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Cómo comprar casa en Filipinas siendo extranjero en 2026
¡Conoce cómo comprar una casa en Filipinas! Te explicamos la normativa legal para extranjeros, requisitos y los precios actuales.
Adquirir una propiedad en este país del sudeste asiático puede ser una oportunidad para invertir o como segunda residencia, pero tienes que informarte bien sobre la normativa local antes de dar el paso. A diferencia de otros países, para comprar una casa en Filipinas como extranjero se deben cumplir ciertas restricciones respecto a la propiedad de terrenos.
En este artículo te informaremos sobre los requisitos legales que este destino exige, qué documentos necesitas, los tipos de propiedad que puedes comprar, así como la actualidad del mercado inmobiliario filipino. También te explicaremos si debes pagar impuestos por esta transacción y los pasos completos para encontrar una vivienda que encaje con lo que estás buscando y cómo proceder hasta el día de la firma.
Requisitos para extranjeros para comprar una casa en Filipinas
Si estás buscando una propiedad en Filipinas, ya sea como inversor o para residir en el país, lo primero que debes tener claro es la limitación principal que se aplica a los ciudadanos extranjeros. La legislación del país prohíbe la venta de tierras a personas no residentes, pero existen otras alternativas bajo ciertas condiciones.
1. Tipos de propiedad para extranjeros
El gobierno filipino sí autoriza la venta a extranjeros de propiedades en régimen de condominio. Esto significa que podrás comprar un apartamento dentro de un edificio en el que viven otras personas y se comparten algunas zonas comunes, como el pasillo, ascensor, jardines y urbanización, en el caso de tenerla. Esta compra está limitada a un máximo del 40% de compradores extranjeros y un 60% de filipinos.
Por el contrario, si pensabas adquirir una casa con terreno en propiedad, esto solo se reserva para los filipinos, pero puedes firmar un contrato de arrendamiento de la tierra de hasta 50 años renovables por 25 años más. De esta forma, serás propietario de la casa, pero no de su terreno.
2. Documentación necesaria
No es obligatorio tener residencia para comprar una casa en Filipinas, pero puede ser más útil para agilizar los trámites con el banco. Si el motivo de tu compra es para vivir en Filipinas, teletrabajar como nómada digital o residir durante un tiempo, tendrás que solicitar la visa correspondiente en la embajada filipina en tu país de origen. Una cosa que debes tener clara es que ser propietario de una vivienda en este país no te autoriza a residir en él. Para ello, debes tramitar el permiso adecuado.
Por lo tanto, como documentación obligatoria solo necesitarás el pasaporte, el contrato de compraventa, la escritura de la propiedad, el registro y una prueba de tus fondos económicos.
3. Requisitos financieros básicos
Los bancos filipinos no suelen ofrecer hipotecas a extranjeros, por lo que muchos compradores utilizan sus propios ahorros. Tendrás que tener reservado un pago inicial para el depósito y la capacidad para pagar el total del inmueble en efectivo o a través de una financiación local o internacional.
4. Contratar abogado o notario
Al comprar una casa en Filipinas como extranjero, es muy recomendable estar asesorado por un profesional, como un abogado o asesor inmobiliario, que revise el contrato, te ayude con la traducción y verifique su legalidad. Además, la figura del notario será obligatoria para formalizar el contrato de compraventa.
5. Compra a través de empresa o con pareja filipina
Si estás casado con una persona filipina y quieres comprar junto a ella, las condiciones no varían respecto a la normativa sobre el terreno: la propiedad puede estar a su nombre, pero tú solo tendrás derecho de uso. En cuanto a la compra a través de una sociedad, la empresa debe tener al menos el 60% de propiedad filipina y este método se suele usar solo para grandes inversiones.
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¿Cuánto cuesta una casa en Filipinas?
En general, comprar una casa en Filipinas es mucho más accesible que en Europa, aunque con diferencias notables entre las zonas urbanas modernas y las áreas rurales. El precio de la vivienda varía dependiendo de la ciudad, ubicación, transporte, servicios cercanos y el tipo de propiedad. Aquí te mostramos una referencia aproximada del precio por metro cuadrado en las principales ciudades:
- Manila (centro): $2.000–$3.500 (€1.700–€2.975) m²
- Manila (periferia): $1.000–$2.000 (€850–€1.700) m²
- Cebú: $1.200–$2.500 (€1.020–€2.125) m²
- Davao: $800–$1.500 (€680–€1.275) m²
- Zonas rurales: $300–$800 (€255–€680) m²
Las zonas más caras se encuentran en Metro Manila, sobre todo en los distritos financieros de Makati o Bonifacio Global City, donde un apartamento en condominio de unos 60 m² te puede costar unos $120.000–$210.000 (€102.000–€178.500). Por otro lado, en ciudades secundarias como Cebú, un apartamento de 80 m² está en $80.000–$160.000 (€68.000–€136.000) y en las islas o zonas rurales, donde hay menor infraestructura y servicios, puedes encontrar una casa desde $30.000 (€25.500).
