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Cómo comprar casa en Francia siendo extranjero en 2026
¡Sé el nuevo propietario de una vivienda con vistas a la Torre Eiffel! Descubre todos los pasos para comprar una casa en Francia.
El mercado inmobiliario francés destaca por su estabilidad y por no poner grandes restricciones a la hora de comprar una casa en Francia para extranjeros, aunque no seas residente. Sin embargo, es necesario que conozcas cuáles son los requisitos legales antes de firmar cualquier contrato, ya que existen diferencias respecto a otros países.
En esta guía te explicamos cuáles son las condiciones exigidas a los compradores internacionales, ya sea como inversión, vivienda habitual o segunda residencia. Te contamos qué impuestos debes declarar, las condiciones hipotecarias y otros aspectos relacionados con la fiscalidad o el tipo de propiedad. También haremos un balance sobre el precio actual por metro cuadrado en diferentes zonas del país, por lo que si estás pensando adquirir una propiedad en Francia en el 2026, este artículo te ayudará a evitar errores comunes y entender cada paso del proceso de compra.
Requisitos para extranjeros para comprar una casa en Francia
Si te gustaría vivir en Francia o simplemente buscas una inversión, este país es uno de los más abiertos a la compra por parte de extranjeros. Tanto si perteneces a la Unión Europea como si eres extracomunitario, puedes comprar una casa en Francia casi con las mismas condiciones que un ciudadano francés. Aun así, siguen existiendo una serie de requisitos que debes conocer.
1. Tipos de propiedades
La mayoría de operaciones inmobiliarias se realizan bajo el régimen de pleno dominio, donde el comprador posee el inmueble por completo y su terreno. También existen otros modelos de compra menos frecuentes, como:
- Copropiedad en edificios (copropriété): compras la vivienda dentro de una urbanización donde se comparten los gastos comunitarios junto a otros propietarios del edificio.
- Mediante sociedad inmobiliaria SCI (Société Civile Immobilière): la propiedad está a nombre de la sociedad y posees participaciones de la empresa.
- Usufructo o nuda propiedad: eres el propietario legal del inmueble, pero no puedes usarlo hasta que el usufructo termine por fallecimiento o plazo.
2. Requisitos de residencia y visa
Comprar una casa en Francia no equivale a obtener la residencia; de hecho, no es necesario tenerla para realizar la transacción. Si perteneces a la UE, podrás vivir en este país sin una visa, pero si eres extracomunitario, necesitarás una visa de residencia que te autorice a permanecer más de 90 días. En el caso de que el motivo de tu compra sea que vienes al país a trabajar, estudiar o como nómada digital, debes solicitar la visa correspondiente en la embajada francesa de tu país.
3. Límites legales y restricciones inmobiliarias
Las únicas restricciones inmobiliarias para poder comprar una casa en Francia siendo extranjero se encuentran en ciertos terrenos rurales sujetos a regulaciones especiales, zonas históricas o protegidas y propiedades destinadas al alquiler turístico en París. En general, podrás adquirir apartamentos, casas, villas, terrenos urbanos e inmuebles comerciales sin ningún problema.
4. Documentos necesarios
Los principales documentos que se solicitan para la compra son tener un pasaporte válido, justificante de ingresos, extractos bancarios, declaración fiscal y justificación del origen de los fondos.
5. Requisitos financieros
Si tienes que solicitar una hipoteca, los bancos franceses sí conceden financiación a extranjeros, pero con una serie de requisitos. Deberán estudiar tu historial financiero, el nivel de endeudamiento, tu sueldo o pensión y los ahorros disponibles para la entrada y gastos adicionales. Generalmente, solo financian entre el 70% y el 80% del valor del inmueble.
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¿Cuánto cuesta una casa en Francia?
El precio de la vivienda en este país depende mucho de la ciudad, la zona y el tipo de inmueble. En general, comprar una casa en Francia es mucho más caro en las grandes ciudades, como París, o en zonas costeras, mientras que en el interior puedes encontrar precios más asequibles, como puedes comparar a continuación:
- París → $11.400 USD (€9.690) por m²
- Niza → $6.100 (€5.200) por m²
- Lyon → $5.300 (€4.500) por m²
- Marsella → $4.160 (€3.530) por m²
- Nantes → $4.070 USD (€3.455) por m²
- Montpellier → $3.910 USD (€3.325) por m²
- Lille → $3.950 USD (€3.360) por m²
- Le Mans → $2.320 USD (€1.970) por m²
- Limoges → $1.845 USD (€1.565) por m²
La media nacional se sitúa en unos $2.590 USD (€2.200) por m² y entre los factores que influyen en el precio están la ubicación, cercanía al transporte, que tenga cerca colegios, hospitales, comercios, el estado del inmueble y si es una zona con demanda turística.
