So kaufst du als Ausländer im Jahr 2026 ein Haus in Dubai

Wenn du darüber nachdenkst, ein Haus in Dubai zu kaufen – sei es als Kapitalanlage, zur Vermietung oder als Wohnsitz –, bietet dir diese Stadt in den Vereinigten Arabischen Emiraten zahlreiche Vorteile. Dazu zählen das Fehlen einer Einkommensteuer, hohe Mietrenditen und ein Immobilienmarkt, der Käufern vieler Nationalitäten offensteht.

Dennoch solltest du dich über die Voraussetzungen informieren. Es gelten gesetzliche Vorschriften für den Immobilienerwerb durch Ausländer sowie bestimmte ausgewiesene Gebiete und verschiedene Immobilienarten. Deshalb haben wir in diesem Artikel alle Informationen zusammengestellt, die du für einen sicheren Kauf benötigst. Außerdem erfährst du die aktuellen Marktpreise und die einzelnen Schritte vor der Eigentumsübertragung.

Voraussetzungen für Ausländer beim Hauskauf in Dubai

Jeder ausländische Staatsbürger kann in Dubai ein Haus kaufen, sofern die wichtigsten Voraussetzungen erfüllt sind. Obwohl die Stadt Verkäufe an Nichtansässige erlaubt, gibt es ausgewiesene Gebiete für Immobilieninvestitionen. Im Folgenden erfährst du die einzelnen Voraussetzungen im Detail.

1. Gesetzliche Beschränkungen für Ausländer

Die Immobiliengesetze in Dubai erlauben Ausländern den Erwerb von Immobilien mit vollem Eigentumsrecht, allerdings nur in ausgewiesenen Gebieten, den sogenannten Freehold-Zonen. Zu den gefragtesten zählen Dubai Marina, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Business Bay und Dubai Hills Estate. Dort kannst du Apartments, Villen, Reihenhäuser oder Gewerbeimmobilien erwerben. In anderen Gebieten ist dagegen ausschließlich ein Nutzungsrecht (Leasehold) mit Verträgen von bis zu 99 Jahren möglich.

2. Erforderliche Unterlagen

Du benötigst einen gültigen Reisepass, den Kaufvertrag, das Registrierungsformular des Dubai Land Department (DLD) sowie einen Finanzierungsnachweis oder eine Hypothekenzusage. Daher sind weder ein Visum noch ein Wohnsitz verpflichtend. Beides kann jedoch die Formalitäten beschleunigen und die Vergabe einer Hypothek durch eine lokale Bank erleichtern. Wenn du in Dubai leben möchtest, musst du bei der Botschaft der Vereinigten Arabischen Emirate in deinem Herkunftsland das entsprechende Visum beantragen.

3. Grundlegende finanzielle Voraussetzungen

Wenn du den Kauf bar bezahlst, musst du die Herkunft deines Vermögens nachweisen, um Geldwäsche zu verhindern. Beantragst du eine Hypothek, musst du ein stabiles Mindesteinkommen, deine Finanzhistorie und die Zahlung einer Anzahlung nachweisen.

4. Zusammenarbeit mit zugelassenen Maklern

Beim Hauskauf in Dubai solltest du ausschließlich mit Immobilienmaklern zusammenarbeiten, die von der Real Estate Regulatory Agency (RERA) zugelassen sind, um Betrug und rechtliche Probleme zu vermeiden. Anders als in vielen europäischen Ländern gibt es hier kein Notariat. Deshalb empfiehlt sich die Unterstützung durch einen lokalen Makler oder Anwalt, der Unterlagen und Verträge prüft.

5. Kauf über ein Unternehmen oder gemeinsam mit einem lokalen Partner

In Dubai erfolgt der Erwerb von Immobilien häufig über in den Vereinigten Arabischen Emiraten registrierte Unternehmen oder über zugelassene Unternehmensstrukturen. Meist dient diese Vorgehensweise größeren Vermögens- oder Gewerbeinvestitionen.

Kaufst du gemeinsam mit deinem lokalen Partner ein Haus in Dubai, richtet sich der Eigentumsanteil nach eurer Vereinbarung. Er kann jeweils 50 % oder unterschiedlich ausfallen und wird entsprechend im Register eingetragen. Dadurch kann sich außerdem die Vergabe einer Hypothek erleichtern und der Zinssatz sinken.

