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Cómo comprar casa en Italia siendo extranjero en 2026
Antes de que inicies tu proceso de compra de casa en Italia, lee nuestra guía sobre los requisitos y demás datos que debes tener en cuenta.
Comprar una casa en Italia siendo extranjero es un proceso que conlleva una alta rigurosidad legal y administrativa. Por eso, con esta guía queremos despejar tus dudas sobre cómo puedes adquirir una propiedad en este país europeo.
Aquí conocerás los precios del metro cuadrado, los requisitos que debes reunir, las cargas fiscales que asumirás como comprador y propietario de un inmueble en Italia. Además, preparamos un paso a paso detallado para que tu adquisición sea un éxito y puedas llevar un proceso guiado y sin contratiempos.
Quédate hasta el final y toma nota de los consejos que te brindamos para que no pierdas de vista algunos factores que pueden retrasar la compra de una propiedad en medio de tantas gestiones.
Requisitos para extranjeros para comprar una casa en Italia
En Italia puedes realizar una inversión inmobiliaria siendo extranjero, aunque la legislación nacional cuenta con filtros administrativos obligatorios que garantizan la legalidad de los fondos y de las transferencias al momento de la adquisición.
Además, las autoridades exigen ciertos requisitos relacionados con documentos y trámites para que la transacción sea oficial y tenga soporte legal. A continuación, te detallamos cada punto.
1. Condiciones según tu país de origen
Si eres ciudadano de la Unión Europea, tienes los mismos derechos que un local para adquirir una vivienda de forma libre y directa. En cambio, si no perteneces a la comunidad europea, debes contar con un permiso de residencia válido como requisito principal para comprar sin restricciones.
Para los extranjeros no residentes, se evalúa su derecho de adquisición basado en el principio de reciprocidad. Esto significa que, si un italiano puede comprar una casa en tu país de origen, tú también podrás hacerlo en Italia.
2. ¿Es necesaria una visa o la residencia?
No se establece un tiempo mínimo de estancia en el país ni una visa específica para adquirir un inmueble. Por lo tanto, puedes realizar la inversión incluso bajo el estatus de turista o desde tu lugar de origen.
Asimismo, comprar una casa no otorga la residencia ni la ciudadanía italiana de forma automática. Esto implica que, aun teniendo una propiedad allí, la estancia máxima permitida sigue siendo de 90 días por cada periodo de 180 días, tal como aplica para cualquier otro turista.
3. Restricciones de compra
Aunque no existe un límite en el número de inmuebles que puedes poseer, hay ciertas áreas geográficas restringidas para los extranjeros. Las zonas rurales o agrícolas fronterizas, por ejemplo, requieren de permisos especiales.
Fuera de estas excepciones, puedes adquirir cualquier tipo de propiedad o terreno que desees, obteniendo el control absoluto del inmueble de manera indefinida.
4. Documentos a tener en cuenta
A continuación, te presentamos los documentos que debes reunir para realizar el proceso de compra de manera legal y ceñida a las normas italianas.
- Pasaporte válido: revisa que esté en perfectas condiciones y tenga suficiente vigencia para completar todos los trámites.
- Codice Fiscale: es el número de identificación fiscal italiano y se convierte en el requisito más importante a la hora de hacer transacciones comerciales.
- Cuenta bancaria italiana: no es un requisito obligatorio, pero facilitará la mayoría de los pagos internos relacionados con la propiedad y a futuro, el cobro de los impuestos y servicios públicos.
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¿Cuánto cuesta una casa en Italia?
Al momento de comprar un inmueble en Italia debes saber que su valor se establece estrictamente por el metro cuadrado. Las viviendas más costosas se encuentran al norte, debido a que allí se concentran las regiones industriales y empresariales.
Por el contrario, en el sur predominan los terrenos agrícolas y rurales, por lo que resultan más asequibles.
