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Cómo comprar casa en Mónaco siendo extranjero en 2026
Guía completa 2026 para comprar casa en Mónaco siendo extranjero. Descubre el proceso legal, gastos notariales, impuestos y la ruta hacia la residencia.
Dos kilómetros cuadrados. Ese es el tamaño de Mónaco. Menos que el Parque del Retiro en Madrid, menos que Central Park en Nueva York. Y sin embargo, es el mercado inmobiliario más caro del planeta, el territorio con la mayor densidad de millonarios por habitante del mundo y el único lugar donde siete transacciones inmobiliarias en un solo año superaron cada una los 100 millones de euros.
Plantearse comprar una casa en Mónaco no es para todos, y no solo por el precio. Es para quien entiende que lo que está adquiriendo no es simplemente un inmueble sino una posición. Acceso a uno de los sistemas fiscales más favorables de Europa, cero impuesto sobre la renta para residentes, estabilidad política garantizada por siglos de historia y una seguridad que pocas ciudades del mundo pueden igualar. El Principado de Mónaco tiene uno de los ratios de agentes de seguridad por habitante más altos del mundo, y se nota.
Para un extranjero, el proceso de compra es directo y sin restricciones por nacionalidad. Lo que sí se exige es capital, un buen agente inmobiliario local y, si el objetivo es establecer la residencia fiscal, entender el proceso específico del Principado. Esta guía te explica todo.
Requisitos para extranjeros que desean comprar una casa en Mónaco
Mónaco es uno de los pocos lugares del mundo donde la respuesta a “¿puede un extranjero comprar?” es absolutamente directa: sí, sin restricciones, sin permisos especiales y sin ningún requisito de residencia previo. Cualquier persona física o jurídica, independientemente de su nacionalidad, puede adquirir una propiedad en el Principado.
No existe ninguna limitación legal que impida a un extranjero comprar en Mónaco. No se necesita residencia, no se necesita permiso gubernamental previo, no hay zonas restringidas ni cupos de propiedades por persona. El marco legal monegasco trata al comprador extranjero en las mismas condiciones que a un ciudadano del Principado desde el punto de vista del derecho de propiedad.
Pero aquí una aclaración importante: comprar no significa obtener la residencia.
Este es el punto que más confusión genera. Adquirir una propiedad en Mónaco no otorga automáticamente el permiso de residencia en el Principado. Son dos procesos completamente independientes.
Si el objetivo es simplemente tener una propiedad como inversión o segunda residencia sin establecer la residencia fiscal en Mónaco, el proceso de compra es el mismo que en cualquier otro país: encontrar la propiedad, negociar, firmar ante notario y registrar. Sin más.
Si el objetivo es trasladar la residencia fiscal a Mónaco y beneficiarse de la ausencia de impuesto sobre la renta, la compra de la propiedad es un requisito necesario pero no suficiente. El proceso de residencia tiene sus propios pasos, que se explican más adelante.
El permiso de residencia monegasco
Para los no ciudadanos de la Unión Europea que quieran residir en Mónaco, es necesario obtener una carte de résident. El proceso implica demostrar medios económicos suficientes para vivir en el Principado sin necesidad de trabajar allí (si no se tiene un empleo en Mónaco), acreditar domicilio en el Principado (lo que requiere tener la propiedad o un contrato de alquiler) y pasar por la aprobación de las autoridades.
Para los ciudadanos de la Unión Europea, el proceso es más sencillo gracias a los acuerdos comunitarios, aunque Mónaco no es miembro de la UE y aplica su propia normativa migratoria.
Documentación necesaria para la compra
Los documentos habituales que se requieren para formalizar una compra inmobiliaria en Mónaco son:
- Pasaporte vigente como documento de identificación principal.
- Prueba de origen lícito de los fondos: los notarios monegascos aplican procesos rigurosos de know your client (KYC) y compliance antilavado. Es necesario documentar de forma exhaustiva el origen del capital destinado a la compra.
- Referencias bancarias que acrediten la capacidad financiera.
- Si la compra se hace a través de una entidad jurídica (sociedad holding, trust, etc.): documentación completa de la estructura, sus beneficiarios finales y su país de constitución.
El notario: figura obligatoria
Toda compraventa inmobiliaria en Mónaco debe formalizarse ante un notario monegasco. Los notarios del Principado son figuras del Estado, nombrados oficialmente, y su intervención garantiza la validez legal de la transacción. También verifican la situación registral del inmueble y liquidan los impuestos correspondientes.
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¿Cuánto cuesta una casa en Mónaco?
