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Como comprar uma casa no Paraguai sendo estrangeiro em 2026
Descubra como comprar uma casa no Paraguai: passos, impostos, preços aproximados e requisitos.
Comprar uma casa no Paraguai pode ser uma excelente ideia se as vantagens de viver neste país corresponderem aos teus ideais. Na verdade, o país tornou-se um dos destinos mais atraentes da América do Sul para quem procura investir no setor imobiliário. A sua estabilidade económica, a baixa carga fiscal, o custo de vida acessível e a abertura para com os estrangeiros posicionam-no como uma opção cada vez mais popular entre investidores e pessoas que desejam estabelecer-se na região.
No entanto, tal como em qualquer país, a compra de um imóvel implica lidar com um quadro jurídico, fiscal e financeiro que pode revelar-se complexo se não for conhecido de antemão.
Neste artigo, vais encontrar tudo o que precisas de saber antes de dares o passo: desde os requisitos legais para estrangeiros, os preços do mercado imobiliário, os impostos associados, o processo de compra passo a passo, as formas de pagamento disponíveis e os conselhos mais importantes para evitar erros dispendiosos. Estás a pensar em comprar uma casa no Paraguai? Continua a ler: este guia foi concebido para o acompanhar em cada etapa do processo.
Requisitos para estrangeiros que pretendam comprar uma casa no Paraguai
Os estrangeiros podem comprar imóveis no Paraguai?
A resposta é sim, e de forma muito positiva. O Paraguai é um dos países da América Latina mais abertos ao investimento estrangeiro no setor imobiliário. A Constituição Nacional garante aos estrangeiros os mesmos direitos que aos cidadãos paraguaios em matéria de propriedade privada, sem necessidade de possuírem residência permanente nem de cumprirem um período mínimo de permanência no país.
Isto significa que um estrangeiro pode comprar um imóvel no Paraguai, independentemente da sua nacionalidade, quer seja como turista, com visto de residência temporária ou como residente permanente.
Zonas restritas e limites legais
Há uma exceção importante: as zonas fronteiriças. O Paraguai restringe a compra de imóveis numa faixa de 50 quilómetros a partir das fronteiras internacionais do país por parte de particulares estrangeiros. No entanto, esta restrição pode ser contornada de forma legal através da constituição de uma empresa paraguaia, que pode, de facto, adquirir imóveis nessas zonas.
Não há limite quanto ao número de imóveis que um estrangeiro pode possuir, nem restrições quanto ao tipo de imóvel (residencial, comercial, rural).
Tipo de imóvel adquirido
No Paraguai, adquire-se o pleno domínio da propriedade, o que implica a titularidade total sobre o imóvel. Não existe o sistema de concessão ou usufruto, como acontece noutros países. O comprador passa a ser o proprietário absoluto, com o direito de vender, alugar, hipotecar ou legar o bem.
Documentos necessários para a compra
Para comprar um imóvel no Paraguai enquanto estrangeiro, é necessário:
- Passaporte válido
- Cartão de identidade paraguaio (opcional, mas recomendável se tiveres residência)
- RUC (Registo Único do Contribuinte), equivalente ao número fiscal, que pode ser obtido por estrangeiros
- Comprovativo da origem dos fundos (sobretudo em compras superiores a determinados montantes)
- Dados bancários em caso de financiamento local
É necessário um advogado ou um notário?
Sim. No Paraguai, qualquer transferência de propriedade deve ser efetuada perante um notário público. Recomenda-se vivamente que se recorra também a um advogado local especializado em direito imobiliário para verificar a situação jurídica do imóvel, analisar os contratos e acompanhar o processo de inscrição no Registo Predial.
Compra através de uma empresa ou com um parceiro local
A constituição de uma Sociedade Anónima (SA) ou de uma Sociedade de Responsabilidade Limitada (SRL) no Paraguai é uma opção comum entre os investidores estrangeiros. Permite fazer compras em zonas fronteiriças, otimizar a carga fiscal e facilitar a gestão do património. O processo de constituição é ágil e não exige, obrigatoriamente, sócios locais.
Riscos legais a ter em conta
Os principais riscos incluem imóveis com dívidas hipotecárias não declaradas, problemas de sucessão por resolver, titularidade partilhada ou imóveis cujo registo no Registo Predial não está em dia. Por isso, a verificação legal antes da compra é um passo imprescindível.
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Quanto custa uma casa no Paraguai?
Preços por zonas e cidades
O mercado imobiliário paraguaio oferece uma grande variedade de preços, dependendo da localização. Em Assunção, a capital, o preço médio por metro quadrado em zonas residenciais de elevada procura, como Carmelitas, Villa Morra ou Paseo La Galería, oscila entre $1.200 e $2.500 (€1.051-2.189)/m². Em bairros de classe média como Mburucuyá ou San Cristóbal, os preços descem entre $700 e $1.200 (€613-1.051)/m².
