Cómo comprar una casa en Andorra siendo extranjero en 2026

Andorra tiene el tamaño de una comarca y la complejidad fiscal de un país de pleno derecho. Encajada entre España y Francia, en pleno corazón de los Pirineos, este pequeño principado ha pasado de ser conocido por el esquí y el comercio libre de impuestos a convertirse en uno de los destinos más buscados por quienes buscan establecerse con una fiscalidad ligera y una calidad de vida alta. Y con esa demanda, los precios del mercado inmobiliario han seguido un camino propio: al alza, sin freno aparente.

Comprar una casa en Andorra siendo extranjero es posible, pero el proceso tiene sus particularidades. La normativa ha cambiado de forma significativa entre 2023 y 2026. Se han incorporado prohibiciones temporales, nuevos impuestos específicos para inversores extranjeros, límites al número de propiedades que se pueden adquirir y cupos anuales de autorizaciones que se agotan en horas. Quien no conoce estas reglas puede llevarse una sorpresa costosa.

En esta guía encontrarás todo lo que necesitas saber antes de dar el paso. Requisitos legales actualizados, precios reales por parroquia, impuestos, forma de pago, pasos del proceso y los errores más frecuentes que conviene evitar.

¿Cuáles son los requisitos para extranjeros que desean comprar una casa en Andorra?

Lo primero que debes saber como extranjero es que puedes comprar una casa en Andorra, pero bajo ciertas condiciones. Cualquier persona mayor de edad puede comprar una propiedad en Andorra independientemente de su nacionalidad o residencia.

Sin embargo, si no eres residente andorrano con más de tres años de residencia efectiva en el país dentro de los últimos diez, debes cumplir con una serie de requisitos adicionales que no existen para los residentes locales.

Esto afecta a tres perfiles:

• Personas físicas no residentes en Andorra.
• Personas físicas residentes en Andorra con menos de tres años de residencia efectiva en la última década.
• Personas jurídicas domiciliadas fuera de Andorra.

La autorización de inversión extranjera en inmuebles

El primer trámite y el más importante es obtener la Autorització d’inversió estrangera en immobles, la autorización que emite el Govern d’Andorra para que un no residente pueda adquirir una propiedad en el Principado.

Para solicitarla necesitas:

• DNI o pasaporte vigente (fotocopia legalizada ante notario andorrano, o apostillada si se presenta desde el extranjero).
• Certificado de antecedentes penales del país de origen, con apostilla de La Haya. En el caso de España, este certificado caduca a los tres meses desde su expedición, así que conviene pedirlo con el tiempo justo para que no caduque antes de completar el trámite.
• Información detallada sobre el inmueble concreto que se desea adquirir.
• Tasa de tramitación: 300 €.

El plazo de respuesta de la administración andorrana es de entre 15 y 20 días hábiles. La autorización es prácticamente automática para compradores de la UE, España y Francia, y solo se deniega en casos excepcionales relacionados con seguridad nacional o blanqueo de capitales.

El límite de propiedades desde abril de 2025

Aquí hay un cambio legislativo relevante que muchos compradores desconocen. Desde la entrada en vigor de la Ley Ómnibus en abril de 2025, los extranjeros no residentes solo pueden adquirir un máximo de dos viviendas en Andorra, o una única vivienda unifamiliar. Antes de esta ley no existía ningún límite numérico. Si estás valorando comprar más de una propiedad, este límite es un dato crítico que no puedes ignorar.

El impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria

Otro cambio que llegó para quedarse. Desde febrero de 2024 existe un impuesto específico para la compra de inmuebles por parte de extranjeros o residentes con menos de tres años en el país. Los tipos actuales en 2026, tras la reforma de la Ley de Crecimiento Sostenible y Derecho a la Vivienda aprobada en abril de 2025, son:

• Primera vivienda: 6% sobre el precio de compraventa.
• Segunda vivienda: 10% sobre el precio de compraventa.

Este importe no es recuperable bajo ninguna circunstancia, ni siquiera si en el futuro cumples los tres años de residencia efectiva en Andorra. Es un coste de entrada que hay que contemplar desde el principio en el presupuesto total.

Existe una bonificación del 90% de este impuesto si el inmueble se destina a alquiler habitual a precio asequible durante al menos diez años. Es una excepción relevante para quien compra con vocación inversora y está dispuesto a comprometerse con ese plazo.

