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Cómo comprar casa en Bali siendo extranjero en 2026
¿Quieres comprar una casa en Bali? Aquí te contamos los limitantes y las alternativas que tienes para cumplir tu propósito de vivienda.
Comprar una casa en Bali siendo extranjero exige seguir un lineamiento legal y administrativo diferente al que encontrarías en países europeos o latinoamericanos, dado que las autoridades indonesias establecen límites específicos y estrictos para los compradores internacionales.
Ante esto, hemos elaborado esta guía que te permitirá entender cómo funciona el sistema inmobiliario de la isla, el tipo de propiedad al que puedes aspirar, los costos por metro cuadrado y los métodos de pago.
Además, reunimos una serie de consejos y pasos para que puedas hacer una compra segura y con plena atención a los detalles, con el fin de que disminuyas los riesgos de pérdida de tu inversión.
Requisitos para extranjeros para comprar una casa en Bali
Aunque el mercado de vivienda en Bali está en auge, los compradores extranjeros tienen algunas restricciones, como por ejemplo no poder ser el pleno propietario de una propiedad, dado que las autoridades indonesias priorizan a sus ciudadanos.
Ante esto, los extranjeros suelen buscar otras alternativas para poder acceder a inmuebles mediante figuras jurídicas autorizadas, las cuales te explicamos a continuación.
| Tipo de propiedad | Forma de contrato | Características |
| Leasehold | Arrendamiento a un plazo que va desde los 25 hasta los 50 años o más. | Esta es una de las formas más utilizadas por los extranjeros para establecerse en una vivienda en Bali. Esta modalidad no te hace propietario, pero sí te otorga el derecho de uso del inmueble por un periodo determinado. |
| Hak Pakai | Te concede el derecho de uso de la propiedad | Puedes utilizar y ocupar la propiedad durante un tiempo. Aquí, el inmueble puede pertenecer al Estado o a algún propietario particular indonesio. Sin embargo, tiene mayor peso legal, ya que te otorga el derecho de uso de una vivienda bajo la certificación oficial de tierras, aunque esto no implica ser el dueño. |
| Comprar mediante PT PMA | Compra mediante una sociedad extranjera registrada en Indonesia. | Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing, conocida como PT PMA, es una empresa de inversión extranjera registrada legalmente en Indonesia, a través de la cual puedes comprar una propiedad para habitar o con fines comerciales. Conlleva mayores gestiones, trámites y un tope mínimo de inversión. |
Visa o permisos de residencia necesarios
Dependiendo de la modalidad que elijas para obtener el uso de una propiedad en Bali, debes presentar cierta documentación personal migratoria, por ejemplo: si vas a hacer uso de la modalidad leasehold, un contrato de arrendamiento a largo plazo, no siempre te van a solicitar ser residente.
En cambio, para adquirir una propiedad por medio de Hak Pakai requieres tener la residencia, dado que esto te permite registrar el derecho a tu nombre como extranjero. Por lo general, te solicitarán una visa como la Kitas, que es temporal, la Kitap, que es permanente, o una visa de segunda residencia.
Documentos que debes presentar
Debes tener tu pasaporte vigente, el permiso de residencia si es necesario, un comprobante de fondos, el contrato de compraventa o arrendamiento, la debida diligencia de la propiedad, el certificado de zonificación, la revisión del registro de la propiedad y el número fiscal local para ciertos procesos.
Apoyo legal y asesoría inmobiliaria profesional en Bali
Debido a la complejidad del sistema inmobiliario en Bali, es recomendable que los extranjeros contraten un abogado especializado en propiedades y un agente inmobiliario autorizado que guíe la búsqueda de vivienda.
De esta manera puedes garantizar que va a haber una revisión de las certificaciones de las propiedades, asegurando que estén autorizadas para vender o alquilar a largo plazo a extranjeros.
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Costo de una casa en Bali
El costo de una casa en Bali para extranjeros suele tener valores significativamente altos con relación a los precios que se les ofrecerían a los locales.
Esta es una medida que aplican las autoridades indonesias con el fin de proteger el mercado inmobiliario priorizando a sus ciudadanos. Aun así, aquí te mostramos los valores aproximados del metro cuadrado en algunas zonas de Bali.
