos de comprar una casa en Noruega los encuentras en esta guía.
Noruega es uno de los países que ofrecen mejor calidad de vida en Europa, por lo que si tienes la oportunidad de comprar una casa para mudarte allí, no la desaproveches.
En esta guía, te vamos a contar cuáles son los requisitos que debes reunir como ciudadano extranjero, cuáles son los precios actuales de las viviendas, qué impuestos debes pagar y el paso a paso para lograr una compra exitosa y segura.
Asimismo, te dejamos algunos consejos que te ayudarán a evitar errores que te pueden llevar a perder dinero y tiempo durante el proceso de compra de un inmueble en este destino europeo.
1. Requisitos para extranjeros para comprar una casa en Noruega
En Noruega puedes comprar una propiedad sin necesidad de ser residente permanente, ya que no existen restricciones nacionales estrictas que eviten que expatriados puedan adquirir viviendas en el país.
Sin embargo, esto no significa que no haya parámetros específicos que cumplir. Por eso, aquí te preparamos una lista de requisitos que debes tener en cuenta.
1. Documentos necesarios
En general, como extranjero puedes comprar una propiedad urbana o rural sin contar con una visa de residencia permanente. Los siguientes son los documentos reales que debes reunir obligatoriamente para ser un comprador formal:
- Pasaporte vigente y en perfectas condiciones.
- Comprobante de ingresos.
Certificaciones bancarias que prueben fondos económicos. - Prueba de origen de fondos con los que pagarás la propiedad.
- Contrato laboral vigente o documentos que certifiquen que eres empresario.
2. ¿Cuándo es necesaria una visa?
Es necesario contar con una visa de residencia temporal o permanente para que algunos bancos te puedan financiar una parte del monto de la propiedad.
Además, debes presentar el número de identificación noruego, una cuenta bancaria local, tu historial laboral y de ingresos actualizado, ya sea como dependiente o independiente, para formalizar la solicitud de un crédito hipotecario.
3. Restricciones para compradores extranjeros
Para los compradores extranjeros, existen limitaciones establecidas por el gobierno noruego a nivel legal sobre la adquisición de ciertos tipos de propiedades.
Se trata de reglas estrictas para la compra de tierras agrícolas, cabañas ubicadas en zonas naturales protegidas y propiedades que conservan derechos de explotación específicos.
También es indispensable que conozcas que en Noruega predominan dos modelos de propiedad: uno denominado Selveier, que permite el pleno dominio de la propiedad por parte de un ciudadano local o extranjero.
Y el Borettslag, que es un sistema cooperativo en el que se adquiere el derecho de uso de una vivienda y participación en la cooperativa. El primer modelo es el más recomendable para los extranjeros, ya que ofrece mayor libertad para vender y alquilar.
4. ¿Es necesario un abogado, un agente inmobiliario o un notario que me represente durante la compra?
A diferencia de los países hispanohablantes, en Noruega el rol de un notario o un abogado no es tan necesario para hacer la compra de un inmueble.
En cambio, resulta indispensable contar con un agente inmobiliario que esté autorizado para que te guíe durante todo el proceso. También puedes apoyarte en el asesoramiento de los bancos locales para realizar las gestiones ante el Registro de la Propiedad en Noruega.
5. Riesgos a la hora de comprar una casa en Noruega
Al momento de comprar una casa en Noruega hay varios riesgos comunes para los extranjeros algunos de ellos son:
- El desconocimiento del sistema cooperativo Borettslag: es importante asegurarte de que el inmueble no haga parte de este sistema, ya que no te permite ser 100% dueño de la propiedad.
- La compra de propiedades en zonas rurales: estos inmuebles suelen conllevar un alto riesgo de compra si no conoces todas las restricciones que establece el Estado noruego a compradores extranjeros.
- Negativas a créditos hipotecarios por falta de historial financiero en Noruega: actualmente, han surgido cambios graduales en las normas de concesión de crédito que ha implementado el Gobierno de Noruega con el fin de evitar el endeudamiento de los ciudadanos.
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2. ¿Cuánto cuesta una casa en Noruega?
Noruega cuenta con uno de los mercados inmobiliarios más costosos del continente europeo y los precios varían significativamente entre regiones y ciudades. Para que tengas una visión más amplia de los costos por metro cuadrado de una casa en una ciudad principal, una ciudad secundaria y una zona rural, hicimos el siguiente cuadro.
