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Cómo comprar casa en Buenos Aires siendo extranjero en 2026
Descubre cuáles son los pasos para comprar casa en Buenos Aires, también requisitos, portales online y consejos
Buenos Aires es una ciudad muy atractiva por su cultura, legado y estilo, y es, además, accesible para invertir en propiedad. Con precios inmobiliarios en dólares relativamente bajos en comparación con otras capitales internacionales, la capital argentina atrae cada año a miles de extranjeros con ganas de establecerse o invertir. Si estás pensando en comprar casa en Buenos Aires, esta guía te ayudará.
El proceso de compra tiene particularidades legales, fiscales y financieras que conviene entender antes de dar el paso. En este artículo encontrarás todo lo que necesitas saber: requisitos, costes, impuestos, pasos y consejos prácticos.
Requisitos para extranjeros para comprar una casa en Buenos Aires
Encuentra cuáles son los requisitos para extranjeros interesados en comprar una casa en Buenos Aires.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Argentina?
Sí, Argentina permite a los extranjeros adquirir inmuebles en igualdad de condiciones que los ciudadanos nacionales, sin necesidad de residencia previa ni visa especial. No existe un límite legal en cuanto al número de propiedades que puede poseer un extranjero, y no hay zonas urbanas restringidas en Buenos Aires para compradores foráneos. Pero sí existen restricciones sobre la compra de tierras rurales en zonas de frontera según la Ley 26.737, aunque esto no afecta a las propiedades urbanas de la ciudad.
Documentos necesarios para comprar casa en Buenos Aires
Para comprar como extranjero necesitarás:
- Pasaporte vigente (el documento principal en todo el proceso).
- CDI (Clave de Identificación): equivalente al número de identidad fiscal para extranjeros no residentes. Se tramita gratis en la AFIP y es imprescindible para firmar escrituras.
- Cuenta bancaria local (recomendada, aunque no siempre obligatoria).
- Si eres residente, puedes usar también el DNI argentino.
Tipo de propiedad y figura legal adquirida
En Argentina se adquiere la propiedad en pleno dominio, lo que significa que el comprador se convierte en dueño absoluto del inmueble una vez inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble. No existen figuras como la concesión temporal.
¿Hace falta abogado o notario?
La intervención de un notario es obligatoria para formalizar la escritura de compraventa. Además, se recomienda contratar un abogado especializado en derecho inmobiliario, sobre todo si no dominas el castellano o desconoces la normativa local.
Excepciones y riesgos
Comprar a través de una sociedad argentina (S.R.L. o S.A.) es posible, pero implica costes adicionales de constitución y gestión. La normativa cambiaria argentina cambia con frecuencia, lo que puede afectar a la forma en que se transfieren los fondos. Mantente actualizado y asesórate local.
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¿Cuánto cuesta una casa en Buenos Aires?
Buenos Aires es una ciudad donde los inmuebles se cotizan en dólares estadounidenses, lo que la convierte en un mercado atractivo para extranjeros con moneda fuerte.
El precio medio por m² en los barrios más cotizados como Palermo, Recoleta o Puerto Madero oscila entre 2.500 y 4.500 USD/m². En zonas intermedias como Belgrano, Núñez o Villa Urquiza, los precios se mueven entre 1.800 y 2.500 USD/m². En la periferia o en barrios más populares como Flores o Mataderos, es posible encontrar propiedades desde 800 a 1.400 USD/m².
Para tener más contexto sobre qué zonas se adaptan mejor a tu estilo de vida, consulta nuestra guía sobre los mejores barrios para vivir en Buenos Aires.
Ejemplos orientativos:
- Apartamento de 60 m² en Palermo: entre 130.000 y 180.000 USD.
- Departamento de 80 m² en Belgrano: entre 120.000 y 160.000 USD.
- Casa de 200 m² en zona periférica: desde 100.000 USD.
Los costes de mantenimiento anual (expensas, seguros y servicios) suelen representar entre el 1% y el 2% del valor del inmueble. El salario medio en Buenos Aires ronda los 500-700 USD mensuales al tipo de cambio oficial, lo que refleja el enorme esfuerzo que supone la compra para los locales y la ventaja relativa que tienen los compradores extranjeros con ahorros en moneda dura. Para entender mejor el poder adquisitivo en la ciudad, puedes revisar nuestra guía sobre el costo de vida en Buenos Aires en euros y dólares.
Impuestos de una casa en Buenos Aires
Descubre cuáles son los impuestos al adquirir vivienda en Buenos Aires.
Al comprar
Los impuestos y gastos asociados a la compra representan aproximadamente entre el 5% y el 8% del valor de la transacción:
- Sello (Impuesto de Sellos): 3,6% sobre el valor escriturado, compartido por lo habitual al 50% entre comprador y vendedor (es decir, 1,8% para cada parte).
- Honorarios del escribano: entre el 1% y el 2% del valor.
- Inscripción en el Registro: alrededor del 0,5%.
- Honorarios de la inmobiliaria: generalmente entre el 3% y el 4%, aunque suele pagarlo el vendedor.
Impuestos anuales
- ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza): impuesto municipal determinado por la valuación fiscal de la propiedad, un valor de referencia estatal que equivale a una fracción reducida de su precio de venta real.
- Impuesto Inmobiliario porteño: varía según la valuación fiscal.
Al vender: impuesto a las ganancias
Desde 2018, Argentina aplica un Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) del 1,5% para personas físicas que no sean habitualistas en la compraventa, o bien el Impuesto a las Ganancias sobre la ganancia de capital a una alícuota del 15% sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta, actualizado por inflación.
