Cómo comprar casa en Escocia siendo extranjero en 2026

Escocia no se vende bien a sí misma. Sus paisajes se encargan de hacerlo. Los Highlands al atardecer, Edimburgo vista desde Arthur’s Seat, las islas Hébridas con ese silencio que no existe en ningún otro lugar de Europa. Pero detrás de la postal hay algo que cada vez más compradores internacionales están descubriendo: un mercado inmobiliario que, comparado con el resto del Reino Unido, sigue siendo accesible de una forma que ya no existe en Londres, Bristol o Manchester.

Planear comprar una casa en Escocia siendo extranjero es perfectamente posible y no te encontrarás con restricciones por nacionalidad. Lo que sí conviene entender desde el primer minuto es que esta región tiene un sistema legal de propiedad completamente diferente al inglés. Y no es una simple curiosidad académica. El proceso de compra, el sistema de ofertas, el papel que juega tu abogado y la estructura de los impuestos son diferentes de los del resto del Reino Unido. Quien llega aquí asumiendo que todo funciona igual que en Inglaterra se puede llevar sorpresas bastante desagradables.

Esta guía te explica cómo funciona el sistema escocés en el día a día. Los requisitos para extranjeros, los precios actuales por ciudad y región, los impuestos específicos, el proceso paso a paso y esas particularidades que debes conocer antes de lanzar cualquier oferta.

¿Cuáles son los requisitos para comprar una casa en Escocia siendo extranjero?

Escocia, como parte del Reino Unido, no impone ninguna restricción por nacionalidad para la compra de inmuebles. Esto se traduce en que cualquier persona física o jurídica puede comprar una propiedad en territorio escocés sin importar su país de origen, su situación migratoria o si vive o no en el país.

Sin restricciones por nacionalidad, pero con matiz post-Brexit

Para los ciudadanos del Espacio Económico Europeo (EEE) y de otros países, el Brexit no cambió en absoluto el derecho a comprar propiedades en el Reino Unido. Lo que sí cambió fue el estatus migratorio: los ciudadanos de la UE ya no tienen derecho automático de libre circulación, por lo que establecerse y vivir en Escocia de forma permanente requiere un visado o permiso específico si la estancia va a superar los seis meses.

En resumen: para la compra de la casa en sí, tu estatus migratorio no importa. Pero si tu plan es mudarte allí, tendrás que gestionar tu permiso de residencia por separado.

El recargo para no residentes en el impuesto de transmisión

Este es un punto que afecta directamente al coste de la compra para extranjeros no residentes. Si estás mirando casas en el Reino Unido y no has residido en el país al menos 183 días en los doce meses anteriores a la compra, los cálculos del impuesto de transmisión suelen incluir un recargo adicional del 2% sobre las tarifas estándar.

Sin embargo, aquí viene una excelente noticia: en Escocia y Gales no se aplica este recargo adicional del 2% para no residentes que sí existe en Inglaterra e Irlanda del Norte. Esto es un detalle vital, ya que significa que comprar en territorio escocés tiene un tratamiento fiscal muchísimo más favorable para compradores internacionales que comprar en el sur del Reino Unido.

El sistema legal escocés: diferente al inglés

Escocia tiene su propio sistema legal, el Scots Law, que tiene raíces en el derecho romano y difiere significativamente del sistema inglés en materia inmobiliaria. Las principales diferencias que te vas a encontrar en el proceso son:

• El rol del solicitor (abogado): en Escocia, el abogado no es opcional ni alguien a quien llamas al final; es el profesional que gestiona prácticamente todo el proceso desde el primer día. A diferencia de Inglaterra, donde existen los gestores (conveyancers) como alternativa, en Escocia el abogado es la figura central e imprescindible de cualquier transacción inmobiliaria. Sus honorarios van incluidos en los costes de cierre y son una parte normal del proceso.
• El Home Report (el informe previo obligatorio): cuando vayas a mirar una casa en Escocia, el vendedor está obligado por ley a facilitarte este informe completo sobre la propiedad. Las únicas excepciones son las viviendas a estrenar o los edificios recién convertidos en residenciales. Este documento, que paga el vendedor, incluye una inspección de la condición estructural, una valoración del precio de la casa, un informe de eficiencia energética y un cuestionario detallado. Es una maravilla porque lo recibes antes de soltar un solo céntimo u oferta.
• El sistema de ofertas: en Escocia se juega con un sistema de ofertas en sobre cerrado. El vendedor fija un precio mínimo de salida (offers over) y los compradores interesados presentan sus propuestas por escrito a través de sus respectivos abogados en una fecha y hora límite. No hay negociación abierta. Y ojo, la oferta más alta no siempre gana. El vendedor también valora si tienes el dinero listo, si vienes con hipoteca o con dinero en efectivo, y la fecha en la que quieres entrar a vivir.
• Missives, el sistema de contratos escocés: en Escocia no firmarás un único contrato de compraventa en un acto notarial. El acuerdo se va formalizando mediante un intercambio de cartas formales entre el abogado del comprador y el del vendedor, llamadas missives. Cuando ambas partes aceptan todas las cláusulas, se llega al conclusion of missives, que es el momento exacto en el que el contrato se vuelve legalmente vinculante. Solo a partir de ese instante estás comprometido de verdad.

Documentación necesaria

Los papeles habituales que te van a pedir para poner en marcha la operación son:

• Pasaporte en vigor como tu identificación principal.
• Prueba de fondos o una carta de aprobación de la hipoteca, que el abogado del vendedor te pedirá para comprobar que eres un comprador solvente.
• Si necesitas financiación, el “acuerdo de principio” (agreement in principle) del banco antes de presentar la oferta en sobre cerrado.
• Todos los justificantes que rastreen el origen legal de tu dinero para cumplir con las normativas.z

¿Cuánto cuesta una casa en Escocia?

Escocia se mantiene como uno de los mercados inmobiliarios más accesibles y sensatos de todo el Reino Unido, y una de las opciones más asequibles de Europa occidental si pones en la balanza su alta calidad de vida. El precio medio de la vivienda en Escocia ronda las 196.000 £ (unos $264.000 USD), lo que se sitúa un generoso 31% por debajo de la media de todo el Reino Unido, que escala hasta las 285.000 £ ($384.000 aproximadamente).

Cabe destacar que los precios de la vivienda en Escocia han experimentado un aumento anual del 6,8%, superando la media del Reino Unido (5,2%), debido a la alta demanda concentrada en Edimburgo y en todo el cinturón central del país.

Edimburgo: el mercado más caro y más demandado

La capital escocesa juega en otra liga y sus precios no tienen nada que ver con la media nacional. Edimburgo ostenta el precio medio de vivienda más alto de Escocia, rondando las 290.000 – 330.000 £ ($390.000-440.000 USD) según las zonas, superando holgadamente a Glasgow.

En la capital, el mercado cambia por completo según el barrio que mires. Por ejemplo, New Town es la zona más exclusiva y señorial, con precios que pueden escalar por encima del millón de dólares. Por su parte, en Leith encontramos precios más amables, con apartamentos modernos desde 200.000 o 250.000 £ ($270.000-340.000 USD), atrayendo sobre todo a un público joven y profesional.

Puedes conocer más sobre el mercado inmobiliario en la capital leyendo nuestra guía de cómo comprar una casa en Edimburgo.

Glasgow: dinamismo, diversidad y precios accesibles

Glasgow es la ciudad más grande de Escocia y ofrece un mercado inmobiliario muchísimo más variado y activo. Con un precio medio que ronda las 184.000 £ (unos $250.000 USD), se consolida como una de las grandes urbes más económicas y competitivas de todo el Reino Unido para vivir.

El distrito más caro de Glasgow es West End, donde los precios van desde apartamentos coquetos por 180.000 £ ($240.000 USD) hasta espectaculares casas de la época victoriana que pasan de las 600.000 £ ($800.000 USD). Barrios como Southside y Merchant City ofrecen precios más asequibles.

Highlands y las Islas: otro mundo, otro mercado

Los Highlands escoceses representan uno de los últimos y más espectaculares reductos naturales de Europa. Si lo que buscas es espacio, tranquilidad absoluta y casas con terreno a precios que en cualquier ciudad serían un chiste, el norte es tu lugar.

Inverness, la capital de la región, maneja unos precios muy inferiores a los del sur, con casas unifamiliares fantásticas en zonas residenciales por entre 180.000 y 250.000 £ (unos $240.000-340.000 USD). Cuenta con todos los servicios necesarios: un buen hospital, colegios, tiendas y vuelos directos a Londres.

