Cómo comprar casa en EE. UU. siendo extranjero en 2026

En un mercado inmobiliario tan abierto para los extranjeros, comprar una casa en Estados Unidos no resulta nada complicado, ya que existen pocas limitaciones. Aun así, es necesario conocer la normativa legal, financiera y fiscal antes de dar el paso. Si estás buscando vivienda en este país como inversión o para residir, en este artículo te contamos los pasos necesarios para hacerlo sin cometer ningún error por falta de información.

Veremos qué requisitos debes cumplir, los tipos de propiedades que puedes adquirir y los precios actuales por metro cuadrado en diferentes estados. También conocerás los principales impuestos al comprar una casa en EE. UU., así como los métodos de pago más comunes. No te pierdas esta guía para tener una vivienda en propiedad en una ciudad estadounidense en 2026.

Requisitos para extranjeros para comprar una casa en Estados Unidos

La gran ventaja al comprar una casa en Estados Unidos es que este país no prohíbe o limita la venta a extranjeros, como ocurre en otros destinos. Por lo tanto, podrás adquirir cualquier tipo de propiedad, aunque eso no significa que el proceso sea sencillo. A continuación te mostramos los principales requisitos y condiciones que debes conocer.

1. Tipo de propiedad que puedes comprar en EE. UU.

Puedes comprar una vivienda residencial con terreno, un apartamento en un condominio o un local comercial y tener el 100% del derecho de la propiedad. Lo habitual es adquirir la propiedad en pleno dominio, como freehold, sin las limitaciones comunes que aplican otros países como Filipinas o Tailandia. Tampoco existe un número máximo de viviendas que puedas adquirir.

2. Documentación necesaria

No es obligatorio tener una visa o residencia para comprar una casa en Estados Unidos, pero te puede facilitar los trámites bancarios y la financiación. El hecho de comprar una casa no te otorga el derecho a la obtención de una visa, por lo que, si tu objetivo es vivir en EE. UU., infórmate antes de si eres apto para solicitar una visa de trabajo, estudios, como nómada digital o de residencia.

Para el trámite de la compraventa, necesitarás un pasaporte vigente, escritura de la propiedad, registro, historial financiero, prueba de fondos económicos y el número de identificación fiscal (ITIN – Individual Taxpayer Identification Number), para poder pagar los impuestos correspondientes.

3. Requisitos financieros

Si no vas a pedir hipoteca, tendrás que demostrar la capacidad de pagar el inmueble al contado y justificar el origen de ese dinero con el fin de controlar el blanqueo de capitales. Solicitar una hipoteca en este país como extranjero no residente es muy complicado, por lo que la mayoría de extranjeros busca la financiación en su país de origen.

4. Compra mediante empresa o con pareja local

Al comprar una casa en Estados Unidos con una pareja local, los trámites se simplifican, sobre todo en el acceso a la financiación. Por otro lado, si quieres comprar un inmueble a través de una empresa, esto puede ayudarte a optimizar algunos impuestos. Cualquiera de las dos opciones es válida en este país, pero requiere de asesoramiento legal y fiscal.

5. Contratar agente o notario

La mayoría de las ventas se realizan a través de agencias inmobiliarias, aunque también puedes encontrar ofertas de particulares. Al desconocer la normativa del mercado estadounidense, te recomendamos que realices esta gestión a través de un agente o abogado local que pueda asesorarte y ayudarte a detectar posibles fraudes.

Por otro lado, el notario es necesario para validar la identidad del comprador y vendedor, aunque funciona de un modo diferente al europeo, ya que no revisa la documentación legal del contrato. Ese papel lo asume la title company, que verifica que la propiedad está libre de cargas.

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¿Cuánto cuesta una casa en EE. UU.?

