Cómo comprar casa en Malta siendo extranjero en 2026

Malta es de esas islas que se quedan contigo. Tres horas de vuelo desde Madrid, el inglés como idioma oficial, 300 días de sol al año, el Mediterráneo en todas las direcciones y una arquitectura de piedra dorada que lleva milenios acumulando historia. Para muchos europeos, la primera visita es turística. La segunda, ya viene con otro tipo de preguntas.

Comprar una casa en Malta siendo extranjero es perfectamente posible, pero el proceso tiene sus reglas propias. El país es miembro de la Unión Europea desde 2004, lo que facilita el camino para los ciudadanos comunitarios, pero hay restricciones específicas que dependen de cuánto tiempo llevas residiendo en la isla, si vas a comprar dentro o fuera de ciertas zonas designadas y si se trata de tu primera propiedad o de una inversión adicional.

En esta guía vas a encontrar todo lo que necesitas para entender cómo funciona el sistema: el famoso permiso AIP, las Zonas Especiales Designadas (SDA), cuánto cuestan las propiedades por zona, qué impuestos se aplican, cómo es el proceso paso a paso y qué no conviene olvidar antes de firmar nada.

¿Cuáles son los requisitos para comprar una casa en Malta siendo extranjero?

Lo primero que conviene entender es que el sistema maltés diferencia entre tres perfiles de comprador extranjero, y el proceso es distinto para cada uno.

1. Ciudadanos de la UE con cinco o más años de residencia continua en Malta

Si eres ciudadano de la Unión Europea y llevas cinco o más años residiendo de forma continua en Malta, puedes comprar propiedades sin restricciones y sin necesidad de ningún permiso especial. Recibes el mismo tratamiento que un ciudadano maltés.

2. Ciudadanos de la UE sin cinco años de residencia continua en Malta

Aquí es donde la cosa cambia. Los ciudadanos de la UE que no han residido continuamente en Malta durante al menos cinco años están limitados a comprar una sola propiedad para uso personal sin necesidad de un permiso especial. Si quieres comprar una segunda propiedad o una propiedad de inversión, necesitas el permiso AIP.

Para un español que quiere comprar su primera casa en Malta sin haber residido cinco años en la isla, el proceso es más sencillo de lo que parece: puede hacerlo sin AIP siempre que sea para uso personal y sea su única propiedad en el país.

3. Ciudadanos de fuera de la UE

Los ciudadanos no comunitarios necesitan un permiso AIP para comprar una propiedad en Malta, que debe ser única, cumplir con valores mínimos y utilizarse únicamente como residencia. La excepción son las Zonas Especiales Designadas (SDA), donde las restricciones no aplican a ninguna nacionalidad.

El permiso AIP: qué es y cómo funciona

El AIP (Acquisition of Immovable Property) es el permiso que emite el Departamento de Capital Transfer Duty (CTD) del Ministerio de Finanzas de Malta para que los extranjeros puedan comprar propiedades bajo ciertas condiciones. No es un trámite complicado, pero tiene sus plazos y documentación.

La tasa de solicitud del permiso AIP es de 233 € y normalmente se expide en un plazo de 35 días si toda la documentación está en orden. Otras fuentes indican que el proceso puede tardar entre seis y ocho semanas dependiendo de la carga de trabajo del departamento. 

Los documentos habituales para la solicitud incluyen pasaporte vigente, una copia del contrato de promesa de venta (Konvenju) si ya se ha firmado y una referencia bancaria. Para solicitantes que han tenido propiedades anteriores en Malta, también se requiere la escritura de venta de la propiedad anterior.

Las condiciones que impone el AIP sobre la propiedad son:

• Un umbral de precio mínimo: a partir de 2026, 220.000 € para apartamentos y 375.000 € para villas.
• La propiedad debe utilizarse como residencia o para alquiler con autorización específica.
• No puede subdividirse ni convertirse en múltiples unidades.
• Solo se permite poseer una propiedad bajo AIP fuera de las SDA.

