Comprar casa no Marrocos para estrangeiros em 2026

Comprar uma casa no Marrocos sendo gringo é tipo abrir a porta para um dos mercados imobiliários mais bacanas do norte da África. Como em qualquer lugar com leis diferentes das suas, dar esse passo sem saber o que fazer pode virar dor de cabeça e pesar no bolso.

O Marrocos está virando o queridinho da galera europeia, sabe por quê? Fica pertinho, tem um clima show, uma cultura que abraça e os preços ainda são mais camaradas que na Europa.

A gente preparou um guia completão e atualizado para 2026: o que precisa para ser um estrangeiro comprador, passando pelos passos práticos da compra, impostos que vão rolar, como pagar e dicas de ouro para não cair em cilada.

Se sonha com uma casa numa medina histórica, vila na costa atlântica ou um apê em Casablanca esse guia é para você! Bora lá e compre com confiança!

Requisitos para comprar casa no Marrocos🏠

O Marrocos é um dos países africanos mais de boa com investimento estrangeiro em imóveis. A lei marroquina deixa estrangeiros comprarem imóveis sem precisar morar lá antes ou ter uma autorização especial. Mas ó, tem umas regrinhas e restrições importantes que é bom saber antes de assinar qualquer coisa:

Estrangeiros podem comprar casa no Marrocos?

Sim! Cidadãos estrangeiros podem comprar imóveis no Marrocos com direito total de propriedade (chamado de melk), que é como ser dono de tudo mesmo. Não precisa ser residente nem ter visto de longa duração para comprar. Atenção: a compra tem que seguir alguns requisitos de grana e documentos.

Restrições importantes

• Terras agrícolas: proibido para estrangeiros, a não ser em casos super específicos aprovados pelo governo.
• Zonas militares ou de segurança nacional: nem pensar! Totalmente proibido.
• Quantidade de imóveis: não tem limite de quantos imóveis um estrangeiro pode comprar desde que a grana venha de fora, em moeda estrangeira.
• Tipo de imóvel: pode comprar imóveis com direito total de propriedade (melk), com todos os direitos de usar, vender e passar para herdeiros.

Documentos que vai precisar

• Passaporte válido (original e cópias).
• Número de identificação fiscal no Marrocos (em alguns casos).
• Comprovante de que a grana é legal (extratos bancários internacionais).
• Contrato de compra e venda assinado na frente de um notário.
• Certificado de titularidade do imóvel emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis (se o imóvel estiver registrado).
• Formulário de transferência de moeda do banco (essencial para mandar a grana de volta para o seu país no futuro).

Precisa de advogado ou notário?

Ter um notário (adoul ou notário civil) é obrigatório para oficializar a compra e venda. É super recomendado contratar um advogado especialista em direito imobiliário marroquino se você não fala árabe ou francês porque toda a papelada é escrita nessas línguas. Um corretor de imóveis local pode ajudar a achar o imóvel mas não é uma exigência legal.

Exceções e jeitos alternativos de comprar

Dá para comprar imóveis através de uma empresa marroquina (SARL ou SA), o que pode ser uma boa para quem quer comprar terras agrícolas ou gerenciar vários imóveis. Casais com um marroquino e um estrangeiro podem comprar sem complicação extra. As leis sempre mudam então é sempre bom checar o que está valendo na hora da compra.

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Quanto custa uma casa no Marrocos?💰

O mercado imobiliário marroquino tem uma variedade enorme de preços dependendo da cidade, da região e tipo de imóvel. Os preços são mais baixos que na Europa Ocidental mas as diferenças entre as cidades podem ser bem grandes.

Preço médio por m² nas cidades principais:

• Casablanca: entre 12.000 e 25.000 MAD/m² (R$ 45-95/m²) em áreas centrais.
• Marrakech: entre 10.000 e 22.000 MAD/m² (R$ 38-84/m²), com picos na medina e bairros de luxo.
• Rabat: entre 10.000 e 18.000 MAD/m² (R$ 38-69/m²).
• Tânger: entre 8.000 e 15.000 MAD/m² (R$ 31-57/m²), com crescimento forte nos últimos anos.
• Agadir: entre 7.000 e 13.000 MAD/m² (R$ 27-50/m²).
• Cidades secundárias (Fez, Meknès, Oujda): entre 5.000 e 10.000 MAD/m² (R$ 19-38/m²).

Comparador por regiões dentro da mesma cidade:

O centro da cidade e os bairros modernos costumam ser os mais caros, enquanto a periferia e as áreas rurais oferecem preços bem mais baixos. Em Marrakech um riad na medina custa entre 300.000 e 800.000 € (R$ 1.650.000 – R$ 4.400.000) dependendo do tamanho e estado, enquanto um apê na periferia custa 60.000-100.000 € (R$ 330.000 – R$ 550.000).

