Cómo comprar casa en Marruecos siendo extranjero en 2026

Comprar una casa en Marruecos siendo extranjero es una decisión que puede abrirte las puertas a uno de los mercados inmobiliarios más vibrantes del norte de África. Eso sí, como en cualquier país con un sistema legal diferente al tuyo, dar este paso sin la información adecuada puede convertirse en una experiencia frustrante y costosa. Marruecos es un destino cada vez más atractivo para compradores europeos, gracias a su proximidad geográfica, su clima, su cultura única y unos precios todavía competitivos respecto al continente europeo.

En este artículo encontrarás una guía completa y actualizada para 2026: desde los requisitos legales que debes cumplir como extranjero, hasta los pasos concretos del proceso de compra, los impuestos que tendrás que abonar, los métodos de pago disponibles y los consejos clave para evitar errores. Si estás pensando en invertir en una medina histórica, una villa en la costa atlántica o un apartamento en Casablanca, esta guía es para ti. Sigue leyendo y toma decisiones con seguridad.

Requisitos para extranjeros para comprar una casa en Marruecos

Marruecos es uno de los países africanos más abiertos a la inversión extranjera en bienes raíces. La legislación marroquí permite, en términos generales, que los extranjeros adquieran propiedades en el país sin necesidad de residencia previa ni autorización especial. No obstante, existen condiciones y restricciones importantes que conviene conocer antes de firmar cualquier documento.

¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Marruecos?

Sí, los ciudadanos extranjeros pueden comprar bienes inmuebles en Marruecos en régimen de pleno dominio (melk), que equivale a la propiedad plena. No es necesario ser residente ni tener visa de larga duración para adquirir una propiedad. Sin embargo, la compra está sujeta al cumplimiento de ciertos requisitos financieros y documentales.

Restricciones importantes:

• Las tierras agrícolas están vedadas a compradores extranjeros salvo excepciones muy específicas aprobadas por el Estado.
• Las propiedades en zonas militares o de seguridad nacional están completamente prohibidas.
• No existe límite en el número de propiedades que un extranjero puede adquirir, siempre que los fondos provengan del extranjero en divisas.
• El tipo de propiedad que se puede adquirir es pleno dominio (melk), con plenos derechos de uso, venta y herencia.

Documentos necesarios para la compra

• Pasaporte vigente (original y copias).
• Número de identificación fiscal en Marruecos (en algunos casos).
• Justificante de la procedencia legal de los fondos (extractos bancarios internacionales).
• Contrato de compraventa firmado ante notario.
• Certificado de titularidad del inmueble expedido por la Conservación de la Propiedad (si el inmueble está registrado).
• Formulario de transferencia de divisas del banco (imprescindible para repatriar fondos en el futuro).

¿Es obligatorio contar con abogado o notario?

La intervención de un notario (adoul o notario civil) es obligatoria para formalizar la compraventa. Se recomienda también contratar un abogado especializado en derecho inmobiliario marroquí, especialmente si no hablas árabe o francés, ya que toda la documentación legal se redacta en esos idiomas. Un agente inmobiliario local es útil para encontrar propiedades, aunque no es un requisito legal.

Excepciones y formas alternativas de compra

Es posible adquirir propiedades a través de una sociedad marroquí (SARL o SA), lo que puede ser ventajoso para inversores que deseen comprar terrenos agrícolas o gestionar varias propiedades. Las parejas mixtas (un cónyuge marroquí y uno extranjero) pueden comprar sin restricciones adicionales. Eso sí, la normativa cambia con frecuencia, se recomienda verificar la legislación vigente al momento de la compra.

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¿Cuánto cuesta una casa en Marruecos?

El mercado inmobiliario marroquí presenta una amplia variedad de precios según la ciudad, la zona y el tipo de inmueble. En términos generales, los precios son más bajos que en Europa occidental, aunque las diferencias entre ciudades pueden ser muy significativas.

