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Cómo comprar casa en Cuba siendo extranjero en 2026
¿Puede un extranjero comprar casa en Cuba? Conoce los requisitos legales de 2026, la importancia de la residencia permanente y cómo funciona el mercado.
Cuba no funciona como el resto del mundo. Eso ya lo sabe cualquiera que haya pisado la isla. Y su mercado inmobiliario no es la excepción. Mientras en la mayoría de los países del mundo un extranjero llega, encuentra una propiedad, paga y firma ante un notario, en Cuba el proceso tiene sus propias reglas, restricciones y, sobre todo, un contexto legal que hay que entender antes de dar cualquier paso.
La buena noticia es que comprar una casa en Cuba siendo extranjero es posible desde 2011, cuando el Decreto-Ley 288 legalizó la compraventa de viviendas y abrió el mercado a ciudadanos extranjeros con residencia permanente en la isla. La mala noticia es que esa última parte, la residencia permanente, es la condición que más limita el proceso para quienes llegan desde fuera sin haber vivido allí.
Esta guía te cuenta cómo funciona el sistema de verdad: qué pueden y qué no pueden comprar los extranjeros, cuánto cuestan las propiedades, qué impuestos se aplican, cuál es el proceso legal y qué alternativas existen para quienes no tienen residencia permanente en Cuba.
¿Cuáles son los requisitos para extranjeros que quieren comprar una casa en Cuba?
Este es el punto más importante del proceso y el que más sorprende a quienes llegan con la idea de comprar una propiedad en la isla como harían en México, Portugal o República Dominicana.
Desde 2011, el Decreto-Ley 288 permite la compraventa de viviendas entre personas naturales cubanas y extranjeras con residencia permanente en Cuba. Esa es la clave: residencia permanente. No basta con tener un visado de turista, una estancia larga o incluso una visa de trabajo temporal. Para poder comprar una vivienda en Cuba como extranjero a través del mercado privado entre particulares, necesitas tener residencia permanente en el país.
Los extranjeros sin residencia permanente no pueden adquirir viviendas en Cuba, salvo excepciones autorizadas por el Estado.Dicho eso, existen algunas vías alternativas para tener acceso a una propiedad en Cuba:
Proyectos turísticos y desarrollos autorizados por el Estado
Los extranjeros pueden participar en proyectos aprobados en zonas turísticas o residenciales autorizadas por el Estado. Estos son desarrollos específicos gestionados a través de entidades estatales cubanas donde se puede acceder a propiedades o arrendamientos a largo plazo. No es una compra en el sentido convencional, pero otorga derechos de uso sobre el inmueble.
Herencias con vínculos familiares en Cuba
Los extranjeros pueden adquirir inmuebles mediante herencia si tienen vínculos familiares en Cuba. Si tienes familia cubana y eres beneficiario de una herencia, puedes llegar a ser propietario de una vivienda en la isla.
Cubanos en el exterior
Los ciudadanos cubanos que residen fuera del país y mantienen su ciudadanía cubana están en una situación diferente a la de un extranjero puro. Pueden comprar propiedades en Cuba, aunque hay matices según el tiempo que lleven fuera del país y su situación migratoria específica. En estos casos, el proceso puede hacerse mediante poder notarial otorgado ante el consulado cubano en el país de residencia.
El límite de propiedades
Cuba establece que una persona puede poseer una vivienda permanente y una adicional para descanso o recreo. Este límite aplica a cualquier persona, sea cubana o extranjera residente. No se puede acumular un número ilimitado de propiedades.
Documentación necesaria
Para quienes cumplen los requisitos para comprar, los documentos habituales que se exigen incluyen:
- Pasaporte vigente como documento de identificación principal.
- Carné de identidad cubano, para residentes.
- Declaración jurada de no poseer otra vivienda permanente en Cuba.
- Certificado de capacidad legal para realizar el acto jurídico.
- Título de propiedad del vendedor inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Certificación catastral del inmueble.
