So kaufst du als Ausländer im Jahr 2026 in Japan ein Haus

Egal, ob du ein neues Zuhause, einen Zweitwohnsitz oder eine Investition suchst: Hier erfährst du, wie du als Nichtansässiger in Japan ein Haus kaufst. Der japanische Immobilienmarkt ist relativ offen und ermöglicht Ausländern den Immobilienkauf ohne größere Einschränkungen. Allerdings können Sprache, rechtliche Unterschiede und Besonderheiten des japanischen Steuerrechts den Prozess erschweren.

Deshalb erklären wir dir in diesem Leitfaden, welche Voraussetzungen gelten, welche Dokumente du brauchst, wie Hypotheken funktionieren und welche Steuern anfallen. Außerdem zeigen wir dir alle Schritte vor dem Hauskauf in Japan und die häufigsten Risiken. So kannst du deine Immobilie sicher kaufen.

Voraussetzungen für Ausländer beim Hauskauf in Japan

Du möchtest ein Haus kaufen, um in Japan zu leben, es als Zweitwohnsitz zu nutzen oder zu vermieten? Dann kannst du dies fast ohne Einschränkungen tun, genau wie ein Einheimischer. Dennoch musst du einige grundlegende rechtliche, finanzielle und administrative Voraussetzungen erfüllen. Im Folgenden erklären wir sie dir genauer.

1. Welche Immobilien kannst du in Japan kaufen?

Als Ausländer kannst du Häuser, Wohnungen oder Gewerbeimmobilien erwerben. Außerdem erlaubt Japan sogar den Kauf von Grundstücken als vollständiges Eigentum. Das ist in anderen asiatischen Ländern eher ungewöhnlich. Diese Eigentumsform heißt freehold und umfasst sowohl das Haus als auch das Grundstück. Daneben gibt es das seltenere leasehold. Dabei erhältst du ein Nutzungsrecht am Grundstück, ohne dessen Eigentümer zu sein.

2. Visum und persönliche Dokumente

Auch ohne Wohnsitz in Japan kannst du dort ein Haus kaufen. Der Kauf berechtigt dich jedoch nicht dazu, im Land zu leben. Dafür musst du bei der japanischen Botschaft ein entsprechendes Visum für Arbeit, Studium oder einen längeren Aufenthalt beantragen. Für den Kauf brauchst du grundsätzlich einen gültigen Reisepass, ein Bankkonto, einen Nachweis über die Herkunft der Gelder und die Eigentumsurkunde.

3. Grundlegende finanzielle Voraussetzungen

Wenn du eine Hypothek bei einer japanischen Bank beantragst, musst du ein stabiles Einkommen nachweisen können. Dieses Einkommen kann aus Japan oder deinem Herkunftsland stammen. Außerdem prüfen Banken deine Bonität und verlangen meist 20% bis 30% Eigenkapital. Viele Banken schränken Hypotheken für Ausländer ein oder verlangen sehr hohe Zinsen. Daher kann eine Finanzierung in deinem Herkunftsland sinnvoller sein.

4. Kauf über ein Unternehmen oder mit einem japanischen Partner

Du kannst ein Haus in Japan privat, über ein in- oder ausländisches Unternehmen oder gemeinsam mit deinem japanischen Partner kaufen. Einige Investoren kaufen Immobilien über ein Unternehmen, um ihre steuerliche Situation zu optimieren und mehrere Mietobjekte zu verwalten. Außerdem bieten Banken häufig flexiblere Konditionen, wenn einer der Hypothekennehmer seinen Wohnsitz in Japan hat.

5. Beauftrage einen Anwalt oder Immobilienberater

Dies ist nicht verpflichtend, doch ein japanischer Immobilienberater hilft dir bei Vorschriften, Gesetzesänderungen, Vertragsübersetzungen und Preisverhandlungen. Er kann dich außerdem bei der Verhandlung der Bankkonditionen unterstützen. Japan kennt kein Notarsystem wie viele europäische Länder. Daher übernimmt normalerweise ein Rechtsexperte für Immobilienregister diese Aufgaben.

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Wie viel kostet ein Haus in Japan?