Em cidades da área metropolitana, como Lambaré, San Lorenzo ou Luque, os preços são significativamente mais baixos, variando entre $500 e $900 (€438-788)/m², o que as torna opções muito atrativas para quem procura uma boa relação qualidade-preço.
Em Ciudad del Este, a segunda maior cidade do país e centro comercial, os preços variam consideravelmente consoante o bairro, situando-se entre $600 e $1.500 (€525-1.313)/m² nas zonas centrais. Nas zonas rurais do interior, é possível encontrar propriedades a partir de $30.000 (€26.270) por uma casa simples com um terreno amplo.
Fatores que influenciam o preço
Os principais fatores que determinam o preço de um imóvel no Paraguai são a proximidade de centros comerciais, hospitais e escolas, a qualidade das infraestruturas rodoviárias, a segurança do bairro e o nível socioeconómico da zona. Os imóveis com piscina, segurança privada ou situados em condomínios fechados têm um preço significativamente mais elevado.
Exemplos reais de preços
- Apartamento de 70 m² em Villa Morra (Assunção): entre $90.000 e $150.000 (€78.809-131.348)
- Casa de 150 m² em San Lorenzo: entre $80.000 e $130.000 (€70.052-113.835)
- Casa com terreno numa zona rural do Departamento Central: a partir de $40.000 (€35.026)
- Casa num bairro residencial de Encarnación: entre $60.000 e $120.000 (€52.539-105.078)
Custos de manutenção anual
Os custos de manutenção na Bélgica são baixos quando comparadas com outros países europeus. As despesas com serviços (água, eletricidade, gás) para uma casa de tamanho médio rondam os $100-200 (€88-175) por mês. Se o imóvel pertencer a um condomínio privado, as despesas de condomínio situam-se normalmente entre $100 e $400 (€88-350) por mês, dependendo dos serviços incluídos.
Impostos sobre uma casa no Paraguai
O Paraguai possui uma das estruturas fiscais mais favoráveis do continente, o que constitui um dos grandes atrativos para os investidores estrangeiros.
Impostos na compra
O principal imposto aplicável à compra é o Imposto sobre a Transferência de Imóveis, equivalente a 3% do valor declarado do imóvel. Esta percentagem é aplicada ao preço de venda ou ao valor fiscal, consoante o que for mais elevado. Normalmente, é o vendedor que assume esse custo, embora isso possa ser negociado entre as partes.
Além disso, há emolumentos notariais que variam entre 1% e 2% do valor da transação, e despesas de inscrição no Registo Predial, que costumam representar entre 0,5% e 1%.
Impostos anuais ou recorrentes
O Imposto Predial é o imposto recorrente mais importante. É pago anualmente à autarquia competente e o seu valor varia consoante a avaliação fiscal do imóvel, que, geralmente, é inferior ao preço de mercado. A taxa situa-se normalmente entre 1% e 1,5% do valor fiscal.
Impostos na venda
Se houver mais-valia na venda de um imóvel, aplica-se o Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRP) ou o imposto sobre o rendimento das empresas, caso a compra tenha sido efetuada através de uma sociedade. A taxa geral do IRP é de 10 % sobre o lucro líquido.
Diferença entre residentes e não residentes
Os não residentes estão sujeitos a uma retenção na fonte de 30% sobre 30% do lucro estimado na venda, o que equivale, na prática, a uma retenção efetiva de 9%. Isto pode ser regularizado mediante a apresentação de documentação contabilística que comprove o lucro efetivo.
Convenções de dupla tributação
O Paraguai tem um número limitado de convenções de dupla tributação. É importante consultar um consultor fiscal para saber se existe um acordo em vigor com o país de residência fiscal do comprador, a fim de evitar a dupla tributação sobre o mesmo rendimento.
Passos para comprar uma casa no Paraguai
1. Pesquisa de imóveis
Os portais imobiliários mais utilizados no Paraguai são o Infocasas.com.py, o Clasificados Paraguay e o inmueblespy. Existem também agências locais com experiência no atendimento a estrangeiros. As redes de contactos locais e os grupos de expatriados nas redes sociais são outra fonte valiosa.
2. Verificação legal do imóvel
Antes de avançar em qualquer negociação, o advogado deve solicitar a escritura pública do imóvel e verificar a sua situação no Registo Geral da Propriedade de Assunção ou na Direção dos Registos Públicos competente. Verifica-se se não existem hipotecas, penhoras, litígios pendentes nem problemas de titularidade.
3. Negociação e acordo inicial
Depois de escolhido o imóvel, o preço é negociado diretamente com o vendedor ou através da agência. No Paraguai, é habitual negociar um desconto entre 5% e 15% do preço inicial, sobretudo no caso de imóveis que já se encontram há algum tempo no mercado.