El papel del notario
Los trámites pertinentes deben hacerse ante un notario público. En Cuba, todas las compraventas de inmuebles se formalizan ante notaría estatal. No existe la figura del notario privado para estos actos. El contrato debe inscribirse posteriormente en el Registro de la Propiedad para tener plena validez legal.
Una advertencia importante para ciudadanos estadounidenses
Si eres ciudadano o residente de Estados Unidos, las regulaciones de la OFAC (Office of Foreign Assets Control) imponen restricciones adicionales sobre transacciones financieras con Cuba. Es imprescindible consultar con un abogado especializado en sanciones antes de realizar cualquier operación inmobiliaria.
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¿Cuánto cuesta una casa en Cuba y cómo funciona su mercado?
El mercado inmobiliario cubano es peculiar en muchos sentidos, y el de los precios y la legalidad no es una excepción. Si bien la legislación cubana exige formalizar las escrituras notariales de compraventa en pesos cubanos (CUP) ante el Estado, en la práctica el mercado está completamente dolarizado. Las transacciones reales se realizan mayoritariamente en dólares estadounidenses (USD), euros o mediante transferencias bancarias internacionales “por fuera” de la notaría, en un contexto de crisis cambiaria que hace que los valores fluctúen con rapidez.
Aun con estas complejidades, los precios en Cuba siguen siendo notablemente más bajos que los de otros destinos caribeños debido a la masiva ola migratoria y la crisis económica. Una propiedad que en Punta Cana costaría 300.000 USD puede encontrarse en La Habana por una fracción de ese valor, aunque ese diferencial viene acompañado de un contexto social e infraestructural muy diferente.
La Habana
La capital concentra la mayor parte del mercado inmobiliario activo de la isla y la mayor diversidad de precios. El valor promedio de los anuncios ronda los 40.000 USD, pero esa cifra esconde una dispersión enorme según el municipio:
- Zonas de alto perfil: se concentran en los municipios de Playa (Miramar, Siboney, Cubanacán) y Plaza de la Revolución (Vedado, Nuevo Vedado). Siboney y Miramar son conocidos por sus amplias casas residenciales, jardines y garajes. Un apartamento o casa media en estas áreas oscila entre los 35.000 y 75.000 USD, pero las propiedades de gran valor patrimonial, mansiones o penthouses modernos bien conservados superan con facilidad los 150.000 USD y pueden alcanzar los 300.000 USD.
- Zonas periféricas y de liquidación: en el otro extremo, municipios como Habana del Este, Cotorro, Regla y Guanabacoa tienen los promedios más bajos (entre 16.000 y 24.000 USD en portales de anuncios). Sin embargo, la urgencia de muchas familias por emigrar ha creado un mercado informal de liquidación donde se pueden encontrar apartamentos estándar en la periferia (como en Alamar) por montos reales de entre 5.000 y 12.000 USD.
- La Habana Vieja: tiene su propio nicho. Cuenta con propiedades históricas de elevado valor arquitectónico, pero la gran mayoría requiere inversiones significativas e inmediatas en rehabilitación y mantenimiento estructural.
Varadero
Es la zona más exclusiva y costosa del país, donde las propiedades rondan de 100.000 a 250.000 USD. Su carácter internacional, playas de primer nivel y la constante demanda de la diáspora cubana sostienen estos precios. Al ser un enclave turístico de alto interés, es también donde el Estado ejerce un mayor control regulatorio y fiscal sobre las transacciones inmobiliarias.
Trinidad y otros destinos históricos
Trinidad, ciudad declarada Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO, mantiene un mercado dinámico alimentado por el interés en propiedades coloniales aptas para el negocio de alquiler turístico (casas particulares). La combinación de arquitectura histórica y atractivo turístico sostiene un mercado con valores notablemente superiores al promedio nacional de provincias.