El precio de la vivienda en EE. UU. varía mucho según la ciudad, el estado y el tipo de propiedad. No es lo mismo comprar un apartamento en Nueva York que una casa en Arkansas. Los valores aumentan en los centros urbanos de las grandes ciudades si tienen transporte cerca, servicios, seguridad y demanda local. Te mostramos un ejemplo de precios por metro cuadrado en diferentes zonas:

• Nueva York (centro): $10.000–$18.000 (€8.500–€15.300) m²
• San Francisco: $8.000–$15.000 (€6.800–€12.750) m²
• Miami: $4.000–$8.000 (€3.400–€6.800) m²
• Los Ángeles: $5.000–$9.000 (€4.250–€7.650) m²
  Ciudades como Austin o Nashville: $2.000–$4.000 (€1.700–€3.400) m²
• Zonas rurales en Arkansas o Mississippi: $800–$2.000 (€680–€1.700) m²

El costo de vida en Estados Unidos es alto, con un salario medio de entre $4.000–$5.500/mes (€3.400–€4.675), por lo que, para un trabajador local, es complicado acceder a la vivienda en una gran ciudad. Por ejemplo, un apartamento de 70 m² en Nueva York cuesta entre $700.000–$1.200.000 (€595.000–€1.020.000), en Los Ángeles unos $400.000–$800.000 (€340.000–€680.000) y una casa en Texas desde $250.000 (€212.500). Además, tienes que sumar los siguientes gastos anuales de mantenimiento:

• Mantenimiento general: $1.000–$3.000 (€850–€2.550)
• Comunidad: $1.200–$6.000 (€1.020–€5.100)
• Servicios (agua, luz): $2.000–$4.000 (€1.700–€3.400)

Impuestos de una casa en Estados Unidos

A diferencia de otros países, los impuestos que se aplican al comprar una casa en Estados Unidos no son demasiado altos. Por ejemplo, el impuesto de transferencia es de entre el 0,1% y el 2% según el estado y el impuesto del registro, de entre el 0,1%–0,5%. Por ejemplo, para una vivienda de $300.000 (€255.000), deberás destinar unos tributos iniciales de entre $1.500 y $6.000 (€1.275 y €5.100).

Además, al ser propietario, cada año tendrás que pagar el property tax (impuesto sobre la propiedad), de entre el 1% y el 2% del valor de la vivienda. Esto significa que para una casa de $300.000 (€255.000), la tasa será de $3.000–$6.000 (€2.550–€5.100) anuales. Por otra parte, si decides venderla y ganas $10.000, entonces tendrás que declarar unos $15.000–$20.000 (€12.750–€17.000) en concepto del impuesto sobre la ganancia.

Es importante que sepas que existen diferencias entre los residentes, los cuales pagan los impuestos estatales comunes, y los no residentes, que están sujetos a la ley FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Además, los tributos varían mucho entre estados, siendo más altos en Nueva Jersey y más bajos en Colorado. Una forma de aliviar la fiscalidad es comprobar si tu país de origen tiene firmado un acuerdo de doble imposición, como ocurre con España, México, Colombia o Argentina. De esta forma, no pagarás dos veces sobre los ingresos o las ganancias inmobiliarias.

Pasos para comprar una casa en Estados Unidos

Comprar una casa en Estados Unidos es un proceso ágil y seguro si sigues los pasos correctos. La clave está en trabajar con un profesional local que conozca la normativa y te ayude a verificar los aspectos legales. En los próximos apartados puedes ver cómo funciona, desde la búsqueda hasta el registro final.

1. Busca la vivienda en portales o agencias

Este primer paso te puede costar entre una y cuatro semanas de tiempo invertido. Te recomendamos que busques en portales inmobiliarios online, como Zillow, Realtor o Redfin, donde puedes aplicar filtros por zonas y precios. También puedes acudir a inmobiliarias locales, como Keller Williams Realty, RE/MAX o Century 21. Por otro lado, si te interesa la obra nueva, algunas de las constructoras más conocidas del país son Lennar, Pulte Homes o D.R. Horton.

2. Comprueba la legalidad del inmueble

Cuando encuentres la casa que te guste y antes de pagar la reserva, pide la comprobación de que la propiedad está en regla. Para ello, la title company, revisará el historial del título, que esté libre de deudas y la situación legal del vendedor en un plazo aproximado de una o dos semanas.

3. Haz una oferta y negocia

Si todo está correcto, es el momento de negociar una oferta con el propietario. Al ser un mercado competitivo, conocerás la respuesta en pocos días, ya que es normal que haya otros compradores interesados y el vendedor espere a la oferta más alta. Además de acordar un precio, también puedes hablar sobre las condiciones y la fecha de entrega.

4. Firma el contrato preliminar

Cuando la negociación ha finalizado y si el vendedor acepta tu propuesta, entonces deberás firmar el contrato de compraventa inicial. Normalmente, se abona un depósito en concepto de garantía de entre el 1% y el 3% del precio de la vivienda. Este dinero se mantiene en una cuenta escrow, gestionada por un tercero neutral como una title company, quien la gestiona hasta la firma.