Las Zonas Especiales Designadas (SDA): la alternativa sin restricciones

Las SDA son desarrollos inmobiliarios específicos donde los extranjeros de cualquier nacionalidad pueden comprar propiedades sin necesidad de AIP, sin límite de número de propiedades y con la posibilidad de alquilarlas libremente.

En otras palabras, las Zonas Designadas Especiales (SDAs) permiten a los nacionales extranjeros comprar sin restricciones. Los inversores internacionales pueden adquirir propiedades en Malta con fines de inversión pura dentro de estas zonas.

Los principales complejos SDA en Malta incluyen Tigné Point y Portomaso en Sliema y St. Julian’s, Pender Place, Madliena Village y Fort Chambray en Gozo, entre otros. Son desarrollos de alta gama con infraestructuras completas, habitualmente orientados al mercado internacional y con precios en consecuencia.

Documentación necesaria

Con independencia del perfil del comprador, los documentos habituales para completar una compra inmobiliaria en Malta son:

• Pasaporte o DNI vigente.
• Referencias bancarias que acrediten la capacidad financiera.
• Prueba del origen lícito de los fondos.
• Formulario de solicitud AIP (si aplica).
• Copia del Konvenju o promesa de venta.

¿Necesitas un notario y un arquitecto?

Sí a ambos. Un arquitecto y un notario son los profesionales clave en el proceso de compra de una propiedad en Malta. El arquitecto localiza los planos catastrales, evalúa la estructura y el valor de la propiedad y comprueba su estado. El notario redacta y revisa todos los documentos legales y realiza la investigación legal para confirmar que no hay disputas ni deudas pendientes.

Otro dato que debes tener en cuenta es que el inglés es el idioma oficial de los contratos inmobiliarios en Malta, lo que facilita la comprensión de la documentación para compradores europeos que dominen ese idioma.

Si eres un viajero frecuente y quieres estar siempre conectado sin preocuparte por el costoso roaming o buscar una nueva SIM en cada destino, los planes mensuales de Holafly son para ti. Con una sola eSIM, disfruta de internet en más de 160 destinos por un precio fijo y sin sorpresas en la factura. ¡Viaja sin límites y conéctate de manera fácil y segura! 🚀🌍

¿Cuánto cuesta una casa en Malta?

Malta tiene uno de los mercados inmobiliarios más activos del sur de Europa. La escasez de suelo edificable en un territorio de apenas 316 km², la demanda sostenida de expatriados y el turismo constante de más de tres millones de visitantes anuales han mantenido los precios al alza durante más de una década.

El precio medio de la vivienda en Malta se sitúa en torno a los 310.000 €, con centros urbanos como Sliema y La Valeta significativamente más altos. 

La Valeta y sus alrededores

Muchos de los extranjeros que deciden vivir en Malta eligen La Valeta. Pero lo primero que tienes que saber, es que la capital es la zona más cara y con menos oferta disponible. El metro cuadrado allí está valorado en torno a los 5.000 €.

Desde que La Valeta ha sido declarada Patrimonio de la UNESCO, las restricciones para construir son muy estrictas. Esa escasez de oferta nueva mantiene los precios en niveles elevados y hace que la mayoría de las propiedades disponibles sean inmuebles históricos que requieren rehabilitación, con un coste adicional significativo.

Sliema y St. Julian’s

Es el corazón de la actividad expat en Malta. Restaurantes, vida nocturna, la marina, acceso al transporte y los principales centros comerciales de la isla.

En zonas de alta demanda como Sliema y San Julián los precios superan los 3.700 €/m². Un apartamento de dos habitaciones bien situado puede encontrarse entre 300.000 y 550.000 €. Las propiedades en los complejos SDA de Tigné Point o Portomaso pueden superar esas cifras con facilidad. 

