Cómo comprar casa en Colombia siendo extranjero en 2026

Si estás pensando en comprar una casa en Colombia, es importante que conozcas los requisitos que debes cumplir, los impuestos que debes pagar y los mejores métodos para hacer el pago final y obtener tu nuevo inmueble de manera segura.

Además, es relevante que entiendas en qué zonas está permitido comprar, cuáles son las ciudades que ofrecen el mejor precio por metro cuadrado y cómo realizar el paso a paso para encontrar y comprar una propiedad en el país cafetero.

Al final, te brindamos una serie de consejos que evitarán que cometas errores o que pases por alto algunos requerimientos clave durante el proceso.

1. Requisitos para extranjeros para poder comprar una casa en Colombia

El Estado colombiano permite que los ciudadanos extranjeros compren bienes inmuebles sin restricciones generales de nacionalidad, lo que les otorga prácticamente los mismos derechos de propiedad que a los colombianos.

Sin embargo, hay otros requerimientos administrativos y legales que sí debes cumplir para poder comprar una casa en Colombia. A continuación, te los vamos a describir en detalle.

1. ¿Es necesario contar con visa o residencia para comprar una propiedad en Colombia?

No es obligatorio tener residencia permanente para comprar una casa en Colombia, por lo que, incluso, un ciudadano extranjero puede adquirir una propiedad con estatus de turista.

Sin embargo, es necesario que cuente con algunos documentos y códigos personales que le dan la posibilidad de realizar los trámites básicos de la compra, como contar con un pasaporte vigente, obtener un Número de Identificación Tributaria (NIT) o Registro Único Tributario (RUT), dependiendo del caso.

También será indispensable que abras una cuenta bancaria colombiana en caso de que las transacciones sean de altas sumas de dinero o si vas a buscar financiación con algún banco, ya que esto facilita el movimiento de fondos.

Si estás pensando en ser residente colombiano, la compra de una propiedad de alto valor puede servirte como base para solicitar una visa de inversionista.

2. Tipo de propiedad que puedes adquirir siendo extranjero en Colombia

En Colombia, el comprador extranjero adquiere normalmente pleno dominio del inmueble que compra, por lo cual tiene derecho a vender, alquilar o heredar la propiedad sin complicaciones administrativas.

También tienes derecho a acceder a zonas comunes si tu inmueble pertenece a una propiedad horizontal. Además, a diferencia de otros países latinoamericanos, no existen restricciones especiales sobre zonas costeras o fronterizas.

3. Documentos necesarios

Para que puedas hacer algunos trámites administrativos y financieros y firmar traspasos o contratos, te presentamos los documentos que son necesarios.  

• Pasaporte vigente y en buen estado.
• La visa de residente o inversionista se requiere para casos específicos como abrir cuentas bancarias locales.
• Prueba del origen de los fondos que usarás para la compra del inmueble.
• Promesa de compraventa.
• Certificado bancario.
• Registro tributario cuando corresponda.

Las entidades financieras y notarías colombianas suelen aplicar controles de prevención de lavado de activos, por lo que el origen del dinero debe quedar claramente documentado para evitar retenciones o levantar sospechas que puedan retrasar la operación de compra.

4. Contratar un abogado para hacer trámites a tu nombre

El proceso requiere obligatoriamente realizar trámites ante un notario público para formalizar la escritura de tu nueva propiedad, pero también para hacer el registro ante la Oficina de Instrumentos Públicos.

Para lo anterior, es recomendable contar con la asesoría de un abogado, que, aunque no es obligatorio, puede facilitar la comprensión y revisión de información importante del inmueble, como el historial del inmueble, dar cuenta de si hay embargos o hipotecas y la situación urbanística del predio, además de la validez de la documentación de la casa.

También es de mucha ayuda trabajar con una inmobiliaria local que te asesore y guíe en cuanto a zonas, ofertas e información útil que te permita tomar mejores decisiones de compra.  