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Was kostet ein Haus in Dubai?

Der Preis einer Immobilie in Dubai hängt von der Lage, der Immobilienart, der Nähe zum Meer, dem Blick auf die Skyline, der Entfernung zum Finanzviertel, der Verkehrsanbindung und den verfügbaren Dienstleistungen ab. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt derzeit bei etwa €427 pro m² ($502). In exklusiven Lagen fallen die Preise jedoch deutlich höher aus, wie die folgende Übersicht zeigt:

• Palm Jumeirah: €6.860-13.720 ($8.070-16.140)
• Downtown Dubai: €6.035-12.350 ($7.100-14.530)
• Dubai Marina: €4.114-7.684 ($4.840-9.040)
• Dubai Hills Estate: €3.842-6.860 ($4.520-8.070)
• Business Bay: €3.842-6.035 ($4.520-7.100)
• Jumeirah Village Circle (JVC): €2.193-3.290 ($2.580-3.870)

Die Lebenshaltungskosten in Dubai ermöglichen es Arbeitnehmern mit einem durchschnittlichen Monatsgehalt von €4.630 bis 6.945 ($5.450-8.170), mit einer Hypothek Wohneigentum zu erwerben. In Stadtteilen wie JVC, Arjan oder Dubai South findest du zudem günstigere Immobilien. Ein Apartment mit einem Schlafzimmer in JVC kostet beispielsweise etwa €161.500 bis 255.000 ($190.000-300.000). Ein Apartment mit zwei Schlafzimmern in Dubai Marina kostet rund €463.250 bis 1.041.250 ($545.000-1.225.000). Eine Villa auf Palm Jumeirah beginnt bei etwa €2.295.000 ($2.700.000) und kann mehr als €11.560.000 ($13.600.000) kosten.

Neben dem Kaufpreis musst du als Eigentümer auch die Instandhaltungskosten für Gemeinschaftsbereiche, Pool, Gärten, Reinigung, Sicherheitsdienste sowie Wasser- und Stromversorgung tragen. Diese Ausgaben liegen bei Apartments meist zwischen €2.295 und €6.970 ($2.700 und $8.200) pro Jahr. Luxusimmobilien verursachen etwa doppelt so hohe Kosten.

Steuern beim Hauskauf in Dubai

Der größte Unterschied zwischen einem Hauskauf in Dubai und vielen europäischen Städten besteht darin, dass in den Vereinigten Arabischen Emiraten weder Grundsteuern noch Steuern auf Immobiliengewinne anfallen. Allerdings entstehen andere Gebühren und einmalige Abgaben, die in der folgenden Tabelle aufgeführt sind:

Da weder eine jährliche Grundsteuer noch eine kommunale Immobiliensteuer erhoben wird, profitieren Eigentümer von einer erheblichen steuerlichen Entlastung. Dasselbe gilt für Gewinne aus Immobilienverkäufen, denn Dubai erhebt keine Steuer auf Wertsteigerungen oder Immobiliengewinne. Was bedeutet das? Wenn du deine Immobilie mit einem Gewinn von €127.500 ($150.000) verkaufst, musst du darauf in Dubai keine Steuer zahlen.

Dieses Steuersystem gilt sowohl für Einwohner als auch für Nichtansässige. Du solltest jedoch prüfen, ob dein Heimatland ein Doppelbesteuerungsabkommen mit den Vereinigten Arabischen Emiraten abgeschlossen hat. Dadurch vermeidest du eine doppelte Besteuerung derselben Einkünfte. Hast du deinen steuerlichen Wohnsitz jedoch nicht in Dubai, musst du die Gewinne in deinem Heimatland angeben.

Schritte zum Hauskauf in Dubai

Der Kauf eines Hauses in Dubai verläuft meist schneller und einfacher als in vielen europäischen Städten. Dank der Digitalisierung des Immobilienmarktes und der Beteiligung des Dubai Land Department (DLD) lässt sich eine Transaktion oft innerhalb weniger Wochen abschließen. Im Folgenden zeigen wir dir alle Schritte – von der Immobiliensuche bis zur endgültigen Eigentumsübertragung.