Norte de Malta: Mellieħa y St. Paul’s Bay

El norte de la isla tiene un carácter más tranquilo y residencial, con buenas playas y un ritmo de vida diferente al de la zona central. Los precios son algo más contenidos que en Sliema, aunque la demanda creciente de los últimos años ha ido reduciendo esa diferencia. Es una zona especialmente valorada por familias y jubilados que buscan tranquilidad sin alejarse demasiado de los servicios.

Gozo: la isla hermana

Como contrapunto perfecto a la Malta más urbanizada, la isla hermana de Gozo se presenta como un entorno más verde, tranquilo y con una comunidad de expatriados más pequeña y cohesionada.

A nivel financiero, Gozo representa el extremo más accesible del mercado inmobiliario maltés, con precios por metro cuadrado que suelen oscilar entre los 1.500 € y los 1.900 € en zonas como su capital, Victoria. Este menor coste, sumado a su indudable encanto rústico, convierte a la isla en un enclave ideal para la inversión vacacional y el alquiler turístico.

Sin embargo, Gozo también cuenta con opciones exclusivas de alta gama; un claro ejemplo es Fort Chambray, un imponente complejo residencial con estatus de Área Especial Designada (SDA). Este tipo de desarrollos permite a los compradores internacionales adquirir propiedades de lujo con servicios completos y espectaculares vistas a la bahía, disfrutando de la gran ventaja de operar al margen de las estrictas restricciones del permiso AIP.

Zonas del sur y centro

El sur de Malta (Marsaxlokk, Birżebbuġa) y las zonas del centro interior son las más económicas de la isla, con precios que pueden empezar desde 150.000-200.000 € para propiedades de tamaño razonable. No tienen el mismo atractivo turístico que la zona norte, pero ofrecen una vida más local y auténtica, con los precios más bajos del país.

Costes de mantenimiento

Malta no tiene impuesto anual sobre la propiedad, lo que es una ventaja relevante frente a otros países europeos. Los gastos recurrentes son principalmente las cuotas de comunidad (en bloques de apartamentos) y los suministros.

En los complejos SDA, las cuotas de mantenimiento de las zonas comunes pueden ser significativas en función de los servicios incluidos.

¿Qué impuestos se deben pagar al comprar una propiedad en Malta?

El sistema fiscal maltés para la compra de inmuebles es relativamente sencillo y favorable en comparación con la mayoría de países del sur de Europa. Estos son los conceptos que hay que contemplar.

1. Impuesto de timbre: el principal al comprar

El comprador paga un impuesto de timbre del 5% sobre el valor de la propiedad, reducido al 3,5% para compradores por primera vez en determinados casos.

Pero hay una ventaja importante para los primeros compradores: si la propiedad es la primera y única residencia, el comprador puede estar exento del impuesto de timbre para los primeros 200.000 € y pagar el 5% sobre el resto.

Para una propiedad de 310.000 €, por ejemplo, el impuesto se aplicaría solo sobre los 110.000 € que superan el umbral, lo que reduce sustancialmente la factura. 

2. Honorarios notariales y gastos de escrituración

Los honorarios del notario representan aproximadamente el 1-2% del valor de la propiedad. A esto se suman los gastos de registro y certificación. En conjunto, los gastos adicionales al precio de compra (impuesto de timbre, notaría, tasas de registro y permiso AIP si aplica) suelen situarse entre el 6% y el 8% del valor del inmueble. 

3. Sin impuesto anual sobre la propiedad

Una de las ventajas más claras del sistema maltés: no existe un impuesto anual recurrente sobre la propiedad equivalente al IBI español o al IMI portugués. Una vez comprada la propiedad, no hay una carga fiscal anual por el mero hecho de ser propietario.

4. Impuesto sobre ingresos por alquiler

Si alquilas tu propiedad en Malta, los ingresos tributan a un tipo fijo del 15% sobre el importe bruto del alquiler. Es un régimen final y simplificado que no requiere integrar los ingresos de alquiler en la base imponible general.

