Cómo comprar casa en Londres siendo extranjero en 2026

Londres tiene algo que pocas ciudades del mundo pueden ofrecer: la combinación de una economía sólida, un sistema legal claro y un mercado inmobiliario que, históricamente, ha sabido proteger el valor de las inversiones. No es barato. Tampoco es sencillo. Pero es perfectamente posible comprarlo siendo extranjero, y muchos lo hacen cada año.

Lo que marca la diferencia entre una compra exitosa y un dolor de cabeza prolongado es, casi siempre, la información. El sistema británico tiene sus propias reglas, sus propios plazos, sus propios impuestos y, sobre todo, sus propias trampas para quien no lo conoce. Esta guía existe para que tú llegues preparado.

En este artículo descubrirás consejos clave, costos, requisitos y aspectos importantes que debes tener en cuenta antes de dar el gran paso de invertir en una de las ciudades más atractivas del mundo.

Requisitos para extranjeros para comprar una casa en Londres

Si eres extranjero y estás pensando en comprar una casa en Londres, es normal que te surjan muchas preguntas sobre los requisitos, trámites y costos asociados. La buena noticia es que el Reino Unido permite a los ciudadanos de otros países adquirir propiedades, incluso si no son residentes. Sin embargo, el proceso puede ser diferente al de tu país de origen y conviene conocer algunos aspectos clave antes de dar el paso.

Desde la documentación necesaria hasta los impuestos y las opciones de financiación disponibles, entender estos requisitos te ayudará a afrontar la compra con mayor tranquilidad y a evitar sorpresas durante el proceso.

Residencia, visado y tiempo de estancia

No necesitas ser residente en el Reino Unido para comprar propiedad, ni siquiera necesitas pisar el país durante el proceso (aunque se recomienda). Lo que sí importa para efectos fiscales es si has pasado más de 183 días en el Reino Unido en los 12 meses anteriores a la compra. Ese umbral determina si eres considerado residente a efectos del Stamp Duty Land Tax (el impuesto sobre transmisiones), algo que desarrollaremos en detalle más adelante.

Antes de dar el paso, conviene tener algo claro: comprar una propiedad en Londres no te permite residir en el Reino Unido ni te da ventajas especiales para obtener un visado. De hecho, la visa para inversionistas o “golden visa” dejó de estar disponible en 2022. Si planeas mudarte al país, necesitarás solicitar una visa que se ajuste a tu situación personal o profesional, independientemente de la compra de tu vivienda.

¿Qué tipo de propiedad adquieres?

Aquí viene uno de los conceptos clave que todo comprador extranjero debe entender antes de firmar nada: la diferencia entre freehold y leasehold.

Freehold significa que eres propietario pleno, tanto del inmueble como del suelo sobre el que se asienta. Sin límite de tiempo y cargos de gestión obligatorios para el propietario del suelo. La mayoría de las casas (no apartamentos) en Londres son freehold.

Leasehold significa que eres propietario del inmueble por un período de tiempo habitualmente entre 99 y 999 años, pero no del suelo. La gran mayoría de los pisos en Londres son leasehold. Esto implica pagar una renta de suelo (ground rent) y unos gastos de servicio (service charge) al propietario del edificio (freeholder). Cuando la duración restante del arrendamiento cae por debajo de 80 años, la propiedad empieza a perder valor y se vuelve muy difícil de revender o hipotecar.

El error más frecuente de compradores extranjeros en Londres es tratar un piso leasehold como si fuera una compra simple de apartamento, sin revisar el tiempo restante del arrendamiento, los cargos de servicio ni las cláusulas de renta del suelo.

Documentación necesaria

Para completar la compra, necesitarás:

• Pasaporte válido
• Prueba de domicilio en tu país de origen
• Justificante del origen de los fondos (este punto es serio: los abogados están obligados a verificarlo por ley antilavado de dinero)
• Extractos bancarios recientes
• Si solicitas hipoteca: prueba de ingresos, declaraciones fiscales y, en muchos casos, documentos traducidos al inglés y certificados por un notario

¿Necesitas un abogado?

Sí, obligatoriamente. En el Reino Unido, la transferencia legal de una propiedad se realiza a través de un proceso llamado conveyancing y debe ser llevada a cabo por un abogado o licensed conveyancer. No es optativo. Es el abogado quien verifica el título de propiedad, gestiona los contratos, ordena las búsquedas (investigaciones sobre el inmueble y el terreno) y transfiere los fondos.