Precio por metro cuadrado en diferentes ciudades de Noruega
| Ciudad en Noruega | Precio aproximado por metro cuadrado en EUR |
| Oslo | Entre 4.000 y 18.000 EUR, siendo las periferias las zonas más económicas. Mientras que el centro y otras zonas tienen precios más altos por su ubicación estratégica y acceso a diferentes servicios. Algunas llegan a ser incluso zonas exclusivas. |
| Bergen | En promedio, el costo por metro cuadrado ronda entre los 3.000 y los 8.200 EUR, según la zona y el acceso a vías principales, colegios, hospitales y áreas turísticas. |
| Stavanger | El precio medio del metro cuadrado para esta ciudad se sitúa en 4.800 EUR. Sin embargo, ha aumentado en el último año gracias a la reactivación de la industria energética. |
| Trondheim | Entre 3.800 y 5.500 EUR puede costar el metro cuadrado, siendo una ciudad en la que el mercado inmobiliario es dinámico, gracias a que cuenta con varias universidades que acogen constantemente a estudiantes y trabajadores extranjeros. |
Factores que afectan el precio de una casa en Noruega
Los factores que más intervienen en el aumento de los costos de las propiedades en Noruega tienen que ver con la infraestructura vial alrededor de la vivienda, el acceso a escuelas, hospitales, universidades y otros servicios, además de la eficiencia energética del sector.
Otros aspectos, como la vista hacia la montaña, la oferta limitada del suelo urbano o la cercanía a empresas y zonas laborales, hacen que el precio de un inmueble varíe. Es decir, las zonas periféricas y más alejadas de los centros urbanos suelen ser de menor costo.
Gastos anuales que debes tener en cuenta al comprar una casa en Noruega
Ser propietario de una casa en Noruega, por supuesto, te hace responsable de los gastos de mantenimiento anuales, los cuales suelen ser elevados debido al clima del país y a los altos costos de los servicios básicos.
Se calcula que aproximadamente al año puedes pagar un costo de entre el 1% y el 2% del valor total del inmueble. A continuación te lo explicamos detalladamente:
- Gastos de comunidad: si decidiste tener un apartamento o una propiedad dentro del sistema Borettslag, debes hacerte cargo de los pagos comunitarios destinados a la limpieza, el mantenimiento de las edificaciones, el servicio del agua, la calefacción, el uso de los ascensores y la retirada de nieve en épocas de invierno. Aunque esto se cobre mensualmente, al año puede sumar cerca de 4.000 EUR.
- Seguro de vivienda: en Noruega se suelen contratar pólizas que cubren las viviendas ante incendios, daños por nieve, filtraciones de agua, tormentas y responsabilidades civiles frente a terceros, debido a los riesgos asociados, generalmente, al clima.
- Electricidad y calefacción: este es un gasto casi obligatorio en Noruega, dado que en épocas de invierno la temperatura puede bajar a menos 10 grados centígrados, lo cual obliga a mantener una temperatura cálida dentro de un lugar durante todo el día. Si el inmueble que compraste es antiguo, es probable que gastes más electricidad.
- Mantenimiento general de tu casa: debido a lo extremo que es el clima noruego, las fachadas de las casas suelen sufrir deterioro en poco tiempo, lo que obliga a los propietarios anualmente a hacer cambios de tejados, tuberías, ventanas y otros materiales, con el fin de garantizar el buen funcionamiento del inmueble.
Relación el precio de una vivienda con el salario medio en Noruega
El salario medio de los ciudadanos noruegos es uno de los más altos en Europa, rondando entre los 55.000 y 60.000 NOK (aproximadamente entre 4.700 y 5.100 EUR al mes).
Aunque esto parece ser suficiente para que una familia pueda acceder a la compra de una vivienda, la realidad en la mayoría de las grandes ciudades de Noruega es que hay alta demanda y poca oferta, además del alto valor del metro cuadrado que ya te detallamos anteriormente.
Sin embargo, a pesar de los limitantes económicos y de disponibilidad,los compradores locales tienen la ventaja de tener mejores condiciones para acceder a créditos hipotecarios, gracias a su estabilidad laboral e historial dentro del sistema financiero noruego, requisitos que no suelen cumplir los extranjeros, lo que los obliga a hacer pagos directos o con financiación desde su país de origen.
3. Impuestos de una casa en Noruega
Comprar una casa en el país europeo implica asumir el pago de varios impuestos, tanto por parte del comprador y poseedor como por parte del vendedor del inmueble. Sin embargo, hay algunas diferencias fiscales notorias entre residentes y no residentes que debes conocer. Por eso, te vamos a explicar cómo funciona, en este caso, el sistema fiscal noruego.
1. Impuestos al comprar una casa en Noruega
Como comprador, debes pagar un impuesto de transferencia de propiedad, el cual tiene un valor aproximado del 2,5% sobre el valor de la compra.