5. Al vender: impuesto sobre plusvalías

Las transmisiones de propiedades están sujetas a un impuesto de retención final del 8% sobre el precio de venta, o del 12% sobre el valor de transmisión. El porcentaje aplicable depende de varios factores, incluido el tiempo que se ha mantenido la propiedad. En determinados casos (primera vivienda habitual, propiedades heredadas) pueden aplicarse condiciones más favorables.

Malta no tiene impuesto sobre sucesiones, lo que significa que la propiedad puede transmitirse a los herederos sin ningún gravamen adicional por este concepto.

Otro dato interesante para españoles es que su país tiene con Malta un convenio para evitar la doble imposición, relevante para propietarios de España con ingresos generados por propiedades en Malta. De todos modos, conviene consultarlo con un asesor fiscal antes de cualquier operación de venta o arrendamiento.

¿Qué pasos hay que seguir para comprar una casa en Malta?

Si estás pensando en dar el salto y adquirir una propiedad en este pintoresco rincón del Mediterráneo, te alegrará saber que el sistema maltés está muy acostumbrado a tratar con inversores internacionales. Aunque la burocracia isleña tiene sus propias reglas de juego, el proceso es claro y predecible si sabes qué cartas jugar en cada momento.

Desde el momento en que te enamoras de una fachada de piedra caliza hasta que por fin te dan las llaves, estos son los pasos que vas a seguir:

1. Define tu perfil y qué tipo de propiedad buscas

Todo empieza sentándote contigo mismo a trazar el plan. Antes de perderte buscando fotos en internet, necesitas tener claro si buscas tu hogar principal, una escapada vacacional o una inversión para poner en alquiler.

Esta decisión es el verdadero timón de tu compra, ya que determinará si te conviene buscar un piso tradicional bajo el permiso AIP, si prefieres la libertad sin restricciones de los complejos de lujo SDA, o si tu meta es un apartamento urbano en Sliema frente a una tranquila casa rústica en Gozo.

2. Busca la propiedad

Con las ideas claras, llega el momento divertido: lanzarse al mercado. En Malta las propiedades se mueven rápido, y tus mejores aliados digitales serán portales de referencia como PropertyMarket.com.mt, Dhalia Real Estate, o la reconocida Engel & Völkers Malta si apuntas al segmento premium.

No te preocupes por el idioma; la gran mayoría de las agencias locales están más que acostumbradas a tratar con extranjeros y todo el proceso se gestiona de forma fluida en inglés.

3. Verifica el estado legal del inmueble

Cuando encuentres el lugar ideal, toca ponerse serios. Aquí entra en escena tu notario, una figura crucial en el sistema maltés. Antes de que sueltes un solo euro, este profesional investigará a fondo el pasado de la casa para confirmar que el vendedor es el dueño real y que el inmueble no arrastra hipotecas ocultas, deudas ni complejas disputas familiares de herencia, algo bastante común en las joyas arquitectónicas de La Valeta o Sliema.

4. Firma el Konvenju (promesa de venta)

Si el terreno está limpio, es hora de firmar el Konvenju, que es el contrato preliminar que formaliza el acuerdo y congela la propiedad para ti. En este punto se paga un depósito del 10% del precio acordado.

Un consejo de oro: si eres extranjero y necesitas el permiso AIP para comprar, asegúrate de que el contrato incluya una cláusula clara que te devuelva ese 10% íntegro en el remoto caso de que el permiso sea denegado.

5. Solicita el AIP (si aplica)

Con el Konvenju firmado, tu notario o agente presentará la solicitud del permiso AIP ante las autoridades correspondientes. Este trámite suele tardar unas cinco semanas en resolverse si toda tu documentación está en orden. Mientras esperas esa luz verde oficial, el notario aprovechará el tiempo para seguir puliendo los últimos flecos de las verificaciones legales.