Si lo relacionamos con el salario medio francés de unos $2.800 USD (€2.380) al mes, los residentes suelen comprar en ciudades medianas para afrontar los gastos de una forma más cómoda. Por ejemplo, un apartamento de 50 m² en París centro cuesta unos $570.000 (€484.500), una casa de 90 m² en Lyon, $450.000 (€382.500), una vivienda de 100 m² en Toulouse, $320.000 (€272.000) y una casa rural en el interior, unos $180.000 USD (€153.000). Además, tienes que destinar entre el 1% y el 3% del valor de la vivienda al año a su mantenimiento.
Impuestos de una casa en Francia
Comprar una casa en Francia y mantenerla implica enfrentar una serie de gastos iniciales y de impuestos durante el tiempo que seas propietario. Además, el sistema fiscal francés distingue entre residentes y no residentes, lo que puede afectar a la tributación final. Al adquirir una vivienda en este país, tendrás que asumir los siguientes costes iniciales:
| Impuesto | Costo aproximado |
|---|---|
| IVA inmobiliario (TVA) | Alrededor del 20% solo para viviendas nuevas |
| Registro y notario | 7%–8% |
| Tasación | $300 – $900 USD (€255 – €765) para viviendas estándar |
| Gastos hipotecarios de apertura | Entre el 0,5% y el 1% del préstamo |
| Interés hipoteca | Entre el 3% y el 4,5% anual |
| Ejemplo: una vivienda de $300.000 USD (€255.000) | Entre $21.000 – $24.000 USD (€17.850 – €20.400) |
Una vez que ya eres propietario, entonces tendrás que tributar por el impuesto de propiedad de unos $1.200 – $3.000 USD (€1.020 – €2.550) al año, según el valor del inmueble, y los gastos de comunidad de entre $1.200 – $3.500 USD (€1.020 – €2.975) al año, según los servicios de los que dispongas. Además, cuando decidas venderla, tendrás que abonar alrededor del 19% sobre la ganancia y unas cotizaciones sociales del 17,2% adicionales. Por ejemplo, si obtienes una ganancia de $80.000 (€68.000) al vender, deberás pagar un impuesto aproximado de $28.960 USD (€24.480).
Por otra parte, existen bonificaciones si es tu vivienda principal, así como convenios de doble imposición con países como España, Alemania, Italia, Países Bajos o Portugal, donde evitarás tener que pagar dos veces por el mismo impuesto.
Pasos para comprar una casa en Francia
El proceso para comprar una casa en Francia es bastante estructurado y seguro, donde intervienen agentes inmobiliarios, bancos y notarios. Para conocer cada paso y realizar esa gestión de forma correcta, te damos las siguientes indicaciones para que no cometas ningún error.
1. Búsqueda de propiedades: portales y agencias
El primer paso es encontrar la vivienda adecuada. Para ello, te aconsejamos que busques en portales inmobiliarios como SeLoger, Propestar o LeBonCoin. Si te encuentras en el país, puedes acudir a una inmobiliaria local de forma presencial para que te ayuden con la búsqueda. Las agencias francesas son las que gestionan la mayor parte del mercado en ciudades como París o Lyon. Este proceso puede tardar de uno a tres meses.
2. Verificación legal del inmueble
Si ya has encontrado la casa, es fundamental conocer su situación legal antes de hacer una oferta. Para ello, pide a tu asesor inmobiliario que revise la titularidad del inmueble, si está libre de cargas, cuál es el estado urbanístico o las normas de copropiedad. En Francia, esta fase está muy controlada por el notario y en pocos días puedes conocer esta información.
3. Negociación y oferta inicial
Una vez ya sabes que la vivienda está en buenas condiciones para su compra, es hora de presentar una oferta formal. En el mercado inmobiliario francés, la negociación en casas de segunda mano es posible, pero de forma limitada. El vendedor te dará una respuesta en el plazo de una semana aproximadamente.
4. Reserva y financiación
Cuando hayas llegado a un acuerdo sobre el precio final, podrás realizar una reserva con un depósito aproximado del 5% al 10% del precio. Tras el compromiso de venta, se tramita con el banco la hipoteca si es necesaria o se firma la compraventa en el notario directamente en el plazo de uno a dos meses, una vez reunida toda la documentación legal. Dispones de un plazo legal de 10 días para recuperar tu dinero en el caso de que te arrepientas de la compra.
5. Firma de la escritura y registro
Este es el momento de la compra definitiva, donde se firma ante notario, se paga el importe restante y se transfiere oficialmente la propiedad. Con la escritura firmada a tu nombre, deberás inscribirla en el registro oficial donde se emite el título definitivo en un plazo de entre dos y cuatro semanas.