Además, se debe pagar entre 43 y 170 EUR por el registro de la propiedad. Entre 43 y 280 EUR para el registro de la hipoteca y aproximadamente 400 EUR en gastos administrativos bancarios.
Para que puedas hacer un cálculo con datos reales, te presentamos el siguiente caso:
Si compras una casa por 450.000 EUR y aplicas el impuesto de transferencia del 2,5 %, te da un total de 11.250 EUR. Eso es lo que debes pagar al Kartverket, autoridad de mapeo de Noruega y la encargada del registro de propiedades.
2. Impuesto municipal sobre propiedades en Noruega
Cada municipio es autónomo para cobrar o no el impuesto sobre las propiedades. Por ejemplo, Bergen o Trondheim solo aplican el cobro del impuesto a ciertas zonas de su territorio, mientras que Oslo solo grava viviendas que superan el valor de 7,2 millones de NOK.
3. Impuestos al vender una casa en Noruega
Al vender la propiedad en Noruega se pueden aplicar impuestos sobre las ganancias de capital dependiendo de la situación particular de cada propietario.
Es decir, si es tu vivienda habitual y cumples con el requisito de haber residido al menos 1 año en los últimos 24 meses, obtienes una reducción en el impuesto o quedas exento de pagarlo.
Pero si estás vendiendo una segunda propiedad que está considerada más como una inversión, se aplica un gravamen del 22 % sobre la ganancia.
4. Diferencias fiscales entre residentes y extranjeros no residentes
En aspectos como tener acceso a una deducción hipotecaria, tanto los residentes como los no residentes pueden obtenerla. Sin embargo, los no residentes suelen tener mayores limitaciones.
Frente a la tributación sobre la renta global únicamente los residentes locales están obligados a declarar, mientras que en el impuesto sobre los alquileres sí los grava a los dos. Para los extranjeros no residentes hay algunas restricciones a la hora de querer obtener una excepción por la venta de su vivienda habitual, a diferencia de los ciudadanos noruegos.
Por otro lado, a los extranjeros se les suelen exigir más controles sobre el origen de los fondos y se les limitan los beneficios fiscales como propietarios de un inmueble en Noruega.
4. Pasos para comprar una casa en Noruega
En esta sección hemos preparado un paso a paso para que conozcas de manera organizada cómo es el proceso de compra de una casa en Noruega.
1. Rastrear propiedades de manera segura
Lo primero que debes hacer es buscar una casa que se adapte a tu perfil y a tu presupuesto en Noruega. Esto lo puedes hacer a través de plataformas como Finn.no, DNB Eiendom, OBOS o Krogsveen.
También puedes hacerlo de manera presencial si te encuentras en el país o a través de agencias inmobiliarias que te ofrezcan servicios de asesoría con un profesional.
2. Chequea la legalidad de la propiedad que te interesa
Asesórate con un abogado sobre el estado legal de la propiedad que pretendes comprar. Además, cerciórate de que no tenga deudas fiscales y de servicios básicos y que, entre otras cosas, cumpla con las normativas asociadas al tipo de propiedad.
3. Proceso de negociación y primera oferta
A la hora de ofertar por un inmueble, hazlo de manera formal, cumpliendo los plazos pactados con el vendedor, ya que es común que el propietario reciba varias ofertas al mismo tiempo y que la venta se convierta en una especie de subasta privada.
4. Estableces un contrato preliminar
Si el propietario del inmueble acepta tu oferta, se procede a firmar un contrato previo a la venta final y debes adicionar un depósito acordado con el vendedor con antelación. Por lo general, un agente inmobiliario custodia los fondos depositados, con el fin de sellar el pacto de compraventa.
5. Verificación legal del contrato
En este punto, un abogado vuelve a ser el protagonista, ya que se deben revisar las cláusulas que pueden estar ocultas en el contrato y las responsabilidades estructurales que asumen ambas partes.
También se verifica si el inmueble cuenta con alguna restricción de uso que pueda congelar o deshacer el negocio, en caso de que suponga una desventaja para ti como comprador.
6. Firma el contrato final y registro de la propiedad a tu nombre
El cierre suele tardar entre 1 y 3 meses. En esta parte del proceso debes transferir el dinero total del valor del inmueble y se hace el registro de la propiedad en Kartverket para que finalmente recibas las llaves de tu nuevo hogar.
7. Evita los siguientes errores a la hora de comprar una casa en Noruega
- Que te tome por sorpresa haber comprado una propiedad en el sistema de Borettslag: revisa esta información junto con un abogado para tener certeza de que la casa que estás comprando será completamente de tu propiedad.
