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Cómo comprar casa en Costa Rica siendo extranjero en 2026
Para que puedas comprar una casa con todas las garantías en Costa Rica, preparamos esta guía que te ayudará a llevar un proceso exitoso.
Comprar una casa en Costa Rica necesita de una atención especial, sobre todo en términos administrativos, dado que, aunque no hay restricciones para que puedas comprar un inmueble, el proceso puede presentar un panorama diferente a lo que pasa en tu país de origen.
Para que tengas un proceso exitoso y guiado, hemos creado este artículo, el cual busca que conozcas en detalle los costos, la carga impositiva, el paso a paso y las formas que tienes para pagar tu nuevo inmueble.
Además, sumamos algunos consejos que te ayudarán a prever algunos pormenores importantes que suelen pasar desapercibidos a la hora de comprar una casa. De esta manera podrás tener en el radar todas las implicaciones de los negocios.
1. Requisitos para extranjeros para comprar una casa en Costa Rica
A continuación, te presentamos cada uno de los requisitos que exigen las autoridades costarricenses para poder comprar legalmente una casa.
No necesitas ser residente legal en Costa Rica
Como comprador extranjero, cuentas con la flexibilidad de no tener requisitos estrictos en materia migratoria. Es decir, que no debes tener una visa, ser residente ni hacer presencia en el país para poder realizar la compra legal de un terreno, casa o apartamento.
Incluso si el inmueble que quieres comprar cuesta 150.000 USD o más, te permite optar por la residencia bajo la categoría de inversionista, lo que se convierte en un beneficio que facilita tus trámites migratorios.
Límites y zonas restringidas: La zona marítimo-terrestre
Aunque existe libertad de compra de propiedades para ciudadanos extranjeros, también hay restricciones en cuanto a lugares en donde puedes comprar. Como, por ejemplo, la Zona Marítima Terrestre. Esta franja comprende los primeros 200 metros desde la línea de marea alta:
- Zona restringida de 50 a 200 metros: estas áreas funcionan mediante concesiones y requisitos migratorios más estrictos, dado que los extranjeros solo pueden poseer más del 50 % de una concesión si tienen al menos 5 años de residencia legal en el país.
- Zona pública de 0 a 50 metros: esta zona no es negociable ni se permite construir.
Documentos y trámites notariales
- Pasaporte vigente: este será tu documento de identidad principal a la hora de firmar un contrato, dado que no necesitas presentar identificación oficial local, visa ni tener un tiempo mínimo de permanencia en el país.
- Delega representación: si no estás en Costa Rica, debes otorgar un poder especial, el cual debe estar legalizado y apostillado, a un tercero o a tu abogado para que te ayude con trámites notariales y administrativos.
- Trámite con notario público: para poder hacer un traspaso de propiedad se requiere de la redacción, firma y certificación de un notario. Este profesional, además, se dedica a liquidar impuestos estatales y hace la inscripción formal del cambio de propietario de un inmueble ante el Registro Nacional costarricense.
- Estudio del registro del título: el Registro Nacional determinará que el dueño del inmueble es legítimo y que se encuentra al día con las diferentes obligaciones ante el Estado.
Opción de compra a través de sociedades
Muchos extranjeros optan por comprar a través de una Sociedad Anónima (S.A.) o una Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.R.L.). Esto facilita la gestión de servicios públicos y la protección de activos, aunque implica costos anuales de mantenimiento de la sociedad.
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2. ¿Cuánto cuesta una casa en Costa Rica?
El precio de compra de una casa en Costa Rica está mediado, principalmente, por la ubicación, siendo el metro cuadrado más costoso en zonas turísticas y centrales. Aquí, te mostramos los costos aproximados por metro cuadrado de diferentes lugares de Costa Rica.
Precios por Metro Cuadrado
- Valle Central: está compuesto por la capital San José y las ciudades de Alajuela, Heredia y Cartago. En estas zonas residenciales, el precio medio ronda los 1.100 a 1.600 USD por metro cuadrado. Una casa moderna en un condominio de cerca de 200 metros cuadrados puede costar entre los 250.000 y 320.000 USD.
- Guanacaste: especialmente en Tamarindo, Nosara, Papagayo, son de las zonas más costosas de Costa Rica, debido a su alto flujo de turismo de lujo. Allí, una villa de lujo con vista al mar puede alcanzar entre 3.000 y 4.500 por metro cuadrado.
- Zonas rurales y periféricas: en áreas como San Carlos, al norte de San José, o el sur de Puntarenas, más cerca de la frontera con Panamá, es posible encontrar opciones desde los 800 USD por metro cuadrado.