Mónaco es el mercado inmobiliario más caro del mundo, sin discusión. El precio medio por metro cuadrado fue de 57.569 € en 2025, según el último informe del IMSEE (Instituto Monegasco de Estadística) publicado en febrero de 2026. Para propiedades de nueva construcción, esa cifra sube considerablemente.
El mercado inmobiliario monegasco alcanzó un volumen de ventas de 5.900 millones de euros en 2024, el nivel más alto jamás registrado. Solo las ventas de propiedades nuevas representaron 3.700 millones de euros, más que la suma total de todas las ventas de obra noble en el Principado entre 2006 y 2021. Siete transacciones superaron los 100 millones de euros cada una.
Con solo dos kilómetros cuadrados de superficie, la escasez de oferta es estructural e irreversible. El único proyecto que ha ampliado el territorio del Principado en décadas es Mareterra, una extensión artificial al mar completada recientemente, cuyas propiedades representan el segmento más exclusivo del mercado actual.
Monte-Carlo: el corazón del mercado
Monte-Carlo es el barrio más reconocible y el más activo del Principado. El Casino, el Grand Prix de Fórmula 1, el Hôtel de Paris, los restaurantes con estrella Michelin, las boutiques de las grandes marcas mundiales: todo eso convive con una oferta residencial que no tiene equivalente en ninguna otra ciudad del mundo.
Monte-Carlo registró el mayor volumen de transacciones de todo el Principado en 2025, con 164 operaciones que representaron casi dos de cada cinco transacciones del año. El precio medio de reventa superó los 54.009 €/m², con un incremento del 4,8% respecto al año anterior. En edificios de referencia como Mirabeau, Park Palace o Floralies, las transacciones pueden alcanzar los 100.000 €/m².
Es la dirección más demandada para perfiles de alto patrimonio que valoran la visibilidad y la proximidad a todos los servicios del Principado. Los servicios son de primer nivel: el hospital Princess Grace está a menos de un kilómetro, hay varias clínicas privadas de referencia, los colegios internacionales (Lycée Albert 1er, International School of Monaco) están bien comunicados y el puerto deportivo con su actividad constante da carácter al barrio. La seguridad, como en todo Mónaco, es excepcional.
Larvotto: el barrio más caro del Principado
Larvotto es el barrio más caro del Principado, con un precio estimado por metro cuadrado de 71.167 € en 2025, siendo el primero en superar esa barrera. En algunos edificios y operaciones puntuales, las cifras pueden ser notablemente superiores.
El atractivo de Larvotto es evidente: acceso directo a la única playa pública del Principado, vistas al Mediterráneo, el Jardín Japonés a pasos, el Sporting Club y los mejores restaurantes de verano de Mónaco. Es una zona residencial tranquila en comparación con el ritmo de Monte-Carlo, lo que la hace especialmente atractiva para familias y compradores que buscan calidad de vida por encima de la centralidad.
El proyecto Mareterra, la nueva extensión marítima del Principado adyacente a Larvotto, representa el único suelo nuevo de Mónaco en décadas. Sus propiedades son las más exclusivas del mercado: en Larvotto y Mareterra, algunas ventas excepcionales han superado los 120.000 €/m². La oferta disponible en esta zona es prácticamente inexistente, lo que mantiene los precios en niveles récord.
Fontvieille: tranquilidad, familias y el Puerto Olímpico
Fontvieille es el barrio más occidental del Principado, construido sobre una extensión artificial al mar en los años setenta. Tiene un carácter completamente diferente al de Monte-Carlo: más tranquilo, más residencial, con bloques de mayor tamaño y acceso directo a un pequeño puerto deportivo. Es un barrio muy buscado por familias con niños pequeños, gracias a su tranquilidad y calidad de vida. También atrae a quienes poseen un barco o prefieren vivir algo más alejados del centro.
El precio medio de compra en Fontvieille es de aproximadamente 52.518 €/m², con un incremento del 4,5% en 2025. Los angloparlantes tienen especial predilección por este barrio, que tiene restaurantes de estilo inglés y un ambiente más relajado que el centro. La proximidad al helipuerto es un argumento adicional para ejecutivos y profesionales que se desplazan frecuentemente por la Riviera o hacia el aeropuerto de Niza.
La Condamine: el puerto histórico
La Condamine es el barrio del Puerto Hércules, el puerto histórico de Mónaco donde atracan los yates más grandes del mundo durante el Grand Prix y las temporadas de alta actividad. Es una zona viva y comercial, con mercado de abastos, restaurantes locales, tiendas de barrio y una mezcla de residentes muy variada. Para quien busca estar en el centro de la actividad del Principado sin el precio de Monte-Carlo, La Condamine ofrece una alternativa con sus propios encantos.