5. Límites y riesgos legales

Actualmente, no existen límites sobre la cantidad de propiedades que un extranjero puede comprar en Colombia. No obstante, es importante revisar cambios que se puedan presentar en las restricciones urbanísticas, licencias de construcción, posibles deudas de administración o predial y las normativas municipales.

Otro aspecto que puede ser cambiante en Colombia, dentro de la legislación inmobiliaria, es el tributario y migratorio, por lo que es imprescindible que verifiques esta información antes de cerrar la compra de un inmueble.

6. Compra mediante empresa o con pareja local

Los compradores extranjeros suelen adquirir propiedades a través de sociedades colombianas, empresas extranjeras registradas o contando con una pareja o cónyuge colombiana.

Dependiendo de la que elijas, puedes acceder a ciertas ventajas fiscales, aunque cada una requiere de asesoría legal especializada para poder determinar correctamente los requisitos y pasos a seguir.

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2. ¿Cuánto cuesta una casa en Colombia?

El precio de la vivienda en Colombia varía significativamente según ciudad, barrio y tipo de inmueble en el que estés interesado, siendo las ciudades principales como Bogotá, Medellín o Cartagena, donde se ubica el metro cuadrado más costoso. A continuación, te mostramos los rangos de precio aproximados por ciudad.

En el cuadro te mostramos los precios promedio en USD. Sin embargo, en zonas de lujo en ciudades como Cartagena o Medellín, los valores pueden superar ampliamente esos rangos, dado que en los últimos años se han valorizado como consecuencia del turismo y la migración.

¿Cómo cambia el precio de una casa según su ubicación en una ciudad?

Las zonas céntricas en ciudades principales suelen tener mayor precio, gracias a que tienen mejor acceso a transporte, lugares de interés turístico, empresas y hospitales. Asimismo, los servicios públicos están garantizados en su totalidad.

En cambio, en zonas periféricas, las viviendas son más grandes y tienen menor precio. Sin embargo, se distancian significativamente de zonas importantes dentro de la ciudad, y en ocasiones pueden tener complicaciones con el acceso a algunos servicios, como el internet e incluso a nivel de seguridad.

Los precios más bajos los vas a encontrar en las zonas rurales, dado que algunos lugares suelen carecer de servicios, por lo que habría que gestionarlos con las alcaldías municipales.

Para que tengas un ejemplo real sobre cómo cambian los costos de un inmueble según su ubicación en Colombia, tomamos algunas propiedades en diferentes lugares del país junto con sus valores aproximados:

Un apartamento pequeño en Bogotá, la capital colombiana, puede costar entre 80.000 y 150.000 USD, más o menos entre 300 000 000 y 560 000 000 COP. Mientras que una casa familiar en Medellín puede rondar entre 120.000 y 250.000 USD, lo que se traduce en pesos colombianos entre 450.000.000 y 950.000.000 COP.

Una casa en una zona rural colombiana la encuentras desde 50.000 USD, aunque debes tener en cuenta los gastos de adaptación e instalación de servicios municipales si es necesario.

Costos poscompra

Además del precio que pagas en la compra de tu nueva propiedad, es relevante que tengas en cuenta otros gastos que debes asumir luego de adquirir el inmueble, como la administración mensual que ronda entre los 50 y 300 USD dependiendo de si es un conjunto cerrado.

Debes calcular los costos de reparaciones, readaptaciones o remodelaciones que quieras hacer, ya sea por gusto o por necesidad para optimizar el uso de los servicios básicos de la casa.

Relación con el salario local

Para un ciudadano colombiano que gana el salario mínimo, el acceso a la vivienda está ligado a compras en proyectos de interés social, a través de subsidios estatales u otorgados por las cajas de compensación familiar a las que están afiliados como trabajadores independientes o dependientes.

Para los extranjeros, especialmente que tienen ingresos en dólares o euros, el acceso a viviendas con mejor ubicación, servicios públicos y con terminaciones de infraestructura de mejor calidad, es más fácil, debido a que cuentan con una económica más robusta que la local.

