Cómo comprar casa en Japón siendo extranjero en 2026

Tanto si estás buscando tu nuevo hogar en el país nipón, tu segunda residencia o quieres invertir, en este artículo te explicamos cómo puedes comprar una casa en Japón aunque no seas residente. El mercado inmobiliario japonés es relativamente abierto y permite a los extranjeros adquirir propiedades sin demasiadas restricciones. Sin embargo, este proceso puede resultar complejo por el idioma, las diferencias legales y particularidades de la normativa fiscal japonesa.

Por este motivo, te hemos preparado una guía para explicarte cuáles son los requisitos que debes cumplir, qué documentos tienes que preparar, cómo funcionan las hipotecas y qué tipo de impuestos se aplican. También te explicamos cada uno de los pasos previos antes de comprar una casa en Japón y los riesgos más comunes, para que tu compra sea una experiencia segura.

Requisitos para extranjeros para comprar una casa en Japón

Si estás pensando en comprar una casa para vivir en Japón, como segunda residencia o para alquilarla como medio de inversión, podrás hacerlo sin demasiadas limitaciones como cualquier otro residente local. Aun así, existe una serie de requisitos básicos que debes cumplir a nivel legal, financiero y administrativo. A continuación, te los explicamos con mayor detalle.

1. Tipos de propiedades que puedes comprar en Japón

Como extranjero, puedes adquirir casas, apartamentos o propiedades comerciales. Incluso el país permite comprar terrenos en pleno dominio, algo poco habitual en otros destinos asiáticos. Este tipo de propiedad se llama freehold, donde se compra tanto la casa como el terreno y, aunque menos frecuente, también existe el leasehold, conocido como el derecho de uso del terreno, pero sin ser propietario.

2. Visa y documentos personales

Si no eres residente, puedes comprar una casa en Japón, pero esta compra no te da derecho a vivir en el país. Para ello, necesitarás solicitar en la embajada de Japón la visa correspondiente por trabajo, estudios o larga residencia. Por otro lado, la documentación básica que necesitarás para la compra es un pasaporte válido, cuenta bancaria, declaración del origen de los fondos y la escritura de la vivienda.

3. Requisitos financieros básicos

En el caso de que necesites solicitar una hipoteca en un banco japonés, te pedirán poder demostrar unos ingresos estables, ya sea en Japón o en tu país de origen, tu historial crediticio y poder pagar una entrada de aproximadamente el 20% o 30%. Muchos bancos ponen restricciones para hipotecas a extranjeros o con intereses muy elevados, por lo que es preferible buscar otro método de financiación en tu país.

4. Compra mediante empresa o pareja japonesa

Puedes comprar una casa en Japón a título personal, mediante una empresa local o extranjera y con tu pareja japonesa. Algunos inversores utilizan la compra mediante empresa para obtener una mayor optimización fiscal, como inversión inmobiliaria para gestionar varios alquileres. También los bancos suelen ser más flexibles con las condiciones si uno de los titulares de la hipoteca va a ser un residente local.

5. Contrata un abogado o asesor inmobiliario

No es obligatorio, pero un asesor inmobiliario japonés te ayudará a entender la normativa, los cambios legales, a traducir los contratos y a negociar el precio de la compra o las condiciones bancarias. En Japón no existe un sistema notarial como en otros países europeos, por lo que suele intervenir la figura de un especialista legal en registros de propiedades.

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¿Cuánto cuesta una casa en Japón?

Comprar una casa en Japón es un proceso muy diferente a hacerlo en Europa. De hecho, muchas casas pierden valor con los años, algo poco habitual en otros países europeos. El valor dependerá de la ubicación, la cercanía a los medios de transporte, la antigüedad de la vivienda, la resistencia a los terremotos, el acceso a los servicios y la cercanía a Tokio. Te mostramos el precio medio de las principales ciudades del país y de otras zonas más económicas:

• Tokio: la media está en unos $3.765 (€3.200) por m², aunque en Minato o Chiyoda puede llegar hasta los $29.400 (€25.000) por m².
• Osaka: $4.235 USD (€3.600) por m² en zonas céntricas y desde $2.120 (€1.800) por m² en la periferia.
• Yokohama: alrededor de $3.530 (€3.000) por m²
• Nagoya: aproximadamente $2.825 (€2.400) por m²
• Fukuoka: cerca de $2.350 (€2.000) por m²
• Sapporo: desde $2.000 (€1.700) por m²
• Zonas rurales: desde $590 (€500) por m²

Si tenemos en cuenta que el salario medio de un trabajador local es de unos $2.940 (€2.500) al mes, muchas familias terminan comprando casa lejos del centro urbano, donde son mucho más asequibles. Por ejemplo, un apartamento de 70 m² en Tokio centro cuesta entre $706.000 – $1.412.000 (€600.000 – €1.200.000), un piso en Osaka, $235.300 – $411.800 USD (€200.000 – €350.000) y una casa rural antigua para reformar, conocida como akiya, la puedes encontrar desde $23.530 USD (€20.000). Además de estos precios, debes tener en cuenta los siguientes gastos:

• Comunidad y mantenimiento: $850 – $4.700 USD (€720 – €4.000) al año Seguro del hogar: $235 – $940 USD (€200 – €800) al año
• Reparaciones y renovaciones: variables según antigüedad

Impuestos de una casa en Japón

El sistema fiscal japonés funciona de un modo bastante estructurado, pero puede resultarte algo complejo, sobre todo si no eres residente. Existe una serie de impuestos que tendrás que pagar al comprar una casa en Japón, pero también durante el tiempo que seas propietario y cuando decidas venderla. Al adquirir una propiedad, los principales impuestos son:

Una vez que ya eres propietario, deberás pagar al año el impuesto sobre activos de un 1,4% del valor catastral y el impuesto urbanístico de un 0,3% adicional, solo para las zonas urbanas. Por ejemplo, si compraste una vivienda valorada en $235.300 USD (€200.000), gastarás entre $3.294 – $4.000 USD (€2.800 – €3.400) en tributos anuales. Estos impuestos son fijos, pero varían en relación con el valor catastral, que es más alto en ciudades como Tokio o Osaka comparado con regiones rurales, donde la carga es menor.

Por último, si vendes una propiedad en Japón, tendrás que declarar la ganancia obtenida. Para ello, se tiene en cuenta el plazo que la hayas tenido en propiedad, siendo de un 39% para menos de cinco años y el 20% para más tiempo. En este caso, si has ganado $58.800 USD (€50.000) al vender una casa que has tenido siete años, tendrás que pagar $11.760 USD (€10.000).

Algo importante a tener en cuenta es que, si eres residente, tributarás por tus ingresos globales, mientras que los no residentes solo por los ingresos o ganancias generadas en el país por alquiler o venta. En este sentido, debes revisar si tu país de origen dispone de convenio de doble imposición, como es el caso de España, Estados Unidos o Reino Unido, para evitar pagar dos veces por los mismos ingresos.

Pasos para comprar una casa en Japón

Como te hemos ido comentando a lo largo de este artículo, comprar una casa en Japón es un proceso que se rige sobre unas normas específicas, pero algo diferente al sistema europeo al no contar con un notario. La mayor parte de la gestión se realiza a través de agentes inmobiliarios y especialistas legales conocidos como judicial scriveners. Estos son los pasos que debes dar para poder adquirir una vivienda en el país.

1. Busca en portales y agencias

Empieza buscando casas en portales inmobiliarios como Propestar, Akiyajapan, Allakiyas o en agencias locales. Compara precios en diferentes zonas para hacerte una idea de la actualidad del mercado. Este proceso suele durar entre uno y tres meses hasta que des con la vivienda indicada.

2. Verifica que no existan cargas

Antes de hacer una oferta, comprueba que la situación del inmueble sea legal, sin cargas, deudas o restricciones urbanísticas. Además, en Japón es importante revisar el estado estructural y las normas sísmicas de la propiedad. Toda esta información te la debe proporcionar el agente inmobiliario en un plazo de entre una y dos semanas.

3. Lanza un precio y negocia

Si has encontrado la casa de tus sueños, presenta una oferta formal al vendedor a través del agente inmobiliario. En este país la negociación es formal y limitada en las viviendas de segunda mano, por lo que en unos días tendrás la respuesta del vendedor donde se acuerdan las condiciones de pago.