¿Qué otros factores Influyen en el precio de una casa en Costa Rica?
La infraestructura es uno de los factores más importantes a la hora de comprar y valorizar una casa. También es relevante la cercanía a autopistas, aeropuertos y el acceso a servicios públicos e internet de alta velocidad.
Asimismo, hay que tener en cuenta que las casas de lujo, específicamente las que hacen parte de conjuntos cerrados o condominios, deben asumir cuotas de mantenimiento que añaden entre 150 y 500 USD mensuales al presupuesto de compra.
Inversión extranjera vs capacidad económica local basada en el salario mínimo en Costa Rica
Hay dos mercados que se diferencian radicalmente en Costa Rica. Por un lado, está la capacidad económica de un ciudadano costarricense que devenga como salario medio entre 900 y 1000 USD mensuales, lo cual, teniendo en cuenta los costos de vida del país, le permite aspirar a casas de interés social o apenas un poco más costosas, rondando entre los 80.000 y los 120.000 USD.
La ubicación determina también el valor, por lo que este tipo de viviendas se encuentran en zonas periféricas de las ciudades principales o secundarias, en donde el transporte y los servicios aún son funcionales, pero se alejan de sitios centrales o estratégicos para el trabajo.
Por otro lado, la inversión extranjera tiene mayor acceso a inmuebles de lujo o de altos costos. Esto indica que gran parte de los expatriados puede ubicarse en zonas privilegiadas y estratégicas dentro de las ciudades, gracias a que cuentan con una capacidad económica superior a la media de los costarricenses, pudiendo invertir en propiedades que rondan los 350.000 USD.
3. Impuestos de una casa en Costa Rica
Antes de firmar cualquier documento que legitime la compra de una casa, debes conocer cuáles son los impuestos que debes asumir como comprador y futuro dueño de un inmueble en Costa Rica. Así que, prepárate para hacer cálculos de las tasas impositivas costarricenses.
Impuestos al comprar
Los costos de traspaso suelen rondar entre el 3 % y el 4 % del valor de la propiedad, divididos de la siguiente manera:
- Impuesto de Traspaso: 1.5% del valor de venta.
- Timbres y derechos de registro: entre el 0,5 % y el 0,8 %.
- Honorarios notariales: generalmente entre el 1 % y el 1,25 %, más el 13 % de IVA sobre los honorarios.
Impuestos anuales
- Impuesto territorial: 0.25 % anual sobre el valor registrado en la Municipalidad.
- Impuesto Solidario: aplica solo a propiedades de lujo cuyo valor constructivo supere un umbral aproximado de 250.000 USD. Este impuesto se calcula con tasas progresivas que van desde el 0,25 % hasta el 0,55 %.
Impuesto de venta
- Tasa General: 15% sobre la ganancia neta de capital.
Exención por vivienda habitual: si la propiedad es la residencia principal demostrada del vendedor, la venta está 100% exenta del impuesto sobre ganancias de capital.
Convenios de doble tributación
Costa Rica cuenta con un sistema tributario territorial, en donde grava únicamente las rentas generadas dentro de sus fronteras geográficas. Sin embargo, hay acuerdos con algunos países como España, Alemania, los Emiratos Árabes o incluso México para evitar la doble imposición.
4. Pasos para comprar una casa en Costa Rica
Adquirir una propiedad en Costa Rica requiere de una atención especial a los detalles, dado que estos garantizan tanto el éxito de la operación de compra como la agilidad de la misma. Por eso, construimos un paso a paso claro que te ayudará a guiarte durante todo el proceso.
1. Búsqueda y selección de la casa
La búsqueda de una vivienda la puedes hacer a través de portales digitales o por medio de un corredor certificado por la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces. Incluso, en muchas ocasiones funcionan bien los contactos locales de confianza que te ayuden con el rastreo de un inmueble.
2. Verificación previa del inmueble ante el Registro Nacional
Antes de ofertar, es importante que tú o tu abogado consulte en el Registro Nacional los datos de la casa, por lo que te recomendamos que revises detalladamente si la propiedad está a nombre de quien la vende, si tiene hipotecas, embargos o procesos judiciales pendientes o en curso.
Además, fíjate que haya un plano de catastro vigente y que coincida con el terreno físico que pretendes comprar, ya que este sería un inconveniente que complica la operación de venta.
3. Oferta y fase de negociación
Presenta una oferta formal por escrito, con el fin de definir no solo el precio, sino también quién pagará los gastos de cierre, aunque normalmente estos gastos son compartidos al 50 % entre las partes. En caso de que quieras comprar la casa amoblada, en este punto es ideal que puedan establecer un inventario oficial.