Precio del metro cuadrado por región
- Norte de Italia: en ciudades como Milán, Venecia, Bolzano o Bérgamo, encuentras propiedades con valores por metro cuadrado entre los 3700 y 5700 EUR.
- Sur de Italia: en Nápoles, Cagliari, Palermo o Caltanissetta, el costo por metro cuadrado oscila entre los 660 y 3250 EUR, dependiendo del barrio.
- Centro y Occidente: en urbes como Roma, Florencia, Génova o Turín, el metro cuadrado se encuentra entre los 2250 y 3800 EUR.
- Oriente: en la costa del mar Adriático, en localidades como Bari, Trieste, Rímini y Ancona, el rango va de los 1650 a los 2270 EUR.
Generalmente, factores como la cercanía a las estaciones de tren, la eficiencia energética del inmueble y el estado estructural y estético de la propiedad determinan su costo final en el mercado comercial.
Relación entre el precio de una vivienda y el salario medio
El salario medio en Italia se sitúa entre los 1700 y 1900 EUR mensuales netos. Esto significa que, para acceder a una vivienda nueva o usada de tamaño mediano o grande, los locales deben recurrir a créditos hipotecarios.
Para compradores extranjeros europeos la situación puede ser similar si el sueldo medio en su país de origen es equivalente al italiano.
En cambio, para los ciudadanos latinoamericanos puede ser más complejo adquirir una propiedad, incluso en las zonas más baratas, debido a los menores ingresos mensuales que se registran en la mayoría de sus países.
Gastos de manutención anual de una vivienda en Italia
Si tu propiedad forma parte de un edificio de apartamentos o un complejo residencial, debes hacerte cargo de los gastos de comunidad. Esto incluye el mantenimiento de la calefacción, la limpieza de las áreas comunes, el cuidado de los jardines y la reparación de fachadas y techos.
También debes tener en cuenta el pago de los servicios públicos básicos como la luz, el gas, el agua y el internet fijo, los cuales se facturan mensualmente.
Finalmente, si cuentas con pólizas para la vivienda, debes sumarlas al presupuesto. El seguro básico obligatorio se adquiere mediante una hipoteca bancaria, mientras que el seguro multirriesgo se asume de forma voluntaria.
Estas coberturas requieren un estimado de 500 EUR adicionales a los 2500 o 3000 EUR que ya suman el resto de los gastos anuales.
Impuestos de una casa en Italia
El sistema tributario italiano aplica tasas diferenciadas dependiendo del tipo de propiedad y de si el comprador establecerá el inmueble como su vivienda principal. Para que lo puedas entender mejor, te presentamos cómo funcionan los impuestos tanto en el momento de la adquisición como en tu rol posterior de propietario.
Impuestos aplicados a la compra
En este caso se establecen dos vías para tributar sobre la propiedad. Por un lado, si realizas la compra a un vendedor privado, debes pagar el impuesto de registro sobre el valor catastral del inmueble. Bajo el régimen de primera vivienda, la tasa es del 2 %.
Como extranjero, puedes acceder a este beneficio si trasladas tu residencia legal al municipio de la compra en un plazo máximo de 180 días.
Si el inmueble será tu segunda vivienda o no eres residente, el impuesto asciende al 9 %. Por otro lado, si la vivienda se adquiere directamente a una empresa constructora dentro de los cinco años posteriores a su edificación, no pagas el impuesto de registro.
En su lugar, se aplica el Impuesto sobre el Valor Añadido, el cual se calcula sobre el precio real de venta. Bajo esta modalidad, el gravamen es del 4 % para la primera casa, del 10 % para viviendas secundarias y del 22 % para inmuebles de lujo.
Impuesto a la ganancia
En Italia se grava con una tasa fija del 26 % el beneficio neto de la venta de una propiedad, siempre y cuando la transacción ocurra dentro de los primeros cinco años de haberla adquirido. Pasado dicho periodo, la venta del inmueble queda totalmente exenta de este impuesto.