Cuenta bancaria en Andorra

La ley andorrana de prevención del blanqueo de capitales (Ley 14/2017) exige que todas las transacciones relacionadas con la compra de un inmueble en Andorra se realicen a través de una cuenta bancaria andorrana. No es opcional. Las tres opciones principales del país son Andbank, Creand (Credit Andorrà) y MoraBanc, pero puedes saber más leyendo nuestra guía de los mejores bancos en Andorra para extranjeros. También opera Sabadell Andorra para clientes vinculados al grupo bancario español.

Abrir una cuenta como no residente en Andorra es posible, pero el proceso de compliance bancario es exigente: deberás justificar el origen de los fondos con documentación detallada. Es uno de los pasos que más tiempo puede llevar y que conviene iniciar con antelación al resto del proceso de compra.

Además, la ley exige que en la cuenta bancaria andorrana haya depositado al menos el 50% del valor del inmueble antes de proceder con la compra.

Seguro del hogar obligatorio

La normativa andorrana obliga a asegurar, como mínimo, el continente de la vivienda. El seguro debe contratarse con una aseguradora autorizada en el Principado y puede contratarse en cualquier momento antes de la firma de la escritura.

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¿Cuánto cuesta una casa en Andorra?

El mercado inmobiliario andorrano lleva años en una senda de subidas sostenidas que no da señales de reversión a corto plazo. Según el informe del Colegio de Agentes y Gestores Inmobiliarios de Andorra (AGIA) correspondiente al primer semestre de 2025, el precio medio por metro cuadrado alcanzó los 4.295 €/m², el nivel más alto de la serie histórica, con un incremento interanual del 16,4%. En el caso específico de los pisos, la cifra se situó en 4.498 €/m².

Los datos más recientes de RID Analytics apuntan a un precio medio que ya supera los 5.400 €/m² en términos generales, y puede escalar incluso a los 6.200 €/m² en edificios nuevos. Escaldes-Engordany, la parroquia más cotizada, alcanza precios de entre 7.135 €/m² y 7.400 €/m² en vivienda de obra terminada, llegando hasta 8.500 €/m² en obra nueva.

Precios por parroquia

El Principado está dividido en siete parroquias con mercados inmobiliarios muy distintos entre sí:

• Andorra la Vella, la capital: el precio medio rondaba los 5.607-6.671 €/m² según los datos más recientes. Es la zona con mayor oferta de servicios, comercio y transporte público, lo que la convierte en la opción más demandada y, por tanto, la más cara.
• Escaldes-Engordany: la parroquia más cara del Principado, prácticamente contigua a la capital. Precios entre 5.689 €/m² y 7.135 €/m² para segunda mano, con la obra nueva superando ese rango.
• La Massana: zona montañosa bien conectada con la capital. Precios algo más moderados que Escaldes, pero con buena oferta de vivienda de calidad.
• Encamp: parroquia con acceso a pistas de esquí y a la capital. Precios intermedios con buena relación calidad-ubicación para quienes no necesitan estar en el centro.
• Sant Julià de Lòria: es la parroquia más al sur, fronteriza con España. Según datos de noviembre de 2025, es la zona con los precios más bajos del Principado, con una media de 4.491 €/m².
• Ordino y Canillo: son las parroquias más alejadas del centro urbano, con entornos más rurales y de montaña. Tienen menor oferta pero también menor demanda, y precios más accesibles en términos relativos.

Ejemplos orientativos

Para un piso de 45 m²: desde 180.000 € en las parroquias más económicas hasta 280.000 € o más en las zonas de mayor demanda.

Para un piso de 80 m²: desde aproximadamente 320.000 € hasta superar los 500.000 € en las ubicaciones más cotizadas y con acabados de calidad.

Costes de mantenimiento anuales

Más allá del precio de compra, hay gastos recurrentes que conviene contemplar. La cuota de comunidad varía según el edificio y los servicios comunes. El seguro obligatorio del hogar tiene un coste anual que depende del valor del inmueble. Y si la propiedad no se usa como residencia habitual, hay que contemplar los costes de gestión y mantenimiento en ausencia.

¿Qué impuestos pagan las viviendas en Andorra?

El sistema fiscal andorrano es notablemente más ligero que el español, pero en los últimos años han aparecido nuevas figuras impositivas específicas para la compra de inmuebles por extranjeros que cambian el cálculo total. Es fundamental conocerlos todos antes de negociar el precio.

