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So kaufst du als Ausländer im Jahr 2026 ein Haus in Frankreich
Werde neuer Eigentümer einer Immobilie mit Blick auf den Eiffelturm! Erfahre alles über die einzelnen Schritte zum Kauf eines Hauses in Frankreich.
Der französische Immobilienmarkt zeichnet sich durch Stabilität und geringe Einschränkungen für ausländische Käufer aus. Das gilt auch, wenn du keinen Wohnsitz in Frankreich hast. Dennoch solltest du vor jeder Vertragsunterzeichnung die rechtlichen Voraussetzungen kennen, da Unterschiede zu anderen Ländern bestehen.
In diesem Ratgeber erklären wir dir die Bedingungen für internationale Käufer, unabhängig vom Zweck des Kaufs: Investition, Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz. Du erfährst mehr über Steuern, Hypothekenbedingungen sowie weitere steuerliche und immobilienbezogene Aspekte. Außerdem vergleichen wir die aktuellen Quadratmeterpreise in verschiedenen Regionen. Wenn du 2026 eine Immobilie in Frankreich kaufen möchtest, hilft dir dieser Artikel, typische Fehler zu vermeiden. Zudem verstehst du jeden Schritt des Kaufprozesses.
Voraussetzungen für Ausländer beim Hauskauf in Frankreich
Wenn du gerne in Frankreich leben oder einfach investieren möchtest, bietet das Land Ausländern sehr gute Kaufmöglichkeiten. Unabhängig von deiner EU-Zugehörigkeit kannst du in Frankreich nahezu unter denselben Bedingungen wie französische Staatsbürger ein Haus kaufen. Dennoch solltest du einige Voraussetzungen kennen.
1. Immobilienarten
Die meisten Immobiliengeschäfte erfolgen als Volleigentum. Dabei gehören dem Käufer sowohl die Immobilie als auch das Grundstück vollständig. Darüber hinaus gibt es weniger verbreitete Kaufmodelle:
- Miteigentum in Gebäuden (copropriété): Du kaufst eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft. Dabei teilst du die Gemeinschaftskosten mit den anderen Eigentümern des Gebäudes.
- Über eine Immobiliengesellschaft SCI (Société Civile Immobilière): Die Immobilie gehört der Gesellschaft und du besitzt Anteile an dieser Gesellschaft.
- Nießbrauch oder bloßes Eigentum: Du bist rechtlicher Eigentümer der Immobilie. Allerdings kannst du sie erst nach Ende des Nießbrauchs selbst nutzen.
2. Voraussetzungen für Aufenthalt und Visum
Der Kauf eines Hauses in Frankreich führt nicht automatisch zu einem Aufenthaltsrecht. Für den Kauf selbst brauchst du keinen Wohnsitz. Als EU-Bürger kannst du ohne Visum in Frankreich leben. Als Nicht-EU-Bürger brauchst du dagegen ein Aufenthaltsvisum für Aufenthalte über 90 Tage. Möchtest du dort arbeiten, studieren oder als digitaler Nomade leben, musst du das entsprechende Visum beantragen.
3. Rechtliche Grenzen und Immobilienbeschränkungen
Für ausländische Käufer gelten Einschränkungen nur bei bestimmten ländlichen Grundstücken, historischen oder geschützten Gebieten sowie touristischen Mietobjekten in Paris. Wohnungen, Häuser, Villen, städtische Grundstücke und Gewerbeimmobilien kannst du im Allgemeinen problemlos erwerben.
4. Erforderliche Dokumente
Zu den wichtigsten Unterlagen gehören ein gültiger Reisepass, Einkommensnachweise und Kontoauszüge. Außerdem brauchst du eine Steuererklärung und einen Nachweis über die Herkunft der Geldmittel.
5. Finanzielle Voraussetzungen
Wenn du eine Hypothek benötigst, finanzieren französische Banken auch ausländische Käufer. Allerdings gelten dafür bestimmte Voraussetzungen. Die Bank prüft deine finanzielle Vorgeschichte, Verschuldung, dein Einkommen oder deine Rente sowie vorhandene Ersparnisse. Diese brauchst du für die Anzahlung und zusätzliche Kosten. Üblicherweise finanzieren Banken nur 70 % bis 80 % des Immobilienwerts.