Otras provincias
En ciudades cabeceras como Villa Clara, Holguín, Camagüey o Pinar del Río, las viviendas bien ubicadas o de buena factura promedian entre los 30.000 y 35.000 USD. No obstante, fuera de los circuitos turísticos y en zonas residenciales estándar, el abanico de precios reales de venta es amplio y arranca desde los 10.000 USD.
Un mercado con particularidades únicas
Hay algo que conviene entender sobre los precios en Cuba: no existe un portal inmobiliario oficial con estadísticas verificadas y actualizadas. Los precios que circulan en plataformas como Revolico, MLC Cuba u otros sitios de anuncios son referencias del mercado informal, no cotizaciones oficiales. El valor real de cada transacción lo acaban determinando las partes involucradas, el estado del inmueble, el acceso a servicios básicos como agua y electricidad y la demanda específica de cada zona.
¿Qué impuestos hay que pagar al momento de comprar una casa en Cuba?
El sistema tributario cubano para la compraventa de viviendas es más sencillo que el de la mayoría de países europeos, aunque tiene sus propias particularidades.
1. Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias
El impuesto sobre transmisión de bienes es del 4% del valor declarado del inmueble. Es el principal impuesto que se paga al comprar una propiedad y lo abona el comprador en el acto de formalización ante notario.
La base imponible es el valor declarado en la escritura. En la práctica, existe una diferencia frecuente entre el valor declarado y el precio real de la transacción, una práctica habitual en el mercado cubano que tiene sus propios riesgos legales.
2. Impuesto sobre Ingresos Personales para el vendedor
El vendedor de una propiedad en Cuba debe tributar por la ganancia obtenida. La legislación establece porcentajes que varían según el valor de la transacción. Es una obligación del vendedor, no del comprador, pero conviene conocerla porque puede afectar a la disposición del vendedor para declarar el precio real.
3. Honorarios notariales
Los honorarios de la notaría estatal en Cuba son significativamente más bajos que los de un notario privado en Europa. Las tarifas exactas dependen del valor del inmueble y están reguladas por el Estado.
4. Impuesto sobre bienes inmuebles
Cuba tiene un impuesto anual sobre la propiedad, aunque sus características y aplicación han variado en los últimos años. La Resolución 313/2024 del Ministerio de Finanzas y Precios actualizó el marco tributario aplicable a las viviendas. Conviene verificar con un asesor legal local cuál es la situación vigente en el momento de la compra.
Pasos para comprar una casa en Cuba
El proceso de compraventa en Cuba tiene un orden definido y obligatorio. Saltarse cualquier paso puede invalidar la transacción o generar problemas legales posteriores.
1. Verifica tu situación legal como comprador
Antes de buscar ninguna propiedad, confirma que cumples los requisitos para comprar en Cuba: residencia permanente si eres extranjero puro, o la situación migratoria correcta si eres cubano en el exterior. Un abogado especializado en derecho inmobiliario cubano puede orientarte sobre tu caso específico.
2. Busca la propiedad
Como ya te dijimos, ñas principales plataformas de anuncios inmobiliarios en Cuba son Revolico.com, MLC Cuba y portales especializados como HogarEnCuba o CasasOasis. También existen inmobiliarias autorizadas que trabajan con propiedades destinadas específicamente a compradores internacionales, especialmente en La Habana y Varadero.
3. Verifica el estado legal del inmueble
Este paso es crítico. Antes de comprometerte con ningún pago, tu abogado debe verificar en el Registro de la Propiedad que el vendedor es el propietario legítimo, que el inmueble está correctamente inscrito, que no tiene cargas, litigios ni deudas asociadas y que el certificado catastral coincide con la realidad física de la propiedad.
4. Valoración oficial del inmueble
La transacción incluye una evaluación oficial de la propiedad por parte de los organismos estatales autorizados. Esta valoración oficial puede diferir del precio pactado entre las partes, y es uno de los elementos que puede alargar el proceso.