3. Impuestos de una casa en Colombia

Comprar vivienda en Colombia implica que debes pagar algunos impuestos y hacerte cargo de gastos notariales, antes y después de adquirir una propiedad. Por eso, aquí te explicamos en detalle cómo funciona el sistema tributario colombiano en este aspecto.

Impuestos al comprar

Los principales costos que debes asumir al comprar son: los derechos notariales, que son aproximadamente el 0,27 % del valor total del inmueble más el IVA, entre el 0,5 % y el 1 % por el registro de la propiedad, entre el 0,3 % y el 1 % de beneficencia según la ciudad.

Otros impuestos y gastos que no puedes olvidar son: los gastos de escrituración, que llegan a ser del 0,54 %, pero se dividen entre el comprador y el vendedor, y en general el estudio jurídico y los trámites correspondientes a la compra de una propiedad.

Impuesto predial anual

El impuesto predial depende del municipio al que corresponda tu propiedad y del avalúo catastral. Las tarifas suelen oscilar entre 1 y 16 por mil del valor catastral.

Por ejemplo, una vivienda en Bogotá con avalúo de 500 000 000 COP debe pagar un impuesto predial de entre 2 y 6 millones de COP al año, dependiendo de la tarifa que se le imponga al predio, la cual puede ser de 5,5 % o 12,3 % del total del avalúo.

Impuesto por venta de la vivienda

Si posteriormente decides vender el inmueble y obtienes ganancias, pueden aplicarte el impuesto de ganancia ocasional que es del 15 % sobre la utilidad obtenida cuando el inmueble ha sido poseído por más de dos años.

Convenios de doble imposición

Colombia tiene acuerdos de doble tributación con países, como España, México, Chile y Canadá, lo que puede evitar pagar impuestos duplicados si se gestionan los requisitos necesarios y correspondientes a tu país de origen.

4. Pasos para comprar una casa en Colombia

Preparamos una serie de pasos que te ayudarán no solo a entender cuál es la mejor forma de comprar una casa en Colombia, sino también a llevar un proceso ordenado y alineado con los procesos administrativos y legales.

1. Buscar propiedades

Para buscar una propiedad, las opciones más comunes que se suelen utilizar en Colombia son:

• Portales inmobiliarios.
• Agencias locales.
• Constructoras.
• Contactos de confianza en Colombia.

No importa qué alternativa utilices, procura que el proceso te permita comparar y analizar ventajas y desventajas de cada propiedad que te interese. Recuerda que la decisión final es tuya.

2. Verifica el estado legal de la propiedad

Antes de que firmes el cierre de un negocio inmobiliario, es indispensable prever todas las situaciones legales de la propiedad, como, por ejemplo, el certificado de tradición y libertad, las hipotecas, embargos o deudas de índole administrativa que pueda tener la casa y, finalmente, el estado de las licencias con las que cuenta el predio.  

3. Promesa de compraventa

Cuando firmes la promesa de compraventa, revisa que el valor que vas a pagar sea el que se pactó finalmente. Además, confirma que la forma de pago es la más conveniente para las dos partes y ten presente las fechas de entrega y las penalidades por incumplimiento.  

Normalmente se entrega un depósito inicial acordado entre tú y el vendedor, el cual puede ser entre el 10 % y el 30 % del valor total. Para formalizar este documento, se debe autenticar en una notaría.

4. Firma de escritura pública

La compraventa se formaliza ante un notario público mediante escritura pública en la que tanto tú como el vendedor deben asistir para firmar. Ese mismo día, la notaría deduce el pago de impuestos y derechos, además de validar las firmas.

Una vez terminado el proceso de registro del inmueble a tu nombre, recibes el certificado de tradición y libertad que te confirma como nuevo propietario del inmueble.

5. Errores frecuentes

Para evitar contratiempos tanto legales como administrativos, te dejamos una lista con los errores más comunes que se cometen a la hora de comprar una propiedad en Colombia.