Impuestos recurrentes
El impuesto predial anual en Italia, conocido como IMU, afecta principalmente a las viviendas de lujo y a las segundas residencias.
Las propiedades registradas como vivienda principal quedan exentas de este pago. Sin embargo, para los ciudadanos no residentes, cada municipalidad aplica tasas fijas sobre sus inmuebles. Estas tarifas suelen rondar entre el 0,4 % y el 1,06 % del valor catastral revalorizado.
Pasos para comprar una casa en Italia
Para que tu compra de vivienda en Italia sea un proceso formal, organizado y ágil, hemos construido un paso a paso. De esta manera, podrás estar más pendiente de los detalles durante cada etapa del negocio.
1. Encontrar propiedad a través de diferentes métodos
Para buscar un inmueble en el país europeo, puedes elegir entre tres vías principales, en las cuales te puedes apoyar según tus necesidades, ubicación y tiempo.
- Portales digitales: allí se concentra el mayor volumen de anuncios de diferentes tipos de viviendas en venta, tanto de agencias como de dueños directos. Algunas de las plataformas más reconocidas son Idealista e Immobiliare.
- Agencias inmobiliarias tradicionales: te asesoran de forma directa en todo el proceso de búsqueda y adquisición, permitiéndote acceder a ofertas exclusivas de su catálogo. Entre las más destacadas están Gabetti y Tecnocasa, las cuales puedes visitar de forma presencial.
- Contacto directo con propietarios: consiste en recorrer las zonas de tu interés en busca de carteles de venta para contactar directamente a los dueños, lo que te permite establecer una negociación sin intermediarios.
2. Negociación inicial
Una vez que seleccionas un inmueble, inicias el proceso de negociación a través de una propuesta formal de compra. En este documento estableces el precio ofrecido y fijas un plazo para su aceptación.
Además, se suele entregar un depósito inicial que representa un porcentaje del valor de la oferta. Si el vendedor acepta las condiciones, firma la propuesta y se inicia formalmente el proceso de adquisición.
3. Revisión técnica y legal de la propiedad
Antes de realizar el pago final de tu nueva casa, es imprescindible que contrates un abogado independiente para que verifique los documentos y la situación jurídica del inmueble. Es recomendable revisar el estado catastral y urbanístico de la propiedad, con el fin de comprobar que no existan conflictos municipales o estatales.
Además, debes inspeccionar el estado estructural de la vivienda y el funcionamiento de todos sus servicios básicos. Esto te ayudará a prever gastos futuros y puede impactar directamente en la negociación del precio final.
4. Firma del contrato preliminar
Cuando ambas partes están de acuerdo con las condiciones del negocio, se procede a redactar y firmar el contrato preliminar, conocido en Italia como “compromesso”. En este documento se detallan las reglas de la transacción, las fechas límite para la entrega de la propiedad y los certificados que acreditan que el inmueble está libre de deudas o litigios.
En paralelo, debes realizar el pago del depósito principal, el cual corresponde a un valor de entre el 10% y el 20% del costo total de la casa. Todo este proceso requiere la supervisión y el registro obligatorio ante la agencia tributaria italiana.
5. Firma final y registro del inmueble
El cierre de la transacción se realiza ante un notario público, quien es el único funcionario autorizado para certificar legalmente la compra de cualquier propiedad en Italia. El notario se encarga de leer la escritura pública y de corroborar que se haya entregado el saldo restante del precio de la vivienda.
Posteriormente, solicita las firmas del comprador y del vendedor para proceder con el registro del inmueble ante el Registro de Bienes Raíces del país.
Tip de compra: Evita los siguientes errores comunes
- Pagos sin contrato o soporte: a veces, por agilizar los procesos, los extranjeros realizan pagos en efectivo o transferencias sin un documento de respaldo, lo cual puede derivar en estafas.