- No tener en cuenta los costos de mantenimiento anual por el invierno: muchas veces se asume que los costos de manutención de una propiedad se reducen al pago de servicios e impuestos. Sin embargo, en Noruega, especialmente, debes considerar los gastos anuales que garantizan el buen estado de tu casa, dado que el invierno suele provocar desgastes impredecibles.
- No hacer un buen cálculo del tipo de cambio: este error te puede generar sobrecostos inesperados que afectan el presupuesto de compra o incluso la caída del acuerdo de compra de la casa.
5. ¿Cómo pagar una casa en Noruega?
Para pagar tu casa en Noruega tienes distintos métodos, como, por ejemplo, las transferencias bancarias internacionales, las transferencias locales y las transferencias supervisadas por un agente inmobiliario.
El dinero en efectivo no se utiliza, ya que los controles de prevención de lavado de dinero, la revisión del origen de los fondos, sobre todo en las transacciones internacionales elevadas, son exigentes.
Hipotecas para extranjeros
Los ciudadanos extranjeros pueden acceder a hipotecas siempre y cuando cumplan con las condiciones de los bancos.
Lo principal es que tengas la residencia noruega, historial laboral, un nivel alto de ingresos que sea suficiente para adquirir un crédito e historial bancario en el país.
Alternativas de financiación para la compra de casa en Noruega
Puedes realizar el pago de contado con una hipoteca internacional, financiación privada o hacer la compra a través de una empresa, como miembro de una sociedad.
Ten en cuenta que las transferencias bancarias internacionales generan comisiones que pueden ocasionar pérdidas por la conversión de coronas noruegas a euros.
6. Consejos antes de comprar una casa en Noruega
Durante todo el proceso de compra, es importante que tengas en cuenta los siguientes consejos que te brindamos en Holafly.
1. Revisión detallada de los documentos de la propiedad
Antes de firmar cualquier documento que selle la compra de una propiedad revisa que el registro de la propiedad es se ha hecho de manera correcta y que el inmueble no cuenta con deudas pendientes y cumple con toda la reglamentación para ser comprada.
2. Asesórate de profesionales
Un agente inmobiliario o un abogado te guiará en el proceso de compra de vivienda en Noruega, revisando todos los detalles importantes antes de cerrar cualquier negocio. Procura no llevar el proceso tú solo.
3. Necesitas estar conectado a internet
Comprar una casa en Noruega te obliga a estar conectado a internet donde quieras que estés, dado que necesitas estar en contacto con tu abogado o agente inmobiliario para estar al tanto de lo que vaya pasando en cada etapa de la negociación.
Los planes mensuales de Holafly te ayudarán a tener una conectividad estable, brindándote 25 GB o datos ilimitados con cobertura en más de 160 países. Además, te dan la posibilidad de compartirlos con otros dispositivos como tu laptop o tu tablet.
Con cualquiera de los planes puedes acceder al beneficio Always On que te permite mantener una conexión continua con 1 GB gratis mes a mes y cobertura en más de 70 países en casos de emergencia.
4. Ten cuidado con los fraudes
En Noruega no estás exento de sufrir fraudes, por eso te recomendamos desconfiar si te ofrecen propiedades sin registro, te solicitan pagos adelantados fuera del sistema bancario o las ofertas son demasiado baratas.
7. Preguntas frecuentes al comprar una casa en Noruega
Por lo general, la compra de una casa en Noruega puede tardar entre 1 y 3 meses, dependiendo de la agilidad de la revisión de la ilegalidad del inmueble.
Sí, como extranjero puedes acceder a hipotecas en Noruega. Sin embargo, los bancos suelen exigir más garantías y requisitos.
No, mientras que la propia horizontal te permite ser dueño absoluto de un apartamento o una casa, el sistema Borettslag solo te permite ser parte de un conjunto de casas pertenecientes a una cooperativa.
Sí, algunos inversionistas utilizan sociedades para comprar propiedades en Noruega con fines lucrativos, como alquilarlas. También es posible que compres un inmueble con tu pareja, siempre y cuando cumpla con el requisito de ser noruego/a o residente legal.
Si la casa es completamente tuya, puedes alquilarla sin restricciones. Sin embargo, si la casa pertenece a una cooperativa, tendrás mayores limitaciones para alquilarla aun de manera temporal.
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¡Hola! soy comunicador social y periodista, he tenido la oportunidad de trabajar de manera remota la mayor parte de mi carrera, de escribir sobre varios temas que me gustan y de viajar. Ahora, he llegado a un lugar que me apasiona mucho y son los viajes, desde este espacio te compartiré datos, información y tips para que planear tus viajes sea más fácil.