Precio medio del metro cuadrado en Bali
Al sur y suroeste de la isla, zonas como Canggu, Seminyak, Uluwatu o Ubud presentan precios desde 1500 dólares hasta 5000 dólares por el metro cuadrado de propiedades ya construidas como villas, apartamentos o viviendas, algunas de ellas cercanas a las playas, lo que justifica el alto costo de su área.
En cambio, al norte de Bali encuentras, específicamente en Lovina o Singaraja, propiedades como villas o fincas con precios por metro cuadrado desde los 900 hasta los 1800 dólares, siendo aún más económico que el sur de la isla indonesia.
¿Qué influye en el precio?
Si quieres una casa frente al mar, en valores reales, podría costarte cerca de 1 millón de dólares, ya que este tipo de propiedades se considera de lujo.
Mientras tanto, otros inmuebles con uno o dos dormitorios los puedes conseguir entre 160.000 y 280.000 dólares aproximadamente, dependiendo de la distribución, acabados, ubicación dentro de la zona, área total del inmueble y su cercanía a los sitios turísticos de Bali.
Costos anuales de una casa en Bali
Las casas en Bali suelen tener algunos costos de mantenimiento anual que es importante que conozcas para que estos gastos no te tomen por sorpresa.
Por lo general, las casas o villas en Bali suelen tener piscina y amplios jardines dotados de árboles y plantas que requieren un cuidado especial, lo cual puede rondar los 3500 dólares por año.
Además, otros factores como la seguridad, la limpieza, los seguros del inmueble y algunas reparaciones que haya que realizar a las cañerías o a los techos son costos que no puedes dejar de lado al momento de adquirir una propiedad en la isla, lo cual puede sumarle otros 3500 dólares o más a los gastos anuales.
Impuestos de una casa en Bali
Al momento en que adquieres una propiedad en Bali, tienes que hacerte cargo de las obligaciones tributarias que te corresponden como responsable del inmueble. Por eso, te vamos a desglosar esas cargas fiscales que debes tener en cuenta.
1. Impuestos al comprar
Cuando compras una casa en Bali, tienes que sumar al presupuesto los gastos notariales, el registro legal del inmueble, la transferencia de derechos y los honorarios legales, tanto de los abogados como de los agentes inmobiliarios y notarios.
Dependiendo de la estructura jurídica que hayas elegido, debes calcular estos costos, aunque generalmente pueden representar entre un 2% y un 10% del valor del contrato.
2. Impuesto anual a la propiedad
Este impuesto se conoce a nivel local como PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) y su tasa legal es del 0,5%, aunque la mayoría de los propietarios pagan entre el 0,05% y el 0,20% del valor comercial real de la propiedad por año, lo que se traduce en una de las tasas impositivas más bajas a la propiedad frente a otros países de la región asiática.
3. Impuesto al vender tu casa en Bali
La tasa impositiva para la venta de una propiedad en Bali es del 2,5% sobre el valor bruto de la venta, el cual debe pagar únicamente el vendedor.
Este impuesto se calcula sobre el precio total de la transacción, mas no sobre la ganancia, ya que no existe un impuesto a la plusvalía como tal en Bali.
O sea, si vendes una villa o una casa en 300.000 USD, independientemente de que obtengas ganancias o no, le debes aplicar el 2,5% de deducción, lo que te da 7500 USD aproximadamente, y eso es lo que tendrás que pagar al fisco indonesio por la venta de tu casa.
4. Otros gastos
Durante el proceso de venta también debes considerar la intervención de un agente inmobiliario, el cual cobra entre el 3% y el 5% del valor total de la venta, además de los honorarios notariales, que pueden estar entre el 0,5% y el 1,5%.
Pasos para comprar una casa en Bali
Comprar una casa en Bali bajo el estatus de extranjero no residente requiere de una planificación mucho más estricta que en otros países, por lo cual seguir un paso a paso riguroso garantizará no solamente una adquisición exitosa de una vivienda, sino que además asegura un ceñimiento a las reglas legales.