4. Realiza una reserva

El siguiente paso es firmar el contrato inicial de compraventa, donde deberás entregar un depósito de entre el 5% y el 10% del precio final. Es obligatorio que el agente te entregue un documento antes de firmar, llamado “Important Matters Explanation”, donde se detallan todas las cláusulas de la operación.

5. Prepara la compra y firma la escritura

Por último, solo queda preparar toda la documentación legal, el registro de la propiedad, confirmar la identidad del vendedor y comprador y agendar el día de la firma con el judicial scrivener, lo cual puede tardar entre dos y cuatro semanas. Este día, se realiza el pago completo mediante transferencia, se firma la escritura a tu nombre y se entregan las llaves. Después, el agente tendrá que registrar legalmente la propiedad y, en una o dos semanas, el proceso estará completo.

¿Cómo pagar una casa en Japón?

Puedes pagar mediante transferencia bancaria internacional desde tu país de origen o desde un banco local, lo cual puede reducir las comisiones. Una transferencia de gran importe puede ser revisada por la normativa financiera japonesa (FEFTA), por lo que debes demostrar el origen de esos fondos para evitar el blanqueo de dinero.

Respecto a la financiación, las hipotecas para los extranjeros no residentes son difíciles de conseguir. La mayoría de bancos japoneses solo las conceden a residentes con ingresos estables en el país, por eso muchos extranjeros optan por el pago a contado o solicitan un préstamo privado en su propio país. Si eres residente, podrás obtener un interés aproximado del 1% al 2%, respecto al 0,5% para los locales.

Además, es importante tener en cuenta el cambio de divisas, ya que una diferencia del 1% al 3% supone varios miles de dólares o euros en una compra, por lo que te recomendamos utilizar cuentas multidivisa.

Consejos antes de comprar una casa en Japón

Terminamos este bloque sobre cómo comprar una casa en Japón con unos consejos muy útiles en cuanto a viajar con una conexión a internet o cómo realizar una compra segura evitando ciertos riesgos comunes para extranjeros. De esta forma, estarás preparado para lanzarte al mercado inmobiliario japonés para encontrar tu vivienda.

Contrata una conexión a internet segura

Desde las primeras búsquedas online, visitas previas al país y gestiones con la agencia inmobiliaria, necesitarás una conexión a internet que te permita navegar con seguridad desde el momento en el que aterrizas. Si solo necesitas conectarte por unos días, la eSIM para Japón de Holafly te proporciona datos ilimitados solo los días que necesites desde $3.90 (€3.79) al día.

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Tips para comprar una casa en Japón

1. Revisa toda la documentación legal: no firmes nada sin estar seguro de que la vivienda está al corriente de todos los pagos.
2. Busca asesoramiento local: un agente especializado te ayudará con la barrera del idioma y te explicará la normativa japonesa.
3. Analiza bien la zona: infórmate sobre si se trata de una zona sísmica o con riesgo de inundación, si hay transporte cerca, hospitales y cómo es su seguridad.
4. Evalúa el mercado antes de comprar: compara diferentes zonas y tipos de propiedad para saber cuáles son los mejores precios.
5. Riesgos legales para extranjeros: ten en cuenta la dificultad para conseguir una hipoteca local y que los contratos estarán en japonés.
6. Atento a los fraudes: revisa bien los precios muy baratos por debajo del mercado, la falta de documentación y la solicitud de pagos por fuera de canales oficiales.
7. Alquila primero: si es posible, alquila primero de forma temporal una casa en la zona que te interese para hacerte una idea de cómo se vive allí. Esto reduce el riesgo de una mala inversión.

Preguntas frecuentes al comprar una casa en Japón

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Silvia Sánchez

Soy Graduada en Lengua y Literatura Española y certificada en Copywriting. Apasionada por los viajes, he recorrido gran parte de Europa en los últimos años con mi ordenador a cuestas, teletrabajando y como nómada digital. Ahora, establecida en España, me gustaría compartir mi experiencia y opiniones para poder orientar a otros profesionales que lo necesiten. ¿Me acompañas?

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