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So kaufst du als Ausländer im Jahr 2026 ein Haus auf Bali
Möchtest du ein Haus auf Bali kaufen? Hier erklären wir dir die Einschränkungen und die Alternativen, die dir zur Verfügung stehen, um dein Wohnvorhaben zu verwirklichen.
Als Ausländer ein Haus auf Bali zu kaufen, erfordert die Einhaltung anderer rechtlicher und administrativer Vorgaben als in Europa oder Lateinamerika. Die indonesischen Behörden legen für internationale Käufer klare und strenge Beschränkungen fest.
Deshalb haben wir diesen Leitfaden erstellt. Er erklärt dir das Immobiliensystem der Insel, die verfügbaren Eigentumsformen, die Quadratmeterpreise und die gängigen Zahlungsmethoden.
Außerdem findest du praktische Tipps und alle wichtigen Schritte für einen sicheren Immobilienkauf mit besonderem Augenmerk auf jedes Detail. So reduzierst du das Risiko, deine Investition zu verlieren.
Voraussetzungen für Ausländer beim Hauskauf auf Bali
Obwohl der Immobilienmarkt auf Bali boomt, unterliegen ausländische Käufer bestimmten Einschränkungen. Sie können beispielsweise kein uneingeschränktes Eigentum an einer Immobilie erwerben, da die indonesischen Behörden ihre Staatsbürger bevorzugen.
Daher nutzen Ausländer häufig andere rechtlich zulässige Möglichkeiten, um Immobilien zu erwerben oder zu nutzen. Diese Optionen stellen wir dir im Folgenden vor.
| Eigentumsform | Vertragsform | Merkmale |
| Leasehold | Langfristiger Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 25 bis 50 Jahren oder länger. | Diese Form gehört zu den beliebtesten Optionen für Ausländer, die auf Bali wohnen möchten. Du wirst zwar nicht Eigentümer, erhältst jedoch das Nutzungsrecht an der Immobilie für einen festgelegten Zeitraum. |
| Hak Pakai | Gewährt dir das Recht zur Nutzung der Immobilie. | Du darfst die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum nutzen und bewohnen. Sie kann dem Staat oder einem indonesischen Eigentümer gehören. Diese Option bietet eine stärkere rechtliche Absicherung, da dein Nutzungsrecht offiziell im Grundbuch eingetragen wird. Eigentümer wirst du dadurch jedoch nicht. |
| Kauf über eine PT PMA | Kauf über ein in Indonesien registriertes ausländisches Unternehmen. | Eine Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing (PT PMA) ist ein in Indonesien registriertes Unternehmen mit ausländischer Beteiligung. Darüber kannst du eine Immobilie für private oder geschäftliche Zwecke erwerben. Diese Lösung erfordert zusätzliche Formalitäten und eine Mindestinvestition. |
Erforderliche Visa oder Aufenthaltstitel
Je nach gewählter Nutzungsform musst du unterschiedliche Aufenthaltsdokumente vorlegen. Entscheidest du dich für ein Leasehold, verlangen die Behörden bei einem langfristigen Pachtvertrag nicht immer einen Wohnsitz in Indonesien.
Für den Erwerb einer Immobilie über Hak Pakai benötigst du hingegen eine Aufenthaltserlaubnis, da nur so das Nutzungsrecht auf deinen Namen eingetragen werden kann. In der Regel verlangen die Behörden ein befristetes KITAS, ein dauerhaftes KITAP oder ein Second-Home-Visum.
Diese Unterlagen musst du vorlegen
Du benötigst einen gültigen Reisepass, gegebenenfalls eine Aufenthaltserlaubnis, einen Finanzierungsnachweis sowie den Kauf- oder Pachtvertrag. Hinzu kommen die Due-Diligence-Unterlagen der Immobilie, die Flächennutzungsbescheinigung, die Prüfung des Grundbuchs und für bestimmte Verfahren eine lokale Steuernummer.
Juristische Unterstützung und professionelle Immobilienberatung auf Bali
Da das Immobilienrecht auf Bali komplex ist, sollten Ausländer einen auf Immobilien spezialisierten Anwalt und einen zugelassenen Makler beauftragen.
So stellst du sicher, dass alle Zertifikate geprüft werden und die Immobilie rechtmäßig an Ausländer verkauft oder langfristig vermietet werden darf.
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Kosten für ein Haus auf Bali
Die Kosten für ein Haus auf Bali liegen für ausländische Käufer meist deutlich über den Preisen für Einheimische.