Precio medio por m² en ciudades principales:

• Casablanca: entre 12.000 y 25.000 MAD/m² (1.100–2.300 €/m²) en zonas céntricas.
• Marrakech: entre 10.000 y 22.000 MAD/m² (900–2.000 €/m²), con picos en la medina y barrios residenciales de lujo.
• Rabat: entre 10.000 y 18.000 MAD/m² (900–1.650 €/m²).
• Tánger: entre 8.000 y 15.000 MAD/m² (730–1.370 €/m²), con fuerte crecimiento en los últimos años.
• Agadir: entre 7.000 y 13.000 MAD/m² (640–1.200 €/m²).
• Ciudades secundarias (Fez, Meknès, Oujda): entre 5.000 y 10.000 MAD/m² (460–910 €/m²).

Comparativa por zonas dentro de una misma ciudad:

El centro urbano y los barrios modernos suelen ser los más caros, mientras que la periferia y las zonas rurales ofrecen precios muy inferiores. En Marrakech, por ejemplo, un riad en la medina puede costar entre 300.000 y 800.000 € dependiendo del tamaño y estado de conservación, mientras que un apartamento en la periferia puede encontrarse por 60.000-100.000 €.

Costes de mantenimiento anual:

• Comunidad de vecinos (copropriété): 3.000-12.000 MAD/año (275-1.100 €) según las instalaciones.
• Agua y electricidad: variable, pero estimado en 500-2.000 MAD/mes para una vivienda estándar.
• Seguro de hogar: 1.000-3.000 MAD/año (90–275 €).
• Jardinería o limpieza para propiedades grandes: muy variable.

Para contextualizar estos precios, el salario medio en Marruecos ronda los 4.000-6.000 MAD mensuales (365–550 €), lo que explica por qué el mercado inmobiliario local se dirige cada vez más a compradores extranjeros y a la diáspora marroquí en el extranjero.

Impuestos al comprar una casa en Marruecos

La fiscalidad inmobiliaria en Marruecos es un aspecto que todo comprador extranjero debe conocer en detalle. Aunque los impuestos son generalmente más bajos que en Europa, su correcta gestión es fundamental para evitar sanciones y sorpresas.

Impuestos en el momento de la compra:

• Droits d’enregistrement (Derechos de registro): 4% del precio de venta declarado. Es el principal impuesto de transferencia.
• Conservation foncière (Conservación de la Propiedad): 1% del valor de la propiedad para inscribir el título de propiedad.
• Honorarios del notario: entre 0,5% y 1% del precio de compra.
• TVA (IVA) sobre honorarios notariales: 10%.
• Honorarios de agencia inmobiliaria: habitualmente entre 2% y 2,5% a cargo del comprador (aunque negociable).

Impuestos anuales recurrentes:

• Taxe d’habitation (Impuesto de habitación): exento durante 5 años para viviendas nuevas. Posteriormente varía entre 200 y 2.000 MAD/año según el valor del inmueble.
• Taxe de services communaux (Tasa de servicios comunales): entre el 10,5% y el 13,5% del valor locativo neto de la propiedad.
• Impuesto sobre la renta (IR) si alquilas la propiedad: tipo del 10% al 38% según los ingresos anuales generados.

Impuesto sobre la ganancia de capital (plusvalía al vender):

Al vender una propiedad, se aplica la Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI), que grava la ganancia obtenida con un tipo del 20% para no residentes y del 20% también para residentes (con una cuota mínima del 3% sobre el precio de venta). Si la propiedad es tu residencia principal y llevas más de 6 años en ella, puedes quedar exento. La base imponible se calcula como la diferencia entre precio de venta y precio de compra actualizado con índices oficiales. El plazo para liquidar el impuesto es de 30 días desde la firma de la escritura.

Ejemplo práctico:

Si compras una propiedad por 500.000 MAD (~45.000 €), los costes fiscales en el momento de la compra serían aproximadamente: 20.000 MAD (derechos de registro 4%) + 5.000 MAD (conservación de la propiedad 1%) + 4.500 MAD (notario) = unos 29.500 MAD (~2.700 €) en gastos fiscales y notariales.