6. Firma la escritura definitiva ante notario

¡Llegó el gran día! Con el AIP aprobado y la investigación legal completada, te reunirás para firmar la escritura de compraventa definitiva ante el notario maltés. En este mismo acto se paga el saldo restante de la vivienda, se liquidan los honorarios del notario y se abona el impuesto de timbre (Stamp Duty).

7. Registra la propiedad

Ya tienes las llaves en la mano, pero queda el último toque oficial. El propio notario se encargará de gestionar la inscripción del cambio de titularidad en el registro de la propiedad de Malta. En cuanto ese papeleo concluya, esa hermosa porción de historia mediterránea será, de manera oficial y ante la ley, completamente tuya.

¿Cómo pagar una casa en Malta?

A la hora de pasar por caja y cerrar la compra de tu propiedad en Malta, el sistema financiero de la isla ofrece diferentes alternativas que se adaptan al perfil de cada comprador.

La gran ventaja para quienes invierten desde España u otros países de la región es que Malta utiliza el euro como moneda oficial, lo que elimina de un plumazo el riesgo del tipo de cambio y simplifica enormemente las operaciones. Por el contrario, los compradores de fuera de la eurozona sí que deben vigilar de cerca.

Si optas por la vía de la transferencia internacional con fondos propios, el proceso es directo, pero requiere una disciplina impecable con el papeleo. Debido a las estrictas normativas europeas contra el blanqueo de capitales, absolutamente toda la trazabilidad de los fondos debe estar perfectamente documentada, y cada pago debe realizarse obligatoriamente a través de canales bancarios oficiales.

Por otro lado, si necesitas un empujón financiero, los bancos malteses (con entidades de referencia como el Bank of Valletta, HSBC Malta y APS Bank a la cabeza) están abiertos a conceder hipotecas a compradores extranjeros, aunque las condiciones varían según tu estatus.

Si todavía no eres residente en la isla, lo habitual es que el porcentaje de financiación tenga un tope de entre el 70% y el 75% del valor de tasación del inmueble, una cifra algo más conservadora que el 80% o 90% al que pueden aspirar los residentes locales.

Aunque los tipos de interés son bastante parejos a los del resto de la eurozona, debes tener en cuenta que el mercado hipotecario isleño es más pequeño y menos competitivo que el español, por lo que sentarse a comparar las ofertas de varias entidades es un paso obligado.

Además, si tu plan de compra está ligado a alguno de los programas oficiales de residencia del país, como el Malta Permanent Residence Programme (MPRP) o el Global Residency Programme (GRP), recuerda revisar los umbrales mínimos de compra que exige cada visado, ya que esto guiará el nivel de financiación que realmente te conviene solicitar.

Finalmente, si tienes la suerte de contar con el capital disponible en la cuenta, el pago al contado es, sin duda, la opción que más te va a simplificar la vida. No solo te ahorras el papeleo y la incertidumbre de esperar a que un banco apruebe tu crédito, sino que además ganas una valiosa carta de negociación.

En un mercado insular donde los vendedores no suelen dar el brazo a torcer fácilmente con los precios, presentarte con la liquidez inmediata sobre la mesa puede darte ese margen extra para conseguir una buena rebaja antes de estampar tu firma definitiva.

Consejos antes de comprar una casa en Malta

Antes de entrar en el detalle de cada consejo, un dato de contexto que ayuda a entender el mercado: Malta es la isla más pequeña de la Unión Europea con capital de Estado. Lo que significa que el suelo disponible es limitado, la oferta de propiedades de calidad es escasa y los precios no tienen muchos motivos para bajar. Comprar con información es más importante aquí que en mercados más amplios.