La Condamine registró una ligera bajada del 0,7% pero se mantiene en el mismo rango que los demás barrios centrales, alrededor de los 52.104 €/m².
Jardin Exotique y Moneghetti: los barrios más accesibles
En las alturas del Principado, con vistas panorámicas al Mediterráneo y al centro de Mónaco, estos dos barrios representan el extremo más accesible del mercado monegasco, todo siendo relativo. Jardin Exotique promedia alrededor de los 49.847 €/m². Mientras que Moneghetti, a 42.000 €/m², es actualmente el barrio con el precio de entrada más bajo de todo el Principado.
Lo que ofrecen a cambio del precio más contenido es silencio, vistas y una vida más alejada del bullicio del centro. Son los barrios preferidos por residentes de largo plazo que ya conocen bien el Principado y valoran la tranquilidad por encima de la centralidad.
Monaco-Ville (La Roca): el patrimonio histórico
La Roca (Le Rocher) es la ciudad histórica, el corazón medieval del Principado donde se asienta el Palacio del Príncipe. Es el barrio con menos transacciones de todo el mercado, con una oferta muy escasa y propiedades con un valor patrimonial y simbólico difícil de cuantificar.
Los precios en Monaco-Ville se mueven en un rango de 35.000 a 40.000 €/m², siendo el barrio con el precio medio más bajo del Principado, aunque con escasísimas propiedades disponibles.
Costes de mantenimiento
Ser propietario en Mónaco tiene costes recurrentes que varían según el edificio y los servicios. Los más relevantes son las cargas de copropiedad (charges de copropriété), que en edificios con piscina, conserjería 24 horas, spa y otras instalaciones premium pueden ser muy elevadas. Hay que contemplarlas desde el principio en el presupuesto total de la propiedad.
Impuestos de una casa en Mónaco
Mónaco tiene fama de ser un paraíso fiscal, y en parte es merecida. Pero conviene entender exactamente a qué se refiere esa reputación y qué impuestos sí existen, porque la compra inmobiliaria tiene sus propios costes fiscales.
1. Sin impuesto sobre la renta para residentes
Este es el argumento fiscal central. Los residentes en Mónaco no pagan impuesto sobre la renta personal. No existe ningún equivalente al IRPF español o al impôt sur le revenu francés para quienes tienen su residencia fiscal en el Principado.
Esta ventaja aplica a todos los residentes con independencia de su nacionalidad, con una sola excepción históricamente relevante: los ciudadanos franceses, que siguen sujetos al impuesto sobre la renta francés en virtud de un convenio bilateral entre los dos países.
2. Sin impuesto sobre el patrimonio ni sobre sucesiones entre descendientes directos
Mónaco no tiene impuesto sobre el patrimonio y no aplica impuesto de sucesiones entre familiares directos (cónyuge, hijos). Para la planificación patrimonial intergeneracional, es uno de los marcos más favorables de Europa.
3. Droits d’enregistrement: el impuesto de transmisión al comprar
El principal coste fiscal de la compra inmobiliaria en Mónaco es el impuesto de registro. Los derechos de registro en la compraventa de inmuebles en Mónaco se sitúan habitualmente en torno al 4,5% del precio de compra para transacciones entre particulares, y pueden reducirse al 2% en determinados casos. A esto se suman los honorarios notariales, que están regulados y varían según el valor de la transacción.
En total, los gastos de cierre (impuesto de registro, honorarios notariales y tasas de registro) suelen situarse entre el 6% y el 7% del precio de compra.
4. Sin plusvalía inmobiliaria para residentes
Los residentes de Mónaco que venden una propiedad no pagan impuesto sobre la plusvalía generada. Este es otro argumento fiscal relevante para inversores que compran con perspectiva de reventa futura.
5. IVA en obra nueva
Las propiedades de obra nueva adquiridas directamente al promotor pueden estar sujetas al IVA monegasco (Taxe sur la Valeur Ajoutée), a un tipo del 20%. Este coste suele estar ya incluido en el precio anunciado por el promotor.
Pasos para comprar una casa en Mónaco
El proceso de compra en Mónaco es ordenado y relativamente ágil para un mercado de este nivel. Estas son las etapas habituales.
1. Define tu objetivo y trabaja con un agente local especializado
El mercado inmobiliario de Mónaco es pequeño, opaco y se mueve en gran parte fuera de los portales públicos. Muchas transacciones se realizan de forma discreta entre partes privadas, sin que la propiedad llegue a aparecer en ningún anuncio.