Al comprar

• Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria: como ya lo hemos explicado, aplica a no residentes y a residentes con menos de tres años en el país. El tipo es del 6% para la primera vivienda y del 10% para la segunda. No es recuperable. Es el impuesto más significativo para un comprador extranjero.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): se paga al Govern d’Andorra. El tipo es del 2% sobre el valor de compraventa. Este impuesto se aplica cuando el vendedor es un particular.
• Impuesto al Comú (ayuntamiento): un 2% adicional sobre el valor de compra, pagadero al ayuntamiento de la parroquia donde se ubica el inmueble.
• IGI (Impost General Indirecte): es el equivalente andorrano al IVA, con un tipo general del 4,5%. Se aplica cuando el vendedor es un profesional (empresa constructora, promotora o autónomo dedicado a la venta de inmuebles). No se aplica si el vendedor es un particular.
• Tasas notariales: entre 600 € y 1.200 €, más el 0,1% del precio de venta del inmueble.

Para un comprador extranjero no residente que compra a un particular, el coste fiscal total de la operación puede situarse aproximadamente entre el 10% y el 12% del precio de compraventa, incluyendo el impuesto a la inversión extranjera, el ITP, el impuesto al Comú y los honorarios notariales.

Impuestos anuales y recurrentes

A diferencia de España, Andorra no tiene un equivalente al IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) en los mismos términos. Los impuestos municipales sobre la propiedad son significativamente más bajos que en la mayoría de países europeos.

Si la propiedad genera rendimientos de alquiler, los ingresos pueden estar sujetos al IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) para quienes no son residentes fiscales en Andorra.

Al vender

Las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de una propiedad en Andorra pueden estar sujetas al IRNR para no residentes o al IRPF andorrano para residentes fiscales. El tipo varía según el tiempo transcurrido desde la compra y la ganancia generada. Para residentes fiscales andorranos, el tipo máximo del IRPF es del 10%, sensiblemente inferior al español.

Andorra tiene firmados convenios de doble imposición con España y con otros países, lo que puede ser relevante para planificar la fiscalidad de la venta si tienes residencia fiscal en otro país.

¿Cuáles son los pasos para comprar una casa en Andorra?

El proceso para comprar una casa en Andorra tiene un orden definido y varios pasos que no pueden saltarse. Aquí tienes una hoja de ruta que te ayudará a no pasar por alto nada importante:

1- Define tu presupuesto total incluyendo impuestos y gastos

Antes de empezar a buscar propiedades, calcula cuánto vas a pagar en total sumando el precio de compra más el 10-12% de costes adicionales (impuesto a la inversión extranjera, ITP, Comú, notaría). Es frecuente que compradores no residentes lleguen a la fase de firma sin haber contemplado el impuesto específico para inversores extranjeros, lo que puede desbaratar la operación en el último momento.

2- Busca la propiedad

Los principales portales para buscar inmuebles en Andorra son Idealista, Habitaclia e Indomio. También existen agencias inmobiliarias locales especializadas, como Andorra Sotheby’s International Realty, Andorra Realty o varias boutiques independientes en cada parroquia.

Visitar en persona las zonas que te interesan antes de tomar ninguna decisión es altamente recomendable. Ten en cuenta que las parroquias tienen caracteres muy distintos y lo que parece cercano en el mapa puede implicar trayectos diarios por carretera de montaña.

3- Solicita la autorización de inversión extranjera

Una vez identificada la propiedad, presenta la solicitud de autorización ante el Govern d’Andorra con la documentación requerida y el pago de la tasa de 300 €. El plazo de resolución es de 15 a 20 días hábiles. Este paso es fundamental, ya que no puedes firmar ningún contrato vinculante antes de obtener esta autorización.

4- Tramita el Número de Registro Tributario (NRT)

Para realizar cualquier operación económica en el país, como extranjero necesita tramitar un número de identificación fiscal local. Por ende, antes de abrir la cuenta bancaria o firmar la escritura, tienes que solicitar el NRT de no residente. Se tramita ante el Departament de Tributs i Fronteres del Govern d’Andorra y es un proceso sencillo. Es un trámite gratuito y, por lo general, se obtiene en el mismo momento o en un plazo de 24-48 horas.

Para que lo comprendas mejor, imagina que es una especie de “DNI fiscal” que te permitirá desde pagar los impuestos de la compra hasta contratar el seguro o los suministros.