5. Inspección legal y firma de la escritura

De nuevo aparece la figura de la title company que se encarga ahora de realizar una verificación más profunda. En este paso, se inspecciona el estado de la vivienda, instalaciones, registro, deudas, cargas, título de propiedad y situación financiera. Si todo está en orden, se fija el día de la firma final en un plazo de una o dos semanas, donde se paga el importe restante y se firman los documentos ante notario. El registro de la propiedad se suele hacer de forma automática el mismo día.

¿Cómo pagar una casa en EE. UU.?

El sistema estándar al comprar una casa en Estados Unidos es pagar mediante transferencia. Primero, desde tu cuenta bancaria extranjera o local a una cuenta escrow y después, de dicha cuenta a la del vendedor. Otro método muy utilizado en el cierre es un cheque bancario emitido por un banco estadounidense.

En cualquier caso, es importante que puedas justificar el origen de los fondos y declarar de forma obligatoria las grandes cantidades de dinero. Algo que debes prever también es que, al transferir dinero desde el extranjero, el precio final puede aumentar debido a las comisiones aplicadas según el tipo de cambio de moneda.

Si necesitas financiación, aunque no es habitual que se concedan hipotecas a extranjeros no residentes, las condiciones que te pueden exigir son una entrada de entre el 20%–40% y unos intereses altos, sobre el 5.5%–7.5% anual, por lo que la mayoría de extranjeros decide pagar al contado o buscar un préstamo privado en su país de origen.

Consejos antes de comprar una casa en EE. UU.

Para no perderte ninguna nueva publicación de casas, ser el primero en solicitar información y contactar con el agente inmobiliario, es necesario contar con una buena conexión a internet. En este sentido, la eSIM para Estados Unidos de Holafly te proporciona datos ilimitados solo los días que necesites, en el caso de que solo estés una estancia corta de hasta tres semanas.

Por otro lado, si vas a comprar una casa en Estados Unidos y te quedas a vivir allí, entonces la mejor opción son los planes mensuales de Holafly. Contrata el plan de 25 GB o datos ilimitados y navega con una cobertura 5G estable y segura. Además, si debes viajar constantemente, podrás hacerlo a más de 160 destinos con la misma eSIM y tarifa, para una mayor comodidad. Con cualquiera de sus planes, tienes activado Always On, con 1 GB gratis para siempre válido en más de 70 países, para que nunca pierdas la conexión aun cuando canceles tu suscripción.

Tips para una compra segura en EE. UU.

Ahora que ya sabes cómo tener la mejor conexión a internet en este país, vamos con unos últimos consejos que te servirán para repasar factores clave que debes tener en cuenta para evitar problemas legales o económicos:

1. Revisa la documentación: asegúrate de que el título de la propiedad esté limpio y no tenga deudas. Esta verificación se realiza a través de una title company.
2. Apóyate en asesoramiento local: es preferible realizar la operación a través de una agencia inmobiliaria que directamente con el vendedor. De esta forma, estarás asesorado y protegido ante fraudes.
3. Analiza bien la zona antes de comprar: fíjate en el transporte, la seguridad, si dispone de hospital cercano, colegios y los tipos de servicios que necesitas para tu día a día.
4. Estudia el mercado inmobiliario: compara valores en diferentes ciudades y barrios. Así podrás distinguir entre buenas ofertas y precios que están por encima del mercado.
5. Atento a los fraudes: algunas señales de alerta son las prisas por pagar, los precios demasiado bajos, la falta de documentación y el rechazo a usar cuentas escrow.
6. Prueba a vivir de alquiler: si tienes dudas con la zona, alquila un apartamento por unos días o semanas y evalúa cómo se vive allí. Así sabrás si el barrio te ofrece todo lo que necesitas.

Preguntas frecuentes al comprar una casa en Estados Unidos

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Silvia Sánchez

Soy Graduada en Lengua y Literatura Española y certificada en Copywriting. Apasionada por los viajes, he recorrido gran parte de Europa en los últimos años con mi ordenador a cuestas, teletrabajando y como nómada digital. Ahora, establecida en España, me gustaría compartir mi experiencia y opiniones para poder orientar a otros profesionales que lo necesiten. ¿Me acompañas?

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