- No incluir cláusulas de protección: si vas a solicitar un crédito hipotecario, es crucial que incluyas una cláusula en el contrato preliminar que estipule la devolución del depósito en caso de que el banco te niegue la hipoteca.
- Confiar asuntos legales al agente inmobiliario: estos profesionales son asesores comerciales especializados en la intermediación de propiedades. Por lo tanto, no están capacitados ni autorizados para realizar auditorías legales profundas.
¿Cómo pagar una casa en Italia?
En Italia tienes distintos métodos para realizar el pago de tu nuevo inmueble de manera legal y bajo las garantías establecidas por las normativas del país.
- Cheque bancario circular: es uno de los métodos más comunes. Este documento es emitido directamente por un banco italiano, lo que garantiza que los fondos están totalmente protegidos y disponibles para el vendedor.
- Cuenta de depósito del notario: representa la opción más segura para los compradores extranjeros. Permite transferir el dinero a una cuenta bancaria especial bajo la custodia del notario, quien libera los fondos al vendedor solo cuando el inmueble se ha registrado con éxito a nombre del comprador.
- Transferencia bancaria directa: este método se utiliza mayormente para los pagos del depósito inicial. Se recomienda realizarlo siempre bajo el respaldo de un documento previamente firmado.
Restricciones a los movimientos de dinero
En realidad, no existen restricciones para las transferencias de fondos que provienen del exterior, siempre y cuando el origen de los recursos esté plenamente justificado.
Para cumplir con este requisito, las entidades te solicitarán declaraciones de renta, contratos de venta de otros bienes, testamentos de herencias o certificados que demuestren que la procedencia del dinero es completamente lícita.
Hipotecas: diferencias entre residentes y no residentes
Los ciudadanos extranjeros pueden acceder a créditos hipotecarios en Italia, pero las condiciones varían según su estatus migratorio.
A los residentes legales se les exige un contrato de trabajo italiano a término indefinido, o bien la declaración de impuestos locales si trabajan de forma autónoma. Bajo este perfil, los bancos pueden financiar hasta el 80 % del valor de tasación del inmueble.
En cambio, los no residentes que se encuentran en el extranjero enfrentan mayores limitaciones. Las entidades bancarias exigen que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 35 % de sus ingresos netos mensuales.
Además, el solicitante debe entregar traducidas y apostilladas sus declaraciones de impuestos, recibos de nómina e historiales crediticios emitidos en su país de origen. Otra limitación importante es que los bancos italianos únicamente financian entre el 50 % y el 60 % del valor de la vivienda para no residentes.
Por lo tanto, debes contar con un presupuesto propio de entre el 40 % y el 50 % restante, sumado al 10% o 15% adicional que se requiere para cubrir los gastos notariales e impuestos de compra. En cuanto a las tasas de interés, las hipotecas fijas promedian entre el 3.2 % y el 3.8 % anual, con plazos de amortización máximos que van desde los 15 hasta los 25 años.
Alternativas de pago
Una opción para comprar más rápido y tener mayor capacidad de negociación es pagar de contado ante el notario. Sin embargo, debes tener en cuenta que no está permitido el pago en efectivo si se superan los topes legales establecidos en Europa para la prevención del fraude.
También puedes acceder al modelo de alquiler con opción de compra, conocido como rent to buy. En esta modalidad pagas una prima inicial y cuotas mensuales fijas durante tres o cinco años, las cuales se van abonando a una parte del precio final de la vivienda. Una vez terminado el plazo, procedes a pagar el monto restante ante un notario para adquirir la propiedad definitiva.
Costos de transferencia que debes considerar
Ten presente que, si tus ahorros no están en euros, los bancos tradicionales van a cobrar una tarifa elevada por emitir y recibir transferencias desde el extranjero. Asimismo, suelen aplicar un tipo de cambio poco favorable respecto al mercado oficial, lo que se traduce en un mayor costo final de la vivienda.