1. Busca propiedades combinando métodos
Para iniciar la búsqueda de una propiedad en Bali, es indispensable que hagas un sondeo a través de portales web especializados en inmuebles y de agencias que te puedan asesorar durante todo el proceso.
Algunos de ellos son Rumah123, Lamudi Indonesia, Ray White Indonesia y Seven Stones Indonesia. Allí puedes comparar diferentes aspectos como el precio de los inmuebles en diversas zonas de Bali, sus ventajas y desventajas a nivel de ubicación y su interés comercial.
2. Revisa la situación legal y el estado de la propiedad que elegiste
Acompañado de un abogado, revisa que toda la información y documentación de la propiedad esté en regla y tenga autorización para ser vendida o alquilada a largo plazo. Se recomienda revisar específicamente el certificado del terreno, la licencia de construcción, el uso autorizado del suelo y el registro catastral.
También es ideal que puedas verificar si la propiedad tiene cargas fiscales o deudas pendientes, los permisos para alquilar dentro del mercado turístico, si ese es tu plan a futuro, y el estado estructural de la casa.
3. Etapa de negociación
Tras una revisión consciente y rigurosa de todos los aspectos administrativos, legales y físicos de la propiedad, puedes entrar a hacer una negociación basada en la situación real de la casa. Además, se establecen acuerdos donde quedan claras las fechas de entrega del inmueble, el traspaso y el pago total de la propiedad.
4. Firma del primer acuerdo y pago del depósito inicial
Cuando ambas partes estén de acuerdo con las condiciones de compra y venta de la propiedad, se debe firmar una carta que selle dicho pacto, tanto en el ámbito económico como en el logístico en cuanto a la entrega del inmueble.
Asimismo, se realiza el pago del depósito, que suele estar entre el 10% y el 30% del precio total de la propiedad, siendo esto suficiente para que el inmueble sea retirado del mercado y se establezcan los plazos y formas de pago del resto del dinero.
5. Última revisión jurídica del inmueble a cargo de un notario
Esta última revisión jurídica la complementa un notario, quien se encargará de comprobar ante la Oficina Nacional de Tierras de Indonesia la autenticidad del certificado de propiedad, el uso del suelo de la zona donde se encuentra el inmueble y las cargas fiscales del mismo para dar el visto bueno a la compraventa.
6. Firma final de la escritura y registro oficial de la propiedad
En este último punto, debes firmar el contrato final ante un notario y realizar el pago restante pendiente pactado con el vendedor. También debes hacer el pago de los impuestos por compra y los gastos administrativos correspondientes a este trámite.
Posteriormente, se hace el registro de la propiedad ante la Agencia Nacional de Tierras de Indonesia, en el que pasas a obtener un derecho específico para el uso del inmueble, una formalización cuya gestión suele tardar entre dos y ocho semanas.
7. Evita los siguientes errores durante la compra de una casa en Bali
Muchas veces se comete el error de no contar con asesoría jurídica profesional durante la compra de una casa en Bali, lo cual puede representar desde pérdidas significativas de dinero hasta retrasos administrativos.
Además, no llevar un paso a paso estructurado hace que te saltes algunos procesos importantes, como la verificación de documentos y el estado de la propiedad, lo que se puede convertir en sobrecostos una vez adquirido el inmueble.
Por último, hacer depósitos sin validar las condiciones legales y administrativas de una propiedad es un error grave, siendo prácticamente una forma de estafa en la que puedes caer si no tomas las precauciones necesarias.
¿Cómo pagar una casa en Bali?
Generalmente, los métodos más utilizados por los compradores de inmuebles extranjeros en Bali son las transferencias bancarias desde el exterior o a través de cuentas bancarias indonesias, siendo este último método el más práctico, seguro y económico para hacer transacciones de dinero, ya que evita las altas comisiones internacionales.
También existe el financiamiento bancario para la compra de vivienda al cual pueden acceder ciudadanos extranjeros, sin embargo, no todos los bancos lo ofrecen y comúnmente conlleva requisitos aún más estrictos que los que le pedirían a un ciudadano local, lo cual representa una desventaja.