Para un comprador extranjero, contar con un abogado con experiencia en transacciones internacionales no es solo recomendable: es la diferencia entre un proceso fluido y uno lleno de retrasos y sorpresas desagradables.

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¿Cuánto cuesta una casa en Londres?

Londres no tiene un precio: tiene cientos. La distancia al centro, la línea de metro más cercana, el tipo de inmueble y hasta el código postal pueden multiplicar o dividir el valor de una propiedad en cuestión de manzanas. Dicho esto, hay algunos números de referencia que conviene tener claros.

Precio medio por metro cuadrado en 2026

El precio medio por metro cuadrado en Londres en 2026 es de aproximadamente £6.500 (alrededor de 7.500 €), aunque la realidad varía enormemente:

Para poner esto en perspectiva: un apartamento de dos habitaciones en una zona media de la capital puede costar entre 450.000 y 650.000. EUR Una casa unifamiliar en zona 2-3 difícilmente baja de 700.000.EUR El precio medio de un apartamento en Londres en 2026 se sitúa en torno a las 520.000 EUR

Factores que mueven el precio

Más allá de la zona, hay tres elementos que tienen un impacto directo en el precio:

• Transporte: la proximidad a estaciones de metro o de la Elizabeth Line puede añadir entre un 10% y un 20% al valor de una propiedad. Las zonas que han mejorado su conectividad recientemente como partes de Stratford o las zonas al este de la Elizabeth Line han experimentado las subidas más pronunciadas.
• Tipo de tenencia: un piso leasehold con menos de 90 años de arrendamiento restante vale notablemente menos que uno con 999 años. Un share of freehold (cuando los propietarios del edificio comparten colectivamente la titularidad del suelo) tiene mayor valor que un leasehold puro.
• Estado del inmueble y eficiencia energética: los inmuebles con certificado energético A o B se venden a un premium creciente, especialmente con los costes de la energía en los niveles actuales.

Costes de mantenimiento anual

Ser propietario en Londres implica costes recurrentes que hay que presupuestar:

• Council Tax (impuesto municipal): entre 1.900 y 2.300 EUR anuales para una propiedad de banda D en 2026/27, aunque varía por borough.
• Service charge (solo en leaseholds): entre 1.200 y 5.000 EUR anuales dependiendo del edificio. En desarrollos de lujo puede superar esa cifra con facilidad.
• Ground rent (leasehold): variable según contrato; la ley de 2022 lo eliminó para nuevos arrendamientos, pero propiedades existentes pueden aún tenerlo.
• Building insurance y mantenimiento ordinario: estima entre un 1% y 1,5% del valor del inmueble al año.

Relación con el salario medio

El salario mediano en Londres en 2026 ronda las 44.000 brutos anuales. El precio mediano de un piso es de 450.000 EUR: casi 11 veces el salario anual. Esto hace de Londres uno de los mercados menos asequibles de Europa, lo que explica por qué muchos compradores extranjeros llegan con capital ya constituido, sin necesidad de financiación.

Impuestos al comprar una casa en Londres

La fiscalidad es probablemente el área donde más se llevan sorpresas los compradores no residentes. Vamos a desgranarla con números reales.

Stamp Duty Land Tax (SDLT): el impuesto sobre la compraventa

El SDLT es el equivalente al impuesto de transmisiones patrimoniales. Se calcula de forma progresiva sobre el precio de compra. Los tipos estándar desde abril de 2025 son:

• 0% sobre los primeros 125.000 EUR
• 2% entre 125.001 y 250.000 EUR
• 5% entre 250.001 y 925.000 EUR
• 10% entre 925.001 y 1.500.000 EUR
• 12% por encima de 1.500.000 EUR

El recargo para no residentes: si no has pasado al menos 183 días en el Reino Unido en los 12 meses previos a la compra, pagas un 2% adicional sobre toda la transacción. Esto se aplica aunque sea tu única propiedad en el mundo.

El recargo por segunda vivienda: si ya posees otra propiedad en cualquier parte del mundo y esta es una compra adicional, se aplica un 5% adicional sobre todos los tramos. Si no eres residente Y es una propiedad adicional, los dos recargos se suman: +7% en todos los tramos.