Custos de manutenção anual:

• Condomínio (copropriété): 3.000-12.000 MAD/ano (R$ 115-460) dependendo das instalações.
• Água e eletricidade: varia mas estimado em 500-2.000 MAD/mês (R$ 19-77/mês) para uma casa padrão.
• Seguro residencial: 1.000-3.000 MAD/ano (R$ 38-115).
• Jardinagem ou limpeza para casas grandes: varia muito.

Para ter uma ideia desses preços o salário médio no Marrocos fica em torno de 4.000-6.000 MAD por mês (R$ 155-230), o que explica por que o mercado imobiliário local está cada vez mais focado em compradores estrangeiros e na galera marroquina que mora fora.

Impostos ao comprar casa no Marrocos💸

A tributação imobiliária no Marrocos é algo que todo comprador estrangeiro precisa conhecer. Embora os impostos sejam geralmente mais baixos que na Europa gerenciar tudo direitinho é fundamental para evitar multas e surpresas.

Impostos na hora da compra:

• Droits d’enregistrement (Taxa de registro): 4% do preço de venda declarado. É o principal imposto de transferência.
• Conservation foncière (Cartório de Registro de Imóveis): 1% do valor do imóvel para registrar o título de propriedade.
• Honorários do notário: entre 0,5% e 1% do preço de compra.
• TVA (IVA) sobre honorários do notário: 10%.
• Honorários de agência imobiliária: entre 2% e 2,5% pagos pelo comprador (mas dá pra negociar).

Impostos anuais recorrentes:

• Taxe d’habitation (Imposto de moradia): isento por 5 anos para casas novas. Depois varia entre 200 e 2.000 MAD/ano (R$ 8-77/ano) dependendo do valor do imóvel.
• Taxe de services communaux (Taxa de serviços municipais): entre 10,5% e 13,5% do valor locativo líquido do imóvel.
• Imposto de renda (IR) se você alugar a casa: alíquota de 10% a 38% dependendo da renda anual gerada.

Imposto sobre ganho de capital (lucro na venda):

Ao vender um imóvel, rola a Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI) que taxa o lucro com 20% para não residentes e também 20% para residentes (com um mínimo de 3% sobre o preço de venda). Se o imóvel for sua casa principal e morar lá há mais de 6 anos pode ficar isento.

A base de cálculo é a diferença entre o preço de venda e o preço de compra atualizado com índices oficiais. O prazo para pagar o imposto é de 30 dias a partir da assinatura da escritura.

Exemplo:

Se você comprar um imóvel por 500.000 MAD (R$ 19.200) os custos fiscais na hora da compra seriam mais ou menos: 20.000 MAD (taxa de registro 4% – R$ 770) + 5.000 MAD (cartório 1% – R$ 192) + 4.500 MAD (notário – R$ 173) = cerca de 29.500 MAD (R$ 1.135) em despesas fiscais e de cartório.

Acordos de dupla tributação:

O Marrocos tem acordos de dupla tributação com Espanha, França, Alemanha, Bélgica, Reino Unido e outros países. Se você já paga imposto no seu país evita pagar duas vezes o mesmo imposto. Fale com um consultor fiscal sobre o acordo que se aplica à sua nacionalidade.

Passos para comprar casa no Marrocos👟

O processo de compra no Marrocos segue uma série de passos bem definidos. Evite erros e lide com os prazos tranquilamente.

1. Busca do imóvel (2–8 semanas)

Os principais sites de imóveis no Marrocos são Mubawab.ma e Sarouty.ma. Também pode procurar agências locais especializadas em compradores estrangeiros, principalmente em Marrakech, Tânger e Agadir. O “boca a boca” e os contatos locais ainda são muito importantes para imóveis na medina que nem sempre aparecem online.

2. Verificação legal do imóvel (1-3 semanas)

Antes de fazer qualquer oferta é fundamental checar a situação legal do imóvel. Um advogado ou notário deve verificar: se o vendedor é o dono legal, se não há ônus, hipotecas ou penhoras, e se o imóvel está registrado corretamente no Cartório de Registro de Imóveis (Conservation Foncière). Atenção: tem imóveis no Marrocos que não estão registrados (melkia sem registro), o que complica bastante a transação.

3. Negociação e acordo preliminar (1-2 semanas)

Depois de verificar a situação legal é hora de negociar o preço e as condições de venda. O preço inicial tem margem para negociação em imóveis antigos ou em áreas com menos procura. Não é incomum conseguir descontos de 10-20%.

4. Contrato preliminar e depósito (1 semana)

Se assina um compromis de vente (contrato de arras) que detalha preço, condições e prazos. O comprador paga um depósito de 10-20% do preço acordado. Esse depósito é vinculativo: se o comprador desistir pode perder o depósito; se for o vendedor quem desistir tem que devolver o dobro.

5. Due diligence e revisão legal (2-4 semanas)

Nesse período o notário prepara a documentação final, verifica se não há ônus escondidos e confirma que os fundos do comprador vieram do exterior em moeda estrangeira (requisito essencial para poder mandar o dinheiro de volta no futuro, caso venda o imóvel). Também são feitas as vistorias técnicas do imóvel se forem consideradas necessárias.