Las Islas Hébridas, Orcadas y Shetland se mueven en un mercado aparte: precios increíblemente bajos para casas que a menudo necesitan una reforma integral, ubicadas en entornos de una belleza salvaje. Son opciones para compradores con un proyecto de vida muy claro que acepten depender de los horarios del ferry o del avión para conectar con el continente.

East Renfrewshire y los suburbios premium de Glasgow

Como dato curioso, el rincón más caro para comprar una casa en Escocia no es Edimburgo, sino el área residencial de East Renfrewshire, con una media de 297.395 £. Esta zona incluye localidades residenciales premium como Giffnock, Newton Mearns o Bearsden, famosas en todo el país por tener los colegios públicos con las mejores notas de Escocia, urbanizaciones súper tranquilas, alta seguridad y una conexión rapidísima en tren con el centro de Glasgow.

Factores clave que determinan el precio de la vivienda

Comprar una casa en Escocia no solo depende de los metros cuadrados; hay factores cruciales que pueden hacer que el precio de propiedades aparentemente idénticas varíe drásticamente:

• Ubicación y “Cinturón Central” (Central Belt): la geografía manda. Más del 70% de la población escocesa vive en la franja que une Glasgow y Edimburgo. Cuanto más te alejes de este motor económico hacia el norte o el sur profundo, los precios caen de forma notable, con la única excepción de Inverness y ciertas zonas turísticas de los Highlands.
• Conectividad y transporte: Escocia cuenta con una red de trenes (ScotRail) muy eficiente. Las propiedades que se encuentran a “distancia de viaje diario” (commuting distance) de Edimburgo o Glasgow, y que tienen una estación de tren a menos de 15 minutos a pie, experimentan un sobreprecio automático. En las islas, como mencionamos, el precio se desploma debido a la dependencia total de los horarios del ferry.
• Servicios y distritos escolares: este es un factor diferencial en Escocia. El prestigio de los colegios públicos locales (medido por las inspecciones de Education Scotland) influye directamente en el valor del suelo. Zonas con escuelas con calificaciones de “Excelente”, como East Renfrewshire o el West End de Glasgow, atraen a familias con alto poder adquisitivo, disparando la demanda y los precios.

Relación entre precios y salarios locales: ¿es realmente asequible?

Para entender el costo de vida en Escocia, hay que mirar el bolsillo de sus habitantes. El salario medio anual en Escocia ronda las 33.000 £ (unos $44.500 USD), aunque en Edimburgo y zonas financieras de Glasgow esta cifra suele ser más alta.

Los analistas financieros miden la accesibilidad inmobiliaria con el ratio precio-salario (cuántos salarios anuales íntegros se necesitan para comprar una casa). Un mercado saludable se sitúa entre las 4 y 5 veces el salario anual.

A nivel nacional, Escocia es muy equilibrada: una casa media (196.000 £) cuesta unas 5,9 veces el salario medio. Sin embargo, la brecha se hace evidente cuando comparamos las regiones:

Recuerda que los ratios de accesibilidad (la cuarta columna) no cambian, ya que la proporción entre lo que se gana y lo que cuesta la vivienda se mantiene exactamente igual en cualquier moneda.

Costes de mantenimiento

Ser dueño de una propiedad en Escocia implica pagar el Council Tax (el impuesto municipal anual), que depende de cada ayuntamiento y de la categoría (band) de tu vivienda, moviéndose normalmente entre las 1.200 y las 3.500 £ al año. A esto debes sumar el seguro de la casa, los gastos de comunidad si compras un piso (factor fees) y los costes de calefacción, un factor crucial en los meses de invierno, sobre todo en las propiedades más antiguas del norte.

¿Qué impuestos hay que pagar por comprar una casa en Escocia?

Escocia tiene su propio sistema fiscal para la vivienda, diferenciado del que se aplica en Inglaterra, Gales o Irlanda del Norte. Esto es lo que debes meter en tus cálculos.

1. LBTT: el impuesto de transmisión escocés

El Land and Buildings Transaction Tax (LBTT) es el equivalente escocés al famoso Stamp Duty inglés. Se paga directamente al gobierno escocés a través de la agencia Revenue Scotland. Funciona mediante tramos progresivos sobre el precio de venta de la casa a partir de las 145.000 £ (o 175.000 £ si tienes la suerte de ser comprador de primera vivienda). 