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Wie viel kostet ein Haus in Frankreich?
Die Immobilienpreise hängen stark von Stadt, Lage und Immobilientyp ab. Generell ist der Hauskauf in Großstädten wie Paris oder in Küstengebieten deutlich teurer. Im Landesinneren findest du dagegen günstigere Immobilien, wie der folgende Vergleich zeigt:
- Paris → €9.690 ($11.400) pro m²
- Nizza → €5.200 ($6.100) pro m²
- Lyon → €4.500 ($5.300) pro m²
- Marseille → €3.530 ($4.160) pro m²
- Nantes → €3.455 ($4.070) pro m²
- Montpellier → €3.325 ($3.910) pro m²
- Lille → €3.360 ($3.950) pro m²
- Le Mans → €1.970 ($2.320) pro m²
- Limoges → €1.565 ($1.845) pro m²
Der landesweite Durchschnitt liegt bei etwa €2.200 ($2.590) pro m². Lage, Verkehrsanbindung, Schulen, Krankenhäuser und Geschäfte beeinflussen den Preis. Auch der Zustand der Immobilie und die touristische Nachfrage spielen eine Rolle.
Das durchschnittliche französische Monatsgehalt liegt bei etwa €2.380 ($2.800). Deshalb kaufen Einwohner häufig in mittelgroßen Städten, um die Kosten besser tragen zu können. Eine 50-m²-Wohnung im Zentrum von Paris kostet beispielsweise rund €484.500 ($570.000). Ein 90-m²-Haus in Lyon kostet etwa €382.500 ($450.000). Eine 100-m²-Wohnung in Toulouse liegt bei €272.000 ($320.000). Ein Landhaus im Landesinneren kostet rund €153.000 ($180.000). Zusätzlich solltest du jährlich 1 % bis 3 % des Immobilienwerts für die Instandhaltung einplanen.
Steuern für ein Haus in Frankreich
Der Kauf und Besitz eines Hauses in Frankreich bringt verschiedene anfängliche Kosten und laufende Steuern mit sich. Außerdem unterscheidet das französische Steuersystem zwischen Einwohnern und Nichtansässigen. Dadurch kann sich die endgültige Steuerbelastung ändern. Beim Immobilienkauf fallen folgende Anfangskosten an:
| Steuer | Ungefähre Kosten |
|---|---|
| Immobilien-Mehrwertsteuer (TVA) | Etwa 20 % nur bei Neubauten |
| Registrierung und Notar | 7 %-8 % |
| Wertermittlung | €255-765 ($300-900) für Standardimmobilien |
| Hypothekenabschlusskosten | Zwischen 0,5 % und 1 % des Darlehens |
| Hypothekenzins | Zwischen 3 % und 4,5 % jährlich |
| Beispiel: eine Immobilie für €255.000 ($300.000) | Zwischen €17.850 und 20.400 ($21.000-24.000) |
Als Eigentümer zahlst du anschließend jährlich etwa €1.020-2.550 ($1.200-3.000) Grundsteuer. Die genaue Höhe hängt vom Immobilienwert ab. Hinzu kommen Gemeinschaftskosten von jährlich €1.020-2.975 ($1.200-3.500), abhängig von den angebotenen Leistungen. Beim späteren Verkauf fallen rund 19 % Steuer auf den Gewinn an. Zusätzlich kommen Sozialabgaben von 17,2 % hinzu. Bei einem Gewinn von €68.000 ($80.000) beträgt die Steuer beispielsweise ungefähr €24.480 ($28.960).
Andererseits gibt es Vergünstigungen, wenn die Immobilie dein Hauptwohnsitz ist. Außerdem bestehen Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien, Deutschland, Italien, den Niederlanden und Portugal. Dadurch vermeidest du eine doppelte Besteuerung derselben Einkünfte.
Schritte zum Hauskauf in Frankreich
Der Kaufprozess für ein Haus in Frankreich ist klar strukturiert und bietet ein hohes Maß an Sicherheit. Immobilienmakler, Banken und Notare spielen dabei eine wichtige Rolle. Mit den folgenden Schritten kannst du den Kauf korrekt abwickeln und typische Fehler vermeiden.
1. Immobiliensuche: Portale und Agenturen
Zunächst musst du eine passende Immobilie finden. Dafür empfehlen wir Immobilienportale wie SeLoger, Propestar oder LeBonCoin. Wenn du bereits im Land bist, kannst du außerdem eine lokale Immobilienagentur besuchen. Französische Agenturen vermitteln einen großen Teil des Marktes in Städten wie Paris oder Lyon. Dieser Schritt kann ein bis drei Monate dauern.
2. Rechtliche Prüfung der Immobilie
Hast du bereits ein Haus gefunden, solltest du vor einem Angebot seine rechtliche Situation prüfen. Bitte deinen Immobilienberater, Eigentumsverhältnisse, mögliche Belastungen, den baurechtlichen Status und die Regeln der Eigentümergemeinschaft zu prüfen. In Frankreich kontrolliert der Notar diese Phase sehr genau. Deshalb erhältst du die wichtigsten Informationen häufig innerhalb weniger Tage.
3. Verhandlung und erstes Angebot
Wenn die Immobilie für den Kauf geeignet ist, kannst du ein formelles Angebot abgeben. Auf dem französischen Immobilienmarkt kannst du bei Bestandsimmobilien verhandeln, allerdings nur in begrenztem Umfang. Der Verkäufer antwortet normalerweise innerhalb von ungefähr einer Woche.
4. Reservierung und Finanzierung
Nach der Einigung über den Endpreis kannst du die Immobilie mit einer Anzahlung von etwa 5 % bis 10 % reservieren. Nach dem Kaufvorvertrag beantragst du bei Bedarf die Hypothek. Alternativ kannst du nach Vorlage aller Dokumente innerhalb von ein bis zwei Monaten direkt beim Notar unterschreiben. Nach Unterzeichnung des Kaufvorvertrags hast du außerdem ein gesetzliches Widerrufsrecht von zehn Tagen. In diesem Zeitraum kannst du deine Anzahlung zurückerhalten.
5. Unterzeichnung der Urkunde und Eintragung
Jetzt erfolgt der endgültige Kauf. Dabei unterschreibst du vor dem Notar, zahlst den Restbetrag und übernimmst offiziell das Eigentum. Anschließend trägst du die auf deinen Namen ausgestellte Urkunde in das offizielle Register ein. Den endgültigen Eigentumstitel erhältst du innerhalb von zwei bis vier Wochen.
Wie bezahlst du ein Haus in Frankreich?
Die Banküberweisung ist die häufigste Zahlungsmethode beim Hauskauf in Frankreich. Das Geld geht dabei auf das Konto des Notars und nicht direkt an den Verkäufer. Der Notar fungiert als Vermittler und schützt das Geld bis zum Abschluss des Kaufs. Du kannst die Überweisung über deine heimische Bank oder eine französische Bank durchführen.
Wenn du eine Hypothek benötigst, finanziert die Bank normalerweise 70 % bis 80 % des Werts. Von ausländischen Käufern verlangt sie häufig zusätzliche Voraussetzungen. Dazu gehören eine Anzahlung von mindestens 20 % bis 30 %, eine Lebens- und Gebäudeversicherung sowie Einkommensnachweise. Der Zinssatz liegt ungefähr zwischen 3 % und 4 %. Bei risikoreicheren Profilen kann er über 4,5 % liegen. Weitere Möglichkeiten sind:
- Direktzahlung: die einfachste Möglichkeit ohne Zinsen.
- Private Finanzierung: Darlehen von Privatpersonen oder Investoren.
- Hypothek im Herkunftsland: Du kannst den Kredit bei deiner eigenen Bank beantragen. Dort kennt man bereits deine Finanzhistorie, was vorteilhaft sein kann.
Berücksichtige außerdem Gebühren für internationale Überweisungen und Wechselkursschwankungen, da sie den Gesamtpreis beeinflussen können. Bei einer Immobilie für €255.000 ($300.000) kann eine Wechselkursabweichung von 2 % über €5.100 ($6.000) ausmachen.