• No revisar el historial legal.
• Comprar sin abogado.
• No validar el origen del dinero.
• Confiar en contratos informales.
• Subestimar costes adicionales.

De esta manera, procedes con más precaución durante todo el paso a paso de la compra de tu nueva casa y además, proteges tu inversión.

5. ¿Cómo pagar una casa en Colombia?

Conocer cuáles son los mejores métodos de pago de una propiedad en Colombia, te evitará caer en fraudes y tener retrasos en el proceso de compra. Por eso, a continuación, te indicamos cómo puedes realizar tus transacciones de manera segura:

Métodos de pago habituales

Los pagos suelen realizarse mediante transferencias bancarias internacionales, a través de la creación de una cuenta bancaria colombiana que permita hacer movimientos más eficientes y en menor tiempo, y por medio de cheques de gerencia.   

¿Qué restricciones de dinero puedes tener si envías el pago desde el extranjero?

Las autoridades colombianas exigen declarar correctamente inversiones extranjeras y justificar el origen de fondos para que estos se consideren legales. También pueden existir controles cambiarios, deducciones y riesgos por transacciones desde el exterior, dependiendo del monto transferido.

Hipotecas para extranjeros

Como comprador extranjero, puedes acceder a créditos hipotecarios en Colombia, siempre y cuando puedas demostrar los siguientes requisitos:

• Ingresos.
• Historial financiero.
• Cuenta bancaria en Colombia.
• Cuota inicial alta.

Si no cuentas con la documentación requerida como extranjero, las opciones más comunes que suelen tomar los compradores expatriados son los créditos de libre inversión en sus países de origen e invertirlos en vivienda en Colombia, para pagar de contado.

6. Consejos antes de comprar una casa en Colombia

En esta parte, te brindaremos algunos consejos y recomendaciones para que los puedas aplicar desde el primer momento en que inicias la búsqueda de una casa en Colombia.

• Investiga cómo es el sector en donde se ubica la propiedad que te interesa: camina, indaga, pregunta y verifica factores como la seguridad, la prestación de servicios públicos y la cercanía con otros lugares de importancia básica como hospitales o supermercados.
• Verifica que la propiedad esté a paz y salvo a nivel administrativo: revisa que todos los pagos de servicios públicos, impuesto predial y cuotas de administración estén al día.
• Mantente conectado durante el proceso de compra: ya sea que estés en tu país de origen o en Colombia, es importante que siempre estés conectado a internet. Para eso, te recomendamos los planes mensuales de Holafly que te ofrecen 25 GB o datos ilimitados, además de los siguientes beneficios.
  • Cobertura en más de 160 países del mundo
  • Hotspot para que puedas compartir tus datos con otros dispositivos.
  • Always On te ofrece 1 GB gratis mes a mes para que siempre tengas datos de emergencia en más de 70 países del mundo. Puedes acceder a este beneficio cuando se te acaben los datos o en caso de que canceles tu plan.
• Otra opción de conexión: si viajas al país sudamericano por una o dos semanas, puedes optar por la eSIM para Colombia de Holafly que brinda datos ilimitados por los días que necesites únicamente, ahorrándote costos de roaming internacional con tu operador local.
• Ten en cuenta los costos adicionales: al comprar no solo debes pagar el dinero correspondiente al valor de la propiedad, sino que también debes tener presentes los porcentajes de impuestos, trámites administrativos, honorarios y costos logísticos comunes de una compra de este tipo.
• Asesórate legalmente: contrata un abogado y un asesor que te ayuden tanto a revisar documentación como a hacer trámites administrativos y legales ceñidos a las leyes colombianas.

7. Preguntas frecuentes al comprar una casa en Colombia

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Gheiner Duwian

¡Hola! soy comunicador social y periodista, he tenido la oportunidad de trabajar de manera remota la mayor parte de mi carrera, de escribir sobre varios temas que me gustan y de viajar. Ahora, he llegado a un lugar que me apasiona mucho y son los viajes, desde este espacio te compartiré datos, información y tips para que planear tus viajes sea más fácil.

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