La tabla de tramos se organiza así:

• Hasta 145.000 £ (unos $195.700 USD): 0%
• De 145.001 £ a 250.000 £ (unos $195.701 a $337.500 USD): 2%
• De 250.001 £ a 325.000 £ (unos $337.501 a $438.700 USD): 5%
• De 325.001 £ a 750.000 £ (unos $438.701 a $1.012.500 USD): 10%
• Por encima de 750.000 £ (por encima de $1.012.500 USD): 12%

2. ADS: el recargo por segunda vivienda o inversión

Si vas a comprar la casa como inversión para alquilarla (buy-to-let) o como segunda residencia vacacional, tendrás que sumarle un recargo llamado Additional Dwelling Supplement (ADS), que añade un 4% extra sobre el precio total de la casa además del LBTT normal.

Un detalle importante para los compradores extranjeros: si ya eres dueño de una casa en tu país de origen, este recargo del 4% se te aplicará desde la primera vivienda que compres en Escocia, porque el sistema detectará que ya posees otra propiedad en el mundo.

3. Sin recargo adicional para no residentes en Escocia

Vale la pena recalcar la gran ventaja escocesa: a diferencia de lo que pasa si compras en Londres o cualquier rincón de Inglaterra, aquí no existe el recargo del 2% para compradores no residentes en el Reino Unido. Esto supone un ahorro directo de miles de libras si vienes de fuera de las islas.

4. Council Tax: impuesto anual municipal

Como comentábamos, este recibo local lo pagan todos los hogares y varía según la valoración de la vivienda en una escala de la A a la H. Para que te hagas una idea intermedia en una ciudad como Edimburgo, cuenta con pagar entre 1.400 y 2.800 £ anuales ($1.887-3.774 USD).

5. Capital Gains Tax al vender

Si compras una casa para alquilarla y en el futuro decides venderla obteniendo un beneficio, te tocará pagar el impuesto de plusvalías (CGT). Los tipos actuales para inmuebles residenciales en el Reino Unido son del 18% para los contribuyentes de tramo básico y del 24% para los de tramo superior.

Si la casa es tu vivienda habitual, puedes acogerte al beneficio Private Residence Relief para librarte de este pago. 

6. Income Tax escocés sobre rentas de alquiler

Lo que ganes con los alquileres tributará dentro del impuesto sobre la renta. Escocia maneja sus propios tramos del IRPF, que varían ligeramente de los ingleses: arrancan en un 19% para las rentas más bajas y van subiendo de forma progresiva según tus ingresos totales.

Pasos para comprar una casa en Escocia

El proceso escocés tiene un ritmo muy particular y difiere de los estándares europeos. Aquí tienes los pasos tal y como los vas a vivir en la realidad.

1. Contrata a un abogado (solicitor) antes de buscar

En Escocia, el abogado no es alguien a quien llamas cuando ya encontraste la casa; es el profesional que necesitas para poder empezar a jugar.

Será tu representante para presentar las ofertas en sobre cerrado, revisará los títulos de propiedad en los registros nacionales, gestionará las cartas de los contratos (missives) y se encargará de pagar los impuestos y hacer la inscripción final.

Además, muchos bufetes locales conocen el mercado como nadie y te darán acceso a viviendas antes de que salgan a internet.

2. Obtén un acuerdo de principio hipotecario (si financias)

Si vas a necesitar un préstamo, tener el agreement in principle de tu banco es vital antes de lanzar cualquier oferta. Le demuestra al vendedor que vas en serio y que tienes el respaldo financiero necesario, algo que te hará ganar muchos puntos en el proceso de sobre cerrado frente a otros rivales.

3. Busca la propiedad

Los portales inmobiliarios estrella en el Reino Unido son Rightmove y Zoopla. Sin embargo, para Escocia hay un jugador clave que no te puedes saltar: el portal ESPC (Edinburgh Solicitors Property Centre), específico para el mercado de Edimburgo y alrededores, donde los propios abogados suben las viviendas en exclusiva.

Para la zona de Glasgow, el portal GSPC funciona con la misma filosofía local.