Mit dieser Maßnahme schützen die indonesischen Behörden den Immobilienmarkt und bevorzugen ihre eigenen Staatsbürger. Dennoch zeigen wir dir hier die ungefähren Quadratmeterpreise in verschiedenen Regionen Balis.
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis auf Bali
Im Süden und Südwesten der Insel liegen die Preise in Regionen wie Canggu, Seminyak, Uluwatu oder Ubud zwischen €1.293 ($1.500) und €4.310 ($5.000) pro Quadratmeter für bereits errichtete Villen, Apartments oder Wohnhäuser. Viele Immobilien befinden sich in Strandnähe, was die hohen Preise erklärt.
Im Norden Balis findest du dagegen vor allem in Lovina und Singaraja Villen oder Landhäuser mit Quadratmeterpreisen zwischen €776 ($900) und €1.552 ($1.800). Diese Region ist deutlich günstiger als der Süden der Insel.
Welche Faktoren beeinflussen den Preis?
Wenn du ein Haus direkt am Meer kaufen möchtest, musst du realistisch mit Kosten von etwa €862.069 ($1.000.000) rechnen. Solche Immobilien gelten als Luxusobjekte.
Andere Immobilien mit einem oder zwei Schlafzimmern kosten ungefähr zwischen €137.931 ($160.000) und €241.379 ($280.000). Der Preis hängt von der Raumaufteilung, der Ausstattung, der Lage, der Grundstücksgröße und der Nähe zu den wichtigsten Sehenswürdigkeiten Balis ab.
Jährliche Kosten für ein Haus auf Bali
Für Häuser auf Bali fallen regelmäßige jährliche Unterhaltskosten an. Diese solltest du kennen, damit dich später keine unerwarteten Ausgaben überraschen.
Viele Häuser und Villen verfügen über einen Pool sowie großzügige Gärten mit Bäumen und Pflanzen. Deren Pflege kostet häufig rund €3.017 ($3.500) pro Jahr.
Hinzu kommen Kosten für Sicherheit, Reinigung, Gebäudeversicherungen und notwendige Reparaturen, etwa an Leitungen oder Dächern. Dadurch können sich die jährlichen Ausgaben um weitere €3.017 ($3.500) oder mehr erhöhen.
Steuern beim Hauskauf auf Bali
Sobald du eine Immobilie auf Bali erwirbst, musst du die steuerlichen Verpflichtungen als Eigentümer beziehungsweise Nutzungsberechtigter erfüllen. Deshalb erklären wir dir die wichtigsten Abgaben im Überblick.
1. Steuern beim Kauf
Beim Hauskauf auf Bali musst du Notarkosten, die rechtliche Registrierung der Immobilie, die Übertragung der Nutzungsrechte sowie die Honorare von Anwälten, Maklern und Notaren in dein Budget einplanen.
Je nach gewählter Rechtsform unterscheiden sich diese Kosten. In der Regel betragen sie jedoch zwischen 2 % und 10 % des Vertragswertes.
2. Jährliche Grundsteuer
Diese Steuer heißt vor Ort PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Der gesetzliche Satz beträgt 0,5 %. Die meisten Eigentümer zahlen jedoch zwischen 0,05 % und 0,20 % des tatsächlichen Marktwertes der Immobilie pro Jahr. Damit gehört sie zu den niedrigsten Grundsteuern in Asien.
3. Steuer beim Verkauf deines Hauses auf Bali
Beim Verkauf einer Immobilie auf Bali fällt eine Steuer von 2,5 % auf den Bruttoverkaufspreis an. Diese Abgabe zahlt ausschließlich der Verkäufer.
Die Steuer berechnet sich auf Grundlage des gesamten Verkaufspreises und nicht auf den erzielten Gewinn. Eine klassische Kapitalertragsteuer auf Immobiliengewinne gibt es auf Bali nicht.
Verkaufst du beispielsweise eine Villa oder ein Haus für €258.621 ($300.000), zahlst du unabhängig vom Gewinn 2,5 %. Das entspricht ungefähr €6.466 ($7.500), die an die indonesische Steuerbehörde gehen.
4. Weitere Kosten
Beim Verkauf solltest du außerdem die Provision des Maklers einplanen, die meist zwischen 3 % und 5 % des Verkaufspreises liegt. Hinzu kommen Notargebühren von etwa 0,5 % bis 1,5 %.