4. Contrato de opción y depósito
Se firma una promesa de compraventa de la propiedad, lo cual indica que se inicia oficialmente el proceso de compra y ya no se ofrece a otros compradores. En este punto debes hacer el pago de entre un 10 % y un 20 % del valor de la propiedad.
5. Revisión de algunos aspectos de legalidad de la propiedad
Este paso puede demorar hasta 30 días, ya que tú y tu abogado deben verificar el funcionamiento y cumplimiento a nivel administrativo de servicios e impuestos con el fin de no tener que asumir gastos posteriores a la compra.
Comprueba que los servicios públicos están pagados y funcionan correctamente dentro de la propiedad. Asimismo, confirma que el inmueble no debe impuestos y que, además, el uso del suelo permite tanto residir como realizar actividades comerciales, en caso de que esté dentro de tus planes establecer algún negocio.
6. Cierre del negocio y trámites finales ante el Registro Nacional
Finalmente, firmas la escritura pública de traspaso ante un notario. Posterior al pago total de la propiedad, el notario inscribe el documento digitalmente y en aproximadamente 15 días, serás oficialmente el nuevo propietario de una casa en Costa Rica ante el Registro Nacional de Costa Rica.
Evita los siguientes errores
- No contratar un abogado que te asesore a nivel legal: esto puede ocasionar retrasos, pérdidas de dinero e incluso hacer una compra equivocada, ya que estos profesionales se encargan de la revisión de los factores más importantes de una propiedad, como, por ejemplo, los impuestos, la legalidad de la operación y el buen funcionamiento de los servicios.
- No tramitar la carta de agua: sin este documento no podrás realizar ninguna construcción o remodelación legal, dado que es un certificado que demuestra que el inmueble cuenta con el servicio del agua. Lo gestionas o consultas a través de AyA – Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados o de la ASADAS, que son las administradoras del agua en zonas rurales y costeras.
- No tener en cuenta los costos de cierre del negocio: los gastos de impuestos y honorarios suman entre el 3 % y el 4 % del valor de la propiedad y los debes asumir tú, por lo que es indispensable que los incluyas en el presupuesto de compra.
5. ¿Cómo pagar una casa en Costa Rica?
Pagar una propiedad en Costa Rica te exige ser cuidadoso y transparente, debido a las políticas locales de legalidad del capital que rigen las transacciones de este tipo en el país centroamericano. Aquí te detallamos las mejores opciones y métodos para pagar tu casa sin inconvenientes y evitando riesgos de fraude.
1. Métodos de pago disponibles
La transferencia internacional vía SWIFT, suele ser el método más común a la hora de hacer llegar el dinero desde el extranjero hasta Costa Rica. La transacción se hace de cuenta a cuenta sin intermediarios. Sin embargo, debes tener un poco de precaución y hacer uso de cuentas de custodia que protejan tu dinero.
Este método funciona como un tercero que garantiza el pago o el reembolso, según sea el caso, del dinero que se utilizó para la compra del inmueble una vez que se confirme el traspaso ante el Registro Nacional.
En caso de que tengas residencia legal en Costa Rica, puedes abrir una cuenta bancaria que te permita mover el dinero entre cuentas locales, lo cual facilita el proceso. Si no eres residente, puedes abrir una cuenta con tu pasaporte, pero tendrás límites en los montos de las transacciones, lo cual puede demorar la operación de compra.
2. Restricciones y Movimiento de Dinero
Para hacer cualquier transferencia superior a los 10,000 USD, el banco que recibe el dinero te exigirá documentos que prueben de dónde vienen dichos fondos, para lo cual puedes presentar: declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios, contratos de venta de otras propiedades o comprobantes de herencia, si es el caso.
Si no puedes demostrar de dónde sacaste los fondos para la compra de la propiedad, existe la Ley 8204, la cual obliga a los bancos a reportar transacciones sospechosas y los autoriza a congelar el dinero.
3. ¿Puedo acceder a hipotecas siendo extranjero?
Como extranjero, puedes acceder a hipotecas, pero las condiciones varían según tu estatus migratorio y el cumplimiento de varios requisitos que te presentaremos a continuación.
- No residentes: algunos bancos privados ofrecen préstamos, pero suelen financiar máximo el 60 % o 70 % del valor del avalúo, por lo que debes contar con el resto del porcentaje obligatoriamente.
- Residentes: si ya tienes cédula de residencia en Costa Rica, puedes acceder a la banca estatal, la cual puede hacer el financiamiento de hasta el 80 % o 90 %, según el perfil del comprador.
4. Documentación obligatoria
Pasaporte vigente, historial crediticio de tu país de origen, estados financieros y pruebas de ingresos estables.