Los no residentes tributan por las rentas de fuente argentina. Argentina tiene convenios de doble imposición con varios países (España, Italia, Alemania, entre otros), lo que puede evitar que pagues dos veces por la misma ganancia. Recuerda también consultar con un asesor fiscal en tu país de origen.
Pasos para comprar una casa en Buenos Aires
Este paso a paso te dará la claridad de adquirir vivienda en Buenos Aires de una forma simple.
1. Búsqueda de propiedades (1-4 semanas)
Los principales portales inmobiliarios en Argentina son Zonaprop, Argenprop y MercadoLibre Inmuebles. También puedes recurrir a inmobiliarias locales con experiencia en atender a compradores extranjeros.
2. Verificación legal del inmueble (1-2 semanas)
Antes de hacer ningún pago, el notario debe verificar que el inmueble no tenga hipotecas, embargos ni deudas de expensas o ABL. Este proceso se llama estudio de títulos y es fundamental.
3. Boleto de compraventa y seña (1-2 semanas)
Una vez acordado el precio, se firma el boleto de compraventa, un contrato privado que compromete a ambas partes. En este momento se abona una señal de entre el 10% y el 30% del valor total. Si el comprador desiste, pierde la seña, si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolver el doble.
4. Escritura pública y pago final (2-6 semanas)
La escritura se firma ante el notario y se abona el importe restante. En Argentina es habitual que los pagos se realicen en efectivo en dólares o mediante transferencia bancaria, según acuerdo entre las partes.
5. Registro de la propiedad (2-4 semanas)
El notario inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires. Hasta ese momento, el comprador tiene posesión pero no la titularidad registral.
Error frecuente: no verificar la deuda de expensas antes de firmar el boleto, o no corroborar que el vendedor es el titular real del inmueble.
¿Cómo pagar una casa en Buenos Aires?
El mercado inmobiliario argentino opera mayoritariamente en dólares estadounidenses en efectivo, lo cual es una particularidad muy llamativa para los extranjeros. Los pagos mediante transferencia bancaria son posibles, pero menos habituales para inmuebles de segunda mano.
Transferencias internacionales
Ingresar dinero desde el exterior es legal, pero debes declarar el ingreso de divisas ante el Banco Central (BCRA). Las divisas se pueden liquidar al tipo de cambio oficial o, dependiendo de la modalidad de ingreso, a tipos más favorables. La normativa cambiaria argentina es compleja y cambia con frecuencia; contar con un asesor financiero local es imprescindible.
Hipotecas para extranjeros
Los bancos argentinos ofrecen hipotecas con cuentagotas y, en general, no financian a no residentes. Los créditos hipotecarios existentes suelen estar ligados a la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), indexada a la inflación, lo que puede suponer un riesgo considerable. Para la mayoría de extranjeros, la compra al contado es la vía más práctica y habitual.
Riesgos del tipo de cambio
La brecha entre el tipo de cambio oficial y el paralelo ha sido históricamente significativa en Argentina. Operar al margen de los canales legales conlleva riesgos legales y penales. Documenta siempre el origen de los fondos.
Consejos antes de comprar una casa en Buenos Aires
Antes de viajar, planifica tu conectividad. Si vas a gestionar trámites, comunicarte con inmobiliarias y movertarte por la ciudad, necesitas conexión fiable desde el primer momento. Los planes mensuales de Holafly te ofrecen internet ilimitado con el plan Always On, que mantiene tu conexión activa sin interrupciones, perfecto para videollamadas con tu abogado, consultar documentos o explorar zonas en tiempo real. Para viajes cortos de exploración previa, la eSIM por días de Holafly Argentina es la opción más flexible y económica.
Más allá de la conectividad, ten en cuenta estos consejos clave:
- Contrata un notario y un abogado independientes al vendedor o a la inmobiliaria.
- Visita varias veces la zona en diferentes horarios antes de decidirte. Consulta nuestra guía sobre qué ver en Buenos Aires, mejores lugares y actividades para conocer bien la ciudad.
- Verifica el estado del edificio: en propiedades en propiedad horizontal, revisa el fondo de reserva y las deudas comunes.
- Desconfía de precios muy por debajo del mercado o de vendedores que presionan para cerrar rápido.
- Costes ocultos frecuentes: deudas de expensas atrasadas, reformas no declaradas, o problemas de titularidad en propiedades heredadas.
- Considera el alquiler como alternativa inicial: vivir un tiempo en la ciudad antes de comprar te permite conocer mejor los barrios y el mercado. Si estás valorando quedarte a largo plazo, nuestra guía sobre vivir y trabajar como nómada digital en Buenos Aires puede ayudarte a decidir.
Preguntas frecuentes al comprar una casa en Buenos Aires
No. Un extranjero puede comprar con su pasaporte y la CDI, sin necesidad de residencia.
La mayoría de las transacciones se realizan en dólares estadounidenses. Tendrás que cambiar tus euros a USD antes o durante el proceso, siguiendo los canales legales establecidos.
Desde que encuentras la propiedad hasta que recibes la escritura inscrita, el proceso suele durar entre 2 y 4 meses.
Sí, el marco legal es sólido y la propiedad privada está garantizada por la Constitución. El principal riesgo es la complejidad cambiaria y la posible inestabilidad normativa, que hacen indispensable el asesoramiento profesional.
Es completamente legal. Los ingresos por alquiler tributan en Argentina como renta de fuente local. Si eres no residente, deberás designar un representante fiscal ante la AFIP.
Sí, puedes obtener financiación en tu país de origen y transferir los fondos a Argentina, siempre cumpliendo con las obligaciones de declaración de divisas del BCRA.
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100% Digital nomad. Las comunicaciones digitales han sido mi escenario desde que egresé. He vivido en Chile, Canadá y USA. Originalmente de Colombia.