5. Preparación del contrato de compraventa
El contrato se prepara ante notaría estatal con la intervención de ambas partes o sus apoderados. Debe incluir la identificación de comprador y vendedor, descripción detallada del inmueble, precio y forma de pago, y declaración de que el inmueble está libre de cargas.
6. Formalización ante notario y pago
El pago total se realiza en el acto de formalización ante notario, utilizando los instrumentos de pago emitidos por las instituciones bancarias cubanas. En este momento el comprador también presenta la declaración jurada de no poseer otra vivienda permanente.
7. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura pública, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para tener plena validez legal. Solo entonces la propiedad está oficialmente a nombre del nuevo titular.
Gestión desde el extranjero mediante poder notarial
Si vives fuera de Cuba y quieres comprar propiedad, tienes dos opciones: viajar para la firma, o designar a alguien en Cuba mediante poder notarial. Para otorgar el poder desde el extranjero puedes acudir al consulado cubano más cercano con tu pasaporte cubano, donde el cónsul actúa como notario, con un coste aproximado de 100-200 USD según el consulado.
La otra vía es otorgar el poder ante notario de tu país de residencia, legalizarlo con apostilla conforme al Convenio de La Haya y enviarlo a Cuba.
¿Cómo pagar una casa en Cuba?
El sistema de pagos en Cuba tiene sus propias reglas y no funciona como en el resto del mundo. Este es uno de los aspectos más complejos para compradores que llegan desde el exterior.
Pagos en efectivo y en divisas
El mercado inmobiliario cubano opera principalmente en dólares estadounidenses o su equivalente en moneda convertible. Los pagos deben realizarse a través de instrumentos emitidos por las instituciones bancarias cubanas y siempre con trazabilidad documental.
Evita los pagos en efectivo sin documentación. Aunque son habituales en el mercado informal, no tienen validez ante la notaría estatal y exponen al comprador a riesgos legales significativos.
Transferencias internacionales
Enviar dinero a Cuba desde el extranjero es un proceso con sus propias complicaciones, especialmente desde países con relaciones diplomáticas tensas con la isla. Las restricciones de la OFAC para ciudadanos y residentes estadounidenses son las más severas, pero incluso para compradores europeos el sistema bancario cubano tiene limitaciones que conviene conocer de antemano.
Existen servicios de transferencia especializados en remesas a Cuba que pueden facilitar el proceso, aunque las comisiones y los tipos de cambio aplicables varían.
Sin hipotecas para extranjeros
Cuba no tiene un sistema de financiación hipotecaria comparable al de países europeos o latinoamericanos. Las compras se realizan habitualmente al contado. No existe en la práctica un mercado de crédito inmobiliario accesible para compradores extranjeros.
Consejos antes de comprar una casa en Cuba
Cuba es un mercado fascinante y lleno de particularidades que no existen en ningún otro lugar del mundo. Pero comprar una propiedad aquí requiere más precaución que en casi cualquier otro destino. Estos consejos recogen lo más importante.
1. Entiende bien qué puedes y qué no puedes comprar antes de iniciar cualquier trámite
La restricción de residencia permanente para extranjeros es real y se aplica. Antes de ilusionarte con una propiedad específica, verifica con un abogado especializado en derecho inmobiliario cubano cuál es tu situación legal concreta. Este paso previo puede ahorrar mucho tiempo y dinero.
2. Nunca firmes acuerdos privados sin escritura notarial
Es uno de los errores más frecuentes y más costosos. Los acuerdos informales entre particulares, por bien intencionados que sean, no tienen ninguna validez legal en Cuba. La única forma de proteger legalmente una transacción inmobiliaria es la escritura pública ante notaría estatal con posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
3. Verifica siempre el título en el Registro de la Propiedad
El fraude inmobiliario más frecuente en Cuba implica propiedades con documentación incompleta, títulos no inscritos o vendedores que no tienen pleno derecho sobre lo que venden. Tu abogado debe verificar el historial completo de la propiedad antes de que entregues ningún dinero.