Tipps vor dem Hauskauf in Frankreich
Wie dieser Artikel zeigt, folgt der Hauskauf in Frankreich einem klar strukturierten Verfahren. Dennoch solltest du einige rechtliche und finanzielle Details kontrollieren. Mit diesen praktischen Tipps behältst du alle wichtigen Informationen im Blick und kannst den Kauf reibungslos abwickeln.
Kaufe mit einer zuverlässigen Internetverbindung
Zunächst solltest du eine stabile Internetverbindung nutzen. So kannst du Immobilien online suchen, sichere Überweisungen durchführen und regelmäßig zwischen Frankreich und deinem Herkunftsland reisen. Dabei musst du deine eSIM nicht wechseln. Dafür empfehlen wir die monatlichen Tarife von Holafly. Du wählst zwischen 25 GB oder unbegrenztem Datenvolumen und kannst mehrere Geräte gleichzeitig verbinden. Außerdem bietet dir Always On dauerhaft 1 GB kostenloses Datenvolumen nach einer Kündigung oder für Notfälle.
Wenn du dagegen nur für wenige Tage Internet brauchst, kannst du die eSIM für Frankreich von Holafly wählen. Sie bietet unbegrenztes Datenvolumen für genau die benötigten Tage ab €3,79 ($3,90) pro Tag. Jetzt weißt du, wie du in Frankreich online bleibst. Abschließend findest du einige weitere Tipps.
Tipps für einen sicheren Hauskauf in Frankreich
- Prüfe alle rechtlichen Unterlagen: Kontrolliere vor der Vertragsunterzeichnung die Eigentumsverhältnisse. Stelle außerdem sicher, dass keine Belastungen oder Schulden bestehen.
- Hole dir lokale Beratung: Nutze die Unterstützung lokaler Fachleute wie Immobilienmakler oder Berater. Sie helfen dir bei Formalitäten und Übersetzungen.
- Analysiere die Lage sorgfältig: Prüfe neben der Immobilie auch die Umgebung. Achte auf Verkehr, Dienstleistungen, Sicherheit und geplante städtebauliche Projekte.
- Bewerte den Markt vor dem Kauf: Vergleiche die Quadratmeterpreise in der Region. Bei einer Investition solltest du außerdem die Mietnachfrage analysieren.
- Berücksichtige rechtliche Risiken für Ausländer: Informiere dich über steuerliche Unterschiede für Nichtansässige. Prüfe außerdem die lokalen Vorschriften für touristische Vermietungen.
- Miete vor dem Kauf: So kannst du einige Tage in der Umgebung verbringen und prüfen, ob sie deinen Bedürfnissen entspricht.
- Achte auf typische Betrugswarnzeichen: Betrug ist in Frankreich zwar nicht häufig, dennoch können Betrugsversuche vorkommen. Sei bei extrem niedrigen Preisen, Zahlungsdruck auf Privatkonten und verdächtigen Änderungen von Bankdaten vorsichtig.
Häufig gestellte Fragen zum Hauskauf in Frankreich
Ja, der französische Immobilienmarkt steht ausländischen Käufern auch ohne Wohnsitz offen. Möchtest du als Nicht-EU-Bürger länger als 90 Tage dort leben, brauchst du jedoch ein Visum.
Französische Banken verlangen normalerweise eine Anzahlung zwischen 20 % und 30 %. Zusätzlich solltest du Anfangskosten wie Wertermittlung, Registrierung und Notargebühren berücksichtigen.
Der gesamte Hauskauf in Frankreich kann vom Finden der Immobilie bis zur notariellen Unterzeichnung drei bis sechs Monate dauern.
Ja, bei jedem Immobilienkauf in Frankreich ist ein Notar erforderlich. Er gewährleistet die rechtmäßige Abwicklung der Transaktion.
Ja, allerdings hängt dies von den lokalen Vorschriften ab. In Paris gelten beispielsweise bestimmte Einschränkungen für touristische Vermietungen.
In Frankreich gilt nach Unterzeichnung des Kaufvorvertrags eine gesetzliche Widerrufsfrist von zehn Tagen. In diesem Zeitraum kannst du den Kauf stornieren und deine Anzahlung zurückerhalten.