Schritte zum Hauskauf auf Bali
Als ausländischer Käufer ohne Wohnsitz erfordert der Hauskauf auf Bali eine deutlich sorgfältigere Planung als in vielen anderen Ländern. Wenn du die einzelnen Schritte konsequent befolgst, erhöhst du die Erfolgschancen und erfüllst gleichzeitig alle rechtlichen Vorgaben.
1. Suche Immobilien über verschiedene Kanäle
Starte deine Immobiliensuche auf Bali über spezialisierte Immobilienportale und seriöse Makleragenturen, die dich während des gesamten Kaufprozesses begleiten können.
Dazu gehören unter anderem Rumah123, Lamudi Indonesia, Ray White Indonesia und Seven Stones Indonesia. Dort kannst du Immobilienpreise in verschiedenen Regionen Balis vergleichen sowie die Vor- und Nachteile der jeweiligen Lage und das Investitionspotenzial bewerten.
2. Prüfe die rechtliche Situation und den Zustand der Immobilie
Lass gemeinsam mit einem Anwalt alle Unterlagen sorgfältig prüfen und stelle sicher, dass die Immobilie rechtmäßig verkauft oder langfristig an Ausländer verpachtet werden darf. Kontrolliere insbesondere den Grundbuchauszug, die Baugenehmigung, die zulässige Nutzung des Grundstücks und den Katastereintrag.
Außerdem solltest du prüfen, ob Steuerverbindlichkeiten oder offene Schulden bestehen, ob Vermietungsgenehmigungen für den Tourismussektor vorliegen und in welchem baulichen Zustand sich das Haus befindet.
3. Verhandlungsphase
Nachdem du alle rechtlichen, administrativen und baulichen Aspekte sorgfältig geprüft hast, kannst du auf dieser Grundlage über den Kaufpreis verhandeln. Gleichzeitig vereinbaren beide Parteien den Übergabetermin, die Eigentumsübertragung beziehungsweise die Nutzungsrechte und die vollständige Zahlung.
4. Unterzeichnung der ersten Vereinbarung und Zahlung der Anzahlung
Sobald beide Parteien den Kaufbedingungen zustimmen, wird eine Vereinbarung unterzeichnet, die alle wirtschaftlichen und organisatorischen Bedingungen der Transaktion festhält.
Anschließend leistest du die Anzahlung, die üblicherweise zwischen 10 % und 30 % des Kaufpreises beträgt. Danach wird die Immobilie vom Markt genommen und die Zahlungsfristen für den Restbetrag werden festgelegt.
5. Letzte rechtliche Prüfung durch einen Notar
Der Notar übernimmt die abschließende rechtliche Prüfung. Er bestätigt bei der indonesischen Nationalen Bodenbehörde die Echtheit des Eigentumsnachweises, die zulässige Bodennutzung sowie bestehende steuerliche Belastungen, bevor der Kauf abgeschlossen wird.
6. Unterzeichnung der endgültigen Urkunde und offizielle Registrierung
Im letzten Schritt unterzeichnest du den endgültigen Vertrag vor einem Notar und zahlst den noch offenen Kaufbetrag. Außerdem begleichst du die Kaufsteuern und die anfallenden Verwaltungsgebühren.
Anschließend erfolgt die Registrierung der Immobilie bei der Nationalen Bodenbehörde Indonesiens. Dort erhältst du das entsprechende Nutzungsrecht an der Immobilie. Dieser Vorgang dauert normalerweise zwischen zwei und acht Wochen.
7. Vermeide diese Fehler beim Hauskauf auf Bali
Viele Käufer verzichten auf professionelle Rechtsberatung. Dadurch können erhebliche finanzielle Verluste oder langwierige Verwaltungsprobleme entstehen.
Ebenso problematisch ist es, ohne klaren Ablauf vorzugehen. Dadurch übersiehst du leicht wichtige Schritte wie die Prüfung der Unterlagen und des tatsächlichen Zustands der Immobilie, was später hohe Zusatzkosten verursachen kann.
Außerdem ist es ein schwerwiegender Fehler, Anzahlungen zu leisten, bevor alle rechtlichen und administrativen Voraussetzungen geprüft wurden. Ohne diese Kontrollen steigt das Betrugsrisiko erheblich.
Wie bezahlt man ein Haus auf Bali?