4. Ten en cuenta el contexto económico de la isla
Cuba atraviesa una crisis económica prolongada que afecta al suministro de servicios básicos como agua, electricidad y gas. Antes de comprar, evalúa la situación real de la propiedad en términos de acceso a estos servicios, no solo en el momento de la visita sino en el contexto general del barrio y la ciudad.
Propiedades que “no les falta la corriente” son anunciadas específicamente por eso, lo que dice mucho sobre la situación general.
5. Las zonas turísticas tienen regulaciones adicionales
Las propiedades en Varadero y otras zonas turísticas de Cuba están sujetas a regulaciones específicas del Estado, incluyendo posibles derechos de tanteo a favor de entidades estatales y restricciones sobre el uso que puede darse al inmueble. Informarte sobre estas particularidades antes de negociar el precio es fundamental.
6. Señales de alerta que no puedes ignorar
Vendedores que presionan para cerrar sin dar tiempo a verificar la documentación, propiedades sin título inscrito en el Registro de la Propiedad, pagos exigidos antes de la firma ante notario y acuerdos que se presentan como “más rápidos” por evitar trámites oficiales. En cualquiera de estos casos, detente y consulta con un abogado antes de continuar.
Preguntas frecuentes al comprar una casa en Cuba
No. Los extranjeros sin residencia permanente en Cuba solo pueden comprar en casos muy específicos: propiedades en proyectos turísticos autorizados por el Estado o mediante herencia con vínculos familiares en la isla. La compra directa a través del mercado privado entre particulares está reservada a extranjeros con residencia permanente en Cuba y a ciudadanos cubanos.
Sí, pero con matices. Solo pueden hacerlo ciudadanos cubanos que residen fuera del país y mantienen su ciudadanía. El proceso puede realizarse mediante poder notarial otorgado ante el consulado cubano del país de residencia, sin necesidad de viajar a Cuba para la firma.
La legislación cubana establece que una persona puede ser propietaria de una vivienda permanente y de hasta una segunda vivienda de descanso o vacacional. No se permite acumular más propiedades que esas dos.
El principal impuesto es el de transmisión de bienes, que asciende al 4% del valor declarado del inmueble. Los honorarios notariales son adicionales y están regulados por el Estado.
Para ciudadanos cubanos en el exterior, sí. Pueden otorgar un poder notarial ante el consulado cubano de su país de residencia a favor de un apoderado en Cuba, que actuará en su nombre en todos los trámites. Para extranjeros, la situación depende de si cumplen los requisitos para comprar y de la estructura específica de la transacción.
Los ciudadanos y residentes de Estados Unidos están sujetos a restricciones adicionales impuestas por la OFAC sobre transacciones financieras con Cuba. Estas restricciones pueden afectar directamente a la posibilidad de realizar pagos asociados a una compra inmobiliaria. Se recomienda consultar con un abogado especializado en sanciones internacionales antes de iniciar cualquier proceso.
No en el sentido convencional. Cuba no tiene un mercado de crédito inmobiliario accesible para compradores extranjeros comparable al de otros países. Las transacciones se realizan habitualmente al contado.
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¡Hola! Soy Victoria y me dedico a escribir sobre lo que más me apasiona: los viajes. Hace algunos años decidí cambiar de rumbo y dejar una profesión que poco tenía que ver con la comunicación. Así fue como descubrí en la escritura una forma de mirar el mundo con más atención y compartirlo con los demás. Desde entonces, he publicado más de mil artículos sobre turismo, cultura y experiencias de viaje, con un enfoque práctico y cercano. Me especialicé en SEO, marketing digital y redacción web, y encontré en este trabajo una manera de seguir viajando, aunque sea desde la pantalla. Vivo en una zona de montaña, rodeada de naturaleza. Me inspira correr entre árboles, respirar aire puro y detenerme en los pequeños detalles, algo que también intento transmitir en cada texto que escribo. ¿Me acompañas a descubrir el mundo, aunque sea de forma virtual?