Consejos antes de comprar una casa en Italia
Invertir en propiedades en Italia puede ser complejo si no se tienen las herramientas y la información necesaria para no cometer errores. Por eso, hemos elaborado una lista de consejos que te ayudarán a estar atento a ciertos detalles durante el proceso de compra de tu nueva casa en el país europeo.
1. No escatimes al contratar un abogado.
Tener el respaldo de un abogado en Italia te va a permitir obtener información completa y clara sobre el estado legal y administrativo del inmueble que te interesa. Además, evitará que caigas en fraudes o firmes contratos desfavorables para ti.
2. Cuidado con los gastos ocultos poscompra
Calcula minuciosamente tanto el costo real del inmueble como sus gastos e impuestos posteriores a la compra. Lo más recomendable siempre es que adiciones entre un 10% y un 15% del valor total de la propiedad para cubrir dichos gastos ocultos.
3. Prioriza tu conectividad
La conectividad es sumamente importante durante todo el proceso de búsqueda, negociación y compra de un inmueble en Italia, ya que de esta manera puedes entrar a plataformas inmobiliarias para comparar inmuebles, destacar zonas y contactar tanto a agentes inmobiliarios como a propietarios directos.
Asimismo, es ideal para comunicarte con tu abogado y con el agente inmobiliario que te esté asesorando, sin importar si estás en Italia o en otro país del mundo. Por eso, los planes mensuales de Holafly son la mejor alternativa de conectividad mientras estableces tu inversión inmobiliaria en Italia.
Puedes elegir entre un plan de 25 GB o datos ilimitados que tienen cobertura en más de 160 países del mundo y la posibilidad de compartirlos con otros dispositivos.
También puedes acceder al beneficio Always On que te carga 1 GB mes a mes gratis como respaldo en casos de emergencia, especialmente cuando has terminado tus datos o has cancelado el plan.
Si solamente vas a viajar al país europeo durante la compra de tu casa, te recomendamos la eSIM para Italia de Holafly, con la que tienes datos ilimitados por los días que necesites internet únicamente.
3. Alquila antes de comprar
Para que puedas despejar dudas sobre la ubicación de la propiedad que te interesa y el vecindario en general, es recomendable alquilar allí por una temporada. De esta manera te das cuenta de varios aspectos importantes de la zona, como el acceso a los servicios públicos, al transporte público e incluso de cerciorarte de que es una zona segura para vivir.
Preguntas frecuentes al comprar una casa en Italia
Los servicios de un notario son obligatorios para comprar una casa en Italia, ya que es el encargado de verificar, comprobar y validar la escritura final de la propiedad. En cuanto al abogado y al agente inmobiliario, su contratación no es un requisito legal, pero se recomienda para agilizar los trámites y obtener asesoría profesional.
Si se trata de una sociedad italiana con capital extranjero, es posible adquirir un inmueble sin restricciones de reciprocidad corporativa. De igual manera, si estás casado con un ciudadano italiano, dichas limitaciones desaparecen, por lo cual puedes realizar la compra libremente y bajo los mismos derechos de un local.
No, adquirir una propiedad no otorga de forma automática la residencia italiana. Por lo tanto, mantienes la condición de turista y debes cumplir las reglas migratorias correspondientes.
Como nuevo propietario de la vivienda, debes hacerte cargo de los pagos acumulados del año en curso y del año fiscal anterior.
Los agentes inmobiliarios suelen cobrar una comisión de entre el 3% y el 4% del precio de venta del inmueble. Este monto se divide entre el comprador y el vendedor, a menos que exista un pacto previo donde una sola parte asuma el costo total.
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¡Hola! soy comunicador social y periodista, he tenido la oportunidad de trabajar de manera remota la mayor parte de mi carrera, de escribir sobre varios temas que me gustan y de viajar. Ahora, he llegado a un lugar que me apasiona mucho y son los viajes, desde este espacio te compartiré datos, información y tips para que planear tus viajes sea más fácil.