Convenios de doble imposición:

Marruecos tiene firmados convenios de doble imposición con España, Francia, Alemania, Bélgica, Reino Unido y otros países. Esto significa que, si ya tributas en tu país de origen, podrás evitar pagar dos veces el mismo impuesto. Consulta con un asesor fiscal el convenio aplicable a tu nacionalidad.

Pasos para comprar una casa en Marruecos

El proceso de compra en Marruecos sigue una serie de pasos bien definidos. Conocerlos te permitirá evitar errores y gestionar los plazos con tranquilidad.

Paso 1: Búsqueda de la propiedad (2–8 semanas)

Los principales portales inmobiliarios en Marruecos son Mubawab.ma y Sarouty.ma. También puedes recurrir a agencias locales especializadas en compradores extranjeros, especialmente en Marrakech, Tánger y Agadir. El boca a boca y los contactos locales siguen siendo muy relevantes, especialmente para propiedades en la medina que no siempre se publican online.

Paso 2: Verificación legal del inmueble (1-3 semanas)

Antes de hacer ninguna oferta, es imprescindible verificar la situación jurídica del inmueble. Un abogado o notario debe comprobar: que el vendedor es el propietario legal, que no existen cargas, hipotecas ni embargos, y que el inmueble está correctamente inscrito en el Registro de la Propiedad (Conservation Foncière). Ojo: hay propiedades en Marruecos que no están registradas (melkia sin registrar), lo que puede dificultar bastante la transacción.

Paso 3: Negociación y acuerdo preliminar (1-2 semanas)

Una vez verificada la situación legal, se negocia el precio y las condiciones de venta. Es habitual que el precio de salida tenga margen de negociación, sobre todo en propiedades antiguas o en zonas con menor demanda. No es infrecuente conseguir descuentos del 10-20%.

Paso 4: Contrato preliminar y depósito (1 semana)

Se firma un compromis de vente (contrato de arras) que recoge el precio, las condiciones y los plazos. El comprador paga habitualmente un depósito del 10-20% del precio acordado. Este depósito es vinculante: si el comprador se echa atrás, puede perder el depósito; si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble.

Paso 5: Due diligence y revisión legal (2-4 semanas)

Durante este período, el notario prepara la documentación definitiva, comprueba que no hay cargas ocultas y verifica que los fondos del comprador provienen del extranjero en divisas (requisito indispensable para poder repatriar el dinero en el futuro si se vende la propiedad). También se realizan las inspecciones técnicas del inmueble si se consideran necesarias.

Paso 6: Firma final ante notario y registro (1 día + 4-8 semanas para registro)

La escritura definitiva (acte de vente) se firma ante notario. En ese momento se abonan el precio restante, los impuestos y los honorarios. Tras la firma, el notario tramita la inscripción en el Registro de la Propiedad, proceso que puede tardar entre 4 y 8 semanas adicionales.

Errores frecuentes a evitar:

• No verificar si la propiedad está registrada en el Registro de la Propiedad.
• Pagar sin haber recibido el título de propiedad definitivo.
• No exigir que los fondos pasen por banco para poder repatriarlos en el futuro.
• Firmar contratos en árabe sin traducción oficial.
• No comprobar si existen deudas de impuestos locales pendientes sobre la propiedad.

¿Cómo pagar una casa en Marruecos?

El pago de una propiedad en Marruecos por parte de un extranjero está sujeto a una regulación cambiaria estricta. Es fundamental seguir los canales oficiales para cumplir la ley y asegurarte de poder repatriar tu dinero si en el futuro vendes la propiedad.

Transferencia bancaria internacional:

El método más habitual y recomendado. Los fondos deben transferirse desde el extranjero en divisas (euros, dólares, libras…) a una cuenta bancaria marroquí. El banco emitirá un certificado de importación de divisas (Attestation d’Importation de Devises), imprescindible para demostrar el origen legal de los fondos y para poder repatriarlos en el futuro. Sin este certificado, no podrás sacar el dinero de Marruecos si vendes la propiedad.