5. Plazos de pago estándar y tasas de interés
La tasa de interés de un préstamo ronda entre el 8,5 % y el 10,5 % anual, con plazos estándar de pago de 15 a 25 años. Además, debes considerar una comisión de apertura de entre el 1 % y el 1,5 % del monto prestado.
6. Ventajas de pago de contado o con financiación
El pago de contado es la forma más rápida y preferida por los vendedores, ya que genera mayor agilidad a la operación de compra y, además, te ofrece la posibilidad de negociar entre un 5 % y un 10 % sobre el precio final.
Financiación directamente con el dueño de la propiedad. Esto ocurre sobre todo en inmuebles que se ubican en zonas turísticas. Por lo general, el vendedor, acepta el pago de un 50 % del valor total de la casa y el restante lo puedas diferir a cuotas por máximo 5 años.
Sin embargo, este procedimiento, al ser de alto riesgo para ambas partes, requiere de un soporte legal robusto que garantice el cumplimiento de los pagos y el traspaso de la propiedad una vez se completen las cuotas.
6. Consejos antes de comprar una casa en Costa Rica
Sabemos que invertir en una casa en Costa Rica es una gran inversión, por lo que queremos brindarte algunos consejos que te ayuden, sobre todo, a proteger tu dinero, pero también a prever situaciones que se te pueden pasar por alto durante la etapa previa a la compra.
Verificación Legal Exhaustiva
Nunca firmes un documento o una promesa de compra sin una revisión total de la propiedad en el Registro Nacional. Confirma que esté libre de impuestos pendientes y, sobre todo, exige la Carta de Disponibilidad de Agua actualizada.
Mantente conectado
Para que puedas tener acceso a información durante todas las fases de la compra, te recomendamos contar con los planes mensuales de Holafly, que te pueden acompañar en todo momento, incluso si estás en el exterior y de repente debes viajar a Costa Rica, ya que tienen cobertura en más de 160 destinos internacionales.
Puedes elegir entre un plan de 25 GB o datos ilimitados, que, además, te permiten compartir el internet con otros dispositivos, en caso de que quieras utilizar tu computadora.
Cualquiera de los dos planes te ofrece el beneficio Always On, que te ofrece 1 GB gratis mes a mes con cobertura en más de 70 países, para que tengas internet en caso de que se te acaben los datos o canceles temporalmente tu plan.
Si quieres hacer una visita rápida al país de Centroamérica para revisar personalmente el proceso de la compra, puedes instalar la eSIM para Costa Rica de Holafly, con la que puedes elegir la cantidad exacta de días que necesitas tener datos ilimitados.
Asesoramiento especializado
Contrata a tu propio abogado y a un corredor afiliado a la CCCBR. Evita asesorarte con los mismos agentes que trabajan con el vendedor, así tendrás mayor confianza en el proceso de compra, previendo que sea un trato proporcional.
Conoce el entorno
Evalúa si el sector en donde piensas comprar cuenta con acceso fácil a transporte, si los servicios básicos están instalados adecuadamente, si hay centros de salud y supermercados cerca y finalmente, si los índices de seguridad de la zona son buenos a cualquier hora.
Analiza el mercado inmobiliario
Compara precios por metro cuadrado en la región. Actualmente, en Costa Rica el mercado es amplio y cuenta con múltiples ofertas. Asegúrate de que el precio solicitado sea coherente con las ventas recientes del sector.
Mantente alerta ante posibles fraudes
Desconfía si el precio es absurdamente bajo, si el vendedor te presiona para entregar dinero sin una cuenta de custodia de por medio o si se niega a mostrarte documentos originales.
7. Preguntas frecuentes al comprar una casa en Costa Rica
Entre 2 y 4 meses, en promedio, se calcula que puede tardar la compra de una casa en Costa Rica.
Si la inversión en una propiedad supera los 150,000 USD, puedes acceder a la residencia como inversionista.
No es estrictamente necesario para la compra, pero sí para pagar servicios públicos e impuestos anuales.
Puedes otorgar un poder especial a tu abogado o a una persona de confianza que se encuentre en Costa Rica.
Por lo general, la negociación sobre el precio de una propiedad va desde el 5 % hasta aproximadamente el 10 %, dependiendo de factores como si el pago es financiado o al contado.
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¡Hola! soy comunicador social y periodista, he tenido la oportunidad de trabajar de manera remota la mayor parte de mi carrera, de escribir sobre varios temas que me gustan y de viajar. Ahora, he llegado a un lugar que me apasiona mucho y son los viajes, desde este espacio te compartiré datos, información y tips para que planear tus viajes sea más fácil.