Trabajar con una agencia inmobiliaria establecida en el Principado, con acceso a esa red de propiedades no publicadas, es prácticamente imprescindible. Las principales agencias del mercado incluyen Miells & Partners, John Taylor Monaco, Petrini Exclusive y Engel & Völkers Mónaco.
2. Verifica la situación legal del inmueble
El notario monegasco o tu abogado debe verificar que la propiedad está libre de cargas, hipotecas o litigios antes de comprometerse con ningún pago. En Mónaco, el Registro de la Propiedad (Conservation des Hypothèques) es la referencia oficial para esta verificación.
3. Firma el contrato preliminar y paga el depósito
Una vez acordado el precio y verificada la situación legal, se firma el compromiso de venta (compromis de vente). En este momento se paga un depósito, habitualmente del 10% del precio acordado. El depósito queda en custodia del notario hasta el cierre definitivo de la operación.
4. Proceso de due diligence y KYC
Los notarios monegascos aplican uno de los procesos de verificación de origen de fondos más rigurosos de Europa. Antes de la firma definitiva, deberás documentar de forma exhaustiva el origen del capital con el que se realiza la compra. Este proceso puede llevar semanas dependiendo de la complejidad de la estructura patrimonial del comprador.
5. Firma la escritura definitiva ante notario
La acte de vente (escritura de compraventa) se formaliza ante notario monegasco. En este acto se paga el saldo restante del precio, los derechos de registro y los honorarios notariales. El notario gestiona la presentación al Registro de la Propiedad.
6. Registro en la Conservation des Hypothèques
El cambio de titularidad se inscribe en el Registro de la Propiedad del Principado. Una vez completado, eres oficialmente propietario de un inmueble en Mónaco.
7. Solicita el permiso de residencia (opcional)
Si el objetivo es establecer la residencia fiscal en Mónaco, el proceso comienza con la solicitud de la carte de résident ante las autoridades del Principado. Se requiere acreditar domicilio en Mónaco (la propiedad o un contrato de alquiler), medios económicos suficientes, un certificado de antecedentes penales apostillado y una entrevista con las autoridades. El proceso puede tardar varios meses.
¿Cómo pagar una casa en Mónaco?
El mercado de Mónaco opera en euros, lo que simplifica las transacciones para compradores de la zona euro. Para compradores de otras divisas, el tipo de cambio y las comisiones de la transferencia internacional son factores relevantes en operaciones de este importe.
Transferencia internacional
Las transferencias bancarias internacionales son el método estándar para financiar una compra en Mónaco. Los bancos monegascos (Société Générale Private Banking Monaco, Julius Baer, BNP Paribas Monaco, entre otros) gestionan habitualmente la recepción y custodia de los fondos. La documentación del origen de los fondos es exhaustiva y no admite atajos.
Sin hipotecas convencionales para el perfil estándar
El mercado de Mónaco opera mayoritariamente al contado en el segmento de lujo. Algunos bancos de banca privada ofrecen financiación estructurada o crédito lombardo (préstamos con garantía de cartera de inversión) para compradores con grandes patrimonios, pero no en el formato de hipoteca residencial convencional. Para la práctica totalidad de los compradores extranjeros en el Principado, el pago al contado es la norma.
Estructuras patrimoniales
Es habitual en Mónaco que las propiedades de alto valor se adquieran a través de estructuras societarias (SCI francesa, sociedad holding luxemburguesa, trust anglosajón) por razones de planificación patrimonial y sucesoria. La elección de la estructura adecuada debe hacerse con asesoramiento de un abogado especializado en fiscalidad internacional antes de iniciar el proceso de compra.
Consejos antes de comprar una casa en Mónaco
El mercado de Mónaco tiene sus propias reglas. Estos son los puntos que más importan antes de dar cualquier paso.
1. Conéctate antes, durante y después
Gestionar una compra en Mónaco requiere coordinación constante con agentes, notarios y asesores. La eSIM para Mónaco de Holafly te da datos ilimitados desde que llegas al Principado. Para quienes se mueven frecuentemente entre Mónaco, Francia e Italia, los planes mensuales de Holafly cubren más de 160 países con una sola eSIM y el beneficio Always On, que te garantiza 1 GB mensual de respaldo automático cuando más lo necesitas.
2. El mercado no está en los portales públicos
La mayoría de las propiedades más interesantes de Mónaco nunca aparecen en Idealista, Rightmove ni en ningún portal público. Circulan entre agencias con mandato exclusivo y se ofrecen directamente a compradores conocidos. Tener una relación con una agencia establecida en el Principado es la única forma real de acceder a ese inventario.