5- Abre una cuenta bancaria en Andorra

El siguiente paso es abrir una cuenta bancaria en Andorra. Este proceso puede iniciarse en paralelo con la solicitud de autorización, ya que también lleva tiempo, ya que los bancos andorranos (Andbank, Creand, MoraBanc) aplican un proceso exhaustivo de verificación del origen de los fondos.

Para evitar contratiempos, lo mejor que puedes hacer es preparar la documentación detallada sobre tus ingresos, extractos bancarios recientes y cualquier documentación que acredite el origen del capital destinado a la compra.

6- Verifica la situación legal del inmueble

Antes de comprometerte, comprueba que la propiedad está libre de cargas, hipotecas y deudas en el Registro de la Propiedad andorrano. También verifica que dispone del Certificat d’Habitabilitat (Certificado de Habitabilidad), documento obligatorio para cualquier compraventa que acredita que la vivienda cumple los requisitos para ser habitada.

Sin este certificado, el notario no puede formalizar la escritura.

7- Negocia y firma el contrato de arras o reserva

Con la autorización en mano y la verificación legal completada, se acuerda el precio y se firma el contrato de reserva o de arras, con el pago de una seña que habitualmente oscila entre el 10% y el 20% del precio acordado. Este contrato establece las condiciones de la operación y el plazo para la firma de la escritura.

8- Firma la escritura ante notario

La venta se formaliza ante notario andorrano con el cambio de nombre en las escrituras públicas del inmueble. El vendedor entrega el Certificat d’Habitabilitat y, si procede, se formaliza la hipoteca. En este acto se liquidan todos los impuestos y tasas asociados a la operación.

9- Registra la propiedad y contrata el seguro

Tras la firma de la escritura, el notario gestiona la inscripción del cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad de Andorra. En paralelo, hay que contratar el seguro obligatorio del hogar que cubra como mínimo el continente del inmueble.

10- Gestión de suministros y “Bolleta d’Enginyer”

Una vez que ya tienes las llaves, el último paso administrativo es el cambio de titularidad de la luz (FEDA o las mutuas locales según la parroquia) y del agua.

Si la vivienda es de obra nueva, la constructora suele facilitarlo. Si es de segunda mano y el boletín anterior ha caducado (suelen durar 10 años) o la instalación es antigua, deberás contratar a un ingeniero para que realice la inspección, lo cual tiene un coste aproximado de 150 € y 300 €.

A diferencia de otros países, en Andorra es muy común que las compañías de suministros soliciten una “Bolleta d’Enginyer” (Boletín de Ingeniería). Es un certificado firmado por un ingeniero local que garantiza que la instalación eléctrica cumple con la normativa vigente.

¿Cómo pagar una casa en Andorra?

Otra de las dudas que pueden surgir en el proceso de adquisición de una vivienda en Andorra puede estar relacionada al método de pago.

Pues bien, lo primero que debes saber es que todas las transacciones deben realizarse a través de la cuenta bancaria andorrana que hayas abierto previamente. No se permiten pagos en efectivo por encima de los umbrales legales establecidos por la normativa de prevención del blanqueo de capitales. Además, los fondos procedentes del extranjero deben transferirse a la cuenta andorrana con antelación suficiente para que estén disponibles en el momento de la firma.

¿Existen opciones de hipotecas para no residentes? Sí, es posible obtener financiación hipotecaria en Andorra siendo no residente, pero las condiciones son más restrictivas que para los residentes. Las entidades bancarias andorranas financian hasta el 80% del valor del inmueble para residentes, mientras que para no residentes la financiación habitualmente no supera el 50-60% del valor de tasación. Esto implica que debes contar con capital propio para cubrir al menos el 40-50% del precio de compra, más todos los impuestos y gastos asociados.

El tipo de interés medio en Andorra para hipotecas se sitúa alrededor del 3,79% (dato de 2024), con vencimientos habituales de más de 14 años. Los bancos ofrecen tanto modalidad fija como variable, con diferenciales que pueden bonificarse al domiciliar la nómina o al contratar productos adicionales con la entidad.

El proceso de solicitud hipotecaria es riguroso: los bancos exigen documentación detallada sobre ingresos, situación financiera, otros préstamos y justificación del uso de la propiedad. Además, el hecho de que solo existan tres entidades bancarias principales en el Principado limita la capacidad de comparar ofertas, por lo que contar con un asesor financiero local puede ser útil.