6. Assinatura final perante notário e registro (1 dia + 4-8 semanas para registro)

A escritura definitiva (acte de vente) é assinada na frente do notário. Aí se pagam o restante do preço, os impostos e os honorários. Depois da assinatura o notário cuida do registro no Cartório de Registro de Imóveis, um processo que pode levar de 4 a 8 semanas. Evite esses erros, que são bem frequentes:

• Não verificar se o imóvel está registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
• Pagar sem ter recebido o título de propriedade definitivo.
• Não exigir que os fundos passem pelo banco para poder mandar o dinheiro de volta no futuro.
• Assinar contratos em árabe sem tradução oficial.
• Não verificar se existem dívidas de impostos locais pendentes sobre o imóvel.

Como pagar uma casa no Marrocos?💳

O pagamento de casa no Marrocos para estrangeiros está sujeito a uma regulamentação cambial rigorosa. É fundamental seguir os canais oficiais para cumprir a lei e garantir que pode mandar o dinheiro de volta para o seu país se, no futuro, vender a casa.

Transferência bancária internacional

É o método mais comum e recomendado. Os fundos devem ser transferidos do exterior em moeda estrangeira (euros, dólares) para uma conta bancária marroquina. O banco emite um certificado de importação de moeda (Attestation d’Importation de Devises), essencial para comprovar a origem legal dos fundos e para poder mandá-los de volta no futuro. Sem esse certificado não pode tirar o dinheiro do Marrocos se vender a casa.

Hipotecas para estrangeiros

Sim, tem hipotecas para estrangeiros no Marrocos embora as condições sejam mais restritas para quem não é residente. Os principais bancos que oferecem financiamento para não residentes são CIH Bank, Attijari Wafabank e BMCE Bank. As condições habituais são:

• Financiamento máximo: entre 50% e 70% do valor do imóvel.
• Prazo máximo: 20-25 anos.
• Taxa de juros: entre 4,5% e 6,5% ao ano (variável ou fixa, dependendo do banco).
• Renda mínima comprovável: equivalente a 3 vezes a prestação mensal.
• Documentação requerida: extratos bancários dos últimos 3-6 meses, declarações de imposto de renda, contrato de trabalho ou comprovante de renda.

Pagamento à vista

É a opção mais usada por compradores estrangeiros no Marrocos. Simplifica o processo e pode ser uma vantagem na negociação. Canalize o pagamento através do sistema bancário oficial para obter o certificado de importação de moeda.

Riscos em transferências internacionais

• Use sempre bancos regulamentados e evite intermediários não oficiais.
• As comissões por transferência e a taxa de câmbio representam um custo adicional de 1-3%.
• Considere usar Wise ou Revolut para transferências mais econômicas. A documentação bancária oficial continua sendo essencial.
• Nunca pague em dinheiro quantias grandes: é ilegal acima de certos limites e dificulta muito a documentação necessária.

Dicas antes de comprar casa no Marrocos💡

1. Fique conectado a toda hora com a Holafly

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2. Revise toda a documentação legal com um profissional

Nunca assine nada sem ter contratado um advogado local de confiança. O sistema jurídico marroquino é diferente do europeu e a maioria dos documentos está em árabe ou francês. Um erro na documentação pode custar muito mais do que o honorário do advogado.

3. Analise bem a região antes de decidir

Visite a área em diferentes horários do dia e da semana. Verifique acesso ao transporte público, proximidade a serviços de saúde e educação e converse com os vizinhos. As medinas podem ser charmosas mas também barulhentas ou de difícil acesso para carros.

4. Avalie o mercado antes de se jogar

Estude a evolução dos preços nos últimos anos, projetos de infraestrutura previstos na região e o potencial de valorização. O Marrocos está investindo pesado em turismo e infra, o que pode ser muito positivo para certos investimentos.

5. Sinais de fraude que deve conhecer

Vendedores que pressionam para fechar rápido e sem documentação.

• Preços muito abaixo do mercado sem explicação clara.
• Imóveis sem título registrado ou com “melkia” informal.
• Agentes que pedem pagamentos em dinheiro fora de qualquer canal oficial.
• Promessas de rentabilidade de aluguel garantidas sem contrato.

6. Custos ocultos frequentes

• Reformas ou melhorias no imóvel não previstas (muito comum em riads ou imóveis antigos).
• Despesas de condomínio mais altas do que o previsto.
• Custos de conexão a serviços básicos se o imóvel estiver em área rural.
• Taxas administrativas locais não contempladas no contrato.

7. Considere alugar como alternativa inicial

Se não tem certeza sobre a região ou o tipo de imóvel, alugar por 6-12 meses antes de comprar é uma excelente estratégia. Permite que você conheça o mercado por dentro, identifique possíveis problemas do bairro e negocie melhor quando chegar a hora de comprar.

Perguntas frequentes sobre comprar casa no Marrocos❓

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Manuel Tinoco de Faria

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