4. Contrato preliminar e pagamento de sinal
É assinado um contrato preliminar de compra e venda, ou «boleto de compra e venda», no qual são estabelecidas as condições acordadas. Nesta fase, costuma-se pagar um sinal de 10% a 20% do preço total, que serve como garantia da transação. Se o comprador desistir, perde o sinal; se o vendedor recuar, tem de devolver o dobro.
5. Revisão jurídica prévia à escritura
O advogado verifica novamente a situação no registo, confirma se os impostos municipais estão em dia e se o imóvel não tem dívidas pendentes junto da autarquia.
6. Assinatura da escritura e registo
A escritura pública definitiva é assinada perante um notário. Após a assinatura, o notário trata do registo no Registo Predial, um processo que pode demorar entre 2 e 6 semanas. Após o registo, o comprador recebe a escritura em seu nome.
Tempo total estimado do processo: entre 30 e 90 dias a partir da assinatura do contrato preliminar.
Erros frequentes
- Não verificar a situação no registo antes de pagar o sinal
- Confiar em contratos privados sem autenticação notarial
- Não dispor de representação legal própria
- Pagar em dinheiro sem documentação comprovativa da origem dos fundos
Como pagar uma casa no Paraguai?
A compra pode ser efetuada em dinheiro (dólares ou guaranis), através de transferência bancária internacional ou por meio de uma conta bancária local. O Paraguai não impõe restrições severas à entrada de capital estrangeiro, embora os bancos sejam obrigados a solicitar documentação sobre a origem dos fundos para operações que excedam determinados limites.
Hipotecas para estrangeiros
Existem, de facto, empréstimos hipotecários para estrangeiros no Paraguai, embora o acesso seja mais limitado do que para os cidadãos locais. Os bancos costumam exigir residência permanente, um histórico de crédito local e um adiantamento mínimo de 30%. As taxas de juro em guaranís variam entre 10% e 18% ao ano; em dólares, entre 6% e 10%.
Alternativas de financiamento
Muitos vendedores particulares e agências imobiliárias oferecem financiamento direto, especialmente em projetos de construção nova. Esta opção é comum e pode ser negociada com condições flexíveis.
Riscos nas transferências internacionais
É fundamental utilizar meios de pagamento rastreáveis e guardar os comprovativos de cada transação. A taxa de câmbio pode representar uma diferença significativa em transações de grande volume; recomenda-se consultar antecipadamente as opções de câmbio mais vantajosas.
Dicas antes de comprar uma casa no Paraguai
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Contrata um advogado local independente: não recorras exclusivamente ao advogado da agência imobiliária. O teu representante legal deve zelar exclusivamente pelos teus interesses.
Analisa a zona antes de te comprometeres: visita o bairro em diferentes horários, avalia o acesso aos transportes, lojas, hospitais e escolas. Consulta aos residentes locais sobre a segurança e a qualidade dos serviços.
Avalia o mercado com antecedência: O Paraguai ainda se encontra numa fase de desenvolvimento imobiliário, o que significa que existem oportunidades, mas também zonas sobrevalorizadas. Compara os preços de, pelo menos, três ou quatro imóveis semelhantes antes de tomar uma decisão.
Tem cuidado com sinais de fraude: desconfia de preços muito abaixo do valor de mercado, de vendedores que evitam mostrar a documentação original ou que pressionam para fechar o negócio rapidamente. Exige sempre os documentos originais e verifica-os nos registos públicos.
Considera o arrendamento como um primeiro passo: se não tiveres a certeza de em que zona queres viver, arrendar durante seis meses permite-te conhecer o país, o mercado e as diferentes zonas antes de te comprometeres com um investimento significativo.
Perguntas frequentes sobre a compra de uma casa no Paraguai
Não. Os estrangeiros podem comprar imóveis sem necessidade de residência nem de visto especial. Basta o passaporte e, para formalizar a operação, obter um RUC.
Não diretamente como pessoa singular. No entanto, é possível fazê-lo através de uma empresa paraguaia constituída legalmente, o que é uma prática habitual entre os investidores estrangeiros.
Desde a assinatura do contrato preliminar até ao registo definitivo no Registo Predial, o processo demora normalmente entre 30 e 90 dias, dependendo da complexidade da transação e da disponibilidade do notário.
Sim, embora com requisitos mais exigentes. Normalmente, é exigida residência permanente, um histórico de crédito local e um adiantamento de, pelo menos, 30%. Muitos compradores estrangeiros optam pelo pagamento à vista ou pelo financiamento concedido pelo próprio vendedor.
No Paraguai, se o vendedor não cumprir o contrato preliminar de compra e venda, é obrigado a devolver o dobro do sinal recebido. Além disso, o comprador pode intentar uma ação judicial para exigir o cumprimento coercivo do contrato.
Sim. Os não residentes estão sujeitos a uma retenção na fonte no momento da venda. A taxa efetiva é normalmente de 9% sobre o lucro, embora possa ser ajustada caso sejam apresentados documentos contabilísticos que comprovem o lucro real obtido.