Por último, para quien dispone de fondos propios, el pago al contado simplifica enormemente el proceso y elimina la incertidumbre de la aprobación hipotecaria. Es la opción más habitual entre los compradores extranjeros no residentes, dada la limitada financiación disponible.

Consejos antes de comprar una casa en Andorra

Invertir en el Principado es una decisión estratégica que va más allá de adquirir una propiedad; es apostar por uno de los entornos más seguros y fiscalmente competitivos de Europa. Sin embargo, la particularidad de su marco legal y las recientes actualizaciones en materia de inversión extranjera exigen que el comprador esté bien asesorado. Para que tu experiencia sea fluida y sin sorpresas de última hora, hemos recopilado esta serie de consejos clave que te ayudarán a navegar el mercado andorrano con total confianza.

1- Cuenta con un asesor local desde el principio

El mercado inmobiliario andorrano tiene sus propias reglas, y la normativa ha cambiado de forma significativa en los últimos dos años. Un abogado o gestor especializado en derecho inmobiliario andorrano puede ahorrarte errores costosos, especialmente en lo relativo al impuesto a la inversión extranjera y a los límites de compra vigentes desde 2025.

2- Conectividad antes, durante y después de la compra

Gestionar una compra inmobiliaria a distancia requiere estar disponible en todo momento. Con la eSIM para Andorra de Holafly tienes datos activos nada más llegar al Principado, sin necesidad de cambiar tarjeta ni buscar WiFi.

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3- Los cupos de autorización se agotan rápido

Desde 2025, el Govern d’Andorra gestiona un sistema de cupos anuales para las autorizaciones de inversión extranjera. En convocatorias recientes, esas plazas se han agotado en cuestión de horas. Si tienes una propiedad identificada y la autorización es tu único paso pendiente, no esperes.

4- Revisa toda la documentación legal antes de firmar arras

Verifica en el Registro de la Propiedad que el inmueble está libre de cargas y que el Certificat d’Habitabilitat está vigente. También comprueba que no existan deudas de comunidad o con el Comú pendientes de pago. Un problema en cualquiera de estos puntos puede paralizar la operación después de haber entregado la señal.

5- Considera el alquiler como paso previo

Andorra no es un país pequeño en términos de diversidad, cada parroquia tiene su propio carácter y sus propias condiciones de vida cotidiana. Alquilar durante seis o doce meses antes de comprar te permite conocer la zona de primera mano, entender el mercado local y tomar una decisión de compra más informada.

El mercado de alquiler andorrano es exigente (el precio medio supera los 25 €/m² al mes, con una media de casi 3.000 € mensuales por vivienda completa), pero la inversión en conocimiento previo tiene sentido cuando hablamos de una compra de esta magnitud.

Si decides dar este paso, te recomendamos leer nuestro artículo sobre dónde alojarse en Andorra durante una larga estancia.

6- Señales de alerta que conviene conocer

Desconfía de vendedores que presionen para cerrar la operación antes de obtener la autorización de inversión extranjera, que ofrezcan precios muy por debajo del mercado sin explicación razonable, o que no puedan facilitar el Certificat d’Habitabilitat. Cualquier pago previo a la autorización del Govern tiene riesgos legales que no conviene asumir.

Comprar una casa en Andorra es el primer paso hacia una nueva etapa rodeada de naturaleza y calidad de vida. Esperamos que esta guía te ayude a tomar la mejor decisión para tu bolsillo.

Preguntas frecuentes sobre cómo comprar una casa en Andorra

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Victoria Picco

¡Hola! Soy Victoria y me dedico a escribir sobre lo que más me apasiona: los viajes. Hace algunos años decidí cambiar de rumbo y dejar una profesión que poco tenía que ver con la comunicación. Así fue como descubrí en la escritura una forma de mirar el mundo con más atención y compartirlo con los demás. Desde entonces, he publicado más de mil artículos sobre turismo, cultura y experiencias de viaje, con un enfoque práctico y cercano. Me especialicé en SEO, marketing digital y redacción web, y encontré en este trabajo una manera de seguir viajando, aunque sea desde la pantalla. Vivo en una zona de montaña, rodeada de naturaleza. Me inspira correr entre árboles, respirar aire puro y detenerme en los pequeños detalles, algo que también intento transmitir en cada texto que escribo. ¿Me acompañas a descubrir el mundo, aunque sea de forma virtual?

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