Ausländische Käufer bezahlen Immobilien auf Bali meist per internationaler Banküberweisung oder über ein indonesisches Bankkonto. Letzteres gilt als die praktischste, sicherste und günstigste Lösung, da hohe internationale Überweisungsgebühren entfallen.
Einige Banken bieten auch Immobilienfinanzierungen für ausländische Käufer an. Allerdings stellen nicht alle Banken solche Kredite bereit. Zudem gelten meist strengere Voraussetzungen als für indonesische Staatsbürger.
Tipps vor dem Hauskauf auf Bali
Die folgenden Empfehlungen helfen dir dabei, wichtige Details beim Kauf einer Immobilie auf Bali nicht zu übersehen.
1. Bleibe während des gesamten Kaufprozesses online
Wie bereits beschrieben, beginnt der Hauskauf mit der Suche über Immobilienportale und lokale Agenturen. Dafür benötigst du eine stabile Internetverbindung.
Ganz gleich, ob du dich bereits auf Bali oder noch in deinem Heimatland befindest: Die monatlichen Tarife von Holafly sind dafür ideal. Sie bieten Abdeckung in mehr als 160 Ländern und ermöglichen außerdem die Verbindung weiterer Geräte.
Du kannst zwischen 25 GB oder unbegrenztem Datenvolumen wählen. Zusätzlich erhältst du Always On mit 1 GB kostenlosem Backup-Datenvolumen pro Monat. So bleibst du sogar online, wenn dein Datenvolumen aufgebraucht ist oder du deinen Tarif kündigst.
Wenn du für ein oder zwei Wochen von deinem Heimatland nach Bali reist, um den Immobilienkauf persönlich zu begleiten, kannst du die eSIM für Bali oder Indonesien nutzen. Sie bietet unbegrenztes Datenvolumen und erspart dir hohe Roamingkosten deines Mobilfunkanbieters.
2. Prüfe die Unterlagen der Immobilie sorgfältig
Bevor du einen Kaufvertrag für eine Immobilie auf Bali unterschreibst, solltest du die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse, die Nutzungsrechte des Grundstücks, alle Genehmigungen sowie die steuerlichen Verpflichtungen prüfen. So vermeidest du unerwartete Zusatzkosten.
3. Unterschätze die Bedeutung lokaler Beratung nicht
Es gibt viele gute Gründe, einen Anwalt oder einen erfahrenen Immobilienmakler auf Bali zu beauftragen.
Ob Sprache, kulturelle Unterschiede oder die rechtlichen und administrativen Besonderheiten des Immobilienmarktes – mit professioneller Unterstützung triffst du bessere Entscheidungen und kaufst deine Immobilie sicher und rechtskonform.
4. Miete zunächst ein Haus in der Region, in der du kaufen möchtest
Wenn du die Region vor dem Kauf kennenlernst, erhältst du einen besseren Eindruck von Verkehrsanbindung, Krankenhäusern, Schulen, Universitäten und touristischen Attraktionen.
Dadurch kannst du fundiertere Entscheidungen treffen und verschiedene Gegenden besser vergleichen. So vermeidest du übereilte Käufe, die später zu Reue führen können.
Häufig gestellte Fragen zum Hauskauf auf Bali
Ja. Dafür musst du einem örtlichen Anwalt eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen. Er übernimmt anschließend alle rechtlichen und administrativen Formalitäten in deinem Namen.
Leasehold ist die am häufigsten gewählte Lösung. Dabei schließt du einen langfristigen Pachtvertrag über mehr als 20 Jahre ab. So kannst du die Immobilie nutzen, ohne Eigentümer des Grundstücks zu werden.
Erzielt die Immobilie Mieteinnahmen, zahlen Einwohner 10 % auf die Bruttomieteinnahmen. Nichtansässige zahlen dagegen 20 %.
Ja. Ausländer können auf Bali legal eine Immobilie erwerben, jedoch nicht als uneingeschränktes Eigentum. In Indonesien erfolgt der Erwerb in der Regel über ein langfristiges Leasehold mit einer Laufzeit von 25 bis 50 Jahren.
Da für ausländische Käufer zahlreiche Beschränkungen gelten, können rechtliche oder administrative Fehler teuer werden. Beispielsweise könnten Villen ohne vollständige Nutzungsgenehmigungen verkauft oder fehlerhafte Privatverträge abgeschlossen werden. Ebenso besteht das Risiko, eine Immobilie zu erwerben, ohne Grundstücksgrenzen oder zulässige Bodennutzung geprüft zu haben.