Ejemplo real: un no residente que compra su primera propiedad en Londres por 500.000 EUR pagaría:

Un residente en las mismas condiciones pagaría 12.500 EUR. La diferencia es de 10.000 EUR únicamente por el recargo de no residencia.

Nota: si te conviertes en residente dentro de los 12 meses siguientes a la compra, puedes solicitar la devolución del recargo del 2%.

Impuestos anuales y recurrentes

Una vez propietario, los impuestos recurrentes son:

• Council Tax es un impuesto municipal/local que se paga por vivir u ocupar una vivienda en el Reino Unido. No depende de si eres dueño extranjero. Si compras una casa en Londres para vivir tú, normalmente la pagas tú. Si la alquilas completa a un inquilino, normalmente lo paga el inquilino. Si la vivienda está vacía o es una casa alquilada por habitaciones tipo HMO, puede tocarle al propietario. Además, el valor cambia según el distrito de Londres y la banda de valoración de la propiedad.
• Impuesto sobre ingresos de alquiler: si compras una vivienda en Londres y la alquilas, deberás tributar en el Reino Unido por esos ingresos, incluso si no resides allí. Los propietarios no residentes entran en el Non-Resident Landlord Scheme, un sistema mediante el cual el agente inmobiliario o en algunos casos el inquilino puede retener impuestos antes de transferirte la renta. Para evitar esa retención automática, puedes solicitar autorización a HMRC y recibir el alquiler completo, aunque seguirás teniendo que declarar los ingresos. Además, si tus ingresos brutos por alquiler superan las 10.000 al año EUR, o si el beneficio neto supera las 2.500 EUR, deberás presentar una declaración anual Self Assessment.

Impuestos al vender: capital Gains Tax

Cuando vendas la propiedad, si hay una ganancia patrimonial, tributarás por ella en el Reino Unido aunque seas no residente. El tipo aplicable para propiedades residenciales es del 24% para contribuyentes de tramo alto, y la venta debe declararse a HMRC en un plazo máximo de 60 días desde la escritura.

La exención anual para 2026/27 es de £3.000. Si en algún momento viviste en la propiedad como residencia habitual, es posible acceder a alivios fiscales proporcionales al tiempo de uso como vivienda principal.

Convenios de doble imposición

El Reino Unido tiene convenios de doble imposición con numerosos países. Esto significa que, aunque pagarás impuestos en el Reino Unido por tus rentas e plusvalías de propiedades británicas, podrás descontar esos pagos en tu país de residencia para evitar tributar dos veces por el mismo ingreso. Consulta con un asesor fiscal tanto en el Reino Unido como en tu país de origen antes de cerrar la operación.

Pasos para comprar una casa en Londres

El proceso de compra en el Reino Unido es diferente al de muchos otros países. No hay notario público como tal, el contrato no es vinculante hasta el intercambio (exchange), y hay más etapas intermedias de lo que muchos esperan. Aquí tienes el recorrido completo.

1. Organiza tus finanzas antes de empezar (semanas 1-2)

Antes de visitar una sola propiedad, define tu presupuesto real incluyendo todos los costes: precio de compra + SDLT + honorarios legales (entre 1.500 y 3.000 EUR) + tasación + posibles gastos de reforma. Si vas a pedir hipoteca, obtén un Agreement in Principle (pre-aprobación) de un banco o broker especializado en compradores internacionales. Esto te da credibilidad ante los vendedores.

 2. Búsqueda de propiedad (semanas 2-6)

Los principales portales inmobiliarios en el Reino Unido son Rightmove (el más grande, con más de 800.000 propiedades) y Zoopla. Para el segmento premium, Savills, Knight Frank y JLL tienen presencia internacional y equipos que trabajan con compradores extranjeros.

Para compradores fuera del país, trabajar con una agencia que tenga oficina tanto en tu país como en Londres puede simplificar enormemente el proceso, incluyendo visitas virtuales, gestión documental remota y asesoramiento en tu idioma.

3. Verificar la situación legal del inmueble (semana 6-7)

Antes de hacer una oferta formal, tu abogado debe realizar las searches: una serie de consultas a organismos oficiales que verifican si existen cargas, deudas, problemas urbanísticos, proyectos de obras cercanos o restricciones sobre el inmueble. Para propiedades leasehold, se solicita además el paquete de información al freeholder (gestor del edificio), que incluye las cuentas del servicio, el historial de obras y los cargos pendientes.