4. Revisa el Home Report

En cuanto te llame la atención una casa, pídele a tu abogado que solicite el Home Report. Léelo con lupa: la valoración que ponga el inspector ahí será la cifra máxima que tu banco tomará como base para concederte la hipoteca (si ofreces más dinero de lo que dice el informe, ese extra tendrá que salir de tus ahorros). T

ambién te servirá para ver si la casa tiene humedades, problemas de tejado o fallos estructurales importantes.

5. Presenta tu oferta a través de tu abogado

Tu abogado redactará la oferta formal y la presentará al abogado del vendedor antes de la hora límite. En el documento irá el precio que ofreces, tus condiciones de financiación y la fecha ideal en la que te gustaría que te dieran las llaves.

Si el vendedor elige tu propuesta, arrancará el baile de cartas (missives) entre ambos despachos para pulir los flecos del contrato.

6. Conclusion of missives

Cuando los dos abogados se ponen de acuerdo en todas las condiciones de las cartas, se llega al conclusion of missives. En este preciso instante, el acuerdo se vuelve legalmente vinculante para ambos.

Si te echas atrás después de este punto, tendrás que afrontar penalizaciones económicas muy serias, pero también tienes la tranquilidad de que el vendedor ya no te puede dejar tirado.

7. Fecha de entrada y registro

En la fecha pactada (date of entry), tu abogado transferirá el dinero restante al vendedor y tú recibirás las llaves de tu nueva casa. Después, el despacho se encargará de liquidar el impuesto LBTT, inscribir el cambio de nombre en los Registers of Scotland y gestionar los papeles con tu banco hipotecario si corresponde.

¿Cómo pagar una casa en Escocia?

Las operaciones en Escocia se cierran estrictamente en libras esterlinas (GBP). Si tus ahorros están en euros u otra moneda, el tipo de cambio y las comisiones de transferencia serán factores muy importantes que deberás vigilar de cerca.

Transferencia internacional

Es el método estándar para realizar el pago final de la compra. Tu dinero no va directo al vendedor, sino que se envía a la cuenta de fondos de tu abogado, quien actúa como intermediario fiduciario seguro.

Los abogados escoceses tienen controles antiblanqueo súper estrictos, por lo que te pedirán extractos bancarios e informes que demuestren de dónde ha salido cada libra. Para transferencias grandes de divisas, plataformas digitales como Wise te ofrecerán tipos de cambio mucho mejores que los bancos convencionales.

Hipoteca en Escocia para extranjeros

Los bancos británicos conceden préstamos a extranjeros, pero las condiciones varían mucho según si resides o no en el país. Si no eres residente en el Reino Unido, la mayoría de los bancos comerciales de las calles principales (high street banks) te cerrarán la puerta, por lo que tendrás que acudir a entidades especializadas en hipotecas para expatriados (expat mortgages) o a la banca privada internacional.

Por lo general, te van a exigir una entrada bastante más alta que a un local, pidiéndote aportar entre un 25% y un 40% del valor de la vivienda de tu propio bolsillo. Los tipos de interés en el Reino Unido han empezado a bajar de forma progresiva desde los picos de años anteriores, siguiendo el ritmo marcado por el Banco de Inglaterra.

Pago al contado

Si tienes la suerte de contar con todo el capital disponible, pagar en efectivo elimina de un plumazo los meses de espera del banco y te da una ventaja competitiva brutal en el sistema de sobres cerrados de Escocia. Un comprador con el dinero listo y verificado es el sueño de cualquier vendedor, especialmente en zonas tan reñidas como el centro de Edimburgo.

Consejos antes de comprar una casa en Escocia

El mercado inmobiliario escocés tiene demasiada personalidad propia como para fiarse de los consejos generales de otros países. Quédate con estos puntos, que son los que de verdad importan:

1. Conéctate desde el primer momento

Tener internet en Escocia es fundamental para poder organizar las visitas a los inmuebles, leer los detallados Home Reports sobre la marcha, responder los correos urgentes de tu abogado o conducir con el GPS por zonas rurales con poca señal.

La eSIM para Escocia de Holafly te soluciona esto dándote datos ilimitados desde que pisas el aeropuerto, evitándote perder el tiempo buscando tiendas físicas. Es ideal si vas por unos días a ver propiedades que sean de tu interés.