3. La due diligence de fondos es más exigente que en cualquier otro mercado europeo
Mónaco tiene uno de los regímenes antilavado más estrictos de Europa. Los notarios y bancos del Principado aplican procesos de KYC exhaustivos que requieren documentación detallada del origen de cada euro destinado a la compra. Preparar esa documentación con antelación, con ayuda de un abogado especializado, reduce significativamente los tiempos del proceso.
4. La escasez es permanente y estructural
Mónaco no puede crecer. Con la excepción de Mareterra, no hay suelo disponible para nuevos desarrollos. Eso significa que la oferta es intrínsecamente limitada y que cualquier corrección de precio tiende a ser temporal y moderada. Es uno de los argumentos más sólidos para la preservación del valor a largo plazo.
5. La residencia y la compra son procesos separados
Comprar una propiedad en Mónaco no te convierte automáticamente en residente fiscal del Principado. Si el objetivo es la residencia, el proceso debe gestionarse en paralelo y con asesoramiento especializado en fiscalidad internacional. Cambiar de residencia fiscal tiene implicaciones en tu país de origen que deben evaluarse antes de dar el paso.
6. Evalúa el barrio según tu perfil de vida
Mónaco es pequeño, pero sus barrios son distintos. Monte-Carlo para quien valora estar en el centro de todo. Larvotto para quien prioriza la playa y la tranquilidad. Fontvieille para familias con niños o amantes de los barcos. Moneghetti para quien busca el precio más accesible del mercado con vistas panorámicas. La elección del barrio es tan importante como el precio.
Preguntas frecuentes al comprar una casa en Mónaco
Sí. No existe ninguna limitación legal que impida a un extranjero adquirir una propiedad en el Principado. Cualquier persona física o jurídica, independientemente de su nacionalidad, puede comprar en Mónaco sin permisos especiales ni requisitos de residencia previa.
No automáticamente. La compra de un inmueble es un requisito necesario para solicitar la residencia en Mónaco, pero no suficiente. El permiso de residencia (carte de résident) debe solicitarse por separado ante las autoridades del Principado, acreditando domicilio, medios económicos y ausencia de antecedentes penales.
Las propiedades de entrada (estudios) comienzan alrededor de los 890.000 €. Las propiedades más pequeñas, como los estudios para el personal de servicio, pueden encontrarse desde aproximadamente 400.000 €. Un apartamento de dos o tres habitaciones en ubicación estándar parte de los dos o tres millones de euros, con los precios escalando sin techo aparente en los edificios más exclusivos y en Mareterra.
El principal es el impuesto de registro, que se sitúa alrededor del 4,5% del precio de compra en transacciones entre particulares. Sumando honorarios notariales y tasas de registro, los gastos de cierre totales suelen representar entre el 6% y el 7% del precio de compra. No hay plusvalía para residentes en la reventa, ni impuesto sobre el patrimonio, ni impuesto sobre herencias entre familiares directos.
No en el formato convencional. El mercado opera mayoritariamente al contado. Algunos bancos de banca privada ofrecen financiación estructurada o crédito lombardo para compradores con grandes carteras de inversión, pero no es un mecanismo habitual ni accesible para el perfil estándar de comprador.
La combinación de oferta estructuralmente limitada (no puede construirse más suelo), la demanda constante de compradores de ultra-alto patrimonio de todo el mundo, la ausencia de impuesto sobre la renta para residentes, la seguridad excepcional y la estabilidad política centenaria crea unas condiciones de mercado sin equivalente en ningún otro lugar del planeta. El crecimiento acumulado del precio medio por metro cuadrado en la última década ha sido del 44,3%.
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¡Hola! Soy Victoria y me dedico a escribir sobre lo que más me apasiona: los viajes. Hace algunos años decidí cambiar de rumbo y dejar una profesión que poco tenía que ver con la comunicación. Así fue como descubrí en la escritura una forma de mirar el mundo con más atención y compartirlo con los demás. Desde entonces, he publicado más de mil artículos sobre turismo, cultura y experiencias de viaje, con un enfoque práctico y cercano. Me especialicé en SEO, marketing digital y redacción web, y encontré en este trabajo una manera de seguir viajando, aunque sea desde la pantalla. Vivo en una zona de montaña, rodeada de naturaleza. Me inspira correr entre árboles, respirar aire puro y detenerme en los pequeños detalles, algo que también intento transmitir en cada texto que escribo. ¿Me acompañas a descubrir el mundo, aunque sea de forma virtual?