4. Hacer la oferta y negociar (semana 7-8)

Las ofertas en el mercado londinense no son vinculantes hasta el exchange of contracts. Esto significa que cualquiera de las partes puede retirarse sin penalización hasta ese momento, lo que a veces genera la práctica del gazumping (el vendedor acepta tu oferta, pero luego acepta una superior de otro comprador).

Para hacer la oferta: se hace verbalmente o por escrito a través del agente inmobiliario. Si se acepta, el agente emite un Memorandum of Sale que marca el inicio formal del proceso legal.

5. Instrucción al abogado y fase de conveyancing (semanas 8-16)

Una vez aceptada la oferta, cada parte instruye a su propio abogado. El proceso estándar de conveyancing dura entre 8 y 12 semanas en transacciones sencillas, y hasta 16 semanas en propiedades leasehold o en cadenas de compraventa. En este periodo:

• Tu abogado revisa el contrato propuesto por el vendedor
• Se realizan las búsquedas oficiales
• Se tramita la hipoteca (si aplica)
• Se resuelven las consultas (enquiries) sobre el inmueble

6. Exchange of Contracts (intercambio de contratos)

Este es el momento en que la operación se vuelve legalmente vinculante. En el intercambio, el comprador paga el depósito, generalmente entre el 5% y el 10% del precio. A partir de este momento, retirarse tiene consecuencias económicas graves.

7. Completion (escritura y entrega de llaves)

La completion es el día en que se transfieren los fondos y las llaves cambian de manos. Suele ocurrir entre 1 y 4 semanas después del intercambio. Tras la completion:

• Tu abogado registra la propiedad en el HM Land Registry
• Se liquida el SDLT (plazo de 14 días desde la completion)
• Recibes las llaves

Errores frecuentes en el proceso

El mayor error es comprar un piso leasehold sin revisar correctamente el plazo restante del arrendamiento (que idealmente debe superar los 90 años), los service charges históricos y previstos, y si hay obras importantes pendientes en el edificio. Otro error habitual es no presupuestar los costes adicionales de la compra: el SDLT más los honorarios legales pueden añadir entre un 5% y un 10% al coste total.

¿Cómo pagar una casa en Londres?

Comprar una vivienda en Londres no solo implica tener el dinero disponible. También hay que demostrar de dónde vienen los fondos, elegir bien cómo transferirlos y, si necesitas financiación, entender que las condiciones pueden ser más exigentes para compradores internacionales.

Transferencias internacionales

Si vas a pagar la vivienda con dinero que tienes fuera del Reino Unido, lo más habitual es hacer una transferencia bancaria internacional. Aquí hay un punto clave: antes de usar ese dinero en la compra, los abogados deben comprobar su origen.

Esto significa que pueden pedirte extractos bancarios, documentos de venta de una propiedad, certificados de herencia, justificantes de ahorro o cualquier prueba que explique de dónde sale el dinero. Si esa documentación no está clara, la operación puede retrasarse o incluso bloquearse.

Para mover grandes cantidades, también conviene revisar bien el tipo de cambio. En lugar de transferir directamente desde un banco tradicional, muchos compradores usan servicios especializados como Wise, Currencies Direct o Moneycorp. La diferencia puede ser importante, porque un mal tipo de cambio o comisiones poco visibles pueden encarecer la compra.

Por ejemplo, en una vivienda de £500.000, que equivale aproximadamente a €576.900, ahorrar entre un 1% y un 3% en el cambio supone entre £5.000 y £15.000, es decir, unos €5.769 a €17.307.

Hipotecas para no residentes

Conseguir una hipoteca en el Reino Unido sin vivir allí es posible, pero suele ser más exigente que para un residente. Los bancos normalmente piden una entrada más alta, más documentación y un perfil financiero muy claro.

En muchos casos, el comprador internacional debe aportar entre el 25% y el 40% del precio de la vivienda como depósito inicial. Para una propiedad de £500.000, esto sería entre £125.000 y £200.000, aproximadamente entre €144.225 y €230.760.

Los intereses también pueden ser algo más altos que los de una hipoteca estándar. En 2026, las hipotecas para expatriados o compradores internacionales pueden empezar alrededor del 4% o 5% para perfiles sólidos, aunque pueden subir hasta cerca del 6,5% según el banco, el país de residencia, los ingresos y el historial financiero del comprador.