Teniendo en cuenta el costo de vida de Filipinas y el sueldo medio de un trabajador local, de entre $300–$600 al mes (€255–€510), es complicado que puedan comprar una vivienda en las principales ciudades, las cuales se reservan más para inversores extranjeros. Además del precio de la casa, también tendrás que sumar los siguientes gastos extra anuales:
- Cuotas de condominio: $600–$2.000 (€510–€1.700)
- Mantenimiento general: $300–$1.000 (€255–€850)
- Servicios (agua, luz): $600–$1.500 (€510–€1.275)
Impuestos de una casa en Filipinas
Ahora que ya conoces cuánto cuesta comprar una casa en Filipinas y su mantenimiento, vamos a conocer los impuestos que existen en el país, tanto en el momento de la adquisición, durante la tenencia y tras la venta. En la siguiente tabla, te mostramos un resumen con los principales tributos y tasas al inicio de la compra:
| Impuesto | Costo aproximado |
|---|---|
| Impuesto de transferencia | 0,5% – 0,75% sobre el valor |
| Registro y notario | 0,75% – 1,5% |
| Impuesto de timbre documental | Alrededor del 1,5% |
| Tasación, si solicitas hipoteca | $100 – $300 (€85 – €255) |
| Comisión de apertura | 0,5% – 1% |
| Interés hipoteca | Entre el 5% y el 8% anual |
| Ejemplo: una vivienda de $100.000 (€85.000) | Entre $3.400 – $5.350 (€2.890–€4.547) |
Una vez que ya eres propietario, tendrás que pagar algunos impuestos estatales y locales anuales, como el impuesto sobre bienes inmuebles (Real Property Tax), de entre el 1% y el 2% del valor catastral y la tasa comunitaria, obligatoria en algunas zonas. Por ejemplo, para una propiedad de $100.000 (€85.000), el RPT sería de unos $200–$600 (€170–€510). Además, cuando quieras venderla, se te aplicará un 6% del valor mayor de la venta o del catastro.
Los impuestos en Filipinas en relación con la propiedad son iguales para residentes y no residentes, pero pueden cambiar dependiendo de la ubicación, ya que en los municipios más pequeños las tasas son más bajas. Te recomendamos que te informes sobre si tu país tiene tratado de doble imposición con Filipinas, como es el caso de España, Reino Unido, Alemania o Canadá, ya que así evitarás pagar dos veces sobre la misma ganancia.
Pasos para comprar una casa en Filipinas
En un tiempo completo de aproximadamente entre 6 y 12 semanas, puedes comprar una casa en Filipinas siguiendo cada uno de los siguientes pasos que te proponemos. Es fundamental que no vayas con prisas y analices bien todo el proceso, sobre todo la verificación legal del inmueble, para evitar fraudes o estafas.
1. Buscar propiedades (1–4 semanas)
Empezamos buscando viviendas que se ajusten a tu presupuesto y tipo de propiedad. Para ello, puedes navegar en portales online como Lamudi Philippines, Dot Property o PropertyMart, con filtros para seleccionar precios y zonas. También puedes acudir o llamar a una agencia inmobiliaria local como REMAX Gold Philippines, Cebu Grand Realty o FilipinoHomes. Prioriza siempre agencias registradas y con licencia activa. Si no estás en el país, solicita una videollamada para ver la vivienda en directo. De esta forma, puedes comparar la realidad con las fotos publicadas.
2. Verificar la legalidad del inmueble (1–2 semanas)
El segundo paso es uno de los más importantes, ya que debes asegurarte de que la propiedad es legal y se puede vender. No confíes solo en la información del vendedor y solicita el título de la vivienda, el registro, la identidad del propietario y un justificante de que se encuentra libre de cargas o deudas. Además, si es un condominio, verifica que cumple el límite del 40% de propietarios extranjeros.
3. Negociar el precio y condiciones (1 semana)
En este país es habitual negociar en propiedades de segunda mano, por lo que lanza una oferta al vendedor a través de la agencia inmobiliaria y negocia el precio final. Define las condiciones de pago, plazos y lo que se incluye en la vivienda, como muebles, parking o electrodomésticos.
4. Firmar contrato preliminar y pagar depósito (1 semana)
Cuando llegas a un acuerdo, es el momento de formalizar la reserva con un contrato preliminar. En este momento, deberás abonar un depósito de entre el 1% y el 5% en concepto de garantía del cumplimiento de la compra. Este paso te reserva la propiedad mientras se prepara la documentación para la firma.