Si tus gestiones se alargan, los planes mensuales de Holafly son una opción más segura. No solo tendrás datos ilimitados o 25 GB (según la suscripción que elijas) en Escocia, sino en más de 160 países del mundo, con una misma eSIM. Por ende, podrás moverte entre tu país de origen y tu nuevo hogar sin perder conexión en ningún momento. Tienen renovación automática y el beneficio Always On, que te da 1 GB de respaldo todos los meses (se activa si decides cancelar tu plan o si el mismo se termina). Así, estarás comunicado en los momentos clave de la subasta.

2. El sistema de sobre cerrado requiere decisión rápida

En las zonas más deseadas de Edimburgo o Glasgow, los plazos vuelan. Desde que visitas una casa hasta el día límite para presentar la oferta a ciegas pueden pasar apenas unos días. No hay margen para titubeos ni para intentar regatear después.

Tienes que ir con los deberes hechos y saber exactamente cuánto estás dispuesto a pujar antes incluso de cruzar la puerta de la vivienda.

3. Lee el Home Report con atención antes de hacer ninguna oferta

Este informe es el documento más valioso del proceso. La cifra de valoración que ponga el inspector es la ley para los bancos. Si pujas por encima de ese número para llevarte la casa, la diferencia tendrás que pagarla tú en efectivo porque el banco no te la va a financiar. Además, te avisará si el tejado necesita un cambio urgente o si hay problemas de aislamiento.

4. El ADS puede aplicarte aunque sea tu primera compra en Escocia

No te confíes: aunque sea tu primer piso en Escocia o en el Reino Unido, si ya tienes una casa a tu nombre en España, México o cualquier parte del mundo, las autoridades escocesas te aplicarán el recargo del 4% por segunda vivienda (ADS).

Habla bien de esto con tu abogado antes de pujar para que no te descuadre el presupuesto final.

5. El clima y los costes de calefacción varían enormemente por zona

El clima de Escocia cambia según dónde mires. Edimburgo y la costa este son zonas más secas y soleadas, pero bastante ventosas. El oeste y los Highlands te regalarán unos paisajes verdes de ensueño pero a cambio de mucha más lluvia.

En el norte los inviernos son largos y fríos, lo que se traduce en facturas de calefacción elevadas, un gasto muy a tener en cuenta si te enamoras de una propiedad antigua de piedra con un aislamiento deficiente.

6. Explora antes de comprometerte con el norte

Vivir en los Highlands o en las islas de ensueño es una experiencia mágica, pero el día a día tiene una logística real que conviene probar antes de comprar. Depender de los horarios de un ferry para ir al supermercado grande, la distancia al hospital más cercano, la cobertura de internet irregular en zonas remotas o la soledad de los meses de invierno son realidades que no salen en las fotos de las redes sociales. Pasa unas semanas allí en temporada baja antes de dar el paso.

7. Señales de alerta

Desconfía por completo de las casas con precios sospechosamente bajos que no cuadren con lo que dice su Home Report, de vendedores particulares que te insistan en saltarse el proceso legal de las cartas (missives) o te pidan adelantos de dinero en mano antes de tiempo, y de abogados que no conozcan el sistema específico escocés.

Recuerda que el derecho inglés no sirve aquí, por lo que un abogado de Londres no está capacitado legalmente para gestionar una compraventa bajo las leyes de Escocia.

Preguntas frecuentes al comprar una casa en Escocia

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Victoria Picco

¡Hola! Soy Victoria y me dedico a escribir sobre lo que más me apasiona: los viajes. Hace algunos años decidí cambiar de rumbo y dejar una profesión que poco tenía que ver con la comunicación. Así fue como descubrí en la escritura una forma de mirar el mundo con más atención y compartirlo con los demás. Desde entonces, he publicado más de mil artículos sobre turismo, cultura y experiencias de viaje, con un enfoque práctico y cercano. Me especialicé en SEO, marketing digital y redacción web, y encontré en este trabajo una manera de seguir viajando, aunque sea desde la pantalla. Vivo en una zona de montaña, rodeada de naturaleza. Me inspira correr entre árboles, respirar aire puro y detenerme en los pequeños detalles, algo que también intento transmitir en cada texto que escribo. ¿Me acompañas a descubrir el mundo, aunque sea de forma virtual?

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