1. Suche nach Immobilien und analysiere den Markt

Lege zunächst Immobilienart, Lage und Budget entsprechend deinem Ziel fest, egal ob Eigenheim oder Kapitalanlage. Suche anschließend auf spezialisierten Immobilienportalen für Dubai wie Property Finder, Bayut oder Dubizzle. Außerdem empfehlen wir dir, mit von der Real Estate Regulatory Agency (RERA) zugelassenen Maklern wie Betterhomes, Allsopp & Allsopp oder Engel & Völkers Middle East zusammenzuarbeiten. Suchst du eine Neubau- oder Off-Plan-Immobilie, gehören Emaar Properties, DAMAC Properties und Nakheel zu den bekanntesten Bauträgern der Stadt. Für diesen Schritt solltest du etwa zwei bis sechs Wochen einplanen.

2. Überprüfe die rechtliche Situation der Immobilie

Bevor du ein Angebot abgibst, solltest du sicherstellen, dass die Immobilie rechtmäßig verkauft werden darf oder der Bauträger über die erforderliche Genehmigung verfügt. Der Immobilienmakler prüft unter anderem, ob sich die Immobilie in einer für Ausländer zugelassenen Zone befindet, keine Belastungen oder Hypotheken bestehen, der Eigentümer korrekt eingetragen ist und alle Wartungsgebühren bezahlt wurden. Diese Überprüfung dauert in der Regel nur wenige Tage.

3. Verhandle den Preis und die Vertragsbedingungen

Nachdem die rechtliche Situation geklärt ist, kannst du den endgültigen Kaufpreis gemeinsam mit dem Verkäufer über die Immobilienagentur innerhalb von ein bis sieben Tagen verhandeln. Auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt besteht häufig Spielraum bei Preis, Übergabetermin, Zahlungsmodalitäten und der enthaltenen Ausstattung.

4. Unterzeichne das Memorandum of Understanding (MOU)

Dabei handelt es sich um einen Vorvertrag, den beide Parteien nach der Einigung unterzeichnen. Zu diesem Zeitpunkt musst du eine Anzahlung in Höhe von 10 % des Kaufpreises leisten. Die Immobilienagentur verwahrt diesen Betrag als Sicherheit bis zum Tag der endgültigen Unterzeichnung.

5. Führe die rechtliche Vorprüfung durch

Dieser Schritt verringert das Risiko späterer Probleme erheblich. Deshalb solltest du ihn nicht auslassen und einen spezialisierten Anwalt beauftragen. Er prüft Verträge, Vertragsbedingungen, Eigentumsverhältnisse, Belastungsfreiheit und besondere Klauseln. So investierst du mit größtmöglicher Sicherheit. Für die Ausstellung des NOC (No Objection Certificate), das die rechtliche Situation bestätigt, benötigt der Anwalt meist etwa eine Woche.

6. Eigentumsübertragung und Registrierung

Abschließend erfolgt die Unterzeichnung beim Dubai Land Department (DLD). Dort prüft man die Identität beider Parteien, nimmt die Restzahlung entgegen und registriert die Immobilie offiziell. Anschließend erhältst du die Schlüssel sowie den Eigentumsnachweis auf deinen Namen.

Wie bezahlt man ein Haus in Dubai?

Ausländer bezahlen den Kauf eines Hauses in Dubai meist bar per Banküberweisung, mit einer Hypothek bei einer lokalen Bank oder über eine private Finanzierung. Am schnellsten erfolgt die Zahlung per Überweisung von einem inländischen oder ausländischen Konto auf ein Treuhandkonto (Escrow Account). Dort bleibt das Geld bis zur endgültigen Unterzeichnung gesichert.

Obwohl Dubai bei Immobilieninvestitionen keine strengen Kapitalverkehrskontrollen anwendet, solltest du die Vorschriften deines Heimatlandes für internationale Geldtransfers hoher Beträge prüfen. Berücksichtige außerdem Wechselkurskosten und Bankgebühren, da sie den endgültigen Kaufpreis um mehrere Tausend Euro oder US-Dollar erhöhen können.

Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern kannst du in Dubai auch ohne Wohnsitz eine Hypothek beantragen. Die Konditionen fallen jedoch weniger günstig aus. Nichtansässige erhalten meist eine Finanzierung zwischen 50 % und 75 %, während Einwohner bis zu 80 % finanzieren können. Für ausländische Käufer liegt der Zinssatz gewöhnlich zwischen 4 % und 6,5 % pro Jahr. Alternativ kannst du auch eine private Finanzierung in deinem Heimatland nutzen, falls dort niedrigere Zinssätze angeboten werden.

Tipps vor dem Hauskauf in Dubai

Der Kauf eines Hauses in Dubai ist eine wichtige Entscheidung. Deshalb solltest du den gesamten Prozess sicher gestalten. Auch eine zuverlässige Internetverbindung spielt dabei eine entscheidende Rolle. Für internationale Überweisungen, den Zugriff auf Banking-Apps, die Kommunikation mit Immobilienagenturen oder das Online-Versenden persönlicher Dokumente solltest du öffentliche WLAN-Netzwerke aus Sicherheitsgründen vermeiden. Die eSIM für Dubai von Holafly eignet sich ideal für Kurzreisen. Sie bietet dir unbegrenztes Datenvolumen genau für die Tage, die du benötigst, ab €5,90 ($6.90) pro Tag.

Bleibst du dauerhaft in Dubai, sind die monatlichen Tarife von Holafly die beste Wahl. Du gehst keine Vertragsbindung ein und kannst zwischen 25 GB oder unbegrenztem Datenvolumen wählen. So surfst du im gesamten Stadtgebiet mit 5G-Abdeckung. Musst du später wieder in dein Heimatland reisen, brauchst du deine eSIM nicht zu wechseln. Sie funktioniert in mehr als 160 Reisezielen. Außerdem profitierst du von Always On mit dauerhaft 1 GB kostenlosem Datenvolumen in über 70 Ländern, damit du auch nach einer Kündigung niemals die Verbindung verlierst.

Tipps für einen sicheren Immobilienkauf

Neben einer stabilen und zuverlässigen Internetverbindung gibt es weitere wichtige Punkte, die du unbedingt beachten solltest, damit dein Immobilienkauf transparent und rechtssicher abläuft. Bevor du eine Zahlung leistest, solltest du Folgendes beachten:

1. Prüfe alle Unterlagen: Verlasse dich nicht ausschließlich auf Aussagen des Maklers oder Bauträgers. Lass dir sämtliche Dokumente zeigen oder beauftrage einen spezialisierten Anwalt. So stellst du sicher, dass die Immobilie rechtmäßig verkauft werden darf und frei von Belastungen ist.
2. Arbeite mit registrierten Maklern: Immobilienmakler mit einer Zulassung der Real Estate Regulatory Agency (RERA) gewährleisten einen sicheren Kaufprozess.
3. Bewerte die Lage: Eine günstige Immobilie ist nicht automatisch die beste Wahl. Prüfe die Verkehrsanbindung sowie die Nähe zu Einkaufszentren, Schulen und Krankenhäusern.
4. Analysiere die Marktentwicklung: Wenn du investieren möchtest, vergleiche Angebot, Mietnachfrage, erwartete Rendite und zukünftiges Wertsteigerungspotenzial.
5. Verstehe die rechtlichen Risiken für Ausländer: Kaufe keine Immobilie außerhalb der für Ausländer zugelassenen Gebiete und unterschreibe keine Verträge ohne eine zuverlässige Übersetzung.
6. Achte auf Betrugswarnzeichen: Dazu gehören ungewöhnlich niedrige Preise, Zahlungsdruck, Makler ohne RERA-Lizenz oder die Weigerung, Unterlagen vorzulegen.
7. Miete zunächst eine Unterkunft: Wenn du Dubai noch nicht kennst, solltest du vor dem Immobilienkauf einige Tage oder Wochen in verschiedenen Stadtteilen wohnen. So findest du leichter heraus, welche Gegend am besten zu deinen Bedürfnissen passt.

Häufig gestellte Fragen zum Hauskauf in Dubai

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