Además, es normal que pidan nóminas, declaraciones de impuestos, extractos bancarios y, si los documentos están en otro idioma, traducciones certificadas. Por eso, en estos casos suele ser mejor trabajar con un broker hipotecario especializado en compradores internacionales, en lugar de acudir solo al banco habitual.

Un detalle que puede ayudar mucho es tener historial financiero en el Reino Unido. Si ya has tenido una cuenta bancaria británica, una tarjeta de crédito o incluso un contrato de telefonía, eso puede facilitar la evaluación del banco. Sin ese historial, las condiciones pueden ser más limitadas.

Pago al contado

Muchos compradores extranjeros, especialmente en zonas de alto valor de Londres, compran al contado. Esta opción simplifica bastante el proceso porque no depende de la aprobación de una hipoteca, de tasaciones bancarias ni de plazos de financiación.

Además, pagar al contado puede dar más fuerza al comprador al momento de negociar, porque el vendedor suele ver la operación como más rápida y segura. Aun así, aunque no haya hipoteca, los abogados seguirán revisando el origen del dinero antes de completar la compra.

Consejos antes de comprar una casa en Londres

Comprar una casa en Londres es una decisión importante, sobre todo por el valor de la inversión y las diferencias del mercado británico. Antes de avanzar, conviene revisar bien la zona, entender los gastos asociados, comprobar la documentación y evitar decisiones apresuradas. Estos consejos pueden ayudarte a comprar con más seguridad y con menos sorpresas durante el proceso.

Mantente conectado durante todo el proceso con Holafly

Comprar una vivienda en Londres exige estar conectado casi todo el tiempo: buscar propiedades, hablar con agentes inmobiliarios, revisar documentos, hacer videollamadas, usar mapas, responder correos y gestionar trámites desde el móvil.

En este proceso, los planes mensuales de Holafly para Londres pueden ser un buen aliado. Te permiten tener datos móviles en el Reino Unido sin cambiar tu SIM física ni depender del roaming. Además, con la función Always On puedes mantenerte conectado para consultar mapas, bancos, correos, mensajes y cualquier gestión importante relacionada con la compra.

Si solo viajas unos días para visitar propiedades o reunirte con agentes, también puedes usar una eSIM para Londres. Las activas antes del viaje y tienes internet desde que llegas a Londres, sin perder tiempo buscando una tarjeta local.

Revisa bien la documentación legal

Aunque tengas abogado, no te desentiendas por completo. Pregunta lo que no entiendas y pide que te expliquen cualquier cláusula importante antes de firmar.

Esto es especialmente importante si compras una propiedad leasehold, es decir, una vivienda donde adquieres el derecho de uso por un tiempo determinado, pero no necesariamente el terreno. En estos casos conviene revisar el contrato, los gastos del edificio y el historial de pagos o conflictos con otros propietarios.

Conoce la zona antes de decidir

Antes de comprar, analiza bien el barrio. Revisa la seguridad, el transporte público, los colegios, los supermercados, los servicios cercanos y el ambiente general de la zona.

También es recomendable visitar el barrio en diferentes momentos del día. Una zona puede verse tranquila por la mañana, pero ser muy ruidosa por la noche, o parecer bien conectada hasta que pruebas realmente los trayectos diarios.

Considera alquilar antes de comprar

Si no tienes prisa, alquilar durante unos meses antes de comprar puede ser una buena decisión. Vivir primero en el barrio te permite conocer detalles que no aparecen en los portales inmobiliarios: ruido, vecinos, transporte, servicios, seguridad y dinámica diaria.

Además, si eres extranjero, ese tiempo puede ayudarte a crear un historial financiero en el Reino Unido, algo que puede mejorar tus opciones si más adelante necesitas una hipoteca.

Presta atención a posibles señales de alerta

Desconfía si un agente te presiona demasiado para cerrar rápido, si una propiedad está muy por debajo del precio de mercado sin una razón clara o si la documentación no está completa.

También conviene revisar si el edificio tiene gastos de mantenimiento muy altos, problemas frecuentes entre propietarios o condiciones poco claras en el contrato. En Londres, estos detalles pueden marcar una gran diferencia en el coste real de la vivienda.

Preguntas frecuentes al comprar una casa en Londres

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Catalina Hernández Escobar

¡Hola! Soy Catalina, profesional en marketing y redactora digital. Desde hace algunos años trabajo de forma remota, lo que me ha permitido moverme con libertad y adaptarme a distintos entornos sin perder la conexión.

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