1. Conéctate antes, durante y después

Gestionar una compra a distancia en otro país requiere estar disponible en todo momento. Para las visitas previas, la eSIM para Malta de Holafly te da datos ilimitados desde que aterrizas, sin buscar SIM local ni depender del WiFi del hotel. Para estancias más largas, los planes mensuales de Holafly son la mejor opción: una sola eSIM, cobertura en más de 160 países, renovación automática y el beneficio Always On que te garantiza 1 GB mensual de respaldo en más de 70 países cuando más lo necesitas.

2. Evalúa bien si necesitas AIP o prefieres una SDA

Para un español que compra su primera propiedad en Malta para uso personal, el proceso sin AIP es el más sencillo. Si tu objetivo es tener varias propiedades o alquilar sin restricciones, una SDA elimina todas esas limitaciones. La decisión entre ambas vías afecta al tipo de propiedad disponible y al precio, ya que las SDA son habitualmente complejos de alta gama.

3. El historial legal de algunas propiedades es complejo

Especialmente en las zonas históricas de La Valeta y Sliema, hay propiedades con títulos que reflejan décadas de herencias familiares, acuerdos informales o litigios no resueltos. No son la mayoría, pero existen. Tu notario debe completar una investigación legal exhaustiva antes de que firmes el Konvenju, no después.

4. Visita la isla en distintas épocas del año

Malta en agosto y Malta en enero son dos experiencias diferentes. En verano, la isla está llena de turistas, el tráfico puede ser intenso (especialmente en la zona de Sliema y St. Julian’s) y los precios de los servicios suben. En invierno, el ritmo es mucho más pausado y algunos negocios en zonas turísticas reducen horarios. Conocer ambas caras antes de comprar da una imagen más completa de lo que va a ser el día a día.

5. Considera Gozo si buscas tranquilidad y mejor precio

Gozo tiene menos infraestructura que Malta, pero también menos ruido, menos tráfico y un precio de propiedad más contenido. El ferry entre ambas islas funciona de forma regular, aunque en temporadas de mal tiempo puede haber interrupciones.

Si tu plan es vivir de forma permanente, la dependencia del ferry es un factor a evaluar. Si es para segunda residencia o alquiler vacacional, Gozo tiene un mercado interesante con rendimientos atractivos.

6. Los programas de residencia pueden cambiar los umbrales

Si tu objetivo va más allá de la compra y quieres acceder a alguno de los programas de residencia malteses (MPRP o GRP), los umbrales de inversión inmobiliaria son específicos de cada programa y más altos que los del AIP estándar.

Planificarlo desde el principio, eligiendo una propiedad que cumpla los requisitos del programa elegido, evita tener que hacer compras adicionales después.

7. Señales de alerta que conviene conocer

Vendedores que presionan para cerrar antes de que el notario haya completado la verificación legal, propiedades con precio muy por debajo del mercado sin explicación razonable, contratos con cláusulas que limitan tu derecho a reclamar si el AIP se deniega. Ante cualquier irregularidad, para y consulta con tu notario antes de avanzar.

Preguntas frecuentes al comprar una casa en Malta

Plans that may interest you

eSIM Colombia

eSIM Portugal

Victoria Picco

¡Hola! Soy Victoria y me dedico a escribir sobre lo que más me apasiona: los viajes. Hace algunos años decidí cambiar de rumbo y dejar una profesión que poco tenía que ver con la comunicación. Así fue como descubrí en la escritura una forma de mirar el mundo con más atención y compartirlo con los demás. Desde entonces, he publicado más de mil artículos sobre turismo, cultura y experiencias de viaje, con un enfoque práctico y cercano. Me especialicé en SEO, marketing digital y redacción web, y encontré en este trabajo una manera de seguir viajando, aunque sea desde la pantalla. Vivo en una zona de montaña, rodeada de naturaleza. Me inspira correr entre árboles, respirar aire puro y detenerme en los pequeños detalles, algo que también intento transmitir en cada texto que escribo. ¿Me acompañas a descubrir el mundo, aunque sea de forma virtual?

Lee la bio completa