5. Revisión legal completa (2-4 semanas)
Aquí es donde el abogado de la agencia inmobiliaria o privado, si compras directamente con el propietario, debe revisar la escritura del inmueble, la legalidad del registro, su situación fiscal y el cumplimiento de normativa para los extranjeros. Te aconsejamos que este paso se haga de forma obligatoria para evitar problemas futuros.
6. Firma final y registro (1-2 semanas)
Una vez la revisión ha terminado y todo está correcto, procedemos a fijar con el notario el día de la firma. En este momento se realiza el pago final mediante transferencia y te entregan las llaves. Por último, el notario actualiza el título a tu nombre en el Registro de la Propiedad, para que, oficialmente, la propiedad sea tuya.
¿Cómo pagar una casa en Filipinas?
La forma más común para pagar una casa en Filipinas es hacerlo por transferencia, desde tu banco en el extranjero o a través de una cuenta local. Algunos bancos pueden exigir visa o residencia para abrir una cuenta, pero con esta opción, reduces comisiones y tiempos de espera.
Por otra parte, la mayoría de extranjeros optan por pagar sin financiación local, bien en efectivo o mediante un préstamo personal internacional. Debes tener en cuenta que existen controles bancarios para prevenir el blanqueo de capitales, por lo que tienes que justificar el origen de los fondos. Además, al realizar el cambio de moneda, puede afectar al precio final en unos miles de dólares o euros.
Si no quieres pedir hipoteca, pero tampoco tienes el dinero suficiente, algo común que se suele hacer en Filipinas es el pago directo con el propietario en cuotas negociables, pero requiere de mucha precaución legal y firmarlo igualmente ante notario.
Consejos antes de comprar una casa en Filipinas
Para terminar, antes y después del proceso de la compra, tener una buena conexión a internet es importante para poder gestionar cada uno de los trámites necesarios, comunicarte con el agente inmobiliario, realizar videollamadas y verificar documentación online. En este sentido, Holafly es tu mejor aliado con soluciones muy prácticas para extranjeros.
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Ahora que ya sabes cómo puedes tener internet sin depender de las redes wifi locales o de comprar una SIM local cuando aterrices, vamos a conocer otros consejos finales para que tu búsqueda de vivienda en Filipinas sea todo un éxito.
Tips para una compra segura
- Revisa toda la documentación: no firmes nada antes de comprobar la legalidad de la propiedad, que esté libre de cargas y registrada.
- Contrata asesoramiento legal local: la forma más segura de comprar una casa en Filipinas es a través de una agencia inmobiliaria o de un abogado que te ayude a verificar la documentación y los contratos.
- Analiza la zona antes de comprar: averigua si tiene transporte, servicios, hospital, colegios y si es un lugar seguro. Esto afectará a tu calidad de vida y a su revalorización.
- Estudia el mercado antes de decidir: compara precios por zonas y tipo de propiedad, así sabrás hasta cuánto puedes negociar y evitar pagar de más.
- Ten en cuenta las limitaciones legales para extranjeros: si compras en un condominio, el 60% debe pertenecer a compradores locales y solo un máximo de 40% será destinado para extranjeros.
- Identifica señales comunes de fraude: precios muy por debajo del mercado, falta de documentación y prisas por realizar la operación.
- Alquila antes de comprar: si el objetivo de tu compra es vivir en el país, te recomendamos que dediques unas semanas para residir en alquiler en la zona. Así, podrás estar seguro de que te sientes cómodo y tomarás una decisión más acertada.
Preguntas frecuentes al comprar una casa en Filipinas
No es obligatorio, pero puede facilitar los trámites y la gestión de la compraventa. En general, puedes comprar solamente con tu pasaporte y sin necesidad de ser residente.
Si quieres comprar una casa en Filipinas, no puedes ser propietario de un terreno, solamente tener el derecho a su uso. Por otro lado, sí puedes adquirir un condominio al 100%, mientras el 60% de los propietarios del edificio sean filipinos.
Las hipotecas en Filipinas son difíciles de obtener si no tienes la residencia. Además, los intereses en este país son muy altos, por lo que puedes pedir financiación en tu país de origen o negociar con el propietario un pago a plazos.
Sí, de hecho, muchos extranjeros compran como inversión para alquilar, sobre todo en zonas como Manila o Cebú. Es importante que revises la normativa local sobre el alquiler en la zona.
Debes considerar entre un 3% y un 5% adicional en impuestos, gastos de compra y posibles costes de hipoteca, si decides financiar.
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Soy Graduada en Lengua y Literatura Española y certificada en Copywriting. Apasionada por los viajes, he recorrido gran parte de Europa en los últimos años con mi ordenador a cuestas, teletrabajando y como nómada digital. Ahora, establecida en España, me gustaría compartir mi experiencia y opiniones para poder orientar a otros profesionales que lo necesiten. ¿Me acompañas?