Consejos antes de comprar una casa en Bali
Los siguientes son tips o consejos que queremos brindarte para que tengas en cuenta diferentes detalles durante la adquisición de una propiedad en Bali.
1. Mantente conectado durante todo el proceso de compra
Como te hemos venido contando a lo largo de esta guía, el proceso de comprar una casa inicia por la búsqueda a través de agencias locales o portales web, lo cual requiere de un internet sólido.
Ya sea que estés en Bali o en otro país, los planes de suscripción mensual de Holafly te van a ser de bastante utilidad, ya que tienen cobertura en más de 160 países del mundo y te permiten conectar otros dispositivos.
Puedes elegir entre 25 GB o datos ilimitados que, además, te dan acceso al beneficio Always On, el cual te brinda 1 GB de respaldo mes a mes de forma gratuita para que no te desconectes incluso cuando se te acaban los datos o cancelas tu plan, permitiéndote atender siempre los casos urgentes que se te presenten.
Si vas a viajar desde tu país de origen hacia Bali por una o dos semanas para estar al tanto de tu compra, puedes contratar la eSIM para Bali o Indonesia, la cual te ofrece datos ilimitados, evitándote gastos de roaming internacional con tu operador local.
2. Revisa minuciosamente la documentación de la propiedad
Antes de que firmes cualquier documento de compraventa de un inmueble en Bali, debes verificar la titularidad real del propietario, los permisos de uso del terreno, las licencias y las cargas fiscales a las que haya lugar por la compra del inmueble, de esta manera evitas costos sorpresa.
3. No subestimes una asesoría local
Hay varios factores por los cuales debes considerar contratar la asesoría de un abogado o de un agente inmobiliario en Bali.
Ya sea por el idioma, las diferencias culturales o las dinámicas legales y administrativas del mercado inmobiliario, es mejor recurrir a un profesional que te guíe en cada uno de los pasos que debes dar para adquirir una propiedad legal y exitosamente.
4. Alquila una casa en la zona donde pretendes comprar
Conocer de cerca la zona en donde pretendes comprar un inmueble te permitirá ampliar el panorama sobre el acceso al transporte, la cercanía con hospitales, colegios, universidades y sitios de interés turístico.
Esto te ayudará a tomar mejores decisiones y a comparar incluso zonas que puedan llenar mejor tus expectativas, evitando compras precipitadas que posteriormente se puedan traducir en arrepentimiento.
Preguntas frecuentes al comprar una casa en Bali
Sí, pero debes darle la representación legal, certificada por un notario, a un abogado local para que se encargue de todos los trámites legales y administrativos a través de un poder de representación.
El leasehold es el método más utilizado por los extranjeros a la hora de querer adquirir una propiedad en Bali, ya que esto les permite hacer contratos de arrendamiento a más de 20 años, permitiéndoles el uso y explotación de una propiedad a nombre propio, aunque no sean los dueños legales de la tierra.
La diferencia radica en que, si la vivienda genera ingresos por alquiler, los residentes pagan un 10% sobre la renta bruta y los no residentes un 20%.
Sí, un extranjero puede comprar una propiedad de forma legal en Bali, pero no bajo propiedad absoluta. Es decir, en Indonesia, lo equivalente a comprar es un arrendamiento a largo plazo, conocido como leasehold, que va desde los 25 a los 50 años, tiempo en el que un extranjero puede hacer uso de la propiedad.
Dado que hay demasiadas restricciones para que los extranjeros adquieran una propiedad en Bali, cometer errores legales o administrativos es común, lo cual pone en riesgo tus ahorros. Por ejemplo, te pueden vender una villa sin los permisos completos de uso, puedes firmar contratos privados mal redactados o adquirir propiedades sin comprobar su extensión y su uso del suelo autorizado.
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¡Hola! soy comunicador social y periodista, he tenido la oportunidad de trabajar de manera remota la mayor parte de mi carrera, de escribir sobre varios temas que me gustan y de viajar. Ahora, he llegado a un lugar que me apasiona mucho y son los viajes, desde este espacio te compartiré datos, información y tips para que planear tus viajes sea más fácil.