Hipotecas para extranjeros:

Sí existen hipotecas para extranjeros en Marruecos, aunque las condiciones son más restrictivas que para residentes. Los principales bancos que ofrecen financiación a no residentes son CIH Bank, Attijari Wafabank y BMCE Bank. Las condiciones habituales son:

• Financiación máxima: entre el 50% y el 70% del valor del inmueble.
• Plazo máximo: 20-25 años.
• Tipo de interés: entre el 4,5% y el 6,5% anual (variable o fijo según el banco).
• Ingresos mínimos demostrables: habitualmente equivalentes a 3 veces la cuota mensual.
• Documentación requerida: extractos bancarios de los últimos 3-6 meses, declaraciones de renta, contrato laboral o justificante de ingresos.

Pago al contado:

Es la opción más utilizada por compradores extranjeros en Marruecos. Simplifica el proceso y puede suponer una ventaja en la negociación. Eso sí, asegúrate siempre de canalizar el pago a través del sistema bancario oficial para obtener el certificado de importación de divisas.

Riesgos en transferencias internacionales:

• Usa siempre bancos regulados y evita intermediarios no oficiales.
• Las comisiones por transferencia y el tipo de cambio pueden suponer un coste adicional del 1-3%.
• Considera usar servicios como Wise o Revolut para transferencias más económicas, aunque la documentación bancaria oficial sigue siendo imprescindible.
• Nunca pagues en efectivo cantidades significativas: es ilegal por encima de ciertos umbrales y dificulta mucho la documentación necesaria.

Consejos antes de comprar una casa en Marruecos

1. Mantente conectado en todo momento con Holafly

Antes de viajar a Marruecos para buscar tu futura casa, necesitas una conexión de datos fiable para gestionar búsquedas, comunicarte con agencias, enviar documentos y coordinar visitas. Los planes mensuales de Holafly son la solución perfecta: con un plan de datos ilimitados con la función Always On activada, tu conexión no se corta aunque superes el umbral de alta velocidad, garantizando que siempre estás disponible para recibir la llamada de tu notario o revisar un contrato en el momento más crítico.

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2. Revisa toda la documentación legal con un profesional

Nunca firmes nada sin haber contratado un abogado local de confianza. El sistema jurídico marroquí es diferente al europeo y la mayoría de los documentos están en árabe o francés. Un error en la documentación puede costarte mucho más que el honorario del abogado.

3. Analiza bien la zona antes de decidir

Visita la zona en diferentes momentos del día y de la semana. Comprueba el acceso al transporte público, la proximidad a servicios sanitarios y educativos, y habla con los vecinos. Las medinas pueden ser encantadoras pero también ruidosas o difíciles de acceder para vehículos.

4. Evalúa el mercado antes de lanzarte

Estudia la evolución de los precios en los últimos años, los proyectos de infraestructuras previstas en la zona y el potencial de revalorización. Marruecos está apostando fuerte por el turismo y las infraestructuras, lo que puede ser muy positivo para determinadas inversiones.

5. Señales de fraude que debes conocer

• Vendedores que presionan para cerrar rápido y sin documentación.
• Precios muy por debajo del mercado sin explicación clara.
• Propiedades sin título registrado o con ‘melkia’ informal.
• Agentes que piden pagos en efectivo fuera de cualquier canal oficial.
• Promesas de rentabilidades de alquiler garantizadas sin contrato.

6. Costes ocultos frecuentes

• Reformas o mejoras de la propiedad no previstas (muy habitual en riads o propiedades antiguas).
• Gastos de comunidad más elevados de lo previsto.
• Costes de conexión a servicios básicos si la propiedad está en zona rural.
• Tasas administrativas locales no contempladas en el contrato.

7. Considera el alquiler como alternativa inicial

Si no estás seguro de la zona o del tipo de propiedad, alquilar durante 6-12 meses antes de comprar es una excelente estrategia. Te permite conocer el mercado desde dentro, identificar posibles problemas del barrio y negociar mejor cuando llegue el momento de comprar.

Preguntas frecuentes al comprar una casa en Marruecos

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Karla Marquez

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100% Digital nomad. Las comunicaciones digitales han sido mi escenario desde que egresé. He vivido en Chile, Canadá y USA. Originalmente de Colombia.

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