Ein Hauskauf in Japan unterscheidet sich deutlich von einem Immobilienkauf in Europa. Tatsächlich verlieren viele Häuser mit der Zeit an Wert. Das ist in anderen europäischen Ländern eher ungewöhnlich. Der Wert hängt von Lage, Verkehrsanbindung, Gebäudealter und Erdbebensicherheit ab. Auch die Infrastruktur und die Nähe zu Tokio spielen eine Rolle. Hier findest du die Durchschnittspreise wichtiger Städte und günstigerer Regionen:

• Tokio: Der Durchschnitt liegt bei etwa €3.200 ($3.765) pro m². In Minato oder Chiyoda sind jedoch bis zu €25.000 ($29.400) pro m² möglich.
• Osaka: €3.600 ($4.235) pro m² in zentralen Lagen und ab €1.800 ($2.120) pro m² am Stadtrand.
• Yokohama: etwa €3.000 ($3.530) pro m²
• Nagoya: etwa €2.400 ($2.825) pro m²
• Fukuoka: etwa €2.000 ($2.350) pro m²
• Sapporo: ab €1.700 ($2.000) pro m²
• Ländliche Regionen: ab €500 ($590) pro m²

Ein einheimischer Arbeitnehmer verdient durchschnittlich etwa €2.500 ($2.940) pro Monat. Deshalb kaufen viele Familien Immobilien außerhalb der Stadtzentren, wo sie deutlich günstiger sind. Eine 70-m²-Wohnung im Zentrum Tokios kostet zwischen €600.000 und 1.200.000 ($706.000-1.412.000). Eine Wohnung in Osaka kostet €200.000 bis 350.000 ($235.300-411.800). Ein altes renovierungsbedürftiges Landhaus, ein sogenanntes akiya, findest du ab €20.000 ($23.530). Zusätzlich zu diesen Preisen solltest du folgende Kosten berücksichtigen:

• Gemeinschafts- und Instandhaltungskosten: €720-4.000 ($850-4.700) jährlich
• Hausrat- und Gebäudeversicherung: €200-800 ($235-940) jährlich
• Reparaturen und Renovierungen: Die Kosten variieren je nach Alter der Immobilie.

Steuern für ein Haus in Japan

Das japanische Steuersystem folgt einer klaren Struktur, kann aber besonders für Nichtansässige kompliziert erscheinen. Beim Hauskauf in Japan fallen Steuern beim Erwerb, während des Eigentums und beim späteren Verkauf an. Beim Kauf einer Immobilie solltest du vor allem mit folgenden Steuern rechnen:

Als Eigentümer zahlst du jährlich 1,4% Grundsteuer auf den steuerlichen Immobilienwert und zusätzlich 0,3% Stadtplanungssteuer in städtischen Gebieten. Bei einer Immobilie im Wert von €200.000 ($235.300) zahlst du jährlich etwa €2.800-3.400 ($3.294-4.000) an Steuern. Die Steuersätze sind fest, die Beträge hängen jedoch vom steuerlichen Immobilienwert ab. Dieser liegt in Tokio oder Osaka höher als in ländlichen Regionen, wo die Belastung geringer ausfällt.

Schließlich musst du den Gewinn versteuern, wenn du eine Immobilie in Japan verkaufst. Dabei spielt die Dauer deines Eigentums eine entscheidende Rolle. Bei weniger als fünf Jahren beträgt der Steuersatz 39%, bei längerer Haltedauer 20%. Hast du nach sieben Jahren €50.000 ($58.800) Gewinn erzielt, zahlst du €10.000 ($11.760) Steuern.

Ein weiterer wichtiger Punkt: Als Ansässiger versteuerst du dein weltweites Einkommen, Nichtansässige dagegen nur in Japan erzielte Einkünfte oder Gewinne. Dazu zählen beispielsweise Einnahmen aus Vermietung oder Verkauf. Prüfe daher, ob dein Herkunftsland ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Japan abgeschlossen hat. Das gilt etwa für Deutschland, die USA und das Vereinigte Königreich und verhindert eine doppelte Besteuerung derselben Einkünfte.

Schritte zum Hauskauf in Japan

Wie bereits erklärt, gelten beim Hauskauf in Japan bestimmte Regeln. Das Verfahren unterscheidet sich jedoch vom europäischen System, da es keinen Notar gibt. Immobilienmakler und Rechtsexperten, sogenannte judicial scriveners, übernehmen den Großteil der Abwicklung. Mit diesen Schritten kannst du eine Immobilie in Japan erwerben.

1. Suche auf Immobilienportalen und bei Maklern

Beginne deine Suche auf Immobilienportalen wie Propestar, Akiyajapan oder Allakiyas sowie bei lokalen Immobilienagenturen. Vergleiche die Preise verschiedener Regionen, um einen Überblick über die aktuelle Marktlage zu erhalten. Die Suche dauert normalerweise ein bis drei Monate, bis du eine passende Immobilie findest.

2. Prüfe die Immobilie auf Belastungen

Bevor du ein Angebot abgibst, prüfe die rechtliche Situation der Immobilie auf Belastungen, Schulden und baurechtliche Einschränkungen. In Japan solltest du außerdem den baulichen Zustand und die Erdbebensicherheit der Immobilie prüfen. Der Immobilienmakler sollte dir diese Informationen innerhalb von ein bis zwei Wochen bereitstellen.