¿Cómo pagar una casa en Francia?
El método de pago más habitual para comprar una casa en Francia es la transferencia bancaria a la cuenta del notario, no directamente al vendedor. Este actúa como intermediario y garantiza la seguridad del dinero hasta completar la operación. Puedes hacerla mediante el banco de tu país de origen o desde un banco francés.
En el caso de que necesites una hipoteca, el banco financia entre el 70% y el 80% del valor y suele pedir más requisitos a los compradores extranjeros, como una entrada mínima del 20% al 30%, contratar un seguro de vida, de hogar y tener un justificante de ingresos. El tipo de interés aproximado es de entre el 3% y el 4%, superando el 4,5% para perfiles de alto riesgo. Otras alternativas son:
- Pago al contado: opción más sencilla y sin intereses.
- Financiación privada: préstamos entre particulares o inversores.
- Hipoteca en país de origen: puedes solicitar la hipoteca en tu banco, donde ya conocen tu historial y puede resultar más ventajoso.
Ten en cuenta las comisiones por transferencias internacionales y las diferencias en el tipo de cambio, lo que puede alterar el precio. Por ejemplo, una diferencia del 2% en el cambio en una vivienda de $300.000 (€255.000) puede suponer más de $6.000 (€5.100).
Consejos antes de comprar una casa en Francia
Aunque, como has podido comprobar a lo largo de este artículo, comprar una casa en Francia es una transacción muy estructurada, existen detalles legales y financieros que es preciso tener controlados. Si sigues estos prácticos consejos, tendrás toda la información bajo control para una compra efectiva y sin ningún tipo de incidencia.
Compra con una buena conexión a internet
En primer lugar, contrata una conexión a internet estable que te permita buscar online viviendas sin desconexiones, realizar transferencias seguras o viajar entre Francia y tu país de origen de manera frecuente sin cambiar de eSIM. Para ello, te recomendamos los planes mensuales de Holafly, con 25 GB o datos ilimitados y posibilidad de conectarte a varios dispositivos a la vez. Además, su beneficio Always On te permite obtener 1 GB gratis para siempre cuando decidas cancelar tu suscripción o para situaciones de emergencia.
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Tips para comprar una casa en Francia de forma segura
- Revisa toda la documentación legal: antes de firmar cualquier contrato, verifica la titularidad y que no existan cargas o deudas.
- Busca asesoramiento local: cuenta con la ayuda de expertos locales como un agente inmobiliario o asesor. Te ayudarán con los trámites y con la traducción.
- Analiza bien la zona: además de la casa, analiza su entorno, si dispone de transporte, servicios, seguridad o los futuros proyectos urbanísticos.
- Evalúa el mercado antes de comprar: compara precios por metro cuadrado en la zona y estudia la demanda de alquiler, en el caso de inversión.
- Ten en cuenta riesgos legales para extranjeros: infórmate de las diferencias fiscales para no residentes y de las regulaciones locales para el alquiler turístico.
- Alquila antes de comprar: de esta forma, podrás vivir durante unos días en la zona, conocerla y comprobar si se ajusta a tus necesidades.
- Atento a las señales comunes de fraude: aunque no es común en Francia, pueden existir intentos de estafa con precios demasiado bajos, presión por pagar rápido en cuentas particulares y cambios sospechosos de datos bancarios.
Preguntas frecuentes al comprar una casa en Francia
Sí, el mercado inmobiliario francés es muy abierto a que extranjeros puedan comprar sin necesidad de tener la residencia. Por otro lado, para vivir allí más de 90 días sin ser ciudadano de la UE, deberás solicitar una visa.
Normalmente, los bancos franceses suelen pedir una entrada de entre el 20% y el 30%. Además, tienes que tener en cuenta los gastos iniciales, como tasación, registro y notaría.
El proceso total para comprar una casa en Francia puede durar entre tres y seis meses desde que encuentras la propiedad hasta la firma ante notario.
Sí, el notario es obligatorio en todas las compraventas inmobiliarias como método de legalidad en la transacción.
Sí, pero depende de la normativa local. Por ejemplo, París tiene unas ciertas restricciones para el alquiler turístico que debes conocer previamente.
En Francia existe un plazo legal de 10 días de desistimiento tras firmar el compromiso de venta. Si te arrepientes, puedes cancelar la compra y recuperar la entrada.
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Soy Graduada en Lengua y Literatura Española y certificada en Copywriting. Apasionada por los viajes, he recorrido gran parte de Europa en los últimos años con mi ordenador a cuestas, teletrabajando y como nómada digital. Ahora, establecida en España, me gustaría compartir mi experiencia y opiniones para poder orientar a otros profesionales que lo necesiten. ¿Me acompañas?