3. Gib ein Angebot ab und verhandle

Hast du dein Traumhaus gefunden, reichst du über den Immobilienmakler ein formelles Angebot beim Verkäufer ein. Bei Bestandsimmobilien laufen Preisverhandlungen in Japan formell ab und bieten nur begrenzten Spielraum. Normalerweise erhältst du innerhalb weniger Tage eine Antwort. Anschließend vereinbart ihr die Zahlungsbedingungen.

4. Reserviere die Immobilie

Als Nächstes unterschreibst du den ersten Kaufvertrag und zahlst eine Anzahlung von 5% bis 10% des endgültigen Kaufpreises. Vor der Unterschrift muss dir der Makler ein Dokument namens „Important Matters Explanation“ aushändigen. Darin findest du alle Bedingungen des Geschäfts.

5. Bereite den Kauf vor und unterschreibe die Eigentumsurkunde

Zum Schluss musst du alle rechtlichen Unterlagen vorbereiten, das Eigentumsregister prüfen und die Identität von Verkäufer und Käufer bestätigen. Außerdem vereinbarst du mit dem judicial scrivener einen Termin für die Unterzeichnung. Dieser Prozess kann zwei bis vier Wochen dauern. Am Termin überweist du den vollständigen Kaufpreis, unterschreibst die Eigentumsurkunde und erhältst die Schlüssel. Anschließend registriert der Experte die Immobilie rechtlich. Nach weiteren ein bis zwei Wochen ist der Prozess abgeschlossen.

Wie kannst du ein Haus in Japan bezahlen?

Du kannst per internationaler Banküberweisung aus deinem Herkunftsland oder über eine lokale Bank bezahlen, wodurch sich die Gebühren möglicherweise reduzieren. Bei hohen Überweisungen greifen eventuell die japanischen Finanzvorschriften der FEFTA. Deshalb musst du die Herkunft der Gelder zur Geldwäscheprävention nachweisen.

Eine Hypothek erhalten ausländische Nichtansässige dagegen nur schwer. Die meisten japanischen Banken verlangen einen Wohnsitz und ein stabiles Einkommen in Japan. Deshalb zahlen viele Ausländer bar oder nehmen in ihrem Herkunftsland einen privaten Kredit auf. Als Ansässiger kannst du mit etwa 1% bis 2% Zinsen rechnen, gegenüber 0,5% für Einheimische.

Berücksichtige außerdem Wechselkursschwankungen, denn bereits 1% bis 3% Unterschied können bei einem Immobilienkauf mehrere Tausend Dollar oder Euro ausmachen. Daher empfehlen wir dir ein Mehrwährungskonto.

Tipps vor dem Hauskauf in Japan

Zum Abschluss geben wir dir einige nützliche Tipps für deinen Hauskauf in Japan. Dazu gehören eine zuverlässige Internetverbindung auf Reisen und ein sicherer Immobilienkauf ohne typische Risiken für Ausländer. So kannst du dich gut vorbereitet auf die Suche nach deiner Immobilie in Japan machen.

Sorge für eine sichere Internetverbindung

Von der ersten Onlinesuche bis zu Besichtigungen und Gesprächen mit Maklern brauchst du eine zuverlässige Internetverbindung. So kannst du direkt nach deiner Ankunft sicher online gehen. Benötigst du nur für einige Tage Internet, bietet dir Holaflys eSIM für Japan unbegrenztes Datenvolumen für genau die benötigten Tage ab €3,79 ($3,90) pro Tag.

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Tipps für den Hauskauf in Japan

1. Prüfe alle rechtlichen Unterlagen: Unterschreibe nichts, bevor du sicher bist, dass für die Immobilie keine offenen Zahlungen bestehen.
2. Hole dir Unterstützung vor Ort: Ein spezialisierter Makler hilft dir bei Sprachbarrieren und erklärt dir die japanischen Vorschriften.
3. Analysiere die Lage genau: Prüfe Erdbeben- und Überschwemmungsrisiken sowie die Nähe zu Verkehrsmitteln und Krankenhäusern. Informiere dich außerdem über die Sicherheit.
4. Analysiere den Markt vor dem Kauf: Vergleiche verschiedene Regionen und Immobilientypen, um die besten Preise zu finden.
5. Rechtliche Risiken für Ausländer: Bedenke, dass eine japanische Hypothek schwer erhältlich ist und die Verträge auf Japanisch vorliegen.
6. Achte auf Betrug: Prüfe ungewöhnlich niedrige Preise, fehlende Unterlagen und Zahlungsaufforderungen außerhalb offizieller Kanäle besonders sorgfältig.
7. Miete zuerst: Miete nach Möglichkeit zunächst vorübergehend ein Haus in deiner Wunschregion. So lernst du das Leben dort besser kennen. Außerdem reduzierst du dadurch das Risiko einer Fehlinvestition.

Häufig gestellte Fragen zum Hauskauf in Japan

